شکایت از صاحب خانه زمانی مطرح میشود که مالک از انجام تعهدات خود خودداری کند؛ مثلاً مبلغ رهن (ودیعه) را بازنگرداند، اجاره را بهصورت غیرقانونی افزایش دهد یا از انجام تعمیرات اساسی ملک خودداری کند. در چنین شرایطی، مستأجر میتواند از راه قانونی اقدام به شکایت کند. برای این کار باید ابتدا مدارک و شواهد معتبر مانند قرارداد اجاره، فیشهای پرداخت و مکاتبات مستند را جمعآوری کند. سپس با ثبت اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی و در صورت لزوم، طرح دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، روند پیگیری را آغاز، حکم را دریافت و در نهایت، آن را اجرا کند.
مستأجر در صورت تأخیر موجر در استرداد رهن میتواند خسارت تأخیر تأدیه را هم براساس نرخ سود بانکی مطالبه کند. در ادامۀ مقاله، مراحل دقیق شکایت از موجر، مدارک موردنیاز و قوانین مربوط به آن را بهصورت گامبهگام بررسی میکنیم تا بدانید از کجا و چگونه باید پیگیری را آغاز کنید. تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
چگونه از صاحب خانه شکایت کنیم؟
قبلاز هر چیز، در پاسخ به کسانی که میخواهند بدانند ایا مستاجر میتواند از صاحب خانه شکایت کند، باید بگوییم که بله، امکان این کار وجود دارد؛ اما برای شکایت از صاحب خانه چه باید کرد؟
برای شکایت از صاحب خانه، اول از همه مدارک و ادلهتان را شامل قرارداد اجاره، رسیدها، عکسها، پیامکها و غیره، جمعآوری کنید. سپس با ارسال اظهارنامه رسمی یا مذاکره مکتوب سعی کنید مشکلتان را حل کنید. اگر صاحبخانه پاسخ نداد یا حقوق شما را بازنگرداند، میتوانید دادخواست را در مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک) تقدیم کنید. برای ثبت شکایت الکترونیکی کافی است وارد سامانه قوه قضائیه/ثنا شوید. اگر قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، پیگیری از طریق اداره اجرای ثبت هم ممکن و سریعتر است. در همه حال، متن دادخواست/اظهارنامه را مستند و دقیق تنظیم و در صورت نیاز از وکیل ملکی کمک بگیرید. در ادامه، مراحل و نحوه شکایت از صاحبخانه را بهصورت کامل توضیح میدهیم.
نحوه شکایت از صاحب خانه
اگر میخواهید بدانید چطور از صاحب خانه شکایت کنیم، همچنان با ما همراه باشید تا تمام مراحل را گامبهگام برای شما توضیح دهیم. مراحل شکایت از صاحب خانه بهشرح زیر است:
- ارسال اظهارنامه رسمی به موجر: با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اظهارنامهای رسمی برای موجر ارسال کند. در این اظهارنامه، مطالبات خود مانند استرداد ودیعه در ۱۰ روز یا رعایت سقف اجاره را از موجر بخواهید؛
- تنظیم دادخواست تأمین دلیل (اختیاری اما مفید): اگر اظهارنامه بیاثر باشد، دادخواست تأمین دلیل تنظیم کنید تا وضعیت ملک یا خسارات ثبت شود. این کار را میتوانید از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام دهید؛
- طرح دعوی اصلی: برای مبالغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان (مانند ودیعه کوچک) به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه، دادخواست را تنظیم و مدارک را تقدیم کنید. برای مبالغ بیشاز ۲۰ میلیون تومان به دادگاه حقوقی محل ملک یا سکونت مالک مراجعه کنید. در موارد افزایش اجاره، بهطور مستقیم به شورای حل اختلاف بروید و شکایت رسمی تنظیم کنید؛
- رسیدگی قضایی: دادگاه یا شورا مدارک را بررسی، طرفین را احضار و رأی صادر میکند. اگر مالک پاسخ ندهد، دادگاه بدون دفاع او هم ادامه میدهد؛ پس نگران نباشید؛
- اجرای حکم: پساز صدور حکم که معمولاً قطعی است، مالک ۱۰ روز مهلت پرداخت دارد و در صورت پرداختنکردن، امکان توقیف اموال او از طریق اجرای احکام مدنی وجود دارد. همچنین میتوانید خسارت تأخیر را براساس نرخ بانکی مطالبه کنید؛
- پیگیری از سازمانهای دیگر (در موارد خاص): اگر مشاور املاک در تخلف نقش داشته باشد (مانند قرارداد با نرخ غیرقانونی) کافی است به سازمان تعزیرات حکومتی گزارش دهید.
