آیا می‌دانید اگر هنگام تنظیم قرارداد فروش ملک اطلاعات لازم را نداشته باشید و دقت کافی به خرج ندهید، این اتفاق می‌تواند به یکی از تلخ‌ترین تجربه‌های زندگی‌تان تبدیل شود؟ عدم مالکیت قانونی فروشنده، ضررکردن به‌دلیل ذکر نکردن دقیق وجه التزام یا توقیف بودن ملک، تنها برخی از مشکلاتی هستند که ممکن است در چنین شرایطی با آن‌ها مواجه شوید؛ اما نگران نباشید. در این مقاله، تمام اطلاعاتی را که هنگام تنظیم قرارداد فروش هر نوع ملک، از املاک مسکونی گرفته تا قرارداد فروش ملک تجاری، صنعتی و غیره، لازم است بدانید در اختیار شما قرار می‌دهیم تا با چشمانی باز وارد معامله شوید. اگر به فکر معامله‌ای بی‌دردسر هستید تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
قرارداد فروش ملک چیست؟
قرارداد فروش ملک، نوعی توافق حقوقی است که طی آن مالک یک ملک (اعم از زمین، ملک تجاری، صنعتی، خانه یا آپارتمان) آن را در برابر دریافت مبلغی مشخص به فرد دیگری منتقل می‌کند. این نوع قرارداد در چارچوب قانونی تحت عنوان «عقد بیع» شناخته می‌شود. طبق قانون مدنی، بیع به‌معنای انتقال مالکیت یک مال (عین) در برابر مبلغ معلوم است؛ یعنی هرگاه فروشنده و خریدار درباره ملک مورد معامله و قیمت آن به توافق برسند با بیان ایجاب و قبول، قرارداد شکل می‌گیرد.
گرچه طبق قانون مدنی ایران، این قرارداد می‌تواند شفاهی یا کتبی باشد؛ اما برای جلوگیری از اختلافات احتمالی، تنظیم نسخه کتبی آن با درج جزئیات کامل توصیه می‌شود. برای بررسی جزئیات بیشتر در مورد تفاوت خرید و اجاره، می‌توانید مقاله تفاوت بیع و اجاره را مطالعه کنید.
شرایط قرارداد فروش ملک
برای اینکه قرارداد فروش ملک مسکونی، تجاری و غیره از نظر قانونی معتبر باشد، باید چند شرط اساسی رعایت شود:
- طبق قانون مدنی ایران، خریدار و فروشنده باید دارای اهلیت قانونی یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند؛
- هر دو طرف باید با رضایت کامل و بدون اجبار یا فریب وارد معامله شوند؛
- ایجاب و قبول باید به‌صورت شفاف و قابل‌اثبات باشد. به این منظور، ثبت کتبی قرارداد اکیداً توصیه می‌شود؛
- جزئیات ملک مانند مساحت، موقعیت، مشخصات ثبتی و نوع کاربری باید دقیق مشخص شود و هدف معامله هم مشروع باشد؛
- ملک موردنظر نباید در رهن، توقیف یا دارای محدودیت قانونی باشد؛ مگر اینکه این موانع رفع شوند؛
- طرفین باید یا مالک قانونی ملک باشند یا در صورت نمایندگی، وکالت‌نامه رسمی معتبر داشته باشند؛
- اگر ملک مشاع باشد، رضایت تمام مالکان الزامی است. در مورد افراد محجور (مثلاً کودکان یا افراد تحت قیمومیت)، فروش ملک تنها با اجازه دادستان یا مقام صلاحیت‌دار امکان‌پذیر است.
نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک
نوشتن صحیح و معتبر این نوع قرارداد اعم از قرارداد فروش ملک صنعتی، مسکونی و تجاری، نیازمند دقت در ثبت جزئیات و رعایت اصول قانونی است. در ادامه، مهم‌ترین بخش‌های آن را همراه با شرایط و نکات مهم توضیح می‌دهیم:
مشخصات طرفین قرارداد
قرارداد باید با ثبت دقیق اطلاعات فروشنده و خریدار آغاز شود. این اطلاعات شامل نام و نام‌خانوادگی، شماره شناسنامه، شماره ملی، آدرس کامل، شماره تماس و در صورت لزوم، شغل یا سمت حقوقی (مثلاً نماینده شرکت یا ولی محجور) است.
مشخصات ملک مورد معامله
در این بخش، باید نوع ملک (زمین، آپارتمان، خانه ویلایی و غیره)، نشانی دقیق، شماره پلاک ثبتی، مساحت، کاربری (مسکونی، تجاری، صنعتی) و شماره دفترچه مالکیت یا سند رسمی درج شود. اگر ملک دارای سرقفلی، انشعابات یا امکانات خاصی است، باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شود.
