ممنوعیت نوشتن قولنامه در بنگاه املاک برای تمامی املاک دارای سند رسمی، رسماً از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده و تنظیم هرگونه قرارداد دستی یا سنتی در دفاتر مشاورین املاک غیرقانونی است. براساس «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، دیگر قولنامه عادی ممنوع شد و مشاوران املاک تنها مجاز به انجام مذاکرات اولیه و ثبت پیشنویس در سامانه «کاتب» یا «خودنویس» هستند. تمامی معاملات خرید، فروش و اجاره باید الزاماً در سامانه خودنویس یا دفاتر اسناد رسمی نهایی شوند تا وجاهت قانونی داشته باشند.
هرگونه سند عادی یا قولنامهای که پساز تاریخ مذکور تنظیم شود، در دادگاهها و ادارات دولتی فاقد اعتبار و غیرقابلاستناد است. این تحول بزرگ حقوقی با هدف جلوگیری از کلاهبرداری، حذف فروش ملک به چند نفر و افزایش امنیت معاملات اعمال شده است. همچنین، قانونگذار برای متخلفان، جریمههای سنگین مالی و ابطال پروانه کسب در نظر گرفته است. تا انتها با ما همراه باشید تا همۀ اطلاعات لازم و جزئیات دقیق مجازاتهای درنظرگرفتهشده برای تخلفات ملکی را در اختیارتان قرار دهیم.
فهرست مطالب
ممنوعیت نوشتن قولنامه در بنگاه های املاک از کی اعمال شد؟
ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی در بنگاههای املاک برای املاکی که سند رسمی دارند، از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ (شمسی) اعمال شده است. این تاریخ براساس اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین شد و پساز آن، قولنامه نویسی ممنوع شد؛ یعنی، هرگونه سند عادی یا دستنویسی که خارج از چارچوبهای رسمی تنظیم شود، فاقد وجاهت قانونی است و در دادگاهها و ادارات دولتی پذیرفته نخواهد شد؛ بنابراین، خریداران و فروشندگان باید آگاه باشند که اسناد عادی دیگر چتر حمایتی قانون را نخواهند داشت.
لازم به ذکر است که از تاریخ تیر ۱۴۰۵، حتی املاک با اسناد قدیمی یا قولنامهای (پساز ثبت در سامانه) هم مشمول الزام کامل خواهند شد و مشاوران املاک مجاز به تنظیم قولنامه مستقل برای این دسته از املاک نخواهند بود.
مبنای قانونی ممنوعیت نوشتن قولنامه در بنگاه های املاک
پشتوانه حقوقی ممنوعیت قولنامه عادی، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. این قانون که با هدف ساماندهی بازار مسکن و زمین تدوین شد، ابتدا در مجلس شورای اسلامی تصویب و نهایتاً در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و از آن پس، بهطور رسمی، قولنامه ممنوع شد.
براساس مفاد صریح این قانون:
- تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول (ملک، زمین و غیره) باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند؛
- مشاوران املاک دیگر مجاز به نگارش و تنظیم قراردادهای حقوقی و قولنامههای عادی نیستند؛
- نقش مشاوران املاک به تسهیلگری و انجام مذاکرات محدود شده است و ثبت نهایی قرارداد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.
این اقدام که قولنامه نویسی املاک ممنوع شد، گامی بلند در جهت اعتباربخشی به اسناد رسمی و حذف بینظمیهای حقوقی در کشور محسوب میشود.
شاید برای بسیاری این سؤال پیش بیاید که دلیل اصرار دولت بر اعمال قانون ممنوعیت معاملات قولنامه ای و حذف قولنامههای بنگاهی چیست؟ تصمیمِ معامله با قولنامه ممنوع، ریشه در آسیبشناسی دقیق پروندههای قضایی و کلاهبرداریهای ملکی دارد. دولت با اجرای این قانون، اهداف زیر را دنبال میکند:
- جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر: یکی از بزرگترین معضلات اسناد عادی، امکان فروش همزمان یک ملک به چند خریدار بود که با ثبت آنی و رسمی، این راه کلاهبرداری مسدود میشود؛
- کاهش چشمگیر پروندههای قضایی: آمارهای رسمی نشان میدهد که دعاوی مربوط به املاک سهم بزرگی از پروندههای دادگستری را تشکیل میدهند. پیشبینی میشد با اجرای قانون معامله قولنامه ای ممنوع، حجم ورودی پروندهها تا حدود ۳۰ درصد کاهش یابد؛
- تضمین امنیت سرمایه: ثبت رسمی معاملات، ریسک جعل و تقلب را به حداقل میرساند و امنیت روانی و مالی طرفین معامله را تضمین میکند.