در جدول زیر میتوانید مراحل را همراه با توضیحات و مرجع صالح برای بررسی مشاهده کنید:
| گام | اقدام | مرجع صالح | توضیحات |
| 1 | ارسال اظهارنامه رسمی | دفاتر خدمات قضایی (سامانه ثنا) | مطالبات مانند استرداد ودیعه را در مهلت ۱۰ روزه به مالک ابلاغ کنید. |
| 2 | تأمین دلیل (اختیاری) | دفاتر خدمات قضایی | برای ثبت وضعیت ملک یا خسارات، دادخواست تأمین دلیل ثبت کنید. |
| 3 | طرح دعوی اصلی | شورای حل اختلاف / دادگاه حقوقی | مبالغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان در شورا و مبالغ بالاتر در دادگاه رسیدگی میشود |
| 4 | رسیدگی قضایی | شورای حل اختلاف یا دادگاه | بررسی مدارک و دفاعیات دو طرف و صدور رأی (قطعی یا قابلاعتراض) |
| 5 | اجرای حکم | اجرای احکام مدنی | در صورت اجرانکردن رأی یا پرداخت ظرف ۱۰ روز، اموال مالک توقیف میشود. |
| 6 | پیگیری از تعزیرات (در موارد خاص) | سازمان تعزیرات حکومتی | در صورت تخلفاتی مانند افزایش غیرقانونی اجاره یا اجبار به تخلیه غیرقانونی |
قانون شکایت مستاجر از مالک
قانونی که براساس آن حقوق و تعهدات طرفین مشخص و شکایت مستاجر از مالک ممکن شد، قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی، از جمله قوانین جدید سال ۱۴۰۴) و قانون مدنی است که براساس آنها مستأجر میتواند در موارد مختلفی که در بخشهای بعدی همین مقاله توضیح داده خواهد شد، شکایت کند. نکات کلیدی قانون عبارتاند از:
- ماده ۱۹۰ قانون مدنی: قرارداد اجاره معوض است و هر طرف باید تعهدات خود را اجرا کند؛ درغیراینصورت، طرف مقابل حق مطالبه خسارت دارد؛
- ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر: تعمیرات اساسی (مانند سیستم گرمایشی، آسانسور یا ساختار ساختمان) برعهده مالک است و اگر مالک از انجام تعمیرات سر باز بزند، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند یا هزینه را تا شش ماه اجارهبها کسر کند؛
- قوانین جدید ۱۴۰۴ (مصوب شورای عالی مسکن): سقف افزایش اجارهبها محدود است (مثلاً ۲۵% در تهران) و شما میتوانید از صاحب خانه شکایت کنید اضافه اجاره را پس بگیرید. علاوهبر آن، جریمهای معادل سه برابر اجاره یک ماه از موجر گرفته میشود؛
- حق فسخ و مطالبه خسارت: اگر مالک آسایش مستأجر را مختل کند، مستأجر حق فسخ یا شکایت کیفری دارد؛
توجه داشته باشید که در صورت پیروزی در دادگاه، هزینههای دادرسی و وکیل برعهده مالک است. فرایند ممکن است چند ماه طول بکشد؛ بنابراین تمام مدارک را شامل قرارداد اجاره، فیشهای واریزی و عکس آنها را در تمام طول مدت قرارداد حفظ کنید. در ادامۀ مقاله به این میپردازیم که برای شکایت از مالک به کجا مراجعه کنیم؟
برای شکایت از صاحب خانه به کجا مراجعه کنیم؟
فرایند شکایت از مالک خانه بسته به نوع مشکل (حقوقی یا کیفری) و مبلغ مورد اختلاف متفاوت است. سامانه ثنا، نقطه شروع برای تمام شکایات محسوب میشود. در این سامانه میتوانید دادخواست یا شکواییه خود را تنظیم و مدارک را بارگذاری کنید. توجه داشته باشید که استفاده از سامانه ثنا برای ثبتنام الزامی است.
