قانون جدید پیش فروش آپارتمان (مصوب ۱۴۰۳) با اصلاح قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شفافیت را افزایش داده و با حذف برخی موانع اجرایی از حقوق خریداران و فروشندگان محافظت میکند. در جدول زیر میتوانید خلاصه قوانین و مادهها را مشاهده کنید:
| ماده | موضوع | نکته کلیدی |
| ۱ | تعریف پیشفروش | هر قراردادی با موضوع ساخت و تحویل واحد (مسکونی/تجاری) مشمول این قانون است؛ شامل مشارکت و اجاره با حق ساخت هم میشود. |
| ۲ | مفاد قرارداد | مشخصات طرفین، ملک، واحد، جزئیات فنی، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، ضمانتها و داور اختلاف باید صریح ذکر شود. |
| ۳ | ثبت رسمی | همه قراردادهای پیشفروش باید در دفترخانه رسمی تنظیم و در سند مالکیت درج شوند. |
| ۴ | مدارک لازم فروشنده | سند مالکیت یا اجاره با حق ساخت، پروانه ساخت، شناسنامه فنی، بیمه، تأیید فونداسیون، استعلام ثبت (با تبصره ۳۰٪ پیشرفت پروژه) |
| ۵ | هزینه ثبت | قرارداد فقط با تعرفه رسمی ثبت میشود؛ نیاز به گواهی مالیاتی نیست. |
| ۶ | جریمه تأخیر | برای تأخیر در تحویل واحد، بخشهای مشترک یا سند رسمی، خسارت روزانه مشخص به خریدار تعلق میگیرد. |
| ۷ | اختلاف متراژ | تا ۵٪ اضافه: الزام به قرارداد؛ بیشاز ۵٪ اضافه: اختیار فسخ با خریدار؛ کمتر از ۹۵٪: خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت دارد. |
| ۸ | خسارت فسخ | فروشنده موظف به جبران خسارت یا بازپرداخت وجوه طبق نظر کارشناس است. |
| ۹ | مسئولیت و بیمه | فروشنده مسئول عیوب و خسارتهای ساختمانی است و باید بیمهنامه داشته باشد. |
| ۱۰ | تسهیلات بانکی | بانک وام خریدار را مستقیم به فروشنده میدهد؛ زمین بهعنوان تضمین در رهن بانک قرار میگیرد. |
| ۱۱ | پرداخت اقساط | پرداخت براساس توافق، اما حداقل ۱۰٪ باید هنگام تنظیم سند قطعی پرداخت شود. |
| ۱۲ | مشروطکردن اقساط | خریدار میتواند پرداختها را به تأیید ناظر از پیشرفت پروژه منوط کند. |
| ۱۳ | مالکیت خریدار | مالکیت بهتدریج با پرداخت اقساط ایجاد میشود؛ در پایان، دفترخانه سند قطعی صادر میکند. |
| ۱۴ | پروژه ناتمام | اگر کمتر از ۱۰٪ باقی مانده باشد، خریدار میتواند سند سهم خود را بگیرد؛ هزینههای اضافی با نظر هیئت داوری جبران میشود. |
| ۱۵ | منع توقیف | تا قبلاز انتقال رسمی، ملک یا وجوه خریدار قابلتوقیف بهنفع طلبکاران فروشنده نیست. |
| ۱۶ | پرداختنکردن خریدار | در صورت تأخیر خریدار، پساز اخطار دفترخانه، فروشنده حق فسخ دارد. |
| ۱۷ | انتقال حقوق فروشنده | فقط با رضایت همه خریداران امکانپذیر است. |
| ۱۸ | انتقال حقوق خریدار | بدون رضایت فروشنده هم ممکن است؛ ولی خریدار اولیه همچنان مسئول پرداختها میماند. |
| ۱۹ | پایان قرارداد | پساز انتقال قطعی و انجام تعهدات، قرارداد بیاعتبار میشود. |
| ۲۰ | حل اختلاف | اختلافات توسط هیئت داوری سهنفره (خریدار، فروشنده، مرضیالطرفین/دادگستری) حل میشود. |
| ۲۱ | تبلیغات | تبلیغ پیشفروش فقط با مجوز رسمی معتبر است؛ رسانههای متخلف جریمه و توقیف میشوند. |
| ۲۲ | شناسنامه فنی | شهرداری موظف است برای هر واحد شناسنامه فنی با جزئیات صادر کند. |
| ۲۳ | مجازات تخلفات | پیشفروش بدون سند یا تبلیغ بدون مجوز مشمول حبس ۹۱ روز تا ۱ سال یا جریمه ۲-۴ برابر دریافتی میشود. |
| ۲۴ | مشاوران املاک | فقط میتوانند طرفین را به دفترخانه معرفی کنند؛ در صورت تنظیم قرارداد عادی پروانهشان تعلیق/ابطال میشود. |
| ۲۵ | آییننامه اجرایی | ظرف سه ماه توسط وزارت راه و سازمان ثبت تهیه و با تأیید قوه قضائیه تصویب میشود. |
تا انتها با ما همراه باشید تا تمام جزئیات قوانین، نکات مهم برای طرفین و مزایا و معایب پیشفروش را بررسی کنیم.
