تصرف عدوانی مستاجر به وضعیتی گفته میشود که در آن مستأجر پساز پایان مدت قرارداد اجاره و بدون رضایت مالک (موجر) از تخلیه ملک خودداری میکند و به تصرف غیرقانونی خود ادامه میدهد. در این حالت، «ید امانی» مستأجر که براساس قرارداد اولیه شکل گرفته بود به «ید عدوانی» یا غاصبانه تبدیل میشود و قانونگذار حق پیگیری کیفری و حقوقی را برای مالک محفوظ میدارد.
براساس مواد ۱۵۸ و ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر مالک با ارسال اظهارنامه رسمی خواهان تخلیه شود و مستأجر ظرف ۱۰ روز ملک را تحویل ندهد، این عمل مصداق بارز تصرف عدوانی است. در چنین شرایطی، مالک میتواند علاوهبر دریافت حکم تخلیه فوری و رفع تصرف، خواستار مجازات حبس (بین یک ماه تا یک سال) برای متصرف و دریافت «اجرتالمثل ایام تصرف» شود. اگرچه اولویت در قراردادهای اجاره کتبی با دعوای تخلیه ید است؛ اما در نبود قرارداد یا شرایط خاص و همچنین اثبات سه رکن «سبق تصرف مالک»، «لحوق تصرف مستأجر» و «عدوانی بودن»، مسیر پرونده بهسمت مجازاتهای سنگینتر کیفری سوق پیدا میکند. تا انتها با ما همراه باشید تا تمام اطلاعات لازم را در این زمینه در اختیارتان قرار دهیم.
فهرست مطالب
تصرف عدوانی مستاجر چیست؟
تصرف عدوانی مستاجر وضعیتی است که در آن مستاجر پساز انقضای مدت قرارداد اجاره و بدون کسب رضایت مالک (موجر)، همچنان ملک را در اختیار داشته باشد و از تخلیه آن امتناع کند.
در حالت عادی، شروع تصرف مستاجر در ملک کاملاً قانونی، با رضایت مالک و براساس قرارداد اجاره است که بهاصطلاح به آن «ید امانی» گفته میشود؛ اما زمانی که مدت اجاره تمام شود و مالک خواستار تخلیه ملک باشد، اگر مستأجر ملک را پس ندهد، ماهیت تصرف او تغییر میکند. در این لحظه، ید امانی به «ید عدوانی» یا غاصبانه تبدیل میشود.
براساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق (مانند مالک) مبنی بر اینکه شخص دیگری (در اینجا مستأجر) بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرفش خارج کرده است. این دعوا میتواند دو جنبه داشته باشد:
- جنبه حقوقی: با هدف بازپسگیری ملک (اعاده تصرف)؛
- جنبه کیفری: با هدف مجازات متصرف متخلف.
البته دعوای تصرف عدوانی مستاجر علیه موجر هم وجود دارد که زمانی شکل میگیرد که مالک با وجود داشتن قرارداد اجاره معتبر، بدون رضایت مستأجر و با توسل به اقدامات غیرقانونی مانند تعویض قفل یا بیرونریختن وسایل، مانع استفاده او از ملک شود. در این شرایط، دعوای تصرف عدوانی توسط مستاجر مطرح میشود؛ یعنی، مستأجر طبق مواد ۱۵۸ و ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی، بهعنوان صاحب منافع قانونی، حق دارد بدون نیاز به اثبات مالکیت و فقط با اثبات «سبق تصرف» خود و «عدوانی بودن» عمل مالک، علیه او طرح دعوا کند.
ارکان و عناصر قانونی تصرف عدوانی مستاجر
برای اینکه دعوای تصرف عدوانی علیه مستاجر در دادگاه قابل طرح و اثبات باشد، باید شرایط و ارکان خاصی محقق شود. این ارکان براساس مواد ۱۵۸ و ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی و قوانین جزایی شامل مواردی هستند که در ادامه بهطور کامل توضیح میدهیم.
