فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یکی از موضوعات مهم در روابط میان موجر و مستاجر است که قانون بهطور دقیق شرایط آن را مشخص کرده است. اگر مستاجر پساز عقد قرارداد با مشکلاتی مانند معیوببودن ملک، تحویلندادن مورد اجاره از طرف موجر یا تلفشدن آن در اثر حادثه روبهرو شود، قانون برای حمایت از حقوق او، حق فسخ اجاره را در نظر گرفته است. همچنین اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی پیدا و مستأجر بهدلیل آن نتواند از ملک استفاده کند یا مشخص شود اوصاف ملک با آنچه در قرارداد آمده است تفاوت دارد، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. علاوهبراین در مواردی که در متن اجارهنامه، شرط حق فسخ برای مستأجر درج شده باشد، این حق از نظر قانونی معتبر است.
در ادامۀ مقاله، جزئیات هر یک از این موارد و شرایط اعمال فسخ اجاره از سوی مستاجر، مراحل آن و عواقب و پیامدهای فسخ بدون دلیل را بهصورت دقیق بررسی میکنیم تا هیچ نقطه ابهامی برای شما باقی نماند و بتوانید از حقوق خود بهخوبی دفاع کنید.
فهرس مطالب
قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در ایران
قانون مدنی ایران و قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی)، بهصراحت عنوان کرده است که قرارداد اجاره یک عقد لازم و فسخ آن تنها در شرایط خاص قانونی یا قراردادی امکانپذیر است؛ یعنی مستأجر نمیتواند بهصورت خودسرانه قرارداد را فسخ کند؛ مگر اینکه یکی از خیارات قانونی (مانند خیار عیب، خیار شرط، خیار تعذر تسلیم و غیره) محقق شود یا شرط فسخ در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.
با توجه به این موضوع، نوشتن قانونی و درست قرارداد اجاره اهمیت زیادی پیدا میکند تا هم از حقوق مستأجر و هم موجر بهخوبی محافظت شود. پلتفرم املاین امکان تنظیم قرارداد آنلاین اجاره را فراهم کرده است تا کاربران بتوانند بدون مراجعه حضوری، قراردادهای خود را بهصورت رسمی و تحت نظارت کارشناسان حقوقی ثبت کنند. پساز صدور کد رهگیری رسمی، به نسخه دیجیتال قرارداد دسترسی دائمی خواهید داشت و از صحت و اعتبار اسناد مطمئن میشوید. این خدمات به مستأجران و مالکان امکان میدهد با امنیت کامل و شفافیت مالی، معاملات ملکی خود را انجام دهند و دغدغههای حقوقی ناشی از قراردادهای غیررسمی را به حداقل برسانند. همین حالا با مراجعه به پلتفرم املاین، قرارداد اجاره خود را بهصورت آنلاین، رسمی و امن ثبت کنید.
در ادامه، شرایط، موارد و نحوه فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر را براساس مواد قانونی توضیح میدهیم.
شرایط کلی فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر بهطور عمده براساس مواد ۳۶۹، ۴۷۶ تا ۴۸۸ قانون مدنی و ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر تعیین شدهاند و مستأجر در صورت تحقق این شرایط و درصورتیکه در قرارداد شرطی برای خسارت ذکر نشده باشد، میتواند بدون پرداخت خسارت قرارداد را فسخ کند. همچنین فسخ میتواند قبل یا بعد از تحویل ملک رخ دهد.
