اگر مستاجر فوت کند، قرارداد اجاره طبق قوانین کشور باطل نمیشود و تا پایان مدت تعیینشده در اجارهنامه کماکان به قوت خود باقی میماند. براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره عقدی لازم است و فوت مستاجر خللی در اعتبار آن وارد نمیکند؛ درنتیجه، ورثه قانونی متوفی (مانند همسر و فرزندان) بهعنوان قائممقام، جایگزین وی میشوند. این انتقال قهری بدان معناست که تمام حقوق از جمله حق سکونت در ملک مسکونی یا حق سرقفلی و کسبوپیشه در املاک تجاری، بههمراه تعهداتی نظیر پرداخت اجارهبها و حفظ و نگهداری مورد اجاره، عیناً به بازماندگان منتقل میشود؛ بنابراین موجر نمیتواند صرفاً بهدلیل فوت، قبلاز انقضای مدت اقدام به تخلیه ملک کند یا شرایط جدیدی را تحمیل کند. البته این حکم کلی دارای استثنائات مهم و نکات حقوقی ظریفی است که آگاهینداشتن از آنها میتواند منجر به دعاوی حقوقی شود. در این مقاله، این جزئیات و تفاوتها را بهطور کامل بررسی میکنیم تا بدانید اگر مستاجر بمیرد چکار باید بکنید؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
فوت مستاجر در قانون
براساس اصول کلی حقوق قراردادها و تصریح ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره عقدی «لازم» است و فوت موجر و مستاجر تأثیری در اعتبار آن ندارد. قانونگذار در این ماده مقرر میدارد که بهواسطه فوت موجر یا مستاجر در عقد اجاره، این عقد باطل نمیشود؛ بنابراین، برخلاف تصور رایج، قرارداد اجاره در صورت فوت مستاجر بهصورت خودکار ابطال یا فسخ نمیشود و این عقد تا پایان مدت تعیینشده در قرارداد، به قوت خود باقی است. ورثه بهعنوان قائممقام مستاجر فوت شده، حقوق و تعهدات او (مانند پرداخت اجارهبها) را برعهده میگیرند و میتوانند تا پایان مدت در ملک بمانند.
در صورت فوت مستاجر تکلیف صاحب خانه چیست؟
بسیاری از صاحبخانهها نمیدانند اگر مستاجر فوت کند چه میشود. در پاسخ باید گفت که فوت مستأجر تکالیف جدیدی را برای موجر ایجاد نمیکند و او ملزم به رعایت قرارداد موجود است:
- ممنوعیت تخلیه اجباری: موجر نمیتواند تنها بهدلیل فوت مستاجر، ورثه را قبلاز پایان مدت قرارداد مجبور به تخلیه کند؛
- ثبات شرایط قرارداد: موجر حق ندارد شرایط جدیدی (مانند افزایش خودسرانه اجارهبها) را به ورثه تحمیل کند؛
- تکلیف بازپرداخت ودیعه (قرضالحسنه): مبلغ ودیعه (رهن) که نزد موجر است، بخشی از ماترک (ارثیه) متوفی محسوب میشود. موجر موظف است پساز اتمام قرارداد و تخلیه ملک، این مبلغ را طبق گواهی انحصار وراثت به ورثه یا صندوق دادگستری بپردازد.
در صورت فوت مستاجر، اگر ورثه به تعهدات خود (مانند پرداخت اجارهبها) عمل نکنند، موجر میتواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی مطالبه حق کند و در صورت تمکیننکردن ورثه، از طریق مراجع قضایی اقدام و طلب خود را از مبلغ ودیعه کسر کند.
با توجه به پیچیدگیهای حقوقی و چالشهایی که ممکن است فوت مستاجر در اجاره ایجاد کند، تنظیم یک قرارداد اصولی، شفاف و قانونی از همان روز اول اهمیت دوچندانی پیدا میکند. سامانه هوشمند «املاین» این امکان را برای شما فراهم کرده است که بدون نیاز به مراجعه حضوری، قراردادهای اجاره خود را زیر نظر کارشناسان حقوقی تنظیم کنید. در املاین، علاوهبر احراز هویت دقیق طرفین و بررسی اصالت اسناد، برای تمامی قراردادها کد رهگیری رسمی صادر میشود که در مراجع قضایی کاملاً معتبر است. برای جلوگیری از مشکلات آتی و تنظیم قراردادی امن، کافی است همین حالا عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد صفحه قرارداد شوید تا فرایند انعقاد اجارهنامه آنلاین خود را امن و رسمی آغاز کنید.
