فسخ قرارداد رهن و اجاره زمانی اتفاق میافتد که یکی از طرفین، موجر یا مستأجر، تصمیم بگیرد پیشاز تحویل ملک یا قبلاز پایان موعد اجاره، رابطه قراردادی را بهصورت قانونی خاتمه دهد. طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، فسخ تنها در شرایط مشخصی مانند پرداختنکردن اجارهبها، وجود عیب در ملک، تخلف از شروط قرارداد یا خودداری از تحویل ملک امکانپذیر است. بااینحال، بسیاری از افراد بدون آگاهی از ضوابط و مراحل قانونی اقدام به فسخ میکنند و همین بیاطلاعی میتواند باعث بروز خسارت، اختلاف یا حتی طرح دعوی در دادگاه شود.
آشنایی با شرایط فسخ قرارداد رهن و اجاره، مراحل و نحوه صحیح انجام آن، نقش مهمی در جلوگیری از درگیریهای حقوقی و حفظ منافع طرفین دارد. در این مقاله، بهصورت جامع توضیح میدهیم که فسخ قرارداد اجاره دقیقاً در چه مواردی مجاز است، چگونه باید انجام شود و در صورت بروز اختلاف، چه مراجعی صلاحیت رسیدگی دارند. اگر میخواهید بدانید فسخ قرارداد اجاره چگونه است، تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
قانون فسخ قرارداد اجاره
براساس قانون مدنی، قرارداد اجاره لازمالاجرا است و فسخ آن تنها در موارد خاص مانند خیارات قانونی امکانپذیر است. درغیراینصورت، فسخ نیازمند توافق طرفین یا پیشبینی حق فسخ در قرارداد است و ممکن است با پرداخت خسارت همراه باشد.
فسخ قرارداد رهن و اجاره یکی از موضوعات مهم و پرچالش در روابط بین موجر و مستأجر است. بسیاری از اختلافات ملکی دقیقاً از همینجا آغاز میشوند: زمانی که یکی از طرفین میخواهد قرارداد را زودتر از موعد تمام کند؛ اما ایا میشود قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
قانون مدنی ایران (مواد ۴۷۸ تا ۴۸۸) و قوانین روابط موجر و مستأجر، چارچوب دقیقی برای این مسئله تعیین کردهاند تا هیچکدام از طرفین دچار ضرر ناعادلانه نشوند. طبق بند فسخ قرارداد اجاره، این قرارداد الزامآور است و تنها در شرایط خاص و با دلایل موجه میتوان آن را فسخ کرد. در صورت فسخ قرارداد اجاره بدون دلایل قانونی، طرفی که قرارداد را فسخ کرده است، مسئولیت دارد و ممکن است مجبور به پرداخت خسارت شود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
قانونگذار برای جلوگیری از سوءاستفاده، شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستأجر را محدود و مشخص کرده است. فسخ معمولاً زمانی رخ میدهد که یکی از طرفین از تعهدات خود سرپیچی کند یا ادامه قرارداد غیرممکن شود. در این شرایط، عدالت و منافع هر دو طرف مدنظر قرار میگیرد. برخی از مهمترین شرایط فسخ قرارداد اجاره خانه عبارتاند از:
- پرداختنکردن اجارهبها توسط مستأجر بیشاز مدت مقرر؛
- وجود عیب یا نقص در ملک که مانع استفاده مستأجر از آن شود؛
- استفاده غیرمجاز از ملک مانند تبدیل ملک مسکونی به تجاری؛
- مزاحمت شخص ثالث که مانع بهرهبرداری مستأجر شود؛
- تحویلندادن ملک در موعد مقرر از سوی موجر؛
- وجود شرط فسخ یا توافق کتبی طرفین در قرارداد.
