تعمیر خانه با مستاجر است یا مالک؟ هزینه تعمیرات خانه اجاره ای یکی از موضوعات پرچالش میان موجر و مستأجر است که اغلب اوقات باعث بروز اختلافات می‌شود. طبق قانون اجاره، هزینههای اساسی و کلی مانند تعمیرات تأسیسات اصلی، لوله‌کشی یا خرابی‌های ساختاری برعهده مالک است؛ درحالی‌که هزینههای جزئی و مربوط به استفاده روزمره، مثل تعویض لامپ یا تعمیر قفل، وظیفه مستأجر محسوب می‌شود. این تقسیم‌بندی، ساده به نظر می‌رسد؛ اما در عمل، اختلافات زیادی ایجاد می‌کند؛ چون گاهی مرز بین «تعمیرات اساسی» و «جزئی» روشن نیست. به‌همین‌دلیل، آشنایی با قوانین می‌تواند جلوی بسیاری از سوءتفاهم‌ها و هزینههای اضافی را بگیرد.
فهرست مطالب
در این مقاله با بررسی دقیق‌تر قانون اجاره، نمونه‌های رایج هزینههای تعمیر و نکات کاربردی برای تنظیم قرارداد به شما کمک می‌کنیم بدانید در شرایط مختلف کدام هزینه برعهده مالک است و کدام‌یک بر دوش مستأجر قرار می‌گیرد؛ پس اگر می‌خواهید بدانید هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر یا به‌طور خاص، هزینه تعمیر پمپ آب با مالک یا مستاجر است، تا انتها با ما همراه باشید.
هزینه تعمیرات خانه اجاره ای با کیست؟ قانون مالک و مستأجر در مورد هزینه تعمیرات
طبق قانون مدنی ایران و قوانین تملک آپارتمان‌ها، هزینه های تعمیرات خانه اجاره ای به دو دسته تقسیم می‌شود: تعمیرات اساسی و کلی که برعهده مالک (موجر) است و تعمیرات جزئی و مصرفی که برعهده مستأجر است.
این تقسیم‌بندی براساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی است که بیان می‌کند تعمیرات ضروری برای استفاده از ملک برعهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط خلاف آن توافق شده یا عرف محلی چیز دیگری باشد. اگر توافقی در قرارداد وجود نداشته باشد، قانون حاکم است و در صورت اختلاف می‌توان به شورای حل اختلاف، داور یا دادگاه مراجعه کرد. همچنین، اگر خرابی ناشی از تقصیر یکی از طرفین باشد (مثل استفاده نادرست مستأجر)، هزینه برعهده فرد مقصر خواهد بود.
در بسیاری از موارد، اختلاف میان موجر و مستأجر بر سر هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای به‌دلیل نبود شفافیت در قرارداد یا ضعف در مستندسازی به وجود می‌آید. اینجاست که استفاده از خدمات نوین املاین می‌تواند خیال هر دو طرف را راحت کند. املاین با فراهم‌کردن قراردادهای آنلاین رسمی همراه با کد رهگیری، نظارت حقوقی و امکان داوری تخصصی از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی پیشگیری می‌کند. حتی اگر اختلافی رخ دهد، کارشناسان حقوقی این پلتفرم آماده‌اند تا بدون نیاز به دادگاه، اختلافات ملکی را سریع و عادلانه حل‌وفصل کنند. همین حالا به وب‌سایت املاین مراجعه کنید و مطمئن شوید قرارداد اجاره شما بدون ابهام و با پشتیبانی حقوقی معتبر تنظیم می‌شود.
