فرایند تخلیه ملک مستلزم تنظیم دادخواست رسمی است و داشتن نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها میتواند کمک زیادی به شما در این زمینه کند. یکی از اختلافات پرتکرار بین مالک و مستأجر در قرارداد اجاره، تأخیر مستأجر در پرداخت اجارهبهاست که به موجر حق میدهد از طریق مراجع قضایی برای تخلیه ملک اقدام کند.
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در بند ۹ ماده ۱۴، پرداختنکردن اجارهبها بهعنوان یکی از موارد استثنایی برای تخلیه ملک توسط مستأجر پیشبینی شده است. در قوانین جدیدتر، مانند اصلاحات سال ۱۴۰۴، تأکید بر تعهد مستأجر به پرداخت بهموقع اجارهبها شده است و پایبندنبودن به آن میتواند مبنای درخواست حکم تخلیه باشد. همچنین، این مبنا بخشی از اصول کلی قراردادها در قانون مدنی ایران (ماده ۴۹۰) است که مستأجر را ملزم به پرداخت اجارهبها میکند. تا انتها با ما همراه باشید تا یک نمونه از این دادخواست را دراختیارتان بگذاریم و بهصورت دقیق، شرایط و مدارک لازم مرتبط با آن را بررسی کنیم.
فهرست مطالب
نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
دادخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها معمولاً به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی تقدیم میشود و نیازمند پیوست مدارکی مانند سند اجاره، سند مالکیت و اظهارنامههای ابلاغشده است. در ادامه، یک نمونه دادخواست عدم پرداخت اجاره بها در اختیار شما قرار داده شده است.
خواهان: ………… (نام و مشخصات کامل موجر یا مالک شامل نام پدر، سن، شغل، آدرس محل اقامت)
خوانده: ………… (نام و مشخصات کامل مستأجر شامل نام پدر، سن، شغل، آدرس محل اقامت)
وکیل یا نماینده قانونی: ………… (در صورت وجود وکیل، نام و مشخصات وی شامل نام پدر، سن، شغل، آدرس محل اقامت درج شود)
خواسته یا موضوع و بهای آن: تقاضای صدور حکم تخلیه ملک بهعلت عدم پرداخت اجارهبها در مواعد مقرر
دلایل و منضمات دادخواست:
- تصویر مصدق قرارداد اجاره (عادی یا رسمی)؛
- تصویر مصدق سند مالکیت؛
- تصویر مصدق اظهارنامههای ابلاغشده به خوانده؛
- تصویر مصدق اخطاریههای ارسالشده از سوی دفترخانه (در صورت وجود سند رسمی).
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ……….
با سلام و احترام
اینجانب ………. (خواهان)، بهموجب سند مالکیت پیوست، مالک ششدانگ پلاک ثبتی شماره ………. واقع در ………. هستم. ملک مذکور مطابق اجارهنامه مورخ ………. (عادی یا رسمی به شماره ………. تنظیمی در دفترخانه شماره ……….) به خوانده محترم اجاره داده شده است. نظر به اینکه نامبرده علیرغم ارسال اظهارنامههای متعدد، در پرداخت اجارهبهای مقرر در قرارداد در مواعد تعیینشده قصور ورزیده و مکرراً مرتکب تخلف شده است، با استناد به تبصره (1) ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، صدور حکم تخلیه عین مستأجره و الزام خوانده به پرداخت کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی از محضر آن مقام محترم مورد استدعاست.
با احترام
امضاء – مهر – تاریخ
شرایط قانونی درخواست تخلیه مستأجر بابت اجاره عقب افتاده
قبلاز بررسی شرایط قانونی، مهم است توجه داشته باشید که درخواست تخلیه مستأجر بهدلیل عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجارهبها، براساس قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تنظیم میشود و تاریخ تنظیم قرارداد اجاره، قانون حاکم را تعیین میکند.
طبق قانون مصوب ۱۳۵۶، پرداختنکردن اجارهبها پساز حداقل سه بار اخطار رسمی ظرف یک سال، مبنای فسخ قرارداد و تخلیه است. قانون ۱۳۷۶، بهطور مستقیم تخلیه بهدلیل عدم پرداخت را پیشبینی نکرده و ساکت است. تخلیه تنها در صورتی ممکن است که شرط فسخ در قرارداد، مانند عدم پرداخت ۱ تا ۳ ماه اجاره، قید شده باشد. بدون این شرط، دادخواست مستقیم تخلیه رد میشود و موجر باید ابتدا فسخ قرارداد را درخواست کند. قانون مدنی (ماده ۴۹۰)، مکمل قوانین فوق است و مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره میکند؛ اما تخلیه نیاز به حکم قضایی دارد.
