نکات اجاره خانه مهم هستند و به‌هیچ‌وجه نباید از آن‌ها سرسری بگذرید؛ زیرا یک بی‌دقتی کوچک می‌تواند مشکلات بزرگی به‌همراه داشته باشد و در عوض، یک انتخاب درست می‌تواند آرامش و امنیت شما را تضمین کند. هنگام اجاره آپارتمان یا منزل باید هم به شرایط حقوقی قرارداد اجاره و هم به مسائل فنی و مالی ملک توجه کنید. به‌طور خلاصه، قبل‌از امضای اجاره‌نامه لازم است موقعیت خانه، سلامت بنا، هزینههای جانبی (مثل شارژ یا تعمیرات)، شرایط رهن و اجاره و جزئیات قرارداد را بادقت بررسی کنید تا جلوی بسیاری از اختلافات و دردسرهای بعدی را بگیرید.
بااین‌حال، تجربه نشان داده است که اجاره خانه فقط محدود به بررسی ظاهری یا قیمت نیست؛ بلکه مسائل حقوقی مثل نحوه تنظیم قولنامه، بندهای قرارداد اجاره، تعهدات موجر و مستأجر و حتی تفاوت‌های مهم بین اجاره آپارتمان و خانه ویلایی هم نقش تعیین‌کننده‌ای دارند. در این مقاله، تمام جزئیات و نکات مهم اجاره خانه و آپارتمان را به‌طور کامل بررسی می‌کنیم تا با خیال راحت‌تری خانه دلخواه خود را انتخاب کنید؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
برای اجاره خانه باید به چه نکاتی توجه کرد؟
وقتی قصد اجاره خانه دارید، توجه به نکات مهم در قرارداد اجاره منزل می‌تواند جلوی بسیاری از مشکلات بعدی را بگیرد. بررسی موقعیت ملک، وضعیت بنا، شرایط مالی و بندهای قرارداد اجاره از مهم‌ترین مواردی هستند که باید قبل‌از امضا در نظر بگیرید. البته نکات مهم در اجاره دادن آپارتمان با اجاره خانه ویلایی تفاوت‌هایی دارد. در آپارتمان، مسائلی مثل مدیریت ساختمان، شارژ ماهانه و همسایه‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ اما در خانه ویلایی، موضوع امنیت، هزینه نگهداری و تعمیرات پررنگ‌تر است. جدول زیر به شما کمک می‌کند این تفاوت‌ها و نکات مهم در اجاره دادن خانه و آپارتمان را یک‌جا مشاهده کنید:
| دسته‌بندی | نکات مهم در اجاره آپارتمان | نکات مهم در اجاره خانه ویلایی |
| هزینه‌ها | پرداخت شارژ ماهانه، هزینههای مشترک (آب، گاز، آسانسور، نظافت) | هزینههای نگهداری کامل ملک برعهده مستأجر (حیاط، باغچه، تأسیسات) |
| امنیت | وجود همسایه‌ها و سیستم مدیریت ساختمان امنیت بیشتری ایجاد می‌کند. | امنیت به‌تنهایی برعهده مستأجر است و معمولاً نیاز به نصب تجهیزات حفاظتی دارد. |
| آسایش و حریم خصوصی | محدودیت در صدا، استفاده از مشاعات و رفت‌وآمد | آزادی بیشتر، حریم خصوصی بالاتر و فضای اختصاصی |
| تعمیرات و نگهداری | هزینههای اساسی با مالک و هزینههای جزئی با مستأجر | معمولاً بیشتر تعمیرات و نگهداری‌ها با مستأجر است. |
| امکانات | دسترسی به آسانسور، پارکینگ مشاع، انباری، فضای بازی کودکان (در صورت وجود) | وجود حیاط، پارکینگ اختصاصی، باغچه یا فضای سبز |
| قوانین و مقررات | تابع قوانین مجتمع و تصمیمات مدیر ساختمان | قوانین و محدودیت خاصی وجود ندارد، توافق مستقیم با مالک |
| تفاوت در قرارداد | تأکید بر سهم استفاده از مشاعات و میزان شارژ | تأکید بر وضعیت حیاط، تأسیسات (پمپ آب، شوفاژ، گازکشی) و هزینههای نگهداری |
نکات حقوقی اجاره خانه
امضای قرارداد اجاره خانه یا آپارتمان مهم‌ترین بخش معامله است. اگر قرارداد دقیق نوشته نشود، بعدها در زمان تمدید، تخلیه یا حتی اختلافات مالی، مشکلات جدی پیش می‌آید.