فهرست مطالب
نکات کلیدی قوانین جدید پیش فروش آپارتمان
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱ مجلس و تأیید ۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام) که از تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده، اصلاحاتی در قانون پیشفروش ساختمان ۱۳۸۹ اعمال کرده است. این قانون بهطور عمده بر ثبت رسمی تمام معاملات املاک (از جمله پیشفروش) تأکید دارد و موانع اجرایی قانون ۱۳۸۹ را برطرف میکند. در ادامه، نکات کلیدی آخرین قوانین پیش فروش آپارتمان را برای خریداران و فروشندگان بهصورت جداگانه بررسی میکنیم.
نکات مهم قوانین جدید پیش فروش آپارتمان برای خریداران
قوانین جدید پیشفروش آپارتمان برای خریداران چند نکته کلیدی دارد که عبارتاند از:
- الزام به ثبت رسمی قرارداد: قرارداد پیشفروش باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در سند مالکیت ملک ثبت شود. قولنامههای عادی (مثل قراردادهای نوشتهشده در بنگاهها) از تیر ۱۴۰۳ اعتبار قانونی ندارند و در دادگاه پذیرفته نمیشوند؛ یعنی برای محافظت از پول و حقوقتان، حتماً قرارداد رسمی بخواهید؛
- بررسی مدارک پیشفروشنده: پیشفروشنده در قوانین جدید پیش فروش آپارتمان باید مدارکی مثل سند مالکیت، سند اجاره با حق ساخت یا قرارداد سرمایهگذاری و پاسخ استعلام از اداره ثبت را نشان دهد؛ زیرا شما باید از وجود پروژه واقعی و قانونی مطمئن شوید؛
- مشخصات دقیق در قرارداد: قرارداد باید شامل جزئیات کامل نام و مشخصات شما و فروشنده، آدرس و پلاک ثبتی ملک، متراژ، تعداد اتاقها، طبقه، پارکینگ، انباری، مصالح، سیستمهای گرمایش/سرمایش، قیمت کل، تعداد اقساط، زمان تحویل و نحوه جبران خسارتها باشد تا از ابهام و اختلاف جلوگیری شود؛
- حق فسخ در اختلاف متراژ: اگر متراژ واحد تحویلی با قرارداد تفاوت داشته باشد، براساس نرخ قرارداد محاسبه میشود. اگر متراژ تا ۵٪ بیشتر باشد، نمیتوانید قرارداد را فسخ کنید؛ اما اگر بیشاز ۵٪ باشد، حق فسخ دارید. اگر متراژ کمتر از ۹۵٪ قرارداد باشد، میتوانید قرارداد را فسخ کنید یا براساس قیمت روز خسارت بگیرید؛
- خسارت تأخیر پیشفروشنده: اگر واحد در زمان مقرر تحویل نشود، پیشفروشنده باید جریمه بپردازد. میزان جریمه برای واحد و بخشهای اختصاصی (مثل پارکینگ) معادل اجارهبهای بخش تحویلنشده، برای بخشهای مشترک (مثل راهرو) روزانه ۰.۵٪ قیمت تعهدات انجامنشده، برای خدمات عمومی (مثل فضای سبز) روزانه ۰.۱٪ قیمت تعهدات و برای تأخیر در تنظیم سند رسمی، روزانه ۰.۱٪ مبلغ قرارداد است؛
- امکان توقف پرداخت اقساط: اگر ساخت طبق قرارداد پیش نرود، میتوانید پرداخت اقساط را به تأیید مهندس ناظر مشروط کنید و ناظر موظف است ظرف یک ماه گزارش پیشرفت بدهد. این کار به شما کمک میکند تا از پرداخت برای پروژههای متوقفشده اجتناب کنید؛
- حفاظت از پول شما: زمین، واحد پیشفروششده و پولهایی که پرداخت کردهاید یا تعهد دادهاید، قبلاز انتقال رسمی سند به شما، نمیتواند بهنفع پیشفروشنده یا طلبکارانش توقیف شود. قانون جدید پیش فروش آپارتمان از داراییتان در برابر مشکلات مالی پیشفروشنده محافظت میکند؛
- انتقال سند حتی در پروژههای ناتمام: اگر پیشفروشنده تا پایان قرارداد پروژه را تمام نکند؛ اما مهندس ناظر تأیید کند که کمتر از ۱۰٪ کار باقی مانده است، میتوانید به دفتر اسناد رسمی بروید و سند قدرالسهم خود را بگیرید. هزینههای دولتی که شما پرداخت کنید، بعداً از پیشفروشنده قابلبازگشت است؛
- انتقال حقوق بدون رضایت فروشنده: شما میتوانید حقوق و تعهدات خود (مثل واحد پیشخریدشده) را به دیگری، حتی بدون رضایت پیشفروشنده، منتقل کنید؛ اما همچنان مسئول پرداخت باقیمانده قیمت هستید. این انعطافپذیری به شما امکان فروش حقوقتان را میدهد؛