برای اینکه هنگام فسخ قرارداد دچار هیچ مشکلی نشوید، لازم است که از همان ابتدا قرارداد شما شامل تمام بندهای لازم باشد و بهصورت رسمی و همراه با کد رهگیری تنظیم شود. اگر بهدنبال یک راهکار امن و سریع برای انعقاد قرارداد اجاره رسمی و معتبر هستید، املاین میتواند همراه مطمئنی برای شما باشد. این پلتفرم امکان تنظیم قراردادهای آنلاین و رسمی را فراهم میکند و تمام مراحل از احراز هویت طرفین و بررسی اسناد ملکی تا صدور کد رهگیری، تحت نظارت کارشناسان حقوقی انجام میشود. با استفاده از خدمات املاین، دیگر نیازی به مراجعه حضوری به بنگاههای سنتی ندارید و میتوانید بهراحتی از صحت و اعتبار قرارداد خود اطمینان حاصل کنید. این ویژگی بهویژه در فرایند فسخ قرارداد اجاره یا دریافت اجارهبها بسیار کاربردی است؛ چراکه همه مراحل قانونی و حقوقی بهصورت شفاف و قابلپیگیری انجام میشود. برای شروع استفاده از خدمات رسمی املاین و تنظیم قرارداد امن، همین حالا وارد املاین شوید.
حق فسخ قرارداد اجاره
حق فسخ، ابزاری قانونی برای حفظ تعادل میان موجر و مستأجر است. این حق زمانی ایجاد میشود که شرایط خاصی مانند خیارات قانونی (مانند خیار عیب یا خیار تدلیس) رخ دهد یا شرطی که در قرارداد قید شده است، اعمال شود. قانون مدنی تأکید دارد که فسخ باید فوری باشد و پساز اطلاع از دلیل فسخ، تأخیر در اعلام آن میتواند منجر به سقوط حق شود. حق فسخ معمولاً برای حفظ تعادل قراردادی است و نمیتوان آن را بدون دلیل موجه اعمال کرد. قانونگذار با این شرط از سوءاستفاده احتمالی جلوگیری میکند و بر سرعت عمل در تصمیمگیری تأکید دارد.
فسخ قرارداد در اجارهنامههای رسمی و عادی
در ظاهر، همه اجارهنامهها مشابهاند؛ اما از نظر حقوقی، تفاوتهای مهمی میان قراردادهای رسمی و عادی وجود دارد.
در اجارهنامههای رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند، فسخ باید از مسیر قانونی و با ارسال اظهارنامه یا طرح دعوا در دادگاه انجام شود. در مقابل، در اجارهنامههای عادی که معمولاً دستنویس هستند، اثبات فسخ سادهتر است؛ اما مستندات کمتری دارد و ممکن است در دادگاه با چالش روبهرو شود.
در هر دو حالت، فسخ باید قانونی، موجه و قابلاثبات باشد؛ درغیراینصورت، طرف فسخکننده ممکن است به پرداخت خسارت محکوم شود.
فسخ یک طرفه قرارداد اجاره
فسخ یک طرفه قرارداد اجاره بهمعنای انحلال قرارداد توسط یکی از طرفین بدون نیاز به توافق طرف دیگر است و تنها در شرایطی که قانون اجازه دهد، امکانپذیر میشود. براساس قانون مدنی، این نوع فسخ معمولاً بر پایه خیارات قانونی مانند خیار عیب (اگر ملک معیوب باشد) یا خیار غبن (اگر فریب رخ دهد) انجام میگیرد. طرف فسخکننده باید دلیل خود را اثبات کند و اغلب نیاز به مراجعه به دادگاه دارد تا فسخ رسمی شود. تأخیر در اعلام فسخ میتواند حق را ساقط کند؛ بنابراین اقدام سریع ضروری است.
فسخ یکطرفه اغلب با چالشهای حقوقی همراه است؛ زیرا قرارداد اجاره لازمالاجرا است و فسخ بدون دلیل میتواند منجر به ادعای خسارت توسط طرف مقابل شود؛ برای مثال، اگر مستاجر بدون دلیل قرارداد را فسخ کند، ممکن است ملزم به پرداخت اجارهبهای باقیمانده شود. قانونگذار برای جلوگیری از سوءاستفاده، تأکید دارد که فسخ باید کتبی اعلام شود و در صورت اختلاف، دادگاه تصمیم نهایی را بگیرد. این مکانیسم به حفظ ثبات قرارداد کمک میکند.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر (مالک) تنها در شرایط خاصی که قانون پیشبینی کرده است، امکانپذیر است؛ مانند پرداختنکردن اجارهبها توسط مستأجر، استفاده غیرمجاز از ملک یا تخلف از شروط قرارداد. موجر نمیتواند بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند؛ زیرا این امر میتواند منجر به مسئولیت حقوقی او شود. در این موارد، موجر باید ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی موضوع را اطلاع دهد و در صورت همکارینکردن مستأجر، از طریق دادگاه اقدام کند.