کدام هزینه‌ها برعهده مالک است؟
طبق قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات اساسی و ساختاری که برای حفظ ایمنی، دوام و کارایی کلی ساختمان ضروری هستند، برعهده مالک است. این تعمیرات معمولاً مربوط به فرسودگی طبیعی یا مشکلات اولیه ملک هستند و شامل هزینههای عمده می‌شوند. در ادامه، برخی از مهم‌ترین موارد آورده شده است:
- تعمیرات مربوط به اصل بنا مانند دیوارها، سقف، پشت‌بام، حیاط، در و پنجره‌ها؛
- تعمیرات تأسیسات مرکزی مانند کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج و سیستم تهویه؛
- تعمیر لوله‌کشی اصلی آب، گاز و فاضلاب؛
- رفع نشتی سرویسهای بهداشتی و حمام (اگر ناشی از مشکلات ساختاری باشد)؛
- سیم‌کشی برق اصلی ساختمان؛
- تعمیر آسانسور و موتورخانه؛
- تعمیر در برقی پارکینگ؛
- رنگ‌آمیزی کلی ساختمان؛
- تعمیر کنتور آب و سیستم‌های اندازه‌گیری؛
- تعمیر سقف در صورت خرابی ناشی از ایزوگام یا تأسیسات زیربنایی.
بنابراین اگر این سؤال برای شما مطرح است که هزینه تعمیر پکیج با مالک یا مستاجر است؟ این هزینه با مالک است؛ اما به نکته‌ای که در ادامه گفته خواهد شد، توجه کنید. اگر تعمیر پمپ آب یا وسایلی از این قبیل شامل تعمیرات کلی مانند تعویض قطعات اصلی و رفع مشکلات فنی ناشی از فرسودگی یا نصب اولیه نادرست باشد، مالک باید هزینه آن را پرداخت کند؛ اما اگر خرابی به‌خاطر استفاده نادرست مستأجر باشد؛ مانند واردکردن فشار بیش‌ازحد، سرویس‌نکردن دوره‌ای یا آسیب عمدی، هزینه تعمیر برعهده مستأجر است. طبق قانون، مستأجر باید ملک را در همان وضعیتی که تحویل گرفته است، بازگرداند (ماده ۴۹۰ قانون مدنی). همین امر در مورد این سؤال که هزینه تعمیر آبگرمکن به عهده موجر یا مستاجر است، صدق می‌کند.
در مورد این سؤال که هزینه تعمیر موتورخانه با مالک یا مستاجر است، باید گفت که هزینه تعمیر موتورخانه یک ملک اجاره‌ای به‌عنوان بخشی از تعمیرات اساسی و ساختاری، طبق قوانین جاری ایران، برعهده مالک (موجر) است؛ مگر اینکه قرارداد اجاره به‌طور صریح خلاف این موضوع را مشخص کرده باشد؛ اما در مورد اینکه هزینه تعمیر هود با مالک یا مستاجر است، باید گفت اگر هود آشپزخانه در زمان تحویل ملک سالم بوده و مستأجر آن را تأیید کرده، تعمیر یا سرویس آن معمولاً برعهده مستأجر است. بااین‌حال، اگر خرابی هود ناشی از فرسودگی طبیعی یا نقص ساختاری باشد، طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مسئولیت تعمیر برعهده مالک است.