- ثبت در سامانه الکترونیک: قانون جدید پیش فروش آپارتمانها تأکید دارد که قراردادها و اطلاعات پیشفروش در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شود. این کار باعث شفافیت بیشتر و کاهش خطر فروش یک واحد به چند نفر میشود. از پیشفروشنده بخواهید تأییدیه ثبت سامانه را نشان دهد.
نکات مهم قوانین جدید پیشفروش آپارتمان برای فروشندگان
نکات مهم قانون جدید پیش فروش اپارتمان برای فروشندگان شامل موارد زیر هستند:
- ثبت رسمی قرارداد اجباری است: قرارداد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در سند مالکیت ملک ثبت شود. قراردادهای عادی (مثل قولنامه در بنگاه) از تیر ۱۴۰۳ اعتبار قانونی ندارند؛
- ارائه مدارک ضروری: قانون جدید الزامات مدارک را سادهتر کرده و شما باید تنها مدارک مندرج در ماده 4 قانون را که در بخش بعدی آورده شده است و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد را فراهم کنید؛
- جزئیات کامل در قرارداد: قرارداد باید دقیق و شامل تمام موارد ذکرشده در ماده 2 باشد. این جزئیات از دعواهای بعدی جلوگیری میکند؛
- جریمههای تأخیر در تحویل: اگر واحد را در زمان مقرر تحویل ندهید، باید جریمه طبق مفاد ماده 6 بپردازید. توصیه میکنیم برای کاهش ریسک، زمانبندی واقعی در قرارداد بنویسید؛
- مسئولیت اختلاف متراژ: اگر متراژ واحد تحویلی با قرارداد تفاوت داشته باشد، براساس نرخ قرارداد محاسبه میشود که تمام نکات مربوط به آن در ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمان توضیح داده شده است؛ پس برای جلوگیری از این مشکل، متراژ را دقیق مشخص کنید؛
- بیمه مسئولیت الزامی است: شما مسئول خسارتهای ناشی از نقص در ساختمان یا تجهیزات و رعایتنکردن قوانین، چه نسبت به خریدار و چه دیگران، هستید. باید این مسئولیت را بیمه کنید. اگر خسارت بیشاز مبلغ بیمه باشد، باید مابهالتفاوت را خودتان بپردازید؛
- ثبت در سامانه الکترونیک: قراردادها و اطلاعات پیشفروش باید در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شود. حتماً ثبت سامانه را انجام و تأییدیهاش را به خریدار نشان دهید؛
- انتقال حقوق پیشفروشنده: اگر بخواهید حقوق و تعهدات خود (مثل واحد یا زمین) را به دیگری منتقل کنید، باید رضایت همه پیشخریداران یا جانشینان قانونی آنها را بگیرید. بدون این رضایت، انتقال غیرقانونی است و مشکلات حقوقی ایجاد میکند؛
- فسخ قرارداد در صورت پرداختنکردن اقساط: اگر خریدار اقساط را سر وقت نپردازد، باید کتبی به دفتر اسناد رسمی اطلاع دهید. دفترخانه یک هفته به خریدار اخطار میدهد تا ظرف یک ماه اقساط را بپردازد. اگر نپردازد، حق فسخ قرارداد دارید؛
- مشاوران املاک و قرارداد غیررسمی: مشاوران املاک نمیتوانند قرارداد پیشفروش تنظیم کنند و باید طرفین را به دفتر اسناد رسمی بفرستند. اگر بنگاهی قرارداد عادی بنویسد، ممکن است پروانهاش تعلیق یا باطل شود (بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال، بار سوم ابطال). برای همکاری با بنگاهها، این موضوع را گوشزد کنید؛
- الزام مجوز تبلیغ: تبلیغ بدون ثبت رسمی قرارداد ممکن است جریمه (حبس یا جریمه نقدی) داشته باشد؛ پس قبلاز تبلیغ، قراردادها را ثبت کنید؛
- مدیریت پروژههای مشارکتی: اگر در پروژه مشارکتی هستید، اختیارات خود را در قرارداد مشارکت مشخص کنید و به خریدار نشان دهید. قانون جدید شامل قراردادهای مشارکتی هم میشود؛ پس باید مدارک مالکیت یا قرارداد سرمایهگذاری را شفاف نشان دهید.
