مهمترین تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در نظام حقوقی ایران به اثر آنی آنها در «انتقال مالکیت» و میزان اعتبار قانونی بازمیگردد. بهزبان حقوقی و دقیق، مبایعهنامه (یا همان بیعنامه) قراردادی لازم و قطعی است که بهمحض امضای آن، «عقد بیع» واقع و مالکیت مال (ملک یا خودرو) فوراً به خریدار منتقل میشود، حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد؛ ازاینرو خریدار قدرت قانونی بالایی برای الزام فروشنده دارد. در نقطه مقابل، قولنامه (وعده بیع) ماهیتی عهدی دارد و صرفاً یک پیشقرارداد است که طرفین در آن متعهد میشوند در آینده معامله اصلی را انجام دهند؛ بنابراین در مرحله قولنامه هنوز مالکیتی منتقل نشده و تنها حق تقدم ایجاد شده است.
درحالیکه در عرف بازار املاک، گاهی این دو اصطلاح و اسناد عادی بهجای یکدیگر به کار میروند، تشخیص مرز میان خرید قطعی و تعهد به خرید برای امنیت سرمایه و جلوگیری از فسخ قرارداد حیاتی است. در این مقاله، ابعاد حقوقی پنهان این دو قرارداد را بهطور کامل و دقیق مورد بررسی قرار خواهیم کرد و به این سؤال که فرق بین مبایعه نامه و قولنامه چیست و کدام بهتر است، پاسخ میدهیم. تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه از موضوعات بسیار مهم در معاملات است. اگرچه در گفتوگوهای روزمره مردم این دو واژه را بهجای هم به کار میبرند؛ اما از نظر قانون و در دادگاه، آثار و نتایج کاملاً متفاوتی دارند.
مبایعهنامه (بیعنامه) سندی است که نشاندهنده وقوع قطعی عقد بیع (خرید و فروش) است. بهعبارت حقوقی، این قرارداد «تملیکی» است؛ یعنی بهمحض امضای آن، فروشنده مالکیت مال (مثل خانه یا خودرو) را به خریدار منتقل میکند و خریدار هم متعهد به پرداخت پول (ثمن) میشود. حتی اگر سند رسمی در محضر تنظیم نشده باشد، انتقال مالکیت با همین برگه انجام شده است.
قولنامه (وعده بیع) همانطور که از نامش پیداست، سندی است که ماهیت «عهدی» دارد؛ یعنی طرفین فعلاً خریدوفروش نهایی را انجام نمیدهند، بلکه متعهد میشوند که در آینده (زمان مشخص) و با شرایط معین، قرارداد اصلی را امضا کنند. در این حالت، هنوز مالکیتی منتقل نشده و صرفاً یک «پیشقرارداد» برای پایبندی طرفین تنظیم شده است.
در جدول زیر میتوانید تفاوتهای اصلی و کاربردی این دو نوع قرارداد را مشاهده کنید:
| وجه تمایز | مبایعهنامه (سند قطعی فروش) | قولنامه (تعهد به فروش) |
| ماهیت حقوقی | عقد بیع واقع شده است (کار تمام است). | وعدهای برای انجام معامله در آینده است. |
| انتقال مالکیت | بهمحض امضا، خریدار مالک قانونی مال میشود. | مالکیتی منتقل نمیشود؛ فقط حقی برای خرید در آینده ایجاد میشود. |
| قدرت اجرایی | بالاست؛ خریدار میتواند الزام فروشنده به تحویل ملک و تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. | اعتبار دارد؛ اما بیشتر برای دریافت خسارت یا اجبار طرف به حضور در معامله کاربرد دارد. |
| پرداخت پول (ثمن) | معمولاً بخش عمده مبلغ معامله در هنگام قرارداد پرداخت میشود. | اغلب مبلغ کمتری تحت عنوان «بیعانه» برای تضمین پرداخت میشود. |
| فسخ (برهمزدن) | برهمزدن آن دشوار است و نیاز به دلایل قانونی خاص (خیارات) دارد. | فسخ آن راحتتر است و معمولاً با پرداخت مبلغی بهعنوان خسارت پشیمانی، قرارداد پایان مییابد. |
| اعتبار در دادگاه | بهعنوان سند عادی انتقال مالکیت پذیرفته میشود. | بهعنوان سند تعهدآور پذیرفته میشود (نه سند انتقال مالکیت). |
یک نکته بسیار حیاتی در حقوق این است که «عقود تابع قصد واقعی طرفین هستند»؛ یعنی اگر بالای برگه بنویسید «قولنامه»؛ اما در متن آن بنویسید «فروشنده ملک را فروخت و خریدار خرید»، قانون آن را مبایعهنامه (بیع) میشناسد و آثار خریدوفروش قطعی را بر آن بار میکند؛ پس متن قرارداد را بادقت بخوانید.