تاثیر فوت مستاجر در عقد اجاره
اگر هنوز این سؤال برای شما مطرح است که در صورت فوت مستاجر چه باید کرد، مجدداً باید تأکید کنیم که قرارداد اجاره یک عقد لازم است و با فوت مستأجر منحل نمیشود. ورثه (همسر، فرزندان و سایر وارثان قانونی) بهعنوان قائممقام مستاجر فوت کرده، جایگزین و حقوق و تعهدات قرارداد به آنها منتقل میشوند. این جایگزینی دارای دو جنبه حق و تکلیف است:
- انتقال حق انتفاع: ورثه حق دارند تا پایان مدت قرارداد، مانند مستأجر فقید، از منافع ملک (سکونت یا کسبوکار) بهرهمند شوند. تصرف ورثه در ملک، تصرفی قانونی است و غاصبانه تلقی نمیشود؛
- انتقال تعهدات: کلیه تعهدات مستاجر، از جمله پرداخت اجارهبها، نگهداری از ملک و پرداخت شارژ ساختمان به ورثه منتقل میشود و شامل حق سکونت یا استفاده از ملک تا پایان مدت اجاره است.
اگرچه اصل بر لزوم و ادامه قرارداد است؛ اما قانونگذار در شرایط خاصی حق فسخ را برای ورثه پیشبینی کرده است. مطابق بند ۴ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶)، ورثه میتوانند قرارداد را پیشاز موعد فسخ کنند؛ اما این حق مشروط به «اجماع و توافق تمامی ورثه» است؛ بدین معنا که اگر حتی یکی از وراث با فسخ قرارداد اجاره مخالف و مایل به ادامه سکونت یا استفاده از ملک باشد، سایرین نمیتوانند بهصورت یکجانبه قرارداد را بر هم بزنند و عقد اجاره همچنان پابرجا میماند.
یک استثنای مهم بر اصل ماده ۴۹۷ قانون مدنی وجود دارد. اگر در متن اجارهنامه قید شده باشد که مستأجر باید «شخصاً و مباشرتاً» از ملک استفاده کند (قید مباشرت)، فوت مستأجر میتواند وضعیت را تغییر دهد.
در این حالت، چون شخصیت مستأجر علت عمده عقد بوده است، موجر این حق را خواهد داشت که درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. البته تشخیص این موضوع و صدور حکم نهایی در صورت اختلاف با مراجع قضایی است.
شرایط ادامه عقد اجاره بعداز فوت مستأجر
شرایط ادامه عقد اجاره بعداز فوت مستأجر بهصورت زیر است:
- انتقال خودکار قرارداد: عقد اجاره با فوت مستاجر باطل نمیشود؛ ورثه بهعنوان قائممقام قانونی بهصورت قهری جایگزین میشوند و نیاز به تنظیم قرارداد جدید نیست؛
- تداوم حقوق و تعهدات: حق سکونت تا پایان مدت قرارداد برای ورثه محفوظ است؛ در مقابل، آنها موظف به پرداخت اجارهبها و انجام تعمیرات جزئی هستند؛
- محدودیتهای موجر: موجر نمیتواند پیشاز پایان مدت اجاره ملک را تخلیه کند، اجارهبها را افزایش دهد یا شرایط جدیدی به ورثه تحمیل کند؛
- شرط فسخ توسط ورثه: ورثه تنها در صورتی میتوانند قرارداد مسکونی را پیشاز موعد فسخ کنند که همگی توافق داشته باشند؛ مخالفت حتی یک نفر مانع فسخ است؛
- استثنای شرط مباشرت: اگر در قرارداد قید شده باشد که ملک فقط برای استفاده شخص مستأجر (مباشرتاً) است، موجر ممکن است حق فسخ قرارداد را پیدا کند؛
- ضمانت اجرای عدم پرداخت: در صورت خودداری ورثه از پرداخت اجارهبها، موجر حق دارد از طریق اظهارنامه یا مراجع قضایی حکم تخلیه بگیرد؛
- مدارک لازم: ورثه برای اثبات سمت و حقوق قانونی خود باید گواهی فوت، گواهی انحصار وراثت و اصل اجارهنامه را داشته باشند.