اگر مستأجر ملک را برای هدفی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است، استفاده کند؛ مثلاً از ملک مسکونی استفادۀ تجاری کند یا باعث خسارت به ملک شود، موجر حق فسخ دارد. بااینحال، مالک باید تمام تشریفات قانونی را رعایت کند و در نهایت ودیعه یا پیشپرداخت مستأجر را طبق قانون بازگرداند. فسخ بدون رعایت قانون میتواند بهضرر مالک تمام شود.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
مستأجر هم در برخی شرایط حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را دارد؛ مثلاً زمانی که ملک از سوی موجر تحویل داده نمیشود، دارای عیب پنهان است، شخص ثالث مانع استفاده از ملک میشود، ملک با شرایط ذکرشده در قرارداد مطابقت ندارد یا موجر از اجرای تعهدات خود سر باز زده است؛ در همۀ این شرایط، مستأجر میتواند با ارسال اعلام کتبی، اقدام به فسخ کند.
توجه داشته باشید که در این حالت هم فسخ بدون دلیل موجه امکانپذیر نیست و میتواند باعث مطالبه خسارت از سوی موجر شود. در صورت بروز اختلاف، مرجع نهاییِ تصمیمگیری، دادگاه است. قانون تأکید دارد که مستأجر باید بلافاصله پساز مشاهده دلیل فسخ، اقدام کند تا حقش از بین نرود.
فسخ قرارداد اجاره مغازه
در اجاره مغازهها، مسئله فسخ قرارداد رهن و اجاره با توجه به وجود حق سرقفلی و قوانین خاص مصوب سال ۱۳۷۶، حساستر و پیچیدهتر است. موجر زمانی میتواند قرارداد را فسخ کند که مستأجر در پرداخت اجاره کوتاهی کرده یا ملک را برخلاف توافق استفاده کرده باشد. بااینحال، در تمام این موارد، حقوق سرقفلی مستأجر باید رعایت شود و هرگونه فسخ بدون دلیل موجه میتواند منجر به پرداخت خسارت از سوی موجر شود.
ازسویدیگر، مستأجر مغازه هم در صورت وجود عیب جدی در ملک، تحویلندادن یا مزاحمت اشخاص ثالث میتواند اقدام به فسخ کند. البته اگر مغازه دارای حق سرقفلی باشد، فسخ میتواند آثار مالی مهمی داشته باشد و بهتر است با مشاوره حقوقی انجام شود.
بهترین راه برای فسخ اجاره مغازه، توافق دوطرفه و مکتوب است. در فسخهای یکطرفه، همواره بار اثبات برعهده متقاضی فسخ است و روند آن از طریق دادگاه انجام میشود. حتی با فوت مستأجر، قرارداد بهصورت خودکار منحل نمیشود و ورثه او میتوانند ادامه دهند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل بهمعنای برهمزدن قرارداد قبلاز این است که ملک به مستأجر تحویل داده شود. گاهی قرارداد اجاره امضا شده؛ اما هنوز ملک تحویل داده نشده است. حال اگر یکی از شرایطی که در جدول زیر نشان داده شده است برقرار باشد، میتوان اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل کرد.