هر دو سند (مبایعهنامه و قولنامه) طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، بهعنوان اسناد عادی بین طرفین لازمالاجرا و معتبر هستند. دادگاهها مفاد هر دو سند را محترم میشمارند؛ اما نوع خواسته در دادگاه متفاوت خواهد بود (در مبایعهنامه «اثبات مالکیت» و در قولنامه «الزام به انجام تعهد» مطرح میشود).
باید توجه داشته باشید که در خصوص املاک ثبتشده، دولت و مراجع قانونی نهایتاً کسی را مالک میشناسند که ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شده باشد؛ بنابراین، مبایعهنامه اگرچه بین خریدار و فروشنده لازمالاجراست؛ اما برای تکمیل مالکیت و دفاع در برابر اشخاص ثالث، حتماً باید منجر به تنظیم سند رسمی شود.
حتماً در قرارداد (چه قولنامه چه مبایعهنامه) شرطی تحت عنوان «وجه التزام» درج کنید. این شرط مشخص میکند که اگر یکی از طرفین به تعهداتش (مثل حضور در دفترخانه یا پرداخت پول) عمل نکرد، باید مبلغ مشخصی را بهعنوان جریمه بپردازد. این اهرم فشار حقوقی بسیار مؤثری است.
حال که با تفاوتهای ظریف و ریسکهای حقوقی میان قولنامه و مبایعهنامه آشنا شدید، حتماً متوجه شدهاید که تنظیم یک قرارداد امن بدون نظارت کارشناس چقدر میتواند خطرناک باشد. پلتفرم «املاین» این دغدغه را بهکلی برطرف کرده است. در املاین، شما میتوانید بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه، قرارداد آنلاین اجاره یا خرید خود را بهصورت کاملاً رسمی و دیجیتال تنظیم کنید. تفاوت اصلی اینجاست که تمام قراردادها زیر نظر کارشناسان حقوقی بررسی میشوند، احراز هویت طرفین بهدقت صورت میگیرد و در نهایت کد رهگیری رسمی صادر میشود. حتی فراتر از تنظیم قرارداد، املاین با سرویس منحصربهفرد تضمین اجارهبها، خیال موجران را از پرداخت بهموقع اجاره راحت کرده است. اگر میخواهید قرارداد خود را با بالاترین استاندارد حقوقی و بدون نگرانی تنظیم کنید، کافی است همین حالا عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد سامانه قرارداد شوید تا فرایند تنظیم قرارداد را آغاز کنید.