چه تعمیراتی به عهده مستاجر است؟
در پاسخ به این سؤال که چه هزینه هایی با مستاجر است، باید گفت که قانون تعمیرات مالک و مستاجر می‌گوید مستأجر مسئول تعمیرات جزئی و روزمره است که معمولاً ناشی از استفاده عادی از ملک هستند و برای نگهداری معمول و مصرفی لازم‌اند. این تعمیرات اغلب کم‌هزینه و موقت هستند و اگر مستأجر آن‌ها را انجام ندهد، ممکن است منجر به خسارت بیشتر شود که در نهایت مسئولیت آن به‌عهده او خواهد بود. همچنین، اگر خرابی به‌دلیل مراقبت‌نکردن یا استفاده نادرست مستأجر رخ دهد (مثل سرویس‌نکردن به‌موقع تجهیزات)، هزینه برعهده او است. در ادامه، لیست برخی از موارد و هزینه هایی که مستاجر باید پرداخت کند، آورده شده است:
- تعویض واشر شیرهای آب: برای جلوگیری از چکه‌کردن و هدررفت آب که جزئی و مصرفی است؛
- تعویض چراغ‌ها و لامپ‌های سوخته: شامل لامپ‌های روشنایی داخل واحد که بخشی از نگهداری روزانه است؛
- تعمیر موردی قفل در: اگر قفل به‌دلیل استفاده عادی خراب شود، تعمیر ساده آن برعهده مستأجر است (مگر اینکه مشکل ساختاری باشد)؛
- نصب توری در و پنجره: برای جلوگیری از ورود حشرات که یک اقدام جزئی و اختیاری، اما لازم برای راحتی است؛
- تعویض پوشال کولر آبی: این کار بخشی از سرویس سالانه کولر است که اگر انجام نشود، ممکن است به خرابی بیشتر منجر شود؛ پس در پاسخ به اینکه هزینه تعمیر کولر با مستاجر است یا مالک، این هزینه به‌عهده مستأجر است؛
- تعمیر تهویه سرویسهای بهداشتی: مانند فن‌های کوچک که جزئی و مربوط به استفاده روزمره است؛
- تعمیر موردی کلید و پریز برق: اگر به‌دلیل استفاده عادی آسیب ببینند، تعمیر ساده آن برعهده مستأجر است.
در مورد این سؤال که هزینه تعمیر آیفون به عهده موجر است یا مستاجر؟ باید گفت که اگر آیفون (مانند پنل تصویری در ورودی ساختمان یا مانیتور داخلی واحد) به‌دلیل فرسودگی طبیعی، استفاده عادی یا نقص ساختاری خراب شود، مسئولیت تعمیر برعهده مالک (موجر) است؛ چراکه آیفون جزو امکانات ثابت و اصلی ملک است؛ اما اگر خرابی ناشی از سهل‌انگاری، ضربه، نفوذ آب یا استفاده نادرست مستأجر باشد، مستأجر باید هزینه تعمیر را بپردازد. این موضوع در مورد این سؤال که هزینه تعمیر کرکره برقی با مالک است یا مستاجر هم صدق می‌کند.
در جدول زیر می‌توانید نگاهی اجمالی به وظایف مالک و مستأجر از نظر تعمیرات بیندازید:
| نوع تعمیر | مسئولیت با مالک | مسئولیت با مستأجر |
| لوله‌کشی اصلی آب، گاز و فاضلاب | ✔️ | ❌ |
| موتورخانه، پکیج، آبگرمکن (تعمیرات اساسی) | ✔️ | ❌ |
| آسانسور و درب برقی پارکینگ (تعمیرات اصلی) | ✔️ | ❌ |
| رنگ‌آمیزی کلی ساختمان | ✔️ | ❌ |
| تعمیر آیفون (خرابی اساسی) | ✔️ | ❌ |
| قبوض آب، برق، گاز، تلفن | ❌ | ✔️ |
| تعویض لامپ و کلید پریز | ❌ | ✔️ |
| سرویس سالانه کولر و تعویض پوشال | ❌ | ✔️ |
| تعمیر قفل یا نصب توری | ❌ | ✔️ |
| تعمیر آیفون یا کرکره برقی (خرابی ناشی از استفاده نادرست) | ❌ | ✔️ |
مسئولیت تعمیرات مشاعات در ساختمان اجاره‌ای
یکی از موضوعات پربحث این است که هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستاجر یا هزینه تعمیر درب پارکینگ با مالک است یا مستاجر؟ براساس قانون مالک و مستاجر در مورد تعمیرات (مانند قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها)، تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان، از جمله مشاعات (مانند آسانسور، پارکینگ، راه‌پله، پشت‌بام، ایزوگام، موتورخانه و عایق‌بندی)، برعهده مالک (موجر) است.
تعمیراتی که به عهده مستاجر است، شامل تعمیرات جزئی و مصرفی می‌شود. هزینههای مشاعات بین تمام مالکان ساختمان تقسیم می‌شود؛ اما در مورد ساختمان اجاره‌ای، مسئولیت نهایی پرداخت این هزینه‌ها با مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری شده باشد.