اگر مالک یا مستأجر هستید، یکی از مهمترین دغدغههای شما هنگام عقد قرارداد، تنظیم یک قرارداد رسمی و همهجانبه است. خبر خوب این است که با املاین امکان استفاده از خدمات تنظیم قرارداد آنلاین و انعقاد قراردادهای رسمی فراهم شده است. بهاینترتیب، دیگر نیازی به مراجعه حضوری به بنگاههای سنتی ندارید و تمام قراردادهای اجاره یا خرید شما تحت نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم و کد رهگیری رسمی برای آن صادر میشود. همچنین، این پلتفرم امکان جستوجوی هوشمند و نمایش آنلاین املاک را فراهم کرده است و شما میتوانید واحدهای موردنظر خود را براساس موقعیت، متراژ، قیمت و امکانات فیلتر کنید. این روش، هم امنیت حقوقی معامله را تضمین و هم از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری میکند. همین حالا ملک موردنظر خود را در املاین جستوجو و قرارداد رسمی خود را بهصورت آنلاین و امن تنظیم کنید.
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان
در این بخش، تمام مواد قانون جدید پیش فروش آپارتمان را در اختیار شما قرار میدهیم.
ماده ۱
هر نوع قراردادی، با هر نامی، که براساس آن صاحب قانونی زمین (که به او پیشفروشنده میگویند) قول میدهد یک واحد ساختمانی خاص را روی آن زمین بسازد یا کامل کند و این واحد (با هر کاربردی مانند مسکونی یا تجاری) از همان ابتدا، در میان ساخت یا بعداز تمامشدن کار، به مالکیت طرف دیگر (پیشخریدار) دربیاید، طبق این قانون بهعنوان «قرارداد پیشفروش ساختمان» شناخته میشود. این قانون برای حفاظت از حقوق خریداران و جلوگیری از مشکلات رایج در معاملات پیشفروش وضع شده است.
تبصره: برخی افراد خاص هم اگر زمینی به آنها واگذار شده باشد، میتوانند طبق این قانون پیشفروش کنند:
- کسانی که سرمایهگذاری میکنند و در ازای آن، واحدهای مشخصی از ساختمان ساختهشده روی زمین دیگران با سند رسمی بهنامشان میشود؛
- اجارهکنندگان زمینهای خصوصی، دولتی یا وقفی که با سند رسمی اجازه ساخت روی زمین اجارهای را دارند.
ماده ۲
در قرارداد پیشفروش، باید حداقل موارد زیر بهطور واضح نوشته شود تا همه چیز شفاف باشد و بعداً اختلافی پیش نیاید:
- نام و مشخصات کامل طرفین (خریدار و فروشنده)، چه شخص واقعی باشد، چه شرکت؛
- شماره پلاک ثبتی، جزئیات ثبت و آدرس دقیق ملک؛
- ویژگیهای واحد مورد معامله مثل متراژ مفید، تعداد اتاقها، طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری؛
- جزئیات فنی و معماری کل ساختمان، مانند موقعیت جغرافیایی، نوع استفاده، مساحت کل زمین و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نمای بیرونی، مصالح بهکاررفته، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی، بخشهای مشترک (مثل راهروها) و هر چیزی که در مجوز ساخت یا شناسنامه فنی آمده است یا معمولاً روی قیمت تأثیر دارد؛
- قیمت کل یا معادل آن در قراردادهای مبادلهای، تعداد قسطها و روش پرداخت؛
- شماره چکها یا قبضهای قسطی برای قیمت، تحویل واحد و انتقال نهایی سند؛
- تاریخ دقیق تحویل واحد پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت؛
- تصمیمگیری در مورد خسارتها، ضمانتها، بیمه، تغییرات قیمت و تغییرات مشخصات واحد؛
- تعهدات پیشفروشنده نسبت به شهرداری یا دیگر نهادهای قانونی؛
- معرفی افرادی که در صورت اختلاف، داوری کنند؛
- اشاره به قوانین مواد ۶، ۷، ۸ (و تبصرهاش)، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۲۰ این قانون.