براساس قانون مدنی ایران، عقد اجاره چه شفاهی باشد چه کتبی معتبر است؛ اما برای پیشگیری از سوءاستفاده و اختلاف، همیشه توصیه می‌شود قرارداد را به‌صورت کتبی و رسمی تنظیم کنید و نکات حقوقی رهن و اجاره را در نظر بگیرید. توصیه می‌شود قرارداد اجاره را در سامانه‌های آنلاین مانند کاتب و خودنویس ثبت و کد رهگیری دریافت کنید تا اگر در آینده اختلافی پیش آمد، قابل‌استناد و پیگیری باشد؛ زیرا تنها با داشتن کد رهگیری است که قراداد اجاره در دادگاه رسمیت پیدا می‌کند و قابل‌استناد است. در ادامه به بررسی نکات مهم در قرارداد اجاره آپارتمان و خانه، قبل و هنگام عقد قرارداد می‌پردازیم.
نکات مهم قبل از اجاره خانه
یکی از نکات مهم قرارداد اجاره خانه که باید قبل‌از عقد قرارداد در نظر بگیرید، اهلیت و رضایت طرفین است؛ یعنی موجر و مستأجر باید عاقل، بالغ و رشید باشند و قرارداد با رضایت و قصد واقعی آن‌ها منعقد شود. فقدان هر یک از این شرایط می‌تواند قرارداد را باطل یا غیرنافذ کند.
دیگر نکات قرارداد اجاره آپارتمان که باید قبل‌از عقد قرارداد از طرف مستأجر بررسی شوند، عبارت‌اند از:
- بازدید دقیق: وضعیت ساختمان، لوله‌کشی، برق، گاز و امکانات (پارکینگ، انباری) را چک و بررسی کنید که کنتورها جدا باشند تا اختلاف پیش نیاید؛
- بررسی مالک: سند مالکیت و فروش‌نرفتن ملک را تأیید و از بنگاه معتبر یا سامانه‌های آنلاین رسمی استفاده کنید؛
- موقعیت مکانی: دسترسی به حمل‌ونقل، مدارس، فروشگاه‌ها و امنیت محله را ارزیابی کنید؛
- هزینه‌ها: علاوه‌بر رهن و اجاره، هزینههای جانبی مانند شارژ ساختمان یا قبوض را محاسبه کنید؛
- قرارداد: تمام جزئیات را بخوانید و عیوب ملک را در قرارداد ذکر کنید تا مسئولیت از روی دوش شما برداشته شود؛
- همسایگان: در آپارتمان، قوانین ساختمان و وضعیت همسایگان را بپرسید.