در صورت امتناع مالک از تعمیر یا پرداخت هزینه چه باید کرد؟
اگر مالک از انجام تعمیرات اساسی یا پرداخت هزینه تعمیرات خانه مستاجر و مشاعات امتناع کند، مستأجر می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
- مراجعه به داور، شورای حل اختلاف یا دادگاه: مستأجر می‌تواند دادخواست الزام مالک به تعمیر یا پرداخت هزینه را مطرح کند. هر یک از مراجع مورد مراجعه، پس‌از بررسی، حکم الزام صادر می‌کند و در صورت اجرانشدن، دادگاه اجرائیه صادر می‌کند؛
- تعمیر توسط مستأجر: اگر مالک همچنان امتناع کند، مستأجر می‌تواند با اجازه و نظارت دادگاه، تعمیرات را انجام دهد و هزینه را مطالبه یا از اجاره‌بها کسر کند؛
- فسخ قرارداد: در موارد شدید که تعمیرات ضروری است و مالک همکاری نمی‌کند، مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
در ساختمان‌های مشاعی، مدیر ساختمان هم می‌تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه، مالک را ملزم به پرداخت کند و حتی خدمات مشترک (مانند آب) را برای واحد مربوطه قطع کند تا فشار بیاورد.
حق مستأجر برای کسر هزینه از اجاره یا مطالبه آن از موجر
مستأجر حق دارد در صورت پرداخت‌نکردن هزینه تعمیرات مستاجر توسط مالک، پس‌از کسب اجازه از دادگاه یا شورای حل اختلاف، تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره‌بها کسر یا به‌صورت جداگانه مطالبه کند. طبق قانون مدنی (ماده 486) و قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356)، هزینه تعمیرات ساختمان اجاره ای برای تعمیرات اساسی برعهده موجر است و مستأجر می‌تواند تا معادل 6 ماه اجاره‌بها را در موارد ضروری کسر کند. اگر هزینه بیشتر باشد، مستأجر می‌تواند اموال موجر را توقیف کند. نکته مهم این است که این کار بدون هماهنگی و حکم دادگاه غیرقانونی است و ممکن است منجر به دعوا شود.
در صورت همکاری‌نکردن مستأجر برای تعمیرات چه باید کرد؟
اگر مستأجر اجازه ورود را برای تعمیرات اساسی (که برعهده مالک است) ندهد، مالک می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
- دادخواست الزام به رفع ممانعت: مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی و حقوقی محل ملک مراجعه و درخواست الزام مستأجر به اجازه تعمیرات را مطرح کند. دادگاه مهلت مناسبی برای تعمیر تعیین می‌کند؛
- درخواست تخلیه: اگر همکاری‌نکردن مستأجر منجر به ضرر شود (مانند تأخیر در تعمیر که باعث خسارت به ساختمان یا همسایگان می‌شود)، مالک می‌تواند دادخواست تخلیه مستأجر را مطرح کند؛
- مطالبه خسارت: اگر همکاری‌نکردن باعث خسارت شود، مالک می‌تواند پس‌از تخلیه، خسارت را از مستأجر مطالبه کند.
طبق قانون، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات ضروری شود؛ حتی اگر در مدت اجاره باشد، مگر اینکه تعمیرات غیرضروری باشد.
در همه موارد، توصیه می‌شود ابتدا با گفت‌وگو و توافق کتبی اقدام کنید و در صورت لزوم از وکیل، داور یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا از رعایت دقیق قوانین اطمینان حاصل کنید. قوانین ممکن است براساس شرایط خاص (مانند قرارداد اجاره) تغییر کند.