قانون ۱۳۵۶ برای قراردادهای قبلاز ۱۳۷۶ و قانون ۱۳۷۶ برای قراردادهای پساز آن حاکم است. درحالحاضر، تا وقتی که شرط خاصی در قرارداد وجود نداشته باشد، رویه قضایی همچنان براساس این دو قانون است و تخلیه بدون حکم قضایی غیرقانونی تلقی میشود.
همچنین، لازم است در مورد تفاوتهای قرارداد اجاره رسمی و عادی بدانید. برای اجارهنامه رسمی فرایند تخلیه بهدلیل عدم پرداخت اجارهبها، سریعتر، معمولاً ۱-۲ هفته پساز اخطار و از طریق اداره اجرای ثبت اسناد انجام میشود. با داشتن یک قرارداد رسمی، موجر میتواند بدون نیاز به دادگاه، اجراییه یا همان دستور تخلیه بگیرد. این روش براساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و آییننامه اجرایی ثبت انجام میشود و کمتر زمانبر است؛ زیرا سند رسمی خود اثباتکننده است.
برای اجارهنامه عادی، فرایند طولانیتر و از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی است و نیاز به دادخواست و اثبات تخلف با مدارک بیشتر دارد؛ زیرا قرارداد فاقد اعتبار اجرایی است و دادگاه باید تخلف را بررسی کند.
با این توضیحات، در ادامه به بررسی شرایط لازم برای درخواست تخلیه میپردازیم. برای موفقیت در درخواست، موجر باید شرایط زیر را احراز کند:
- وجود قرارداد معتبر: قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) باید اثبات شود و بهویژه برای قراردادهای پساز ۱۳۷۶، شامل شرط پرداخت بهموقع یا فسخ در صورت تأخیر باشد؛
- عدم پرداخت مکرر: حداقل سه بار تأخیر یا عدم پرداخت ظرف یک سال یا براساس شرط قرارداد که معمولاً ۱-۳ ماه است، وجود داشته باشد؛
- ارسال اخطار رسمی: باید حداقل سه اظهارنامه برای قرارداد عادی یا اخطاریه دفترخانه برای قرارداد رسمی، ظرف یک سال ابلاغ شود. اخطار باید مطالبه اجاره و هشدار فسخ/تخلیه را شامل شود؛
- اثبات مالکیت: موجر باید مالک رسمی یا نماینده قانونی او باشد؛
- عدم انقضای مدت قرارداد: در قانون ۱۳۷۶، تخلیه پیشاز پایان مدت تنها با شرط فسخ ممکن است و موجر باید تا پایان مدت صبر کند؛
- عدم وجود دفاع مستأجر: مستأجر میتواند با پرداخت معوقات در مهلت قانونی یا ادعای کاهش اجاره (ماده ۴۹۳ قانون مدنی) دفاع کند.
اگر در حال تنظیم قرارداد اجاره هستید، انعقاد یک قرارداد رسمی اهمیت زیادی دارد. املاین بهعنوان یکی از پیشروترین پلتفرمهای املاک کشور، امکان تنظیم قرارداد آنلاین اجاره را فراهم کرده است تا موجر و مستأجر بتوانند بدون مراجعه حضوری، قرارداد خود را بهصورت آنلاین و تحت نظارت کارشناسان حقوقی منعقد کنند. این خدمت شامل احراز هویت دیجیتال، بررسی اصالت اسناد، صدور کد رهگیری رسمی و ثبت قرارداد در سامانههای معتبر است. بهاینترتیب، تمام مراحل از تنظیم تا تأیید نهایی قرارداد در محیطی امن، سریع و کاملاً قانونی انجام میشود. اگر در حال تنظیم قرارداد اجاره هستید و میخواهید از اعتبار رسمی آن اطمینان کامل داشته باشید، همین حالا از خدمات قراردادهای رسمی آنلاین املاین استفاده و با چند کلیک، قرارداد معتبر خود را ثبت کنید.
