مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک معمولاً به شرایط مندرج در قرارداد، نوع معامله (مانند خرید، پیش‌فروش، اجاره یا غیره)، نوع خیار (حق فسخ) و قوانین مرتبط بستگی دارد. براساس قانون مدنی ایران، حق فسخ (خیار) در مواردی مانند خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار عیب، خیار تدلیس و غیره ممکن است ایجاد شود. هر یک از این خیارات ممکن است مهلت زمانی متفاوتی داشته باشند.
بسیاری از اختلافات ملکی ناشی از ناآگاهی نسبت به همین زمان‌بندی‌هاست؛ برای مثال در برخی خیارات، مانند خیار غبن یا تدلیس، قانون فوریت را شرط می‌داند و تأخیر می‌تواند حق فسخ را از بین ببرد؛ بنابراین اگر قصد دارید معامله‌ای را بر هم بزنید، باید به‌محض اطلاع از علت قانونی اقدام کنید تا حق شما محفوظ بماند. در این مقاله، تمام جزئیات مربوط به مهلت قانونی فسخ قرارداد ملک و نکات مهم آن را بررسی می‌کنیم؛ پس اگر به‌دنبال پاسخ کامل‌تر هستید، تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطاب
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک
مدت زمان فسخ معامله ملک به نوع خیار قانونی بستگی دارد که در قانون مدنی (مواد ۳۹۶ تا ۴۵۶) تعریف شده‌اند. خیارات، حقوق فسخ معامله هستند که تحت شرایط خاص به طرفین داده می‌شوند. به‌زبان ساده، وقتی معامله‌ای انجام می‌دهید، اصل بر لازم‌بودن آن است؛ یعنی هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ ندارند؛ مگر اینکه قانون چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد یا در قرارداد شرط شده باشد. در معاملات ملکی، این خیارات ممکن است با توجه به قرارداد (مثلاً اسقاط کافه خیارات) یا تشریفات قانونی (مانند سند رسمی) محدود شوند.
اگر می‌خواهید قراردادهای اجاره خود را به‌صورت کاملاً آنلاین و با کد رهگیری منعقد کنید، املاین در خدمت شماست. این پلتفرم با بهره‌گیری از کارشناسان حقوقی مجرب، تمام جزئیات قرارداد اجاره را مطابق قوانین مدنی کشور تنظیم می‌کند تا مستأجران و مالکان با خیال راحت و بدون نیاز به حضور فیزیکی، قرارداد رسمی منعقد کنند. در کنار آن، صدور کد رهگیری رسمی و احراز هویت آنلاین طرفین باعث می‌شود قراردادهای اجاره املاین از نظر اعتبار و امنیت تفاوت چشمگیری با قراردادهای سنتی داشته باشند. به‌این‌ترتیب، هر دو طرف در مورد حقوق و مهلت فسخ شفافیت کامل دارند. همین حالا وارد املاین شوید و قرارداد اجاره خود را به‌صورت آنلاین و قانونی ثبت کنید تا از حقوقتان به بهترین شکل محافظت شود.
مدت زمان فسخ معامله با توجه به انواع خیارات قانونی
در حقوق ایران، براساس قانون مدنی (مواد ۳۹۶ تا ۴۵۶)، خیارات قانونی به طرفین معامله اجازه می‌دهند تحت شرایط خاصی معامله را فسخ کنند. در ادامه، هر یک از خیارات را به‌صورت جداگانه توضیح می‌دهیم و مدت زمان یا شرایط فسخ آن‌ها را بررسی می‌کنیم. این خیارات در معاملات ملکی و غیرملکی قابل‌اعمال هستند؛ مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی (مانند اسقاط کافه خیارات) ذکر شده باشد.
خیار مجلس
براساس ماده ۳۹۷ قانون مدنی، خیار مجلس به طرفین معامله (در عقد بیع) اجازه می‌دهد تا زمانی که در محل انعقاد قرارداد (مجلس معامله) حضور دارند، معامله را فسخ کنند. این خیار برای خریدار و فروشنده وجود دارد و نیازی به دلیل خاصی نیست.
حق فسخ تا زمانی وجود دارد که طرفین عرفاً از مجلس معامله جدا نشده‌اند؛ بنابراین مدت زمان ثابتی (مانند روز یا ساعت) ندارد و وابسته به عرف است. به‌محض جدایی طرفین از محل معامله (مثلاً ترک محل)، خیار مجلس و مدت زمان فسخ قرارداد فروش ملک از بین می‌رود.