برای دعاوی حقوقی با مبلغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان، مثلاً استرداد ودیعه کوچک، افزایش غیرقانونی اجاره یا تعمیرات، باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا سکونت مالک مراجعه کنید. فرایند حل اختلاف در این شورا، سریعتر و بدون تشریفات زیاد و رأی آن قطعی و قابلاجرا است.
برای مبالغ بیشازحد نصاب شورای حل اختلاف (مثلاً ودیعه بالای ۲۰ میلیون تومان) باید به دادگاه عمومی حقوقی محل ملک یا اقامتگاه مالک مراجعه کنید. دادگاه برای دعاوی پیچیدهتر مانند فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت بالا صالح است.
برای تخلفات کیفری مانند تصرف عدوانی، آزارواذیت یا ورود غیرمجاز به ملک، مکان مراجعه، دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است. برای این کار، ابتدا باید در دادسرا، شکواییه تنظیم کنید. سپس، درصورتیکه لازم باشد، شکواییه شما به دادگاه کیفری ارجاع داده میشود.
تعزیرات حکومتی مرجع رسیدگی به تخلفاتی مانند افزایش غیرقانونی اجاره یا نقش مشاور املاک در قرارداد نامعتبر است. همچنین میتوانید گزارش خود را از طریق سامانه ۱۳۵ ثبت کنید.
اگر قرارداد اجاره رسمی و دارای کد رهگیری باشد، برای اجرای تعهداتی مانند استرداد ودیعه میتوانید بدون نیاز به دادگاه، تنها به اداره ثبت اسناد مراجعه کنید. این مسیر بسیار سریعتر و سادهتر از اقامه دعوا در دادگاه طی میشود. بههمیندلیل، انعقاد قرارداد اجاره رسمی و دریافت کد رهگیری هنگام اجارهکردن ملک ضروری است.
اگر میخواهید بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاههای سنتی، یک قرارداد اجاره رسمی و قانونی همراه با کد رهگیری دریافت کنید، پلتفرم املاین در خدمت شماست. املاین این امکان را فراهم کرده است تا با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد آنلاین اجاره، قرارداد خود را بهصورت آنلاین و زیر نظر کارشناسان حقوقی ثبت کنید. تمامی مراحل شامل احراز هویت، صدور کد رهگیری و ثبت نهایی قرارداد در سامانه رسمی انجام میشود تا هیچ نگرانی بابت اعتبار یا امنیت معامله نداشته باشید. همین حالا وارد پلتفرم املاین شوید و قرارداد اجاره خود را بهصورت رسمی و آنلاین ثبت کنید.
مدارک موردنیاز برای شکایت از صاحبخانه
مدارک لازم برای طرح شکایت از صاحب خانه بسته به نوع شکایت ممکن است کمی متفاوت باشد؛ اما لیست کلی شامل موارد زیر است:
- قرارداد اجاره (اجارهنامه): نسخه اصلی یا کپی معتبر قرارداد با کد رهگیری از سامانه خودنویس یا املاک معتبر برای اثبات رابطه اجاره لازم است؛
- اظهارنامه رسمی ارسالشده به مالک: اظهارنامه سندی است که از طریق دفاتر خدمات قضایی یا اسناد رسمی ارسال میشود و مطالبات شما را مشخص میکند. این مدرک تلاش اولیه شما را برای حل مسالمتآمیز اختلاف اثبات میکند؛
- مدارک اثبات ادعا: هر نوع مدرکی شامل عکسهای مشکلات ملک، فاکتورهای تعمیرات انجامشده توسط مستأجر، پیامها یا مکاتبات با مالک یا گزارش کارشناسی برای اثبات خسارت را جمعآوری کنید؛
- فیشهای پرداخت ودیعه یا اجارهبها: رسیدهای بانکی یا قبوض اثبات پرداخت مبالغ را داشته باشید. این مدارک بهویژه برای شکایت از استردادندادن ودیعه لازم است؛
- مدارک هویتی: کپی کارت ملی و شناسنامه مستأجر (شاکی) و اگر ممکن باشد، مالک را همراه داشته باشید؛
- دادخواست یا شکواییه تنظیمشده: فرم رسمی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی (ثنا) که جزئیات شکایت را شامل میشود؛
- مدارک اضافی در موارد خاص: مانند گزارش تعزیرات برای افزایش غیرقانونی اجاره یا سند کارشناسی برای تعمیرات اساسی.