مدارک لازم برای تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه مستأجر کداماند؟
در جدول زیر میتوانید مدارک پایهای که نیاز دارید را همراه با توضیحات آنها مشاهده کنید:
| مدرک | توضیح | الزامی برای نوع اجارهنامه |
| سند مالکیت ملک | تصویر مصدق سند رسمی مالکیت (برای اثبات مالکیت موجر) | همه موارد (رسمی و عادی) |
| مدارک هویتی موجر | کارت ملی و شناسنامه (اصل یا کپی مصدق) | همه موارد |
| قرارداد اجارهنامه | اصل یا تصویر مصدق اجارهنامه (رسمی یا عادی، شامل شرط پرداخت اجاره و فسخ در صورت تأخیر). | همه موارد؛ برای رسمی، اصل الزامیتر است. |
| مدارک اثبات تخلف (عدم پرداخت) | قبوض پرداختنشده، صورتحساب بانکی، چکهای برگشتی یا گزارش کارشناسی خسارت (برای اثبات تأخیر حداقل ۳ ماه) | الزامی برای موارد عدم پرداخت؛ عکس یا شهادت شهود در صورت نیاز |
| اظهارنامههای ابلاغشده | حداقل یک اظهارنامه رسمی مطالبه اجاره و هشدار تخلیه (از دفتر خدمات قضایی یا دفترخانه) | الزامی برای عادی؛ توصیهشده برای رسمی. |
| رسید استرداد ودیعه | رسید پرداخت ودیعه یا قرضالحسنه به مستأجر یا سپردهگذاری در حساب دادگاه/ثبت | الزامی برای اجرای حکم در همه موارد |
| وکالتنامه | اگر توسط وکیل اقدام شود، وکالتنامه رسمی. | اختیاری، اما الزامی اگر نماینده قانونی باشد. |
| استعلام ثبتی | استعلام از اداره ثبت اسناد (برای تأیید مالکیت و عدم انتقال) | توصیهشده برای موارد پیچیده یا رسمی. |
| گزارش کارشناسی | در موارد خسارت یا تفریط (مانند عدم پرداخت منجر به خسارت)، گزارش کارشناس رسمی دادگستری | اختیاری، اما الزامی اگر ادعای خسارت مطرح باشد. |
سخن پایانی
آشنایی با نحوه تنظیم نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها برای هر موجر یا وکیل ضروری است؛ زیرا کوچکترین اشتباه در نگارش یا فراهمکردن مدارک میتواند باعث رد دادخواست یا تأخیر در رسیدگی شود. اگر مستأجر از پرداخت اجارهبها خودداری کند، موجر تنها از طریق مسیر قانونی و با دادن دادخواست مستند میتواند ملک خود را پس بگیرد.
- تنظیم دادخواست رسمی نخستین گام برای آغاز فرایند تخلیه است؛
- موجر باید مالک رسمی یا دارای اختیار قانونی از سوی مالک باشد؛
- عدم پرداخت مکرر اجارهبها (سه بار در یک سال یا طبق شرط قرارداد) مبنای قانونی تخلیه است؛
- ارسال اظهارنامه رسمی پیشاز طرح دادخواست ضروری است؛
- نوع قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) براساس تاریخ تنظیم قرارداد تعیین میشود؛
- ارائه مدارک کامل مانند سند مالکیت، اجارهنامه و اظهارنامه، الزامی است؛
- مستأجر میتواند با پرداخت معوقات در مهلت مقرر از تخلیه جلوگیری کند؛
- مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی ملکی میتواند روند پیگیری را سریعتر و مطمئنتر کند.
پلتفرم املاین با ارائه خدمات جامع در زمینه قراردادهای اجاره رسمی، پرداختهای آنلاین و تضمین اجارهبها، توانسته است بخش مهمی از دغدغههای موجران و مستأجران را برطرف کند. شفافیت، امنیت و پشتیبانی حقوقی لحظهای از ویژگیهای برجسته این سامانه است که موجب شده است اعتماد کاربران در سراسر کشور جلب شود. با استفاده از خدمات املاین، دیگر نیازی به مراجعه به بنگاههای سنتی یا نگرانی از صحت قراردادها نیست و همه چیز بهصورت آنلاین و با تضمین حقوقی انجام میشود. برای تجربه یک معامله امن، سریع و بدون دردسر، همین حالا وارد املاین شوید و قرارداد اجاره رسمی خود را با نظارت کارشناسان حقوقی ثبت کنید.
سوالات متداول
مستأجر چند ماه اجاره ندهد موجر حق طرح دادخواست تخلیه پیدا میکند؟
در صورت عدم پرداخت اجارهبها سه بار در یک سال یا طبق شرط قرارداد، موجر میتواند با استناد به قرارداد اجاره و مدارک پرداختی، دادخواست تخلیه بهدلیل عدم پرداخت اجاره بها را در شورای حل اختلاف یا دادگاه مطرح کند.
اجزای اصلی دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها شامل چه مواردی است؟
در تنظیم نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها باید اطلاعات موجر و مستأجر، مشخصات ملک، میزان اجاره معوقه، مستندات قرارداد و درخواست صدور حکم تخلیه بهطور دقیق درج شود.