| شرط فسخ | توضیح | ماده قانونی مرتبط |
| وجود عیب در عین مستأجره | اگر ملک اجارهای دارای عیبی باشد که استفاده از آن را ناممکن یا دشوار کند (مانند خرابی اساسی)، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. | ماده ۴۷۸ قانون مدنی |
| تحویلندادن ملک توسط موجر | اگر موجر ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، مستأجر حق فسخ دارد. این موضوع شامل تأخیر غیرموجه یا نداشتن امکان تحویل است. | ماده ۴۷۷ قانون مدنی |
| تخلف از شرط فعل در قرارداد | اگر موجر به تعهدات خود (مانند تعمیرات پیشاز تحویل یا شروط خاص مانند کاربری، وضعیت تأهل مستأجر) عمل نکند، فسخ ممکن است. | ماده ۲۳۵ قانون مدنی (تخلف از شرط) |
| ذکر حق فسخ در قرارداد | اگر در اجارهنامه بهصورت صریح حق فسخ برای مستأجر پیشبینی شده باشد (مانند در صورت وقوع حوادث غیرقابلپیشبینی). | براساس توافق طرفین (ماده ۱۰ قانون مدنی) |
| بطلان معامله | اگر قرارداد از ابتدا باطل باشد (مانند عدم اهلیت طرفین یا غیرقانونیبودن)، هر طرف میتواند رجوع کند و فسخ شود. | ماده ۴۵۸ قانون مدنی |
اگر مستأجر بدون دلیل موجه قصد فسخ داشته باشد، ممکن است موجر ادعای خسارت کند؛ اما در بیشتر موارد، وقتی ملک تحویل نشده باشد، فسخ از سوی مستأجر قانونی و قابلدفاع است.
فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد
فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد توسط مستاجر یا موجر از متداولترین اختلافات میان طرفین است. قانون این نوع فسخ را تنها در شرایط خاص مجاز دانسته است؛ چراکه اجاره عقدی لازمالاجراست و نمیتوان بدون دلیل معتبر آن را برهم زد. در جدول زیر میتوانید شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر یا موجر را مشاهده کنید.
| شرط فسخ | توضیح | ماده قانونی مرتبط |
| توافق طرفین | هر دو طرف (موجر و مستأجر) میتوانند با توافق متقابل قرارداد را قبلاز موعد فسخ کنند؛ بدون نیاز به دلیل خاص. | ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل آزادی قراردادها) |
| خیار شرط | اگر در قرارداد اجاره، حق فسخ برای یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) با شرایط خاص (مانند مدت معین یا وقوع حادثه خاص) پیشبینی شده باشد، میتوان فسخ کرد. | ماده ۳۹۹ قانون مدنی |
| پرداختنکردن اجارهبها توسط مستأجر | موجر میتواند در صورت تأخیر مستأجر بیشاز یک هفته در پرداخت (اگر حق فسخ در قرارداد ذکر شده باشد)، قرارداد را فسخ کند. ممکن است با پرداخت خسارت همراه باشد. | ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ |
| واگذاری یا اجاره مجدد بدون اجازه | اگر مستأجر بدون مجوز موجر، ملک را به دیگری واگذار یا اجاره دهد، موجر حق فسخ دارد. | ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ |
| استفاده خلاف شروط قرارداد | موجر در صورت استفاده مستأجر از ملک برای اهداف نامربوط یا خلاف (مانند فعالیتهای غیرقانونی یا تجاری بدون اجازه)، میتواند قرارداد را فسخ کند. | ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ |
| وجود عیب یا عدم تطابق با توصیف | اگر ملک دارای عیب پنهان باشد یا با توصیف قرارداد تطابق نداشته باشد (خیار عیب یا تخلف وصف)، مستأجر حق فسخ دارد. | ماده ۴۷۸ قانون مدنی (عیب) و ماده ۴۱۵ (تخلف وصف) |
| تخلف از شرط فعل یا تعهدات | هر طرف (موجر یا مستأجر) در صورت رعایتنکردن تعهدات (مانند تعمیرنکردن توسط موجر یا ندادن اجازه ورود برای تعمیر توسط مستأجر)، میتواند فسخ کند (خیار تخلف شرط). | ماده ۲۳۵ قانون مدنی |
| تعذر تسلیم یا عدم تحویل | اگر موجر نتواند ملک را تحویل دهد یا تعهدات را انجام ندهد (خیار تعذر تسلیم)، مستأجر حق فسخ دارد. | ماده ۳۶۹ قانون مدنی |
| خرابی عمده ملک | اگر ملک خراب شود یا در معرض خرابی قرار گیرد بهگونهایکه غیرقابلاستفاده باشد، مستأجر میتواند فسخ کند. | ماده ۴۸۱ قانون مدنی |
| بطلان قرارداد | اگر قرارداد از ابتدا باطل باشد (مانند عدم اهلیت طرفین یا غیرقانونیبودن)، هر طرف میتواند آن را فسخ کند. | ماده ۴۵۸ قانون مدنی |
اگر فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر انجام شود، موجر میتواند مطالبه خسارت کند؛ مثلاً او میتواند اجارهبهای باقیمانده را مطالبه کند؛ اما اگر فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر انجام شود، مستأجر میتواند هزینههای جستوجوی ملک جدید را بخواهد. بهترین روش فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد توسط موجر یا مستأجر، فسخ توافقی است؛ اما اگر چنین توافقی نباشد، باید دلایل فسخ مستند به قانون یا مفاد قرارداد باشد تا از بروز مسئولیت حقوقی جلوگیری شود.