ماده ۳
قرارداد پیشفروش و همچنین هر قراردادی که حقوق و تعهدات ناشی از آن را منتقل کند، باید طبق ماده ۲ این قانون، بهصورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این قرارداد در سند مالکیت ملک درج و خلاصهای از آن به اداره ثبت محل ارسال میشود. این کار برای جلوگیری از فروش چندباره یک ملک و حفاظت از حقوق خریداران ضروری است.
ماده ۴
برای تنظیم قرارداد پیشفروش، پیشفروشنده باید مدارک زیر را فراهم کند تا اطمینان حاصل شود که پروژه واقعی و قانونی است:
- سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق ساخت یا قراردادی رسمی که نشان دهد ملک در ازای سرمایهگذاری برای فروش واگذار شده است؛
- مجوز ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی جداگانه برای هر واحد؛
- بیمهنامه مسئولیت برای موارد ماده ۹ این قانون؛
- تأییدیه مهندس ناظر که نشان دهد فونداسیون (پی ساختمان) تمام شده است؛
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک.
تبصره: در پروژههای بزرگ که پیشفروشنده تعهداتی مثل آمادهسازی فضاهای عمومی، پرداخت هزینههای دولتی یا نظارت دارد، اجازه پیشفروش فقط وقتی داده میشود که حداقل ۳۰ درصد کل تعهدات پیشرفت کرده باشد و شهرداری آن را تأیید کند. این امر برای جلوگیری از پروژههای نیمهکاره است.
ماده ۵
تنظیم قراردادهای پیشفروش و انتقال حقوق ناشی از آنها در دفاتر اسناد رسمی، فقط با پرداخت هزینه ثبت طبق تعرفه ویژه قوه قضائیه انجام میشود و نیازی به گواهی مالیاتی نیست. این کار فرایند را سادهتر میکند.
ماده ۶
اگر پیشفروشنده در تاریخ تعیینشده در قرارداد، واحد را تحویل ندهد یا به تعهداتش عمل نکند، علاوهبر اجرای بند ۹ ماده ۲، باید جریمه تأخیر بپردازد (مگر اینکه مبلغ بیشتری توافق شده باشد). این جریمه مانع از استفاده پیشخریدار از حقوق قانونیاش مثل فسخ قرارداد نیست. جریمهها به این صورت است:
- اگر واحد و بخشهای اختصاصی مثل پارکینگ و انباری آماده بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل، معادل اجارهبهای بخش تحویلنشده؛
- برای تأخیر در بخشهای مشترک، روزانه نیم درصد قیمت روز تعهدات انجامنشده، بهنسبت سهم پیشخریدار؛
- برای خدمات عمومی مثل خیابان، فضای سبز، مسجد یا مدرسه، روزانه یک در هزار قیمت روز تعهدات، بهنسبت سهم پیشخریدار؛
- برای تأخیر در تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد.
ماده ۷
اگر بعداز تفکیک رسمی، متراژ ساختمان کمتر یا بیشتر از آنچه در قرارداد آمده است، باشد، تفاوت قیمت براساس نرخ قرارداد محاسبه میشود؛ اما اگر متراژ تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچکدام نمیتوانند قرارداد را فسخ کنند. اگر بیشاز ۵ درصد بیشتر باشد، فقط خریدار حق فسخ دارد. اگر متراژ کمتر از ۹۵ درصد توافقشده باشد، پیشخریدار میتواند قرارداد را فسخ یا خسارت را براساس قیمت روز و نظر کارشناس مطالبه کند.
ماده ۸
در هر موردی که پیشخریدار بهدلیل اشتباه پیشفروشنده حق فسخ دارد، پیشفروشنده باید خسارت را براساس توافق دو طرف یا نظر کارشناس مورد قبول هر دو بپردازد.
تبصره: اگر توافق نکنند، پیشفروشنده باید همه پولهای پرداختی را براساس قیمت روز ساختمان، طبق نظر کارشناس دادگاه، بهعلاوه سایر خسارتهای قانونی، به پیشخریدار برگرداند.