در جدول زیر شرایط و موارد فسخ اجاره نامه از طرف مستاجر نشان داده شده است:
| مورد فسخ | توضیح | ماده قانونی مرتبط | زمان اعمال (قبل/بعد از تحویل) |
| وجود عیب در ملک | ملک دارای عیبی باشد که مانع استفاده کامل شود یا نقصان منفعت ایجاد کند (مانند نبود امکانات ذکرشده مثل انباری). در صورت رفع عیب توسط موجر، حق فسخ از بین میرود. | مواد ۴۷۸–۴۸۰ قانون مدنی | قبل یا بعد از تحویل |
| تحویلندادن ملک توسط موجر | موجر ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد و امکان تحویل هم وجود نداشته باشد. | ماده ۴۷۷ قانون مدنی | قبلاز تحویل |
| مطابقنبودن ملک با اوصاف قرارداد | ملک با مشخصات یا شروط ذکرشده در قرارداد (مثل متراژ یا امکانات) مطابقت نداشته باشد. | خیار تخلف از شرط و وصف (ماده ۴۱۵ قانون مدنی) | قبل یا بعد از تحویل |
| تلف یا خرابی کامل یا جزئی ملک | ملک بهدلیل حادثه قهری مانند زلزله یا سیل از بین برود یا غیرقابلاستفاده شود. در تلف جزئی، مستأجر میتواند فسخ یا کاهش اجارهبها را درخواست کند. | ماده ۴۸۳ قانون مدنی | بعداز تحویل |
| نیاز به تعمیرات اساسی | در صورت نداشتن امکان استفاده از ملک، مستأجر حق فسخ دارد. همچنین، اگر تعمیرات ضروری باشد و تأخیر در انجام آن به ضرر موجر بیانجامد، مستأجر نباید مانع شود. | ماده ۴۸۶ قانون مدنی | بعداز تحویل |
| مزاحمت شخص ثالث | اگر شخص ثالثی بدون ادعای حق مانع تحویل یا استفاده از ملک شود، مستأجر قبلاز تحویل، حق فسخ دارد؛ بعداز تحویل باید به مزاحم رجوع کند. | ماده ۴۸۸ قانون مدنی | قبلاز تحویل |
| شرط فسخ در قرارداد | در اجارهنامه برای مستأجر حق فسخ یا شرط خاصی مانند تغییر شغل در نظر گرفته شده باشد. | خیار شرط (ماده ۳۹۹ قانون مدنی) | قبل یا بعد از تحویل |
| مشاعبودن ملک بدون اطلاع | ملک مشاع باشد و مستأجر از این موضوع آگاه نباشد یا شریک اجازه تصرف ندهد. | خیار غبن یا تخلف | قبلاز تحویل |
| فوت مستأجر و درخواست ورثه | در صورت فوت مستأجر، ورثه میتوانند در خصوص اجاره اماکن تجاری درخواست فسخ دهند و فسخ قرارداد اجاره مغازه از طرف مستاجر را مطرح کنند. | ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر | بعداز تحویل |
| مضربودن برای سلامت | ملک در وضعیت خرابی یا آلودگی باشد که برای بهداشت و سلامت زیانآور است و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد. | ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر | بعداز تحویل |
مراحل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
اگر میخواهید بدانید فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چگونه است، در این بخش همراه ما باشید تا مراحل فسخ اجاره نامه توسط مستاجر را بهصورت گامبهگام به شما توضیح دهیم:
- بررسی و احراز شرایط فسخ: ابتدا مطمئن شوید که یکی از شرایط قانونی فسخ توسط مستاجر وجود دارد. همانطور که در فسخ قولنامه خرید خانه قوانین مشخصی برای شرایط و مهلتهای فسخ تعیین شده است، در اجاره هم فسخ بدون دلیل موجه ممکن نیست و میتواند منجر به پرداخت خسارت شود؛
- ارسال اظهارنامه رسمی به موجر: مرحله بعدی، ارسال اظهارنامه کتبی رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دفترخانه به موجر است. اظهارنامه باید شامل مشخصات طرفین، شماره قرارداد، دلیل دقیق فسخ و مهلت پاسخ (معمولاً ۱۰ روز برای رفع مشکل) باشد؛
- تلاش برای توافق مسالمتآمیز: اگر موجر با فسخ موافق باشد، میتوانید اقرارنامه فسخ در دفتر املاک یا اسناد رسمی تنظیم کنید؛ درغیراینصورت، منتظر پاسخ موجر بمانید؛
- مراجعه به مرجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه): دادخواست فسخ را به شورای حل اختلاف (برای اجارهبهای کمتر از ۲۰ میلیون تومان) یا دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم کنید. دادگاه مدارک شما را بررسی و پساز طی جلسات، حکم صادر میکند. این فرایند ممکن است چند ماه طول بکشد؛
- اجرای حکم و تخلیه ملک: پساز حکم قطعی فسخ، ملک را در مهلت تعیینشده (معمولاً ۱۰ روز) تخلیه کنید. اگر موجر تحویل نگیرد، کلید را به دادگاه بسپارید و درخواست تأمین دلیل کنید؛
- ثبت فسخ و تسویه حساب: طبق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، باید فسخ را در سامانه ثبت املاک ثبت و ودیعه (رهن) را مطالبه کنید. اجارهبهای پرداختی تا فسخ معتبر و تنها با حکم خلاف قابلاسترداد است.
فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل موجه توسط مستاجر
همانطور که گفته شد، قرارداد اجاره براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، یک عقد لازم است؛ به این معنا که پساز انعقاد، طرفین نمیتوانند آن را بدون دلیل موجه فسخ کنند. فسخ بدون دلیل موجه توسط مستاجر غیرقانونی است و میتواند منجر به پیامدهای حقوقی و مالی شود. در ادامه، پیامدها و مسئولیتهای این اقدام را توضیح میدهیم.