نحوه فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره طبق قانون، مراحلی مشخص و رسمی دارد که رعایت آن برای جلوگیری از مشکلات حقوقی ضروری است:
- اثبات دلیل موجه فسخ: نخستین گام، اثبات دلیل موجه فسخ است؛ مانند وجود عیب در ملک، پرداختنکردن اجارهبها توسط مستأجر یا نقض تعهدات از سوی یکی از طرفین؛
- ارسال اظهارنامه رسمی: متقاضی فسخ باید از طریق دفاتر خدمات قضایی اظهارنامهای رسمی ارسال کند که در آن علت فسخ، جزئیات قرارداد و مهلت پاسخگویی که معمولاً ۱۰ روز است، ذکر شود؛
- بررسی پاسخ طرف مقابل: اگر طرف مقابل با فسخ موافقت کند، قرارداد بهصورت توافقی منحل میشود. درغیراینصورت، باید برای فسخ از طریق دادگاه اقدام کرد؛
- طرح دادخواست فسخ در دادگاه عمومی حقوقی: در این مرحله، مدارکی مانند اجارهنامه، اظهارنامه و مستندات نقض تعهدات به دادگاه تقدیم میشود تا قاضی درباره فسخ تصمیم بگیرد؛
- اجرای حکم و انجام تعهدات باقیمانده: پساز صدور حکم فسخ، طرفین موظفاند اقدامات نهایی مانند بازگرداندن ودیعه، تخلیه ملک یا پرداخت خسارت را انجام دهند.
توجه داشته باشید که فسخ بدون رعایت تشریفات قانونی ممکن است باطل یا غیرقابلاستناد باشد و برای فسخکننده مسئولیت مالی یا حقوقی ایجاد کند؛ بنابراین مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی پیشاز اقدام به فسخ توصیه میشود.
درخواست فسخ قرارداد اجاره
فرایند درخواست فسخ قرارداد رهن و اجاره از تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی آغاز میشود. در این اظهارنامه، مشخصات موجر و مستأجر، شماره و تاریخ قرارداد، دلیل فسخ و درخواست صریح برای پایان قرارداد ذکر میشود. این نامه از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال میشود و رونوشت آن بهعنوان مدرک قانونی نزد فرستنده باقی میماند.
اگر موجر یا مستأجر در مهلت مقرر پاسخی ندهد یا مخالفت کند، مرحله بعد تقدیم دادخواست فسخ به دادگاه عمومی حقوقی است. در این دادخواست، دلایل فسخ، مدارک و مستندات پیوست میشود تا قاضی براساس آن تصمیم بگیرد. پساز صدور حکم، فسخ رسمی اعلام و اجرا میشود. در مورد قراردادهایی که کد رهگیری دارند، نتیجه فسخ هم باید در سامانه رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی آن حفظ شود.
نمونه متن فسخ قرارداد اجاره
این نمونه برای زمانی است که موجر براساس خیار شرط که در قرارداد ذکر شده است، قرارداد را فسخ میکند.