نکات مهم هنگام اجاره دادن خانه
هنگام اجاره دادن خانه و حتی پس‌از امضای قرارداد و تحویل ملک، همچنان مسائل حقوقی مهمی وجود دارند که نباید نادیده گرفته شوند. بسیاری از اختلافات اجاره در همین مرحله رخ می‌دهند. نکات مهم هنگام اجاره خانه شامل موارد زیر هستند:
- تعیین مدت قرارداد: مدت اجاره باید مشخص و در قرارداد درج شود. براساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، اگر مدت تعیین نشود، اجاره باطل است. همچنین اگر زمان شروع ذکر نشود، طبق ماده ۴۶۹، آغاز اجاره از زمان عقد محاسبه می‌شود؛
- مشخص‌کردن میزان و نحوه پرداخت اجاره‌بها: مبلغ اجاره، تاریخ‌های پرداخت (مثلاً ماهانه یا فصلی) و روش واریز باید دقیق در قرارداد ذکر شود. امروزه بسیاری از قراردادها با پرداخت آنلاین یا انتقال به حساب بانکی انجام می‌شود؛ بنابراین شماره حساب یا کارت موجر هم باید قید شود؛
- تعهدات موجر و وضعیت تحویل ملک: موجر باید تعهدات خود را مثل تحویل ملک به‌صورت رنگ‌شده، تعمیر آسانسور یا تحویل با وسایل سالم، دقیقاً مشخص کند؛. درغیراین‌صورت، مستأجر حق اعتراض دارد؛
- شرایط فسخ و خیارات قانونی: طرفین می‌توانند در قرارداد اجاره، حق فسخ براساس خیارات قانونی (مثل فریب در معامله یا تخلف از شرط) درج کنند؛ اما اگر شرط «اسقاط کافه خیارات» نوشته شود؛ یعنی همه حقوق فسخ از بین می‌روند که معمولاً به زیان مستأجر است و بهتر است بدون مشورت حقوقی پذیرفته نشود؛
- اعتبار اجاره‌نامه و امضای شاهدان: برای افزایش اعتبار سند، بهتر است قرارداد در دو نسخه نوشته شود و علاوه‌بر امضای موجر و مستأجر، حداقل دو شاهد هم آن را امضا کنند. این کار در سامانه آنلاین خودنویس هم در نظر گرفته شده است؛ زیرا در صورت اختلاف، دادگاه‌ها و شورای حل اختلاف سریع‌تر به استناد چنین اجاره‌نامه‌ای حکم می‌دهند؛
- تحویل ملک مطابق قانون: طبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی، موجر باید ملک را طوری تحویل دهد که مستأجر بتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد؛ یعنی خانه باید قابل‌سکونت باشد و امکانات اصلی مثل آب، برق، گاز و سیستم گرمایش سالم باشند؛
- عیب و نقص در ملک: اگر بعداز قرارداد مشخص شود ملک عیبی دارد که مانع استفاده کامل از آن است، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا اجاره را با همان شرایط بپذیرد (مواد ۴۷۸ و ۴۷۹)؛
- فسخ قرارداد پیش‌از تحویل: اگر یکی از طرفین بخواهد پیش‌از تحویل ملک قرارداد را فسخ کند، کمیسیون بنگاه همچنان باید پرداخت شود؛
- مسئولیت تعمیرات و هزینه‌ها: براساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، هزینههای اساسی و تعمیرات کلی (مثل رنگ‌آمیزی، لوله‌کشی اصلی، ایزوگام پشت‌بام یا سیستم حرارتی) برعهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد یا عرف محلی چیز دیگری اقتضا کند. هزینههای جزئی مانند تعویض لامپ یا شیرآلات معمولاً با مستأجر است؛
- تعدی و تفریط مستأجر: اگر مستأجر در استفاده از ملک مرتکب تقصیر یا آسیب شود (مثلاً تغییر غیرمجاز در ساختمان یا سهل‌انگاری در نگهداری)، موجر می‌تواند طبق ماده ۴۸۷ قرارداد را فسخ کند؛
- ابطال قرارداد در صورت غیرقابل‌استفاده‌شدن ملک: اگر ملک در طول مدت اجاره طوری آسیب ببیند که دیگر قابل‌سکونت نباشد و امکان تعمیر هم وجود نداشته باشد، قرارداد اجاره باطل می‌شود و موجر باید مبلغ رهن را به مستأجر بازگرداند.