ماده ۹
پیشفروشنده مسئول خسارتهای ناشی از نقص ساختمان یا تجهیزات آن و همچنین رعایتنکردن قوانین است؛ هم نسبت به پیشخریدار و هم افراد دیگر. او باید این مسئولیت را بیمه کند. اگر خسارت بیشتر از مبلغ بیمه باشد، پیشفروشنده باید تفاوت را بپردازد.
ماده ۱۰
اگر بانکها براساس قرارداد پیشفروش به پیشخریداران وام بدهند، مبلغ وام توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز میشود و مالکیت زمین بهنسبت سهم واحد پیشخریدشده، بهعنوان تضمین گرفته میشود.
ماده ۱۱
روش پرداخت قسطها در پیشفروش ساختمان براساس توافق طرفین است؛ اما حداقل ۱۰ درصد قیمت باید همزمان با تنظیم سند قطعی پرداخت شود و نمیتوان خلاف این توافق کرد.
ماده ۱۲
اگر پیشرفت ساخت با قرارداد همخوانی نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت قسطها را مشروط به تأیید مهندس ناظر کند که پیشرفت را نشان دهد. مهندس ناظر باید ظرف یک ماه پساز درخواست هر طرف، گزارش پیشرفت را بدهد.
ماده ۱۳
پیشخریدار بهنسبت قسطهای پرداختی یا معادل قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میشود. در پایان قرارداد و تمامشدن ساختمان، اگر مهندس ناظر تأیید کند و همه قسطها پرداخت شده باشد، پیشخریدار میتواند به دفتر اسناد رسمی برود و درخواست تنظیم سند بهنام خودش را بدهد. اگر پیشفروشنده ظرف ۱۰ روز نیاید، دفترخانه خودش سند را تنظیم میکند. اگر ذینفع درخواست کند، اداره ثبت هم باید ملک را تفکیک یا تقسیم کند.
ماده ۱۴
اگر پیشخریدار همه تعهداتش را انجام داده، اما پیشفروشنده تا پایان قرارداد پروژه را تمام نکرده است و مهندس ناظر تأیید کند که فقط کارهای جزئی (کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی) ماندهاند، پیشخریدار میتواند به دفتر اسناد رسمی برود و سند سهم خودش را بگیرد. هزینههای دولتی که پیشفروشنده باید میپرداخت؛ اما پیشخریدار پرداخته است با نظر هیئت داوری ماده ۲۰ از محلهایی مثل ماده ۱۱ جبران میشود.
ماده ۱۵
زمین و ساختمان واحد پیشفروششده و همچنین قسطها و پولهای پرداختی یا تعهدشده، قبلاز انتقال رسمی به پیشخریدار، نمیتواند بهنفع پیشفروشنده یا طلبکارانش توقیف یا ضبط شود.
ماده ۱۶
اگر پیشخریدار قسطها را در زمان مقرر نپردازد، پیشفروشنده باید کتبی به دفترخانه اطلاع دهد. دفترخانه ظرف یک هفته به پیشخریدار اخطار میدهد تا ظرف یک ماه قسطها را بپردازد؛ اگر نپردازد، پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۱۷
انتقال تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده در مورد واحد و زمین، فقط با رضایت همه پیشخریداران یا جانشینان قانونیشان امکانپذیر است.
ماده ۱۸
اگر پیشخریدار حقوق و تعهداتش را بدون رضایت پیشفروشنده منتقل کند، همچنان خودش مسئول پرداخت قیمت یا معادل قراردادی است.
ماده ۱۹
پساز انتقال نهایی واحد پیشفروششده و انجام همه تعهدات، قرارداد پیشفروش بیاعتبار میشود و طرفین باید آن را به دفترخانه برگردانند.
ماده ۲۰
همه اختلافات مربوط به تفسیر، اجرا یا معنای قرارداد پیشفروش، توسط هیئت داوری حل میشود. یک داور از خریدار، یکی از فروشنده و یکی مورد توافق هر دو (اگر توافق نکنند، رئیس دادگستری شهرستان داور سوم را معرفی میکند). داوران میتوانند از کارشناسان رسمی کمک بگیرند. آییننامه اجرایی این ماده توسط وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و توسط هیئت وزیران تصویب میشود. داوری طبق قوانین دادرسی عمومی و انقلاب است.