ارکان دعوای حقوقی شامل سه شرط اصلی زیر است:
- سبق تصرف خواهان: خواهان (مالک یا موجر) باید ثابت کند که پیشاز این، ملک در اختیار و تصرف او بوده است (سابقه تصرف مستمر)؛
- لحوق تصرف خوانده: باید محرز شود که خوانده (مستأجر) درحالحاضر ملک را در اختیار دارد؛
- عدوانی بودن تصرف: مهمترین رکن این است که ثابت شود تصرف فعلی بدون رضایت مالک و بهصورت غیرقانونی ادامه یافته است.
اگر مالک بخواهد از طریق دعوای کیفری (جرمانگاری) اقدام کند (تصرف عدوانی کیفری مستاجر)، طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی باید سه عنصر زیر محقق شود:
- عنصر قانونی: قانونگذار بهصراحت تصرف غیرقانونی املاک را جرم دانسته است؛
- عنصر مادی: عمل فیزیکیِ نگهداشتن ملک بدون مجوز و تخلیه نکردن پساز پایان قرارداد محقق شده باشد؛
- عنصر معنوی: وجود سوءنیت؛ یعنی مستأجر باید عامدانه و با آگاهی از اینکه حق تصرف ندارد، ملک را نگه دارد.
البته، قانون (ماده ۱۷۰ آیین دادرسی مدنی) به مستأجر هم حق داده است که اگر شخص ثالثی ملک مورد اجاره را عدواناً تصرف کرد، علیه او دعوای تصرف عدوانی اقامه کند؛ چراکه در مدت اجاره، منافع ملک متعلق به مستأجر است.
تأثیر قرارداد اجاره بر وضعیت تصرف عدوانی
وجود یک قرارداد اجاره معتبر، نقش تعیینکنندهای در انتخاب مسیر حقوقی دارد و معمولاً مانع از طرح مستقیم و فوری دعوای تصرف عدوانی میشود. دلیل این امر روشن است: ورود اولیه مستأجر به ملک «عدوانی» نبوده، بلکه با اجازه مالک و در چارچوب قانون بوده است.
در مواردی که قرارداد اجاره وجود دارد، اگر مدت اجاره تمام شده، مسیر درست و سریعتر معمولاً طرح «دعوای تخلیه ید» (براساس قانون روابط موجر و مستأجر) است؛ نه تصرف عدوانی.
متأسفانه، بسیاری از پروندههای تصرف عدوانی، ریشه در قراردادهای شفاهی، دستی یا ناقص دارند که راه را برای سوءاستفاده باز میگذارند. پلتفرم املاین بهعنوان پیشگام املاک آنلاین، این دغدغه را با ارائه خدمات تنظیم قرارداد اجاره رسمی و آنلاین بهکلی برطرف کرده است. در املاین، فرایند عقد قرارداد زیر نظر کارشناسان حقوقی و با احراز هویت کامل طرفین انجام میشود و شما میتوانید بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه، کد رهگیری معتبر دریافت کنید. این شفافیت و اعتبار قانونی، بهترین سد دفاعی در برابر ادعاهای بعدی و تصرفات غیرقانونی است. برای تجربه تنظیم یک قرارداد امن و بیدردسر، کافی است همین حالا عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و بهطور مستقیم وارد بخش ایجاد قرارداد سایت ما شوید.
ضمانت اجرای تصرف عدوانی مستاجر
قانونگذار برای مقابله با تصرف عدوانی مستاجر، ضمانتهای اجرایی متنوعی را در نظر گرفته است که بسته به شرایط پرونده (وجود داشتن یا نداشتن قرارداد مکتوب) قابلاعمال هستند. ضمانتهای حقوقی شامل موارد زیر هستند:
- دعوای تخلیه ید: اگر قرارداد اجارهای وجود داشته باشد که زمان آن به پایان رسیده و شرایط فسخ یا اتمام در آن قید شده باشد، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه صلح، درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند؛
- دعوای تصرف عدوانی حقوقی: درصورتیکه قرارداد مکتوبی وجود نداشته باشد (اجاره شفاهی) یا شرایط خاصی حاکم باشد، مالک میتواند با طرح دعوای تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی، حکم به «اعاده وضع به حال سابق» (بازگرداندن ملک) را درخواست کند.