پیامدهای فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل موجه
فسخ بدون دلیل میتواند عواقب متعددی بهدنبال داشته باشد که مجموع آنها تحت عنوان ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره شناخته میشود:
- حکم دادگاه به ادامه قرارداد: اگر مستأجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ و موجر شکایت کند، دادگاه ممکن است حکم به ادامه قرارداد تا پایان مدت بدهد. در این صورت، مستأجر حتی اگر ملک را هم تخلیه کرده باشد، ملزم به پرداخت اجارهبها تا پایان مدت خواهد بود؛
- پرداخت خسارات به موجر: مستأجر باید خسارات واردشده به موجر را مانند هزینههای جستوجوی مستأجر جدید، تبلیغات و دورهای که ملک خالی میماند، جبران کند؛
- ازدستدادن ودیعه: موجر میتواند از ودیعه برای جبران خسارات استفاده کند. اگر ودیعه کافی نباشد، مستأجر باید مابهالتفاوت را پرداخت کند؛
- پیگرد قضایی و هزینههای دادرسی: موجر میتواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، دادخواست الزام به اجرای قرارداد یا مطالبه خسارت کند و مستأجر ممکن است محکوم به پرداخت هزینههای دادرسی و کارشناسی شود؛
- تأثیر بر سابقه اعتباری و حقوقی: فسخ غیرموجه میتواند در سابقه حقوقی مستأجر ثبت و بهویژه اگر منجر به حکم قضایی شود در قراردادهای آینده مشکلساز شود.
سخن پایانی
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یک حق قانونی است که در صورت تحقق شرایط مشخص، بهمنظور حمایت از حقوق مستأجر در نظر گرفته شده است. بااینحال، فسخ بدون دلیل موجه میتواند خسارتهایی را بهدنبال داشته باشد و شامل پیامدهای مالی و حقوقی شود؛ بنابراین هنگام فسخ حتماً باید قانونیبودن دلیل را در نظر بگیرید و به نکات زیر توجه کنید:
- فسخ قرارداد اجاره تنها در صورت تحقق شرایط قانونی یا شرط درجشده در قرارداد ممکن است؛
- مستأجر میتواند قبل یا بعد از تحویل ملک، در صورت وجود عیب، نقص اوصاف قرارداد، نیاز به تعمیرات اساسی یا دیگر شرایط قانونی، قرارداد را فسخ کند؛
- مراحل فسخ شامل بررسی شرایط، ارسال اظهارنامه، تلاش برای توافق مسالمتآمیز، مراجعه به مرجع قضایی و ثبت فسخ است؛
- فسخ بدون دلیل موجه میتواند منجر به پرداخت خسارت، ازدسترفتن ودیعه، پیگرد قضایی و تأثیر منفی بر سابقه حقوقی مستأجر شود؛
- آگاهی کامل از قوانین مرتبط و تنظیم دقیق قرارداد اجاره، بهترین راه برای پیشگیری از مشکلات حقوقی است.
با استفاده از خدمات املاین، مدیریت معاملات ملکی سادهتر، سریعتر و امنتر از همیشه شده است. از نمایشگاه آنلاین املاک و جستوجوی هوشمند گرفته تا پرداختهای آنلاین، تضمین اجارهبها و داوری تخصصی، تمامی مراحل معامله در پلتفرم املاین تحت نظارت کارشناسان حقوقی انجام میشود. امکان انعقاد قراردادهای اجاره رسمی، مستأجران و مالکان را از بروز مشکلات حقوقی احتمالی محافظت و تجربهای حرفهای و مطمئن از معاملات ملکی فراهم میکند. برای بهرهمندی از خدمات کامل املاین و انعقاد قراردادهای اجاره رسمی، هماکنون به سایت املاین مراجعه کنید و معاملات خود را با امنیت و سرعت بالا انجام دهید.
سوالات متداول
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چگونه است؟
مستأجر میتواند در صورت تحقق شرایط قانونی یا شرط فسخ درجشده در قرارداد، با ارسال اظهارنامه رسمی و طی مراحل قانونی، قرارداد اجاره را فسخ کند.
آیا مستاجر میتواند قبل از پایان قرارداد، اجاره را فسخ کند؟
بله، درصورتیکه یکی از خیارات قانونی یا شرط فسخ در قرارداد محقق شود، مستأجر میتواند قبلاز پایان مدت قرارداد، اجاره را فسخ کند.