پیرو اجارهنامه به شماره ………………………. که در تاریخ ………………………. در آژانس املاک ………………………. نوشته شده است، با توجه به وضعیت پیشآمده و وقوع خیار شرط، موجر اجازه فسخ قرارداد را دارد و مستأجر اجازه اعتراض نسبت به این قضیه را ندارد. مستأجر باید ملک را ظرف مدت ………………………. روز تخلیه کند.
این متن براساس قانون مدنی (ماده ۳۹۶ در مورد خیارات) تنظیم شده است و حتی اگر اسقاط کافه خیارات در قرارداد باشد، خیار شرط معتبر است.
یک نمونه اقرارنامه فسخ توافقی که هر دو طرف (موجر و مستأجر) توافق بر فسخ دارند و آن را مکتوب میکنند، بهصورت زیر است:
جناب آقای / سرکار خانم …………………………. [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند …………………………. به شماره شناسنامه …………………………. و کد ملی …………………………. و به آدرس سکونت …………………………. بهعنوان موجر سند اجاره شماره …………………………. از یک طرف و جناب آقای / سرکار خانم …………………………. [نام و نام خانوادگی مستأجر] فرزند …………………………. به شماره شناسنامه …………………………. و کد ملی …………………………. و به آدرس سکونت …………………………. بهعنوان مستأجر سند موصوف از طرف دیگر، ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجارهنامه فوقالذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجارهنامه موصوف را از حال التحریر سند برای بقیه مدت فسخ میکنند و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر ندارند و حق هر گونه ادعا در آینده را هم از خود سلب و ساقط کردند.
این سند میتواند در دفاتر اسناد رسمی یا به صورت دستی تنظیم شود.
خسارت و جریمه فسخ قرارداد اجاره
خسارت و جریمه فسخ قرارداد اجاره در واقع راهی برای جبران ضرری است که یکی از طرفین از لغو یکطرفه قرارداد متحمل میشود. طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، معمولاً باید بخشی از اجارهبهای باقیمانده تا پایان قرارداد یا مبلغی بهعنوان خسارت عدمالنفع (مثلاً هزینه پیداکردن مستأجر جدید) را بپردازد. در بسیاری از قراردادها، میزان این جریمه از پیش تعیین شده است و ممکن است معادل یک یا چند ماه اجارهبها باشد. اما اگر فسخ بهدلایل قانونی و موجه باشد، مستأجر از پرداخت جریمه معاف خواهد بود.
در مقابل، اگر موجر بدون دلیل موجه اقدام به فسخ کند، مستأجر هم حق مطالبه خسارت دارد. این خسارت میتواند شامل هزینههای جابهجایی، افزایش اجاره در ملک جدید یا ضررهای ناشی از فسخ ناگهانی باشد. براساس ماده ۵۲۰ قانون مدنی، خسارت فسخ بر پایه میزان ضرر واقعی محاسبه میشود و اگر فسخ بهصورت توافقی انجام شود، معمولاً جریمهای در کار نیست.
کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
کمیسیون فسخ قرارداد رهن و اجاره مبلغی است که مشاور املاک یا بنگاه در صورت لغو قرارداد دریافت میکند. این کمیسیون برای جبران زحمات و خدمات انجامشده در نظر گرفته میشود. براساس دستورالعمل اتحادیه مشاوران املاک تهران (سال ۱۴۰۴)، اگر قرارداد قبلاز تحویل ملک فسخ شود، مبلغ کمیسیون معمولاً نصف کمیسیون اصلی محاسبه میشود. این رقم معادل ۰.۲۵ درصد از مبلغ رهن یا اجاره ماهانه بهعلاوه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است و توسط طرفی که فسخ را درخواست کرده است، پرداخت میشود.