علاوهبر ضمانتهای حقوقی، ضمانتهای کیفری و مالی هم وجود دارد. اگر مالک پساز پایان قرارداد، تخلیه ملک را مطالبه کرده باشد (مثلاً از طریق اظهارنامه) و مستأجر امتناع کند، مستأجر موظف است بابت تمام روزهایی که ملک را غیرقانونی در تصرف داشته، مبلغی تحت عنوان «اجرتالمثل ایام تصرف» به مالک بپردازد.
براساس ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی، مستأجری که پساز انقضای مدت اجاره از ملک رفع تصرف نکند، رسماً «متصرف عدوانی» شناخته میشود.
مجازات تصرف عدوانی مستاجر
اگر مالک مسیر کیفری را انتخاب کند و ارکان جرم (عنصر قانونی، مادی و معنوی) اثبات شود، مجازاتهای سنگینی در انتظار مستاجر خواهد بود. براساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات):
- رفع تصرف و اعاده وضع: دادگاه موظف است بلافاصله پساز صدور حکم، دستور به رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا ممانعت از حق و بازگرداندن ملک به مالک را صادر کند؛
- حبس: مجازات اصلی برای جرم تصرف عدوانی، حبس از یک ماه تا یک سال است؛ اما اگر تصرف با زور و قهر و غلبه (مثلاً شکستن قفلها) انجام شده باشد، مجازات میتواند تشدید شود.
رسیدگی به این جرایم معمولاً خارج از نوبت انجام میشود و مقام قضایی میتواند تا زمان صدور حکم قطعی، دستور توقف عملیات متجاوز را صادر کند. اگر تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و دلایل قوی علیه آنان موجود باشد، امکان صدور قرار بازداشت هم وجود دارد.
نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر عدوانی
برای طرح دعوا علیه مستأجری که ملک را تخلیه نمیکند، مالک باید مراحل زیر را طی کند:
- ثبتنام در سامانه ثنا: مالک باید در سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی (ثنا) ثبتنام کرده و احراز هویت شده باشد؛
- ارسال اظهارنامه: پیشاز طرح شکایت (بهویژه زمانی که قرارداد مکتوب وجود ندارد)، ارسال یک اظهارنامه رسمی برای مستأجر ضروری است. اگر ۱۰ روز از ابلاغ اظهارنامه بگذرد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، شرایط برای شکایت فراهم میشود؛
- تنظیم و ثبت شکایت تصرف عدوانی علیه مستاجر: مالک باید با دردستداشتن مدارک (سند مالکیت، قرارداد اجاره، کارت ملی و اظهارنامه ارسالی) به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و اقدام به تنظیم دادخواست حقوقی مبنی بر رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید یا تنظیم شکایت تصرف عدوانی مستاجر موضوع ماده ۶۹۰ کند.
- تنظیم و ثبت شکایت تصرف عدوانی علیه مستاجر: مالک باید با دردستداشتن مدارک (سند مالکیت، قرارداد اجاره، کارت ملی و اظهارنامه ارسالی) به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و اقدام به تنظیم دادخواست حقوقی مبنی بر رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید یا تنظیم شکایت تصرف عدوانی مستاجر موضوع ماده ۶۹۰ کند.
- فرایند رسیدگی پروندههای حقوقی: دادخواست بهطور مستقیم به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع میشود. دادگاه با بررسی مدارک، شهادت شهود، تحقیقات محلی و در صورت نیاز نظر کارشناس رسمی دادگستری، رأی صادر میکند؛
- فرایند رسیدگی پروندههای کیفری: شکواییه به دادسرا ارجاع میشود. پساز تحقیقات مقدماتی و شنیدن اظهارات طرفین، در صورت اثبات جرم، قرار جلب به دادرسی و سپس کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه کیفری دو ارسال میشود.