ماده ۲۱
پیشفروشنده قبلاز هر تبلیغی، مثل آگهی در روزنامه، سایتها، رسانهها یا نصب بنر، باید مجوز انتشار از نهادهای مربوطه (که در آییننامه مشخص میشود) بگیرد و آن را ضمیمه آگهی کند. شماره و تاریخ مجوز باید در آگهی بیاید. رسانهها بدون مجوز حق انتشار ندارند و اگر منتشر کنند، تا دو ماه توقیف و جریمه نقدی از ۱۰ تا ۱۰۰ میلیون ریال میشوند و در صورت تکرار، حداکثر مجازات برای آنها اعمال میشود.
ماده ۲۲
شهرداریها هنگام صدور مجوز ساخت، باید برای هر واحد شناسنامه فنی جداگانه با جزئیات کامل، ملحقات و حقوق با شماره سریال صادر کنند و به متقاضی بدهند.
ماده ۲۳
کسانی که بدون سند رسمی پیشفروش کنند یا بدون مجوز تبلیغ کنند، به زندان از ۹۱ روز تا یک سال یا جریمه نقدی دو تا چهار برابر پول دریافتی محکوم میشوند.
تبصره: این جرائم فقط با شکایت خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی پیگیری میشود و اگر شاکی بگذرد، تعقیب متوقف میشود.
ماده ۲۴
مشاوران املاک بعداز مذاکرات اولیه، باید طرفین را به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی پیشفروش بفرستند و خودشان نمیتوانند قرارداد پیشفروش بنویسند. اگر خلاف کنند، بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال پروانهشان تعلیق و بار سوم ابطال میشود.
ماده ۲۵
آییننامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تصویب، توسط وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه و پساز تأیید رئیس قوه قضائیه، توسط هیئت وزیران تصویب میشود.
مزایا و معایب پیشفروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان، مزایا و معایب خاص خودش را برای خریداران و فروشندگان دارد که در ادامه، آنها را توضیح میدهیم.
مزایای پیشفروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان، خریدار و فروشنده را از مزایای زیر بهرهمند میکند:
- قیمت پایینتر برای خریدار: پیشخرید آپارتمان معمولاً ارزانتر از خرید واحد آماده است؛ زیرا قیمتها در مرحله پیشفروش بهدلیل تکمیلنشدن پروژه پایینتر هستند؛
- پرداخت اقساطی: خریداران میتوانند مبلغ را بهصورت قسطی و در طول زمان ساخت پرداخت کنند که فشار مالی را کاهش میدهد؛
- امکان انتخاب واحد دلخواه: پیشخرید به خریدار اجازه میدهد واحد موردنظر خود (مثل طبقه، جهت یا ویو) را انتخاب کند؛
- سود سرمایهگذاری: با افزایش قیمت ملک در طول زمان ساخت (معمولاً ۱ تا ۳ سال)، ارزش واحد پیشخریدشده ممکن است بیشتر شود؛
- تأمین مالی برای فروشنده: پیشفروشندگان با دریافت پول از خریداران در مراحل اولیه، نقدینگی لازم را برای ادامه ساخت پروژه، بدون نیاز به وامهای سنگین بانکی، تأمین میکنند.
معایب پیشفروش آپارتمان
اما این روش معایبی هم دارد که عبارتاند از:
- ریسک تأخیر در تحویل: پروژههای پیشفروش ممکن است بهدلایل مالی، مدیریتی یا مشکلات فنی با تأخیر مواجه شوند که حتی با جریمههای قانونی، میتواند برای خریدار دردسرساز باشد؛
- خطر ناتمامماندن پروژه: اگر فروشنده نتواند پروژه را تکمیل کند (مثلاً بهدلیل ورشکستگی)، حتی با وجود حمایتهای قانونی، خریدار ممکن است پول خود را از دست بدهد یا با پروژهای نیمهکاره مواجه شود؛
- تغییرات در کیفیت یا متراژ: ممکن است واحد تحویلی با مشخصات قرارداد (مثل مصالح، متراژ یا امکانات) تفاوت داشته باشد. اگرچه قانون امکان فسخ یا خسارت را میدهد؛ اما پیگیری آن زمانبر است؛
- ریسک کلاهبرداری: هرچند قانون جدید با ثبت رسمی و سامانه الکترونیک، خطر فروش یک واحد به چند نفر را کاهش داده است؛ اما همچنان احتمال تخلف (مثل ارائه مدارک جعلی) وجود دارد؛
- هزینههای اضافی برای فروشنده: فروشندگان باید هزینههای ثبت رسمی، بیمه مسئولیت و جریمههای احتمالی تأخیر را بپردازند؛
- پیچیدگیهای قانونی برای فروشنده: قانون جدید الزامات سختی مثل ثبت قرارداد در سامانه الکترونیک و ارائه مدارک مالکیت یا استعلام ثبت دارد؛
- وابستگی به پیشرفت پروژه: خریدار میتواند پرداخت اقساط را به تأیید مهندس ناظر (در صورت عدم پیشرفت) مشروط کند که ممکن است جریان مالی را برای فروشنده مختل کند و نیاز به گزارشدهی منظم داشته باشد.