نکات حقوقی تمدید قرارداد اجاره هم همین موارد هستند و درنظرگرفتن آن‌ها کمک می‌کند تا هنگام وضع قرارداد اجاره از هر نظر مطمئن باشید و با بهترین قیمت و شرایط، ملک موردنظر خود را اجاره کنید.
اگر می‌خواهید قراردادهای اجاره خود را به‌صورت رسمی، کاملاً شخصی‌سازی‌شده و بدون مراجعه حضوری تنظیم کنید، سامانه املاین، به‌عنوان یک راهکار جامع آنلاین در خدمت شماست. با استفاده از این پلتفرم، موجر و مستأجر می‌توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه، قرارداد خود را به‌شکل قانونی و رسمی تنظیم کنند. این سیستم امکان درج جزئیات دقیق ملک، تعیین مبلغ رهن و اجاره و امضای دیجیتال طرفین را فراهم می‌کند و در نهایت کد رهگیری رسمی قرارداد هم صادر می‌شود. با این روش، امنیت حقوقی معاملات افزایش می‌یابد و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌شود. همین امروز قرارداد خود را در املاین تنظیم کنید و از مزایای آنلاین و رسمی آن بهره‌مند شوید.
نکات مهم در قولنامه اجاره خانه
در تنظیم قرارداد اجاره باید مشخصات دقیق طرفین، جزئیات ملک، مدت قرارداد، شرایط تمدید، مبلغ رهن و اجاره، نحوه پرداخت، تعهدات تعمیرات و تغییرات، شرایط فسخ و پایان قرارداد و امضای شاهدان بادقت درج و ثبت رسمی برای دریافت کد رهگیری انجام شود تا حقوق طرفین به‌طور کامل محفوظ بماند.
قولنامه اجاره خانه همان قرارداد اجاره نامه است که براساس قانون مدنی ایران (مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷) تنظیم می‌شود و روابط بین موجر (مالک) و مستأجر را مشخص می‌کند. این سند می‌تواند دستی (قولنامه) یا رسمی (در بنگاه املاک با کد رهگیری) باشد. در سال ۱۴۰۴ با توجه به قوانین جدید معاملات ملکی (مانند الزام به قراردادهای یکسان از سوی سازمان ثبت اسناد)، ثبت قرارداد در سامانه‌های آنلاین مانند خودنویس (khodnevis.mrud.ir) الزامی است تا قولنامه اعتبار حقوقی بیشتری داشته باشد و از فرار مالیاتی جلوگیری شود. قولنامه دستی معتبر است؛ اما بدون ثبت در دادگاه قابل‌استناد نیست و ممکن است در اختلافات مشکل‌ساز شود. هدف آن جلوگیری از اختلافات آینده با تعیین دقیق حقوق و تعهدات طرفین است.
در ادامه، نکات مهم در تنظیم اجاره نامه منزل را براساس قوانین جاری ذکر و از دیدگاه هر دو طرف (موجر و مستأجر) به‌تفصیل بررسی می‌کنیم:
- مشخصات دقیق طرفین: نام کامل، کد ملی، شماره تماس، آدرس محل سکونت موجر و مستأجر را دقیق بنویسید. اگر مستأجر خانواده‌دار است، تعداد افراد خانواده را ذکر کنید. این اطلاعات در صورت بروز اختلاف، مبنای پیگیری حقوقی است؛
- جزئیات ملک: آدرس دقیق (با پلاک ثبتی، طبقه، واحد)، متراژ، امکانات (پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم گرمایشی/سرمایشی) و وضعیت فعلی (مانند سالم‌بودن وسایل) را مشخص کنید. عیوب موجود (مانند نشتی لوله) را ذکر کنید تا مسئولیت برعهده مستاجر نیفتد؛
- مدت قرارداد: مدت اجاره (معمولاً یک سال) را با تاریخ شروع و پایان دقیق بنویسید. اگر مدت مشخص نشود، قرارداد باطل است (ماده ۴۶۸ قانون مدنی). شرایط تمدید (توافقی یا خودکار) را هم ذکر کنید؛