در دعاوی تصرف عدوانی، دادگاه صالح همواره دادگاه محل وقوع ملک است.
شرایط تحقق تصرف عدوانی پس از پایان قرارداد
تصرف عدوانی مستاجر زمانی محقق میشود که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر بدون کسب رضایت و اذن مالک (موجر)، همچنان ملک را در اختیار داشته باشد؛ اما قانونگذار برای جلوگیری از هرگونه ابهام، شرایط دقیقی را هم تعیین کرده است:
- تغییر ماهیت تصرف: تصرف اولیه مستأجر کاملاً قانونی و براساس قرارداد بوده است. جرم زمانی اتفاق میافتد که این تصرف قانونی پساز انقضای مدت و درخواست مالک به تصرف غیرمجاز تبدیل شود؛
- قانون ۱۰ روز (ماده ۱۷۱ آیین دادرسی مدنی): یکی از مهمترین شروط قانونی این است که مالک باید اراده خود مبنی بر تخلیه ملک را به مستدجر اعلام کند. اگر مالک اظهارنامهای رسمی ارسال کند و مستأجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به تخلیه نکند، تصرف او بهطور رسمی «عدوانی» تلقی میشود؛
- تکلیف قانونی (ماده ۴۹۴ قانون مدنی): با پایان مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه است. اگر او ملک را نگه دارد، علاوهبر اینکه متصرف عدوانی شناخته میشود، ضامن پرداخت «اجرتالمثل ایام تصرف» (مبلغی معادل اجارهبها برای روزهای تصرف غیرقانونی) هم خواهد بود.
اگر قرارداد اجاره کتبی و معتبر وجود داشته باشد و شرایط تخلیه در آن ذکر شده باشد، اولویت با طرح «دعوای تخلیه» است. دعوای تصرف عدوانی بیشتر زمانی کاربرد دارد که قرارداد شفاهی بوده، قرارداد مکتوب وجود ندارد یا شرایط پیچیدهای حاکم است.
اقدامات قانونی مالک برای پایان دادن به تصرف عدوانی
مالک برای بازپسگیری ملک خود میتواند از دو مسیر حقوقی و کیفری اقدام کند؛ اما قبلاز هرگونه اقدام قضایی، ارسال اظهارنامه رسمی برای مطالبه ملک ضروری است. این اقدام حسن نیت مالک را نشان میدهد و مبدأ زمانی تصرف عدوانی (پایان مهلت ۱۰ روزه) را مشخص میکند.
پساز آن برای طی مسیر حقوقی، مالک میتواند دادخواست «رفع تصرف عدوانی» را در دفاتر خدمات قضایی ثبت کند تا پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع شود. هدف در اینجا دریافت حکم تخلیه و بازگرداندن ملک به وضعیت سابق است. حکم صادره در این دعوا، حتی قبلاز قطعی شدن در تجدیدنظر قابلاجراست.
اگر مالک بهدنبال مجازات مستأجر و طی مسیر کیفری باشد، میتواند براساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، شکواییه تنظیم کند. پرونده در دادسرا بررسی و پساز صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری دو ارسال میشود. دادگاههای کیفری موظفاند به این پروندهها خارج از نوبت رسیدگی کنند.
پساز صدور رأی قطعی، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی یا دادسرا میرود. ضابطان قضایی (مانند مأموران کلانتری) با حضور نماینده دادستان اقدام به رفع تصرف میکنند. اگر مستأجر مقاومت کند یا در محل حضور نداشته باشد، تخلیه بهصورت قهری (اجباری) و با صورتجلسه اموال انجام میشود.