اگر ورثه مستأجر ملک را تخلیه نکنند؟
ورثه مستأجر الزامی به تخلیه ملک پیشاز پایان قرارداد ندارند و با پرداخت اجارهبها، حق سکونت تا انقضای مدت برایشان محفوظ است. موجر نمیتواند آنها را مجبور به تخلیه کند؛ مگر در موارد خاصی مانند پرداختنکردن اجاره (که قابلکسر از ودیعه است) یا وجود «شرط مباشرت». در صورت بروز اختلاف، پیگیری موضوع تنها از طریق دادگاه امکانپذیر است.
تفاوت فوت مستأجر در اجاره مسکونی و تجاری
بسته به نوع کاربری ملک (مسکونی یا تجاری) و قوانین حاکم بر آن، تفاوتهای ظریفی در حقوق و تکالیف ورثه وجود دارد. در جدول زیر میتوانید مقایسه فوت مستأجر در اجاره مسکونی و تجاری را در یک نگاه مشاهده کنید:
| موضوع مقایسه | اجاره مسکونی | اجاره تجاری |
| وضعیت قرارداد پساز فوت مستأجر | قرارداد باطل نمیشود و ادامه دارد. | قرارداد باطل نمیشود و ادامه دارد. |
| قائممقام مستأجر | ورثه قانونی (همسر، فرزندان و غیره). | ورثه قانونی. |
| حق استفاده از ملک | حق سکونت تا پایان مدت اجاره. | حق استفاده تجاری از ملک. |
| انتقال حقوق مالی | فقط حق سکونت. | انتقال سرقفلی و حق کسبوپیشه. |
| امکان فسخ توسط ورثه | دارد، مشروط به توافق همه ورثه (ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶). | فسخ تنها در موارد کلی مانند توافق طرفین، اما حق ویژه فسخ جمعی توسط ورثه وجود ندارد. |
| شرط مباشرت (استفاده شخصی) | میتواند به موجر حق فسخ بدهد. | معمولاً اهمیت بیشتری دارد. |
| امکان تخلیه توسط موجر | فقط در موارد قانونی (مثل پرداختنکردن اجاره). | فقط در موارد مصرح قانونی. |
| افزایش اجاره بها توسط موجر | ممنوع تا پایان قرارداد. | ممنوع تا پایان قرارداد. |
| قانون حاکم اصلی | قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و قانون مدنی. | قانون روابط موجر و مستأج ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی در ۱۳۷۶. |
| وضعیت ودیعه (رهن) | جزو ماترک و قابلمطالبه توسط ورثه. | جزو ماترک و قابلمطالبه توسط ورثه. |
در اجارههای مسکونی، قانونگذار رویکردی حمایتی نسبت به سکونت بازماندگان دارد و مقرراتی بر آن حاکم است که پیشتر در مورد آنها صحبت شد؛ مثلاً قانونگذار برای حمایت از ورثه، امتیازی ویژه در صورت فوت مستاجر در قانون ۵۶ در نظر گرفته است. مطابق بند ۴ ماده ۱۲ این قانون، درصورتیکه فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره رخ دهد، ورثه میتوانند قرارداد را فسخ کنند.
در اجارههای تجاری، بهدلیل وجود حقوق مالی نظیر سرقفلی و حق کسبوپیشه، تداوم قرارداد اهمیت اقتصادی بالایی دارد و تابع مقررات متفاوتی (بهویژه قانون سال ۱۳۷۶) است:
- انتقال حقوق تجاری (سرقفلی): برخلاف اجاره مسکونی، در اینجا تنها حق استفاده مطرح نیست، بلکه حقوق مالی ناشی از کار و فعالیت تجاری (حق سرقفلی یا حق کسبوپیشه) هم به ورثه منتقل میشود. طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، رابطه استیجاری با فوت مستأجر قطع نمیشود و ورثه مالک منافع و سرقفلی خواهند بود؛
- عدم وجود حق فسخ خاص: در قوانین حاکم بر اجاره تجاری (مانند قانون ۱۳۷۶)، حکمی مشابه بند ۴ ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶ (حق فسخ جمعی ورثه) وجود ندارد؛ بنابراین، ورثه نمیتوانند صرفاً بهدلیل فوت مورث، قرارداد را یکجانبه فسخ کنند و باید به تعهدات تجاری پایبند باشند؛
- محدودیتهای تخلیه: موجر نمیتواند به صرف فوت مستأجر درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد. تخلیه تنها در موارد مصرح قانونی (مانند تغییر شغل بدون اجازه، پرداختنکردن اجاره یا نیاز شخصی با پرداخت کامل حقوق سرقفلی) امکانپذیر است.