- مبلغ رهن و اجاره: مبلغ رهن (ودیعه) و اجاره ماهانه را دقیق مشخص کنید. نحوه پرداخت (نقدی، چک، آنلاین با شماره حساب) و تاریخ پرداخت (مثلاً اول هر ماه) را بنویسید. در ۱۴۰۴، افزایش اجاره بیش‌از ۲۵% در تهران و ۲۰% در سایر شهرها غیرقانونی است (مگر با توافق طرفین براساس مصوبات شورای عالی مسکن). جریمه تأخیر پرداخت را هم تعیین کنید؛
- تعهدات: مسئولیت تعمیرات جزئی برعهده مستاجر و اساسی برعهده موجر است. همچنین، ممنوعیت تغییرات بدون اجازه (مانند بازسازی) یا اجاره مجدد توسط مستأجر را مشخص کنید؛
- شرایط فسخ و پایان قرارداد: موارد فسخ (مانند پرداخت‌نکردن اجاره، تعدی/تفریط مستاجر یا عیب در ملک) را بنویسید. شرط «اسقاط کافه خیارات» (لغو حق فسخ) را بااحتیاط بپذیرید. همچنین توجه داشته باشید که فوت طرفین قرارداد را باطل نمی‌کند؛
- امضای شاهدان و ثبت: حداقل دو شاهد (عاقل، بالغ، بدون نفع شخصی) باید امضا کنند تا در شورای حل اختلاف معتبر باشد. در ۱۴۰۴، ثبت در سامانه خودنویس برای دریافت کد رهگیری الزامی است تا قرارداد رسمی شود و در اختلافات قابل‌استناد باشد.
نکات مهم در اجاره آپارتمان
مالکان آپارتمان باید نکات رهن آپارتمان را در نظر بگیرند و برای اجاره با هیئت مدیره ساختمان هماهنگ باشند. در جدول زیر می‌توانید نکات اجاره دادن منزل را برای مالک و مستأجر به‌صورت جداگانه مشاهده کنید:
| برای مستأجر | برای مالک (موجر) |
| مستأجر باید قوانین آپارتمان‌نشینی مانند مشاعات، پارکینگ و آسانسور را رعایت کند. | مالک باید قوانین ساختمان را در قرارداد ذکر کند و آن را به مستأجر توضیح دهد. |
| مستأجر باید از مبلغ شارژ ماهانه و نحوه پرداخت آن آگاه باشد. | مالک باید در مورد شارژ ساختمان توضیحات لازم را به مستأجر بدهد. |
| مستأجر باید از مجزابودن کنتورهای برق اطمینان پیدا کند. | مالک باید از سالم‌بودن کنتورها مطمئن شود و وضعیت آن‌ها را در قرارداد درج کند. |
| مستأجر باید امنیت ساختمان و امکاناتی مانند نگهبانی، دوربین و استخر را بررسی کند. | مالک باید آپارتمان را آماده و بدون نقص تحویل دهد و امکانات موجود را فهرست کند. |
| مستأجر باید شرایط همسایگان و قوانین مربوط به سروصدا یا حیوانات خانگی را بداند. | مالک باید مستأجرانی انتخاب کند که با قوانین ساختمان و همسایگان هماهنگ باشند. |
| مستأجر باید تعمیرات داخلی را برعهده بگیرد و تعمیرات خارجی را به ساختمان بسپارد. | مالک باید تعمیرات اساسی و خرابی‌های مهم را به‌شخصه انجام دهد. |
| مستأجر باید موقعیت واحد را از نظر طبقه و دسترسی بررسی کند. | مالک باید قبل‌از اجاره، آپارتمان را بیمه و در پایان قرارداد وضعیت واحد را بازبینی کند. |
سخن پایانی
اجاره خانه یا آپارتمان فقط یک معامله مالی نیست؛ بلکه تصمیمی مهم برای آرامش و امنیت زندگی شماست. بی‌توجهی به نکات اجاره خانه می‌تواند بعدها اختلافات بزرگی ایجاد کند. اگر هنگام اجاره، هم به مسائل حقوقی و هم به جنبههای فنی و مالی ملک دقت کنید با خیال راحت‌تری انتخاب خود را انجام می‌دهید. مطالعه دقیق قرارداد، شفاف‌سازی وظایف موجر و مستأجر و درنظرگرفتن نکات مهم در اجاره منزل، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات آینده است.