سخن پایانی
قانون جدید پیش فروش آپارتمان با الزام به ثبت رسمی قراردادها، تعریف دقیق حقوق و مسئولیتها و شفافسازی فرایندها، تلاش میکند از خریداران و فروشندگان در معاملات پیشفروش ساختمان محافظت کند. اگرچه این روش مزایایی مانند قیمت مناسب، پرداخت اقساطی و امکان سرمایهگذاری دارد؛ اما هنوز نیازمند دقت در انتخاب پروژه و بررسی مدارک قانونی است. با رعایت نکات حقوقی و استفاده از قرارداد رسمی، ریسکها به حداقل میرسد و تجربه پیشخرید امنتر میشود.
- تمام پیشفروشها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و قرارداد عادی اعتبار قانونی ندارد؛
- سند مالکیت یا اجاره با حق ساخت، مجوز ساخت، شناسنامه فنی، بیمه مسئولیت و تأییدیه مهندس ناظر لازم است؛
- مشخصات کامل طرفین، ملک، واحد، قیمت، اقساط، زمان تحویل و ضمانتها باید ذکر شود؛
- متراژ کمتر از ۹۵٪ قرارداد، حق فسخ یا مطالبه خسارت برای خریدار ایجاد میکند؛
- برای تأخیر در تحویل واحد، بخشهای مشترک و سند رسمی، جریمه روزانه مشخص است؛
- خریدار میتواند پرداختها را مشروط به پیشرفت پروژه و تأیید ناظر کند؛
- تا قبلاز انتقال رسمی سند، ملک و وجوه قابلتوقیف بهنفع فروشنده یا طلبکاران نیست؛
- خریدار میتواند تعهدات خود را به دیگری منتقل کند؛ اما مسئول پرداخت باقیمانده مبالغ است؛
- فروشنده مسئول خسارتهای ناشی از نقص ساختمان است و باید بیمهنامه معتبر داشته باشد؛
- بنگاهها نمیتوانند قرارداد پیشفروش تنظیم کنند و صرفاً باید طرفین را به دفترخانه معرفی کنند؛
- قیمت پایینتر، پرداخت اقساطی، انتخاب واحد و تأمین مالی فروشنده از مزایای پیشفروش است. تأخیر، ناتمامماندن پروژه، تغییر کیفیت و ریسک قانونی، معایب مهم آن هستند؛
- ثبت اطلاعات پیشفروش در سامانه الکترونیک موجب کاهش ریسک فروش یک واحد به چند نفر و افزایش شفافیت میشود.
املاین پلتفرمی است که نهتنها امکان پرداخت آنلاین اجاره، رهن و کمیسیون را فراهم میکند، بلکه با خدمات تضمین اجارهبها و داوری تخصصی، خیال مالکان و مستأجران را از هرگونه مشکل مالی یا اختلاف ملکی راحت کرده است. حضور کارشناسان حقوقی و احراز هویت دقیق طرفین، اطمینان خاطر و امنیت کامل حقوقی را در تمامی مراحل معامله به شما میدهد. با استفاده از املاین، تمام فرایند خرید، اجاره و قرارداد رسمی به سادهترین و سریعترین شکل ممکن انجام میشود. هماکنون به املاین بپیوندید و با اطمینان کامل، معاملات ملکی خود را آنلاین و رسمی انجام دهید.
سوالات متداول
چرا به قوانین پیشفروش آپارتمان توجه کنیم؟
برای محافظت از سرمایه و جلوگیری از مشکلات حقوقی هنگام خرید واحد پیشفروش، توجه به این قوانین ضروری است.
قوانین جدید پیشفروش آپارتمانها چه تغییراتی کرده است؟
الزام به ثبت رسمی قرارداد، شفافیت بیشتر، حمایت از خریدار و کاهش ریسک فروش چندباره.
اگر فروشنده به تعهدات عمل نکند چه میشود؟
خریدار میتواند خسارت بگیرد، پرداختها را متوقف کند یا قرارداد را فسخ کند.