قولنامه بهتر است یا مبایعه نامه؟
در عرف معاملات املاک ایران، کفه ترازو بهنفع «مبایعهنامه» سنگینی میکند و برای خریدار، سندی بهمراتب امنتر محسوب میشود. دلایل این امر شامل موارد زیر هستند:
- انتقال مالکیت قطعیتر: در مبایعهنامه، عقد بیع (خرید و فروش) واقع و مالکیت (حداقل بهصورت عادی) منتقل میشود. شما میتوانید بهطور مستقیم الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهید و حقوق قویتری دارید؛
- اعتبار و الزام بالاتر: مبایعهنامه الزامآورتر است و فروشنده سختتر میتواند عقبنشینی کند. اگر فروشنده تخلف کند، شما میتوانید وجهالتزام (جریمه تأخیر) یا خسارت بیشتری مطالبه کنید؛
- حفاظت بیشتر از حقوق خریدار: پیگیری قضایی آسانتر و سریعتر است و همچنین با دریافت کد رهگیری و ثبت در سامانه ثبت اسناد میتوان اعتبار قرارداد را افزایش داد؛
- کاهش ریسک کلاهبرداری (فروش مال غیر): مبایعهنامههایی که در سامانه املاک ثبت میشوند و کد رهگیری دریافت میکنند، امنیت بالایی دارند. این کار مانع از آن میشود که فروشنده، یک ملک را همزمان به چند نفر بفروشد (معامله معارض)؛
- تضمینهای سنگین (وجه التزام): در مبایعهنامه چون معامله قطعی است، معمولاً جریمههای سنگینی (وجه التزام) برای تخلف در نظر گرفته میشود؛ مثلاً اگر فروشنده پشیمان شود، نمیتواند بهراحتی قرارداد را فسخ کند و باید خسارت قابلتوجهی بپردازد.
پس اگر این سؤال برای شما مطرح است که چه زمانی از «قولنامه» استفاده کنیمt پاسخ این است که قولنامه در واقع یک پیشقرارداد است و زمانی کاربرد دارد که مقدمات معامله هنوز فراهم نیست. استفاده از قولنامه در شرایط زیر منطقی است:
- مرحله راستیآزمایی (استعلام): وقتی هنوز وضعیت سند، بدهیهای ملک، انحصار وراث یا وضعیت وام مشخص نیست و میخواهید ملک را موقتاً رزرو کنید تا استعلامها کامل شود؛
- رزرو با هزینه کم: در قولنامه معمولاً مبلغ کمی بهعنوان بیعانه (مثلاً ۵ تا ۱۰ درصد قیمت کل) پرداخت میشود. این کار ریسک مالی شما را پایین میآورد تا اگر معامله جور نشد، پول زیادی دست فروشنده نماند؛
- انعطافپذیری در فسخ: فسخ قولنامه معمولاً راحتتر است. اگر شرط شده باشد، طرفین میتوانند با پرداخت مبلغ پشیمانی از انجام معامله اصلی صرفنظر کنند.
جدول مقایسه کاربردی تفاوت حقوقی قولنامه و مبایعه نامه برای خریدار را میتوانید در ادامه مشاهده کنید:
| معیار مقایسه | مبایعهنامه (پیشنهاد برای خرید نهایی) | قولنامه (پیشنهاد برای مراحل اولیه) |
| وضعیت مالکیت | مالکیت به خریدار منتقل میشود. | مالکیت منتقل نمیشود (صرفاً تعهد به فروش). |
| امنیت حقوقی | بسیار بالا (بهویژه با کد رهگیری). | متوسط (متکی به تعهد شخصی طرفین). |
| ضمانت اجرا | دادگاه حکم به انتقال سند میدهد. | بیشتر منجر به دریافت خسارت میشود تا انتقال ملک. |
| امکان پشیمانی | بسیار محدود و سخت (عقد لازم). | راحتتر (معمولاً با پرداخت خسارت فسخ میشود). |
| پرداخت پول | مبلغ قابلتوجهی از ثمن معامله پرداخت میشود. | مبلغ اندکی بهعنوان بیعانه پرداخت میشود. |
صرف نظر از تفاوت قولنامه و مبایعهنامه، بعضی افراد ممکن است در مورد فرق مبایعه نامه و اجاره نامه هم سؤال داشته باشند. در پاسخ باید گفت که عمدهترین تفاوت این دو نوع قرارداد در ماهیت «انتقال مالکیت» نهفته است.