- همیشه قرارداد اجاره را به‌صورت کتبی و با کد رهگیری تنظیم کنید؛
- مدت، مبلغ اجاره، شرایط فسخ و تعهدات طرفین را دقیق در اجاره‌نامه قید کنید؛
- در اجاره آپارتمان به شارژ ساختمان، قوانین مشاعات و وضعیت همسایگان توجه کنید؛
- در اجاره خانه ویلایی، هزینههای تعمیر و نگهداری را که معمولاً سنگین‌تر و برعهده مستأجر است در نظر بگیرید؛
- موجر باید ملک را سالم و قابل‌سکونت تحویل دهد و تعمیرات اساسی را برعهده بگیرد؛
- مستأجر باید پیش‌از امضا، وضعیت بنا، امکانات و سند مالکیت را بررسی کند؛
- شرط «اسقاط کافه خیارات» را بدون مشاوره حقوقی نپذیرید؛
- هماهنگی با هیئت‌مدیره ساختمان در اجاره آپارتمان الزامی است.
با استفاده از سامانه املاین می‌توانید کل فرایند اجاره را از تنظیم قرارداد و امضای طرفین گرفته تا دریافت کد رهگیری رسمی و ثبت قانونی قرارداد در سامانه‌های سازمان ثبت اسناد، به‌صورت آنلاین و بدون نیاز به مراجعه حضوری مدیریت کنید. این راهکار مدرن، علاوه‌بر صرفه‌جویی در زمان و هزینه، اطمینان می‌دهد که تمام تعهدات و حقوق موجر و مستأجر و شرایط خاص شما به‌درستی ثبت شده است و قابلیت پیگیری قانونی دارد. برای اجاره‌ای مطمئن و قانونی، همین حالا به املاین مراجعه کنید و قرارداد خود را آنلاین و با کد رهگیری رسمی به ثبت برسانید.
سوالات متداول
موقع اجاره خانه به چه نکاتی توجه کنیم؟
هنگام اجاره خانه باید هم به جنبههای حقوقی و قراردادی و هم به وضعیت فنی و مالی ملک توجه داشته باشید. بررسی سند مالکیت، اهلیت موجر، سلامت بنا، امکانات، مبلغ رهن و اجاره، هزینههای جانبی و شرایط همسایگان از نکات ضروری است. همچنین، قرارداد بهتر است کتبی و با کد رهگیری رسمی تنظیم شود تا امنیت حقوقی مستأجر تضمین شود.
نکات مهم در تنظیم قولنامه اجاره چیست؟
قولنامه اجاره باید شامل مشخصات طرفین، جزئیات ملک، مدت قرارداد، مبلغ رهن و اجاره و نحوه پرداخت، تعهدات طرفین، شرایط فسخ و ثبت رسمی در سامانه‌های آنلاین با کد رهگیری باشد تا بعداً از بروز اختلاف جلوگیری شود.
آیا تفاوتی بین اجاره خانه و آپارتمان وجود دارد؟
بله، در آپارتمان توجه به قوانین ساختمان، مدیریت مشاعات و همسایگان اهمیت دارد؛ درحالی‌که خانه ویلایی حریم خصوصی بیشتری دارد و مسئولیت تعمیرات معمولاً برعهده مستاجر است. در هر دو حالت، قرارداد کتبی با کد رهگیری رسمی ضروری است.