بنابراین، فارغ از نوع کاربری ملک، اصول زیر در هر دو نوع اجاره حاکم است:
- ممنوعیت تخلیه پیشاز موعد: موجر در هیچیک از موارد (مسکونی یا تجاری) حق ندارد قبلاز پایان مدت قرارداد، ورثه را مجبور به تخلیه کند؛ مگر در صورت تخلف آنها؛
- اثبات سمت ورثه: برای هرگونه اقدام حقوقی، مطالبه ودیعه یا دفاع در برابر دعوی موجر، ورثه مکلف به فراهمکردن «گواهی انحصار وراثت» هستند.
سخن پایانی
اگر مستاجر فوت کند، عقد اجاره از بین نمیرود و قانونگذار با هدف حمایت از ثبات قراردادها، اصل را بر تداوم رابطه استیجاری با ورثه قرار داده است. چه در املاک مسکونی و چه تجاری، حقوق و تکالیف متوفی به بازماندگان منتقل میشود و موجر نمیتواند بهصورت یکجانبه حقوق آنها را نادیده بگیرد. بااینحال، توجه به نوع کاربری ملک و شروط ضمن عقد برای جلوگیری از چالشهای حقوقی ضروری است.
- فوت مستاجر طبق ماده ۴۹۷ قانون مدنی باعث بطلان اجاره نمیشود و قرارداد تا پایان مدت اعتبار دارد؛
- ورثه بهعنوان قائممقام قانونی، وارث حق سکونت (در مسکونی) یا حق سرقفلی (در تجاری) و مسئول پرداخت اجارهبها هستند؛
- ورثه تنها در صورت توافق همگانی میتوانند قرارداد را پیشاز موعد فسخ کنند؛
- در املاک تجاری، حق کسبوپیشه و سرقفلی محفوظ میماند و ورثه نمیتوانند بهسادگی و بدون دلیل قانونی قرارداد را بر هم بزنند؛
- تنها اگر در قرارداد قید شده باشد که ملک صرفاً برای استفاده شخص مستاجر است، موجر حق فسخ خواهد داشت؛
- موجر نمیتواند قبلاز انقضای مدت اجاره، ورثه را مجبور به تخلیه یا تغییر شرایط قرارداد کند؛
- برای هرگونه اقدام حقوقی، مطالبه ودیعه یا فسخ، داشتن «گواهی انحصار وراثت» الزامی است.
همانطور که گفته شد، پیگیری حقوقی تخلیه ملک یا دریافت اجارهبها از ورثه میتواند فرایندی زمانبر و پرهزینه باشد؛ اما راهکاری مدرن برای پیشگیری از این دغدغهها وجود دارد. پلتفرم «املاین» برای اولین بار در ایران خدمات تضمین اجارهبها و ثبت قرارداد اجاره آنلاین را فراهم کرده است تا خیال موجران از دریافت بهموقع اجاره (حتی در شرایط خاص) آسوده باشد. همچنین، سرویس داوری تخصصی املاین به شما کمک میکند تا در صورت بروز هرگونه اختلاف، بدون نیاز به درگیری در راهروهای دادگاه، مسئله را بهسرعت و منصفانه حل کنید.
سوالات متداول
اگر مستاجر فوت کند چه میشود؟
قرارداد اجاره با فوت مستأجر باطل نمیشود و تا پایان مدت معتبر است؛ ورثه بهعنوان قائممقام جایگزین او میشوند.
در صورت فوت مستاجر چه باید کرد؟
ورثه با فراهمکردن گواهی فوت و انحصار وراثت، تعهدات و حقوق قرارداد را ادامه میدهند و موجر هم موظف به رعایت مفاد اجارهنامه است.
اجارهبها بعداز فوت مستأجر بهعهده کیست؟
پرداخت اجارهبها برعهده ورثه مستأجر است و در صورت پرداختنکردن، موجر میتواند از طرق قانونی اقدام کند.