مبایعهنامه سند خرید و فروش است که طی آن مالکیت خود ملک (عین) بهصورت دائمی و قطعی از فروشنده به خریدار منتقل میشود؛ اما اجارهنامه قراردادی برای واگذاری منافع است که در آن اصل مالکیت برای صاحبخانه (موجر) باقی میماند و مستأجر تنها حق استفاده از ملک را برای مدتی معین (موقتی) و در ازای پرداخت اجارهبها به دست میآورد. بهبیان ساده، خروجی نهایی مبایعهنامه تغییر صاحب ملک است، درحالیکه خروجی اجارهنامه فقط تغییر ساکن برای مدتی محدود است.
سخن پایانی
آگاهی از تفاوت مبایعه نامه و قولنامه، مرز باریک بین یک سرمایهگذاری امن و یک چالش حقوقی طولانی است. اگرچه در عرف بازار مسکن گاهی این عناوین بهجای یکدیگر به کار میروند؛ اما آنچه در دادگاه ملاک عمل قرار میگیرد، ماهیت حقوقی توافق و قصد واقعی طرفین است، نهفقط نامی که بالای برگه نوشته شده است. انتخاب صحیح بین این دو سند، بستگی مستقیم به مرحله معامله و آمادگی طرفین دارد.
- در مبایعهنامه مالکیت بلافاصله پساز امضا به خریدار منتقل میشود؛ اما در قولنامه صرفاً تعهدی برای انتقال در آینده ایجاد میشود؛
- مبایعهنامه سند محکمتری برای طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه است؛
- برای معاملات قطعی و نهایی از مبایعهنامه (با کد رهگیری) و برای مراحل مقدماتی، استعلام و رزرو ملک از قولنامه استفاده کنید؛
- فسخ مبایعهنامه دشوار و محدود به خیارات قانونی است، درحالیکه قولنامه معمولاً با سازوکار سادهتری (پرداخت خسارت پشیمانی) قابلفسخ است؛
- درج مبلغ دقیق جریمه دیرکرد یا انجامندادن تعهد در هر دو نوع قرارداد، ضامن امنیت معامله شماست؛
- فراموش نکنید که هیچیک از این اسناد عادی جایگزین سند رسمی محضری نمیشوند و انتقال نهایی باید در دفترخانه ثبت شود.
دانستن تفاوتهای حقوقی تنها نیمی از راه است؛ نیم دیگر، انتخاب بستری امن برای انجام معامله است. سامانه هوشمند «املاین» بهعنوان پیشرو در خدمات املاک آنلاین ایران، تمامی مراحل از جستوجوی ملک تا امضای نهایی را برای شما دیجیتالی کرده است. دیگر نگران اختلافات بعدی نباشید؛ چراکه املاین علاوهبر شفافیت مالی در پرداختها، خدمات داوری تخصصی را هم ارائه میدهد تا در صورت بروز هرگونه مشکل، بدون نیاز به دادگاه و هزینههای گزاف، اختلاف شما حلوفصل شود. ما امنیت، سرعت و اعتبار قانونی را یکجا برای شما فراهم کردهایم. برای دسترسی به این خدمات و ثبت رایگان ملک یا تنظیم قرارداد، نام برند «املاین» را در گوگل سرچ و با ورود به وبسایت ما، تجربه متفاوتی از معاملات ملکی را آغاز کنید.
سوالات متداول
فرق بین مبایعهنامه و قولنامه چیست؟
مبایعهنامه قرارداد قطعی بیع است و مالکیت منتقل میشود. قولنامه پیشقرارداد یا وعده بیع، یعنی تعهد به معامله در آینده است و مالکیت منتقل نمیشود.
آیا قولنامه همان مبایعهنامه است؟
خیر، این دو قرارداد متفاوت هستند (هرچند در عرف مردم گاهی بهجای هم استفاده میشوند). قولنامه پیشنویس/تعهد مقدماتی و مبایعهنامه قرارداد اصلی و قطعی است.
کدامیک برای خرید خانه معتبرتر است؟
مبایعهنامه معتبرتر و قویتر است (انتقال مالکیت عادی، الزامآوری بیشتر، پیگیری قضایی آسانتر برای الزام به سند رسمی). قولنامه اعتبار کمتری دارد و بیشتر برای مرحله اولیه مناسب است.