درصورتیکه فسخ پساز تحویل ملک انجام شود، مشاور املاک معمولاً حق دریافت کمیسیون کامل را دارد؛ مگر اینکه در قرارداد شرط متفاوتی ذکر شده باشد یا هر دو طرف به پرداخت مبلغی کمتر توافق کنند؛ بنابراین، پیشاز امضای قرارداد، بهتر است بند مربوط به کمیسیون فسخ بهروشنی در متن اجارهنامه قید شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
مرجع رسیدگی به فسخ قرارداد اجاره
سؤال مهمی که ممکن است برای بسیاری از افراد پیش بیاید، این است که فسخ قرارداد اجاره در صلاحیت کدام مرجع است؟
زمانی که میان موجر و مستأجر درباره فسخ اختلافی پیش میآید، مرجع رسیدگی به آن دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. طرف متقاضی فسخ باید دادخواست رسمی همراه با مستندات لازم را به دادگاه تقدیم کند. در مواردی که موضوع فقط تخلیه ملک است؛ مثلاً پساز فسخ یا پایان مدت اجاره، رسیدگی در شورای حل اختلاف محل ملک انجام میشود.
درصورتیکه قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، ممکن است براساس متن قرارداد، پرونده ابتدا به داور یا مرجع ثبتی ارجاع داده شود؛ اما در اغلب موارد، دادگاه حقوقی محل ملک مرجع اصلی تشخیص و تأیید فسخ است.
سخن پایانی
فسخ قرارداد رهن و اجاره فرایندی قانونی و حساس است که نیاز به رعایت دقیق قوانین مدنی و مقررات موجر و مستأجر دارد. اطلاع از شرایط فسخ، مراحل قانونی و نحوه محاسبه خسارت به هر دو طرف کمک میکند تا از اختلافات حقوقی جلوگیری و حقوق خود را حفظ کنند. رعایت این اصول باعث میشود فسخ قرارداد بهصورت امن، شفاف و قانونی انجام شود و خطر پرداخت جریمه یا خسارت غیرضروری کاهش یابد.
- فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین فقط در شرایط قانونی و قراردادی مشخص مجاز است؛
- دلایل رایج فسخ شامل پرداختنکردن اجاره، عیب در ملک، تخلف از شروط قرارداد یا تحویلندادن ملک است؛
- درخواست فسخ با اظهارنامه رسمی آغاز میشود و در صورت مخالفت، دادخواست به دادگاه تقدیم میشود؛
- خسارت فسخ بستگی به دلیل فسخ دارد و در صورت موجهبودن، جریمهای اعمال نمیشود؛
- کمیسیون بنگاه در صورت فسخ پیشاز تحویل یا پساز آن متفاوت محاسبه میشود؛
- مرجع رسیدگی به اختلافات، معمولاً دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است؛
- مشاوره حقوقی برای تنظیم مدارک و جلوگیری از اشتباهات الزامی است.
استفاده از خدمات املاین نهتنها سرعت و امنیت معاملات ملکی شما را تضمین میکند، بلکه با فراهمکردن داوری تخصصی و نظارت حقوقی بر قراردادها، امکان حل اختلافات بدون مراجعه به دادگاه را فراهم میکند. تمامی خدمات املاین، شامل تنظیم قراردادهای آنلاین و رسمی، تضمین اجارهبها، پرداختهای شفاف و احراز هویت دقیق، به شما اطمینان میدهد که فرایند اجاره، خرید یا فروش ملک بدون ریسک و بهصورت قانونی انجام میشود. همین امروز برای بهرهمندی از خدمات جامع املاین و تجربهای امن و راحت در معاملات ملکی، وارد سایت املاین شوید و اولین قرارداد اجاره خود را آنلاین ببندید.
سوالات متداول
آیا میشود قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
بله، قرارداد اجاره در صورت وجود دلایل قانونی یا شرط فسخ قابلپایاندادن است؛ مانند پرداختنکردن اجاره، وجود عیب در ملک یا تخلف از شروط قرارداد.
فسخ قرارداد اجاره در صلاحیت کدام مرجع است؟
معمولاً دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مرجع رسیدگی به فسخ قرارداد است و در برخی موارد خاص، مانند تخلیه، شورای حل اختلاف هم دخیل میشود.
فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟
فرایند فسخ با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل آغاز میشود و در صورت توافقنکردن، دادخواست به دادگاه تقدیم میشود. سپس دادگاه مدارک و شواهد را بررسی و حکم فسخ را صادر میکند.