مبلغ معامله (ثمن) و شیوه پرداخت
قیمت توافق‌شده باید دقیق و بدون ابهام نوشته شود. نحوه پرداخت آن هم باید مشخص باشد؛ به‌عنوان‌مثال پرداخت نقدی، چک، حواله بانکی یا قسط‌بندی. در صورت پرداخت قسطی، باید جدول پرداخت شامل تاریخ هر قسط، مبلغ و نحوه پرداخت (چک یا کارت‌به‌کارت) ضمیمه قرارداد شود.
تاریخ تحویل ملک و وجه
در قرارداد باید روز تحویل ملک (مبیع) و موعد پرداخت وجه یا اقساط نهایی مشخص شود. این تاریخ‌ها باید واقعی و بر مبنای توان هر دو طرف تعیین شوند تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.
شروط ضمن عقد
شروط اضافی که مورد توافق طرفین قرار می‌گیرند، باید شفاف و دقیق نوشته شوند. از جمله این شرایط می‌توان به انجام تعمیرات خاص قبل‌از تحویل، پرداخت بدهی‌های قبلی ملک توسط فروشنده یا الزام حضور در دفترخانه در تاریخ مشخص اشاره کرد. این شروط جنبه حقوقی دارند و در صورت تخلف، قابل‌پیگیری هستند.
شرایط فسخ قرارداد
ممکن است شرایط خاصی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شود؛ مانند تأخیر در پرداخت، حضورنداشتن یکی از طرفین در دفترخانه یا کشف وجود مشکل قانونی در سند ملک. این شرایط باید به‌صراحت در متن قرارداد قید شوند تا در صورت بروز اختلاف، ملاک تصمیم‌گیری باشند.
وجه التزام
اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خود سر باز زند، معمولاً مبلغی به‌عنوان خسارت (وجه التزام) مشخص می‌شود؛ برای مثال «در صورت تأخیر در حضور در دفترخانه، طرف خاطی موظف به پرداخت روزانه X میلیون تومان خواهد بود.» این بند نقش بازدارنده دارد و طرفین را به انجام تعهدات ترغیب می‌کند.
امضای طرفین و شهود
در پایان، هر دو طرف باید قرارداد را امضا و اثر انگشت خود را ثبت کنند. حضور حداقل دو شاهد قابل‌اعتماد هم توصیه می‌شود. شهود باید اطلاعات کامل خود را وارد کنند و امضا و اثر انگشت دهند تا در صورت نیاز به اثبات یا دفاع از مفاد قرارداد، قابل‌استناد باشند.
تنظیم در دفترخانه
در صورت تمایل به ثبت رسمی، طرفین با مدارک هویتی و سند ملک به دفترخانه مراجعه و پس‌از بررسی مفاد تنظیم‌شده توسط دفتردار، قرارداد را امضا می‌کنند. ثبت رسمی سند، مالکیت قانونی خریدار را تضمین و از بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.
انواع قرارداد فروش ملک
قراردادهای فروش ملک بسته به نوع ملک و شرایط معامله متفاوت‌اند. در ادامه به مهم‌ترین انواع آن اشاره می‌کنیم:
- قرارداد مشارکت در ساخت؛
- قرارداد خرید ملک نیمه‌کاره؛
- قراداد فروش ملک مبایعه نامه قطعی غیرمنقول؛
- قرارداد انصراف از پارکینگ؛
- سند قطعی ملک در رهن؛
- خریدوفروش زمین؛
- قرارداد رهن که ملک به‌عنوان وثیقه در اختیار طرف مقابل قرار می‌گیرد؛
- قرارداد وام مسکن؛
- وکالت‌نامه انتقال یا واگذاری سرقفلی؛
- وکالت‌نامه فروش ملک؛
- وکالت فک رهن یا رهن مجدد؛
- قرارداد فروش ملک ورثه‌ای؛
- بیع قطعی زمین با سند رسمی؛
- بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی؛
- مبایعه‌نامه قطعی؛
- پیش‌فروش آپارتمان.
شرایط فسخ قرارداد فروش ملک
فسخ قرارداد ملک باید طبق شرایطی که بین خریدار و فروشنده تعیین شده است، انجام گیرد. در برخی موارد، ممکن است یکی یا هر دو طرف بخواهند قرارداد را لغو کنند. فسخ قرارداد معمولاً به دو روش انجام می‌شود:
- روش اول، توافقی است؛ یعنی هر دو طرف با رضایت کامل و زیر نظر مشاور املاک معتبر، قرارداد را باطل می‌کنند. در حقوق به این حالت «اقاله» گفته می‌شود که تنها در صورت توافق کامل و بدون ضرر برای طرفین انجام‌پذیر است؛
- روش دوم، زمانی است که تنها یکی از طرفین قصد فسخ دارد. در این حالت، فرد خواهان باید با تحویل دادخواست حقوقی و استناد به یکی از شرایط قانونی «خیار» مانند تدلیس، غبن یا شرط فسخ، اقدام کند. بدون وجود این دلایل، دادگاه درخواست را رد خواهد کرد؛ بنابراین، اثبات وجود شرایط فسخ برای پذیرش دادخواست الزامی است.