دلایل و شرایط شکایت مستاجر از مالک
براساس قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات ۱۴۰۴)، مستأجر میتواند در شرایط زیر از مالک شکایت کند:
- استردادندادن مبلغ ودیعه (پول پیش یا رهن): مالک موظف است پساز پایان قرارداد اجاره، مبلغ ودیعه را بهعنوان قرضالحسنه به مستأجر برگرداند. اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستأجر میتواند شکایت کند و همچنین میتواند خسارت تأخیر را براساس نرخ سود بانکی مطالبه کند؛
- انجامندادن تعمیرات اساسی ملک: طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر، تعمیرات کلی مانند سیستم حرارت مرکزی، آسانسور، تهویه و ساختار اصلی ساختمان برعهده مالک است. اگر مالک از تعمیر خودداری کند، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ یا هزینه تعمیر را با نظارت دادگاه تا معادل شش ماه اجارهبها از مالک کسر کند؛
- افزایش غیرقانونی اجارهبها: براساس قوانین جدید سال ۱۴۰۴ (مصوب شورای مسکن استانها)، سقف افزایش اجارهبها محدود و ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای بزرگ است. اگر مالک اجاره را بیشاز این سقف افزایش دهد، مستأجر میتواند شکایت کند و اضافه اجاره را پس بگیرد. همچنین مالک ممکن است به جریمهای معادل سه برابر اجارهبهای یک ماه محکوم شود؛
- تحویلندادن ملک یا تأمیننکردن آسایش و امنیت: مالک باید ملک را در وضعیت مناسب و در موعد مقرر تحویل دهد. اگر ملک عیب داشته باشد یا مالک مانع استفاده از متعلقات قانونی ملک بدون دلیل شود، مستأجر حق فسخ یا شکایت دارد؛
- تخلفات کیفری مانند تصرف عدوانی یا آزار و اذیت: اگر مالک بدون اجازه وارد ملک شود، توهین کند یا اقدامات آزاردهنده انجام دهد، مستأجر میتواند شکایت کیفری مطرح کند؛
- جبراننکردن هزینههای پرداختشده توسط مستأجر: اگر مستأجر با توافق قبلی برای بهبود ملک هزینهای کرده باشد، مالک باید آن را جبران کند؛ درغیراینصورت، شکایت ممکن است.
راهکارهای جایگزین قبلاز شکایت مستاجر از مالک
بهترین کار این است که قبلاز اقدام به شکایت رسمی در دادگاه یا شورای حل اختلاف، از روشهای غیرقضایی برای حل اختلاف با مالک (موجر) استفاده و در وقت و هزینه خود صرفهجویی کنید.
اولین و سادهترین گام، گفتوگو با مالک است. ترتیب یک ملاقات دوستانه را بدهید و رودررو یا تلفنی با مالک صحبت کنید. دلایل خود را باآرامش و همراه با مستندات، مانند عکس یا فیش پرداخت، بیان کنید و پیشنهادهایی مانند توافق بر سر زمان پرداخت یا کاهش اجاره در ازای تعمیرات را بدهید. این روش در بسیاری از موارد موفقیتآمیز است و جلوی تشدید اختلافات را میگیرد.