خیار تأخیر ثمن
براساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی، خیار تأخیر ثمن زمانی به فروشنده حق فسخ می‌دهد که خریدار، ثمن (قیمت معامله) را ظرف سه روز از زمان عقد پرداخت نکند؛ مشروط بر اینکه مبیع (مورد معامله) معین باشد و شرطی برای تأخیر پرداخت در قرارداد ذکر نشده باشد.
اگر خریدار ظرف سه روز ثمن را نپردازد، فروشنده می‌تواند معامله را یک‌طرفه فسخ کند. پس‌از گذشت این سه روز، محدودیت زمانی مشخصی برای اعلام فسخ وجود ندارد؛ اما فروشنده باید فسخ را به‌موقع و از طریق اظهارنامه یا اقدام قانونی اعلام کند.
خیار غبن
ماده ۴۲۱ قانون مدنی می‌گوید، خیار غبن زمانی ایجاد می‌شود که یکی از طرفین معامله به‌دلیل تفاوت فاحش بین ارزش واقعی مورد معامله و قیمت پرداختی دچار ضرر قابل‌توجه (غبن فاحش) شود.
فسخ باید فوری، یعنی بدون تأخیر غیرعادی پس‌از آگاهی از غبن انجام شود. اگر طرف متضرر باتأخیر اقدام کند، ممکن است خیار ساقط شود؛ زیرا تأخیر می‌تواند به‌معنای پذیرش معامله تلقی شود. اثبات غبن فاحش در معاملات ملکی ممکن است نیاز به کارشناسی داشته باشد و در صورت وجود شرط اسقاط خیارات در قرارداد، این حق از بین می‌رود.
خیار تدلیس
براساس ماده ۴۴۰ قانون مدنی، خیار تدلیس زمانی به وجود می‌آید که یکی از طرفین با فریب یا پنهان‌کاری عمدی (مانند دادن اطلاعات نادرست درباره ملک) طرف مقابل را به معامله ترغیب کند.
در این خیار هم فسخ باید فوری، پس‌از کشف تدلیس، انجام شود و تأخیر غیرعرفی در اعلام فسخ می‌تواند منجر به ساقط‌شدن این خیار شود. اثبات تدلیس معمولاً نیاز به مدارک و شواهد قوی دارد.
خیار عیب
ماده ۴۳۳ قانون مدنی می‌گوید، خیار عیب زمانی به خریدار حق فسخ می‌دهد که مورد معامله (مثل ملک) دارای عیب مخفی باشد که در زمان عقد از آن بی‌اطلاع بوده است و این عیب ارزش ملک را کاهش دهد.
فسخ باید فوری و پس‌از کشف عیب انجام شود؛ درغیراین‌صورت ممکن است خیار ساقط شود؛ بنابراین خریدار باید عیب را به‌سرعت گزارش دهد و ممکن است نیاز به کارشناسی باشد.
خیار تبعض صفقه
براساس ماده ۴۴۱ قانون مدنی، خیار تبعض صفقه زمانی ایجاد می‌شود که بخشی از معامله به‌دلایلی (مانند بطلان یا نداشتن امکان اجرا) غیرقابل‌انجام باشد و طرف معامله بخواهد کل معامله را فسخ کند یا بخش باقی‌مانده را بپذیرد.
این خیار محدودیت زمانی مشخصی ندارد؛ اما بهتر است به‌موقع اعمال شود تا به‌معنای پذیرش معامله تلقی نشود. همچنین، اعلام فسخ باید از طریق مجاری قانونی انجام شود. در معاملات ملکی، این خیار ممکن است در مواردی مانند باطل‌بودن بخشی از سند یا نداشتن امکان تحویل بخشی از ملک اعمال شود.
خیار تخلف از وصف یا رؤیت
براساس مواد ۴۱۷ و ۴۱۹ قانون مدنی، وقتی خریدار ملکی را بدون مشاهده و فقط براساس اوصاف یا توصیفات مالک انتخاب می‌کند و بعداً متوجه می‌شود که ملک با اوصاف اعلام‌شده یا آنچه دیده است، تفاوت دارد، حق دارد معامله را فسخ کند یا ملک را با همان شرایط قبول کند. این حق باید فوری و بدون تأخیر اعمال شود؛ درغیراین‌صورت ممکن است ساقط شود.