چرا دولت قولنامه نویسی املاک را ممنوع کرده است؟
شاید برای بسیاری این سؤال پیش بیاید که دلیل اصرار دولت بر اعمال قانون ممنوعیت معاملات قولنامه ای و حذف قولنامههای بنگاهی چیست؟ تصمیمِ معامله با قولنامه ممنوع، ریشه در آسیبشناسی دقیق پروندههای قضایی و کلاهبرداریهای ملکی دارد. دولت با اجرای این قانون، اهداف زیر را دنبال میکند:
- جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر: یکی از بزرگترین معضلات اسناد عادی، امکان فروش همزمان یک ملک به چند خریدار بود که با ثبت آنی و رسمی، این راه کلاهبرداری مسدود میشود؛
- کاهش چشمگیر پروندههای قضایی: آمارهای رسمی نشان میدهد که دعاوی مربوط به املاک سهم بزرگی از پروندههای دادگستری را تشکیل میدهند. پیشبینی میشد با اجرای قانون معامله قولنامه ای ممنوع، حجم ورودی پروندهها تا حدود ۳۰ درصد کاهش یابد؛
- تضمین امنیت سرمایه: ثبت رسمی معاملات، ریسک جعل و تقلب را به حداقل میرساند و امنیت روانی و مالی طرفین معامله را تضمین میکند.
سامانههای ثبت رسمی معاملات
با ممنوع شدن قولنامه، دولت زیرساختهای الکترونیکی متنوعی را برای جایگزینی فرایندهای سنتی معرفی کرده است. شناخت این سامانهها برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک ضروری است:
- سامانه خودنویس (ویژه عموم مردم): سامانه خودنویس (khodnevis.mrud.ir) که توسط وزارت راه و شهرسازی راهاندازی شده، اصلیترین جایگزین برای قولنامههای عادی است. ویژگی بارز این پلتفرم، امکان ثبت رایگان قراردادهای خرید، فروش و اجاره توسط خود مردم و دریافت کد رهگیری معتبر بدون نیاز به واسطه است؛
- سامانه کاتب (ویژه مشاوران املاک): سامانه کاتب (kateb.ir) بهطور اختصاصی برای مشاوران املاک طراحی شده است. مشاوران موظفاند بهجای تنظیم اسناد دستی، پیشنویس قراردادها را بهصورت الکترونیکی در «سامانه کاتب» ثبت کنند تا فرایند بهشکل قانونی طی شود.
با توجه به الزام قانونی برای ثبت رسمی معاملات و خداحافظی با قولنامههای دستی، استفاده از پلتفرمی که هم وجاهت قانونی داشته باشد و هم فرایند را برای شما ساده کند، ضروری است.
پلتفرم املاین دقیقاً با همین هدف طراحی شده است تا بدون نیاز به مراجعات حضوری و درگیرشدن با کاغذبازیهای سنتی، قرارداد اجاره خود را بهصورت کاملاً آنلاین منعقد کنید. در املاین، تمامی مراحل از احراز هویت طرفین تا بررسی اصالت اسناد زیر نظر کارشناسان حقوقی انجام میشود و در نهایت، یک قرارداد رسمی همراه با کد رهگیری معتبر دریافت میکنید. بهاینترتیب، شما علاوهبر رعایت قانون جدید از امنیت سرمایه و صرفهجویی در زمان بهرهمند میشوید. اگر میخواهید قرارداد خود را در بستری قانونی و شفاف ثبت کنید، کافی است همین حالا عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد سامانه شوید تا فرایند تنظیم قرارداد را آغاز کنید.
جریمههای تخلف قولنامهنویسی در بنگاه املاک
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» ضمانتهای اجرایی بسیار سختگیرانهای را برای جلوگیری از بازگشت به دوران قولنامههای دستی در نظر گرفته است. این جریمهها که توسط سازمان تعزیرات حکومتی اعمال میشوند، شامل حال مشاوران املاک و حتی موجران خواهند شد.
مشاورانی که برخلاف قانون اقدام به تنظیم قولنامه یا اسناد عادی کنند با مجازاتهای زیر روبهرو خواهند شد:
- مرتبه اول: بازگرداندن حق کمیسیون دریافتی به طرفین، پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ دریافتی و تعلیق پروانه کسب بهمدت شش ماه؛
- مرتبه دوم: جریمه نقدی معادل شش برابر حق کمیسیون و ابطال دائم پروانه کسب.