آیا مستأجر بدون اجازه مالک می‌تواند تعمیر کند؟
طبق قوانین روابط موجر و مستأجر (مانند ماده ۴۸۶ قانون مدنی)، مستأجر به‌طورکلی مجاز نیست بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، تعمیرات اساسی یا کلی را انجام دهد. اگر تعمیرات بدون هماهنگی انجام شود، مستأجر معمولاً حق مطالبه هزینه از مالک را ندارد؛ مگر اینکه ثابت کند تعمیرات ضروری و فوری بوده (مانند جلوگیری از خسارت بیشتر به ملک) و مالک در دسترس نبوده یا امتناع کرده است. در چنین مواردی، مستأجر می‌تواند ابتدا از دادگاه یا شورای حل اختلاف اجازه بگیرد، تعمیر را انجام دهد و سپس هزینه را مطالبه یا از اجاره کسر کند. تعمیرات جزئی (مانند تعویض لامپ یا شیر آب) معمولاً بدون نیاز به اجازه مالک مجاز است؛ اما برای تعمیرات اساسی مانند سیستم لوله‌کشی یا سقف، حتماً باید هماهنگی شود تا اختلافی پیش نیاید. اگر مستأجر بدون اجازه اقدام کند، ممکن است مالک ادعای خسارت یا قرارداد را فسخ کند.
ثبت دقیق وضعیت ملک هنگام تحویل برای پیشگیری از اختلاف
برای جلوگیری از اختلافات آینده در مورد خسارات یا وضعیت ملک، ثبت دقیق شرایط ملک در زمان تحویل ضروری است. این کار می‌تواند به‌صورت زیر انجام شود:
- تنظیم صورتجلسه تحویل ملک: یک سند کتبی وضع شود که وضعیت فیزیکی ملک (مانند دیوارها، کف، درها، پنجره‌ها، تجهیزات مانند یخچال، کولر و شیرآلات) را توصیف کند. این صورتجلسه باید توسط هر دو طرف (موجر و مستأجر) امضا شود و شامل تاریخ، جزئیات دقیق و حتی عکس‌ها یا فیلم باشد؛
- عکس‌برداری و فیلم‌برداری: قبل‌از تحویل از تمام بخش‌های ملک (داخلی و خارجی) عکس و ویدیو بگیرید و آن‌ها را به صورتجلسه ضمیمه کنید. این مدارک دیجیتال می‌توانند در دادگاه به‌عنوان دلیل استفاده شوند؛
- دادخواست تأمین دلیل: اگر احتمال اختلاف وجود دارد، می‌توانید از شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل کنید تا کارشناس رسمی وضعیت ملک را بررسی کند و گزارش دهد. این کار پیشگیرانه است و هزینه کمی دارد.
این اقدامات کمک می‌کند تا در پایان قرارداد، ادعاهای نادرست در مورد خسارات (مانند رنگ‌پریدگی یا خرابی تجهیزات) مطرح نشود و فرایند تخلیه ملک بدون مشکل انجام شود.
نکاتی درباره قرارداد اجاره و بند مربوط به تعمیرات
قرارداد اجاره باید دقیق و جامع باشد تا از اختلافات جلوگیری شود. طبق قوانین (مانند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، نکات کلیدی قرارداد اجاره عبارت‌اند از:
- مشخص کنید که تعمیرات اساسی (مانند تعمیر سقف، لوله‌کشی اصلی یا آسانسور) برعهده مالک است و تعمیرات جزئی (مانند رنگ‌آمیزی داخلی یا تعویض لامپ) برعهده مستأجر؛
- اگر توافقی خلاف این باشد (مثلاً مستأجر مسئول برخی تعمیرات اساسی شود)، باید به‌طور صریح در قرارداد ذکر شود. همچنین، نحوه پرداخت هزینه‌ها (مانند کسر از اجاره یا مطالبه جداگانه) و شرایط اضطراری را تعریف کنید؛
- مدت اجاره، مبلغ اجاره و رهن، نحوه پرداخت (چک یا نقد)، شرایط تمدید یا فسخ و مسئولیت پرداخت قبوض را دقیق بنویسید. قرارداد باید در دو نسخه تنظیم، توسط دو شاهد امضا و ترجیحاً در بنگاه املاک معتبر یا سامانه‌های معتبر آنلاین ثبت شود تا کد رهگیری بگیرد. بررسی هویت طرفین (با کارت شناسایی) و وضعیت ملک (مانند بدهی‌نداشتن یا رهن بانکی) ضروری است؛
- اگر ملک آپارتمانی است به قوانین تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳) توجه کنید که هزینه مشاعات را برعهده مالک می‌گذارد؛ مگر توافق خلاف صورت گرفته باشد.