در جدول زیر می‌توانید انواع خیارات را همراه با توضیح، مدت زمان یا شرایط فسخ و ماده قانونی مرتبط مشاهده کنید:
| خیار | توضیح | مدت زمان یا شرایط فسخ | ماده قانونی مرتبط |
| خیار مجلس | اختیار فسخ تا زمانی که طرفین از مجلس معامله جدا نشده‌اند (مخصوص عقد بیع). | تا پایان مجلس معامله (جدایی عرفی طرفین، بدون مدت ثابت). | ماده ۳۹۷ |
| خیار تأخیر ثمن | اگر خریدار ثمن (قیمت) را ظرف ۳ روز پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند فسخ کند (برای مبیع معین). | پس‌از گذشت ۳ روز تأخیر در پرداخت؛ مدت اعمال خیار محدودیت مشخص ندارد. | ماده ۴۰۲ |
| خیار غبن | فسخ به‌دلیل ضرر فاحش (غبن فاحش) در معامله. | فوری | ماده ۴۲۱ |
| خیار تدلیس | فسخ به‌دلیل فریب یا پنهان‌کاری طرف مقابل. | فوری | ماده ۴۴۰ |
| خیار عیب | فسخ به‌دلیل عیب پنهان در ملک که خریدار از آن بی‌اطلاع بوده است. | فوری | ماده ۴۳۳ |
| خیار تبعض صفقه | وقتی بخشی از معامله باطل باشد، طرف می‌تواند کل معامله را فسخ کند یا فقط بخش صحیح را بپذیرد. | محدودیت زمانی مشخص ندارد؛ اما باید بدون تأخیر اعمال شود. | ماده ۴۴۱ |
| خیار تخلف از وصف یا رویت | اگر ملک دیده نشده و با توصیف یا رؤیت مطابقت نداشته باشد. | فوری | مواد ۴۱۷ و ۴۱۹ |
قانون فسخ معامله ملک تا ۲۴ ساعت
در حقوق ایران، براساس قانون مدنی، هیچ قانون کلی و الزامی برای فسخ خودکار معامله ملک تا ۲۴ ساعت پس‌از انعقاد قرارداد وجود ندارد و قانون فسخ معامله ملکی تا 24 ساعت یک تصور عرفی غلط است که در قوانین مدنی و مقررات مربوط به معاملات ملکی پیش‌بینی نشده است.
قانونی که به‌عنوان «فسخ معامله تا ۲۴ ساعت» شهرت پیدا کرده است، بیان می‌کند که طرفین قرارداد (از جمله خریدار و فروشنده) می‌توانند ظرف یک روز پس‌از انعقاد، بدون واردشدن ضرر یا خسارت از انجام معامله صرف‌نظر کنند؛ اما این رویه بیشتر جنبه عرفی و مرسوم در معاملات دارد و در واقع یک حق قانونی رسمی محسوب نمی‌شود؛ زیرا هیچ ماده مستقلی در قانون مدنی یا سایر قوانین مرتبط، این زمان‌بندی را پیش‌بینی نکرده است؛ بنابراین، اعمال چنین فسخی بیشتر بر پایه توافق طرفین یا عرف بازار است تا الزام قانونی.
در واقع، فسخ معامله تنها براساس خیارات قانونی (حقوق فسخ پیش‌بینی‌شده در قانون) یا شرط‌های قراردادی خاص امکان‌پذیر است. اگر طرفین در قرارداد شرطی برای فسخ ظرف مدت معینی (مانند ۲۴ یا ۴۸ ساعت) با پرداخت خسارت (پشیمانی) بگذارند، آن شرط معتبر است؛ اما بدون چنین شرطی، فسخ تا ۲۴ ساعت قانونی نیست و معامله لازم‌الاجرا می‌ماند.
مدت زمان حق فسخ معامله ملک چقدر است؟
حق فسخ معامله ملک در قانون مدنی ایران (مواد ۳۹۶ تا ۴۵۶) براساس انواع خیارات تعیین می‌شود. این خیارات حقوق قانونی برای فسخ یک‌طرفه معامله هستند و مدت زمان آن‌ها بسته به نوع خیار متفاوت است؛ بنابراین، قانونی به‌نام قانون فسخ معامله ملک تا 24 ساعت وجود ندارد، بلکه مدت زمان فسخ بستگی به شرایط معامله، نوع خیار و توافق طرفین دارد. در معاملات ملکی با سند رسمی، فسخ معمولاً مستلزم اعلام رسمی (اظهارنامه) یا اقدام قضایی است.
در معاملات ملکی، اگر شرط «اسقاط کافه خیارات» (ساقط‌کردن همه حقوق فسخ) در قرارداد باشد، حق فسخ محدود یا حذف می‌شود. برای موارد خاص، مهلت فسخ معامله ملک می‌تواند با توافق طرفین تعیین شود؛ اما بدون خیار قانونی، فسخ ممکن نیست.