قانونگذار در خصوص معاملات پیشفروش حساسیت بیشتری نشان داده است. تنظیم قرارداد عادی برای پیشفروش ساختمان (بدون سند رسمی)، میتواند منجر به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی بین دو تا چهار برابر وجوه دریافتی شود.
صاحبخانهها هم باید هوشیار باشند؛ در صورت ثبتنکردن قرارداد اجاره در سامانه مربوطه (مانند سامانه املاک و اسکان یا خودنویس)، اگر کار به دعوای حقوقی بکشد، موجر ممکن است به پرداخت جریمهای معادل ۵۰ درصد ارزش اجاری ملک محکوم شود.
هدف از این جریمههای سنگین، بالابردن ریسک تخلف، کاهش کلاهبرداریهای ملکی و ایجاد شفافیت در اقتصاد مسکن است.
سخن پایانی
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و ممنوعیت نوشتن قولنامه در بنگاه، نقطه عطفی در تاریخ بازار مسکن و نظام حقوقی ایران محسوب میشود. عبور از سنت دیرینه قولنامههای دستی و حرکت بهسمت ثبت الکترونیک و رسمی، گامی ضروری برای پایاندادن به کلاهبرداریهای ملکی و تضمین امنیت سرمایه شهروندان است. اگرچه سازگاری با این تغییرات ممکن است نیازمند زمان باشد؛ اما آگاهی از قوانین جدید و استفاده صحیح از سامانههای معرفیشده، تنها راه تضمین حقوق شما در معاملات آینده خواهد بود.
- تنظیم هرگونه قولنامه عادی برای املاک دارای سند رسمی در بنگاههای املاک از ۳ تیر ۱۴۰۳ ممنوع است؛
- اسناد عادی تنظیمشده پساز تاریخ مذکور در دادگاهها و ادارات دولتی پذیرفته نمیشوند و فاقد اعتبار قانونی هستند؛
- تمامی قراردادهای خرید، فروش و اجاره باید در سامانه خودنویس (رایگان برای عموم) یا سامانه کاتب (برای مشاوران املاک) ثبت شوند؛
- تنظیم قولنامه دستی توسط مشاور املاک منجر به جریمههای سنگین (۳ تا ۶ برابر حق کمیسیون)، تعلیق و ابطال پروانه کسب میشود؛
- پیشفروش ساختمان بدون سند رسمی جرمانگاری میشود و میتواند مجازات حبس تا یک سال را بههمراه داشته باشد.
اکنون که اهمیت ثبت رسمی و خطرات روشهای قدیمی روشن شد، بهتر است معامله خود را به پلتفرمی بسپارید که فراتر از یک ثبت ساده عمل میکند. املاین بهعنوان پیشرو املاک آنلاین ایران، تنها مرجعی است که امکان تنظیم قرارداد اجاره انلاین و سایر قراردادهای رسمی را همراه با صدور کد رهگیری فراهم میکند و خدمات منحصربهفردی مانند «تضمین اجارهبها» را ارائه میدهد؛ خدمتی که دغدغه مالکان را بابت دریافت اجاره ماهانه کاملاً رفع میکند. همچنین با وجود سیستم داوری تخصصی در املاین، در صورت بروز هرگونه اختلاف، بدون نیاز به دادگاههای شلوغ، مشکل شما توسط تیم حقوقی و بهصورت منصفانه حلوفصل میشود. برای دسترسی به این سطح از امنیت و خدمات نوین ملکی، پیشنهاد میکنیم نام «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و با ورود به سایت از خدمات متنوع ما برای آرامش خیال خود استفاده کنید.
سوالات متداول
آیا قولنامهنویسی املاک ممنوع شده است؟
بله، براساس قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ نوشتن قولنامههای دستی برای املاک دارای سند رسمی ممنوع شده است و معاملات باید در سامانههای الکترونیک ثبت شوند.
آیا تنظیم قولنامه عادی ممنوع است؟
بله، تنظیم هرگونه سند عادی برای املاکی که سند رسمی دارند، فاقد اعتبار قانونی است و این اسناد دیگر در دادگاهها و ادارات دولتی بهعنوان مدرک پذیرفته نمیشوند.
آیا نوشتن قولنامه توسط بنگاه کاملاً غیرقانونی است؟
بله، مشاوران املاک دیگر مجاز به تنظیم قرارداد نهایی نیستند. وظیفه آنها صرفاً انجام مذاکرات، واسطهگری و ثبت پیشنویس قرارداد در سامانه «کاتب» جهت ارجاع به دفاتر اسناد رسمی است.