سخن پایانی
هزینه تعمیرات خانه اجاره ای یکی از مهم‌ترین مسائلی است که هم موجر و هم مستأجر باید قبل‌از امضای قرارداد به آن توجه کنند. طبق قانون مدنی ایران و قوانین تملک آپارتمان‌ها، تعمیرات اساسی و زیربنایی مانند لوله‌کشی، تأسیسات مرکزی، سقف و مشاعات برعهده مالک است و تعمیرات جزئی و مصرفی مثل تعویض لامپ، سرویس کولر یا تعمیر قفل در حیطه وظایف مستأجر محسوب می‌شود.
- مبنای قانونی این تقسیم‌بندی ماده ۴۸۶ قانون مدنی است؛ مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف درج شده باشد یا عرف محلی متفاوت باشد؛
- اگر خرابی ناشی از سوءاستفاده یا قصور هر یک از طرفین باشد، هزینه برعهده همان فرد است؛
- مسئولیت تعمیرات مشاعات (آسانسور، موتورخانه، پارکینگ و پشت‌بام) برعهده مالک است؛ مگر در قرارداد اجاره توافق دیگری صورت گرفته باشد؛
- مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، تعمیرات اساسی انجام دهد؛ مگر در شرایط ضروری و فوری؛
- در صورت امتناع مالک از تعمیرات، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام و هزینه را مطالبه یا از اجاره‌بها کسر کند؛
- ثبت وضعیت ملک در ابتدای قرارداد (با صورتجلسه، عکس یا فیلم) بهترین راه برای جلوگیری از اختلافات آتی است.
تنظیم قرارداد اجاره شفاف با ذکر مسئولیت‌های تعمیرات، مهم‌ترین ابزار پیشگیری از دعواهای حقوقی میان موجر و مستأجر است. اگر در حال تنظیم قرارداد اجاره هستید یا می‌خواهید از بروز اختلافات احتمالی بر سر هزینه تعمیرات جلوگیری کنید، همین امروز وارد وب‌سایت املاین شوید و از خدمات آنلاین و مشاوره حقوقی رایگان آن استفاده کنید. املاین به‌عنوان اولین پلتفرم تضمین اجاره‌بها و ارائه خدمات حقوقی ملکی آنلاین در ایران، نه‌تنها فرایند اجاره را ساده‌تر می‌کند، بلکه با خدماتی مانند پرداخت آنلاین، حل اختلاف تخصصی و تضمین وصول اجاره، آرامش خاطر را برای هر دو طرف به‌همراه دارد.
سوالات متداول
هزینههایی که برعهده مستاجر است کداماند؟
هزینههای جاری و مصرفی مثل شارژ ساختمان، قبوض آب، برق، گاز، تلفن، تعویض لامپ و سرویسهای جزئی برعهده مستأجر است.
هزینه تعمیر آیفون به‌عهده موجر است یا مستاجر؟
خرابی اساسی با موجر و تعمیر جزئی و مصرفی با مستأجر است.
هزینه تعمیر کولر با مستاجر است یا مالک؟
سرویس و شارژ سالانه با مستأجر و تعمیرات اساسی با مالک است.
هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستاجر؟
تعمیرات اصلی و تعویض قطعات با مالک و هزینه شارژ و سرویس دوره‌ای با مستأجر است.
هزینه تعمیر درب پارکینگ با مالک است یا مستاجر؟
هزینه تعمیر درب پارکینگ با مالک است یا مستاجر؟