جریمه فسخ معامله ملک
در حقوق ایران، اگر فسخ معامله ملک براساس خیارات قانونی (مانند عیب یا تدلیس) انجام شود، هیچ جریمه یا خسارت الزامی وجود ندارد؛ زیرا فسخ حق قانونی است و معامله به حالت قبل بازمی‌گردد (بازگشت ثمن به خریدار و ملک به فروشنده)؛ اما اگر فسخ براساس شرط قراردادی (مثل شرط پشیمانی یا وجه التزام) باشد، ممکن است جریمه یا خسارت پیش‌بینی‌شده در قرارداد پرداخت شود.
اگر می‌خواهید بدانید حق فسخ معامله چند درصد است، باید بگوییم در عرف معاملاتی، اغلب ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش ملک یا یک سوم مبلغ قرارداد به‌عنوان جریمه فسخ در نظر گرفته می‌شود؛ اما این مقدار ثابت نیست و بسته به توافق طرفین می‌تواند به‌صورت یک مبلغ ثابت یا صلح بین طرفین تعیین شود. اگر طرفین توافق نکنند، دادگاه براساس خسارات واقعی (مانند هزینه‌های انتقال یا فرصت‌های ازدست‌رفته) تصمیم می‌گیرد. اگر فسخ بدون دلیل قانونی باشد (مثل پشیمانی ساده بدون شرط)، ممکن است طرف مقابل مطالبه خسارت کند و هزینه فسخ معامله ملک را بطلبد؛ اما این امر نیاز به اثبات در دادگاه دارد.
سخن پایانی
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک یکسان نیست و قاعده کلی برای فسخ همه معاملات وجود ندارد. هر «خیار» زمان و شرایط خاص خود را می‌طلبد؛ بنابراین قبل‌از اقدام به فسخ بهتر است متن قرارداد، شرط‌های درج‌شده و مواد قانونی مرتبط را دقیق بررسی کنید یا با یک مشاور حقوقی مشورت بگیرید تا از تضییع حق خود جلوگیری کنید.
- حق فسخ معامله ملک تنها براساس خیارات قانونی یا شرط‌های قراردادی معتبر امکان‌پذیر است؛
- مهلت قانونی فسخ بسته به نوع خیار (مانند مجلس، تأخیر ثمن، غبن، تدلیس، عیب و …) متفاوت است و زمان ثابت (مثل ۲۴ ساعت) ندارد؛
- فسخ فوری در برخی خیارات (مثل غبن، تدلیس و عیب) شرط است و تأخیر می‌تواند حق فسخ را از بین ببرد؛
- اعلام فسخ در معاملات رسمی باید از طریق اظهارنامه یا اقدام قانونی انجام شود؛
- جریمه فسخ تنها در صورتی قابل‌مطالبه است که در قرارداد شرط شده باشد؛ فسخ قانونی بدون جریمه است.
املاین با ارائه خدماتی همچون تضمین اجاره‌بها، پرداخت‌های آنلاین و حل اختلاف تخصصی، فضای مطمئن و شفافی را برای معاملات ملکی ایجاد کرده است. این ویژگی‌ها به‌ویژه در قراردادهای اجاره، ریسک‌های متداول مثل پرداخت‌نکردن اجاره یا بروز اختلافات حقوقی را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود مدت زمان قانونی فسخ قراردادها و سایر حقوق دو طرف به‌صورت واضح و اجرایی رعایت شود. املاین پلی میان راحتی استفاده از خدمات آنلاین و رعایت دقیق قوانین ملکی است. برای تجربه‌ای امن و سریع در تنظیم قرارداد اجاره و بهره‌مندی از تضمین اجاره‌بها، همین حالا به وب‌سایت املاین مراجعه کنید.
سوالات متدوال
حق فسخ معامله چند درصد است؟
فسخ قانونی معامله ملک درصد مشخصی ندارد؛ اگر فسخ براساس خیارات قانونی باشد، جریمه ندارد؛ اما اگر شرط قراردادی (مثلاً پشیمانی) باشد، مبلغ یا درصد آن را طرفین تعیین می‌کنند.
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک چقدر است؟
مدت زمان ثابتی وجود ندارد و بسته به نوع خیار (مثلاً عیب، تدلیس، غبن و غیره) یا شرط قراردادی متفاوت است.
آیا با گذشتن زمان فسخ، این حق از بین می‌رود؟
بله؛ در خیارات فوری مثل عیب، غبن و تدلیس، تأخیر غیرمتعارف باعث سقوط حق فسخ می‌شود.