اگر احساس کردید خودتان نمیتوانید با مالک مذاکرۀ دوستانهای داشته باشید، میتوانید از طریق مشاور املاک یا پلتفرمی که قرارداد را تنظیم کرده است (مانند املاین)، اقدام کنید. آنها میتوانند نقش میانجی را ایفا کنند و طرفین را به توافق برسانند.
همچنین میتوانید از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید. وکیل میتواند با صاحبخانه شما مذاکره کند، نامهای رسمی بنویسد یا پیشنهاد توافقنامهای خارج از دادگاه بدهد. این روش کمک میکند تا حقوق خود را بهتر بشناسید و شاید بدون دادگاه به نتیجه برسید.
اگر در قرارداد اجاره، بندی برای داوری در نظر گرفته شده باشد، بهترین کار این است که از آن استفاده کنید. این روش براساس قانون مدنی مجاز است و نتیجۀ آن الزامآور محسوب میشود.
سخن پایانی
شکایت از صاحب خانه زمانی ضرورت پیدا میکند که گفتوگو و راهحلهای مسالمتآمیز نتیجهای نداشته باشند. با آگاهی از مراحل قانونی، مدارک موردنیاز و مرجع صالح رسیدگی به این نوع شکایات میتوانید روند پیگیری را سریعتر و مطمئنتر پیش ببرید و به حق خود برسید. در ادامه، خلاصه نکات کلیدی مقاله آورده شده است:
- قبلاز هر اقدام، مدارک و مستندات کامل (قرارداد، فیشها، اظهارنامه و …) را جمعآوری کنید؛
- ارسال اظهارنامه رسمی، اولین گام قانونی برای مطالبه حق است؛
- برای مبالغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان به شورای حل اختلاف و برای مبالغ بیشتر به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید؛
- امکان شکایت در مواردی مانند استردادندادن رهن، افزایش غیرقانونی اجاره، انجامندادن تعمیرات اساسی یا ورود غیرمجاز مالک وجود دارد؛
- در صورت صدور حکم بهنفع مستأجر، مالک موظف است ظرف ۱۰ روز مبلغ رهن را بپردازد؛ درغیراینصورت، امکان توقیف اموال او وجود دارد؛
- مستأجر میتواند علاوهبر اصل مبلغ، خسارت تأخیر تأدیه را هم از موجر مطالبه کند؛
- برای اطمینان از صحت روند حقوقی از وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در دعاوی اجاره کمک بگیرید.
املاین با ترکیب فناوری، شفافیت مالی و پشتیبانی حقوقی، تجربهای نو در بازار املاک ایران ایجاد کرده است. از جستوجوی ملک تا امضای قرارداد اجاره رسمی همراه با کد رهگیری، همهچیز تنها با چند کلیک انجام و تمام جزئیات معامله بهصورت امن ثبت میشود تا در هر زمان، امکان مراجعه به آن وجود داشته باشد. همچنین در صورت بروز هرگونه اختلاف، تیم داوری و کارشناسان حقوقی املاین آماده رسیدگی سریع و تخصصی هستند. برای شروع تجربهای مطمئن در معاملات ملکی، همین حالا وارد سایت املاین شوید و قرارداد اجاره خود را ثبت کنید.
سوالات متداول
آیا مستأجر میتواند از صاحبخانه شکایت کند؟
بله، اگر مالک تعهدات خود را انجام ندهد، مستأجر میتواند از او در مراجع قانونی شکایت کند.
برای شکایت از مالک به کجا باید مراجعه کنیم؟
در بیشتر موارد، شکایت از صاحبخانه در شورای حل اختلاف محل ملک یا دادگاه حقوقی ثبت میشود؛ مگر اینکه پرونده جنبه کیفری داشته باشد که در آن صورت باید به دادسرا مراجعه کرد.
شکایت از صاحبخانه چقدر زمان میبرد؟
مدت رسیدگی به شکایت بسته به نوع پرونده متفاوت است؛ اما معمولاً بین چند هفته تا چند ماه طول میکشد تا رأی نهایی صادر شود.