وجه التزام در قرارداد فروش ملک
«وجه التزام» مبلغی است که برای تضمین اجرای تعهدات طرفین تعیین می‌شود. در صورت تخلف یکی از طرفین (مثلاً تحویل‌ندادن ملک یا پرداخت‌نکردن وجه)، این مبلغ به‌عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت می‌شود.
ذکر این بند در متن قرارداد الزامی است؛ درغیراین‌صورت امکان مطالبه آن وجود ندارد. همچنین فردی که خواستار دریافت وجه التزام است، باید ثابت کند که خود به تمام تعهداتش عمل کرده است.
اگر این شرط با عبارات نامشخص یا مبهم درج شود، ممکن است در مراجع قضایی قابل‌استناد نباشد. بااین‌حال، وجه التزام ابزار مؤثری برای وادارکردن طرفین به پایبندی به قرارداد است و حتی می‌تواند از چک یا سفته هم کارآمدتر باشد.
نمونه قرارداد فروش ملک
برای اقاله قرارداد فروش ملک به‌صورت درست و قانونی می‌توانید اقدام به دانلود نمونه قرارداد فروش ملک PDF کنید. این فرم قرارداد خرید و فروش ملک شامل بندهای اصلی مانند مشخصات طرفین، مبلغ قرارداد، شرایط پرداخت، تعهدات و شرایط فسخ است و می‌تواند به‌عنوان نمونه قرارداد فروش زمین هم استفاده شود. توصیه می‌شود پیش‌از امضا، قرارداد را به‌دقت مطالعه و در صورت نیاز با کارشناس حقوقی مشورت کنید.
ثبت معاملات املاک
با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از ۳ تیر ۱۴۰۳، نقل‌وانتقال املاک باید فقط از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. از این تاریخ، معاملات با سند عادی (به‌خصوص برای اسناد حدنگاری جدید) فاقد اعتبار قانونی است و فقط ثبت رسمی پذیرفته می‌شود.
اسناد عادی قدیمی برای داشتن اعتبار باید در سامانه مخصوص بارگذاری شوند. براساس ماده ۲ این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند در صورت درخواست طرفین، قراردادهایی مانند مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع را به‌صورت رسمی تنظیم و ثبت کنند.
در سند باید جزئیاتی مانند قیمت، اقساط، زمان پرداخت و شروط فسخ یا انحلال درج شود. هزینه‌های قانونی (مثل حق‌الثبت و دادرسی) هم براساس ارزش معاملاتی ملک، طبق قانون مالیات‌های مستقیم، محاسبه خواهد شد.
بررسی نکات مهم در نوشتن قرارداد فروش ملک
توجه به نکات مهم در قرارداد فروش ملک که در ادامه ذکر می‌شود، اهمیت زیادی دارد:
- باید توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله بررسی شود؛
- وضعیت حقوقی خریدار مانند ورشکسته‌نبودن یا سلامت عقل او باید احراز شود؛
- قرارداد باید شامل حق فسخ برای فروشنده در صورت پرداخت‌نکردن ثمن باشد و بهتر است دریافت پول به‌صورت چک رمزدار انجام شود؛
- بهتر است محدودیت‌هایی برای انتقال ملک توسط خریدار تا تسویه کامل تعهدات وضع شود؛
- تمام توافقات و شرایط فسخ باید به‌صورت مکتوب ثبت شود و تعیین وجه التزام برای تضمین اجرای تعهدات فراموش نشود؛
- باید بررسی شود خریدار مالک اصلی یا نماینده قانونی است و مدارک هویتی یا وکالت‌نامه معتبر فراهم شده باشد؛
- باید از امکان انتقال سند ملک و نبودن رهن یا توقیف اطمینان حاصل شود.
سخن پایانی
تنظیم دقیق و کامل قرارداد فروش ملک، کلید تضمین حقوق طرفین و پیشگیری از اختلافات احتمالی است؛ بنابراین، پیش‌از امضای هر قراردادی، مشاوره حقوقی و بررسی کامل شرایط، امری ضروری و حیاتی است تا خرید یا فروش ملک به بهترین شکل ممکن انجام شود.
اگر به‌دنبال تنظیم قرارداد فروش بدون دغدغه و با مشاوره تخصصی هستید، پلتفرم حقوقی املاین (amline) می‌تواند همراه مطمئن شما در این مسیر باشد.