نقش اظهارنامه و مدارک در اثبات تصرف عدوانی
موفقیت در دعوای تصرف عدوانی تا حد زیادی به مدارک ارائهشده بستگی دارد. در این میان، برخی اسناد نقش کلیدی دارند.
اظهارنامه مهمترین ابزار برای اثبات «عنصر معنوی» جرم است. وقتی مستأجر اظهارنامه را دریافت میکند و بااینحال ملک را تخلیه نمیکند، ثابت میشود که او آگاهانه و با سوءنیت (عمد) به تصرف غیرقانونی ادامه داده است. بدون ارسال اظهارنامه و گذشت مهلت ۱۰ روزه، اثبات عدوانی بودن تصرف بسیار دشوار خواهد بود.
برای اثبات ادعا در دادگاه، فراهمکردن مدارک زیر ضروری است:
- سند مالکیت: طبق ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، سند مالکیت دلیل قاطعی بر «سبق تصرف» (سابقه تصرف) مالک است. در دعاوی کیفری، داشتن سند مالکیت رسمی تقریباً الزامی است؛ اما در دعاوی حقوقی، مالک میتواند با اثبات سابقه تصرف خود (حتی بدون سند رسمی) هم اقدام کند؛
- قرارداد اجاره یا اسناد مالی: فراهمکردن اجارهنامه (حتی منقضیشده) یا فیشهای واریز اجاره، رابطه استیجاری و تاریخ پایان آن را برای دادگاه روشن میکند؛
- استشهادیه و شهادت شهود: شهادت همسایگان یا مطلعین مبنی بر اینکه ملک متعلق به خواهان بوده و اکنون در تصرف خوانده است؛
- تأمین دلیل: درخواست از دادگاه صلح برای اعزام کارشناس و ثبت وضعیت فعلی ملک که میتواند بهعنوان سند رسمی در دادگاه استفاده شود.
سخن پایانی
مواجهه با مستأجری که پساز پایان قرارداد از تخلیه ملک خودداری میکند، چالش حقوقی پیچیدهای است که تحت عنوان تصرف عدوانی مستاجر پیگیری میشود. اگرچه قانونگذار با پیشبینی ضمانتهای اجرایی کیفری (مانند حبس) و حقوقی (رفع تصرف)، از حقوق مالک دفاع کرده است؛ اما موفقیت در این دعاوی نیازمند رعایت دقیق تشریفات قانونی است. مالک باید با ارسال بهموقع اظهارنامه و جمعآوری مدارک، سوءنیت متصرف را اثبات کند تا علاوهبر تخلیه ملک، امکان دریافت خسارات وارده هم فراهم شود.
- پساز انقضای مدت اجاره و رضایت نداشتن مالک، ید امانی مستأجر به ید عدوانی (غاصبانه) تبدیل میشود؛
- ابلاغ اظهارنامه رسمی و گذشت مهلت ۱۰ روزه بدون تخلیه، شرط کلیدی برای اثبات جرم و شروع پیگیری کیفری است؛
- در صورت اثبات جرم تصرف عدوانی، مستأجر علاوهبر رفع تصرف به مجازات حبس (یک ماه تا یک سال) محکوم میشود؛
- اگر قرارداد اجاره کتبی وجود دارد، معمولاً دعوای «تخلیه ید» سریعتر از شکایت تصرف عدوانی به نتیجه میرسد؛
- مستأجر متخلف ملزم به پرداخت «اجرتالمثل ایام تصرف» (معادل اجارهبها برای روزهای تصرف غیرقانونی) به مالک است.
آرامش خیال در روابط موجر و مستأجر تنها با یک قرارداد محکم و پشتیبانی قانونی حاصل میشود. سامانه هوشمند املاین فراتر از یک پلتفرم جستوجوی ملک با ارائه خدماتی نظیر «تضمین پرداخت اجارهبها»، «داوری تخصصی ملکی» و امکان ثبت قرارداد اجاره آنلاین، ریسکهای اجارهداری را به حداقل رسانده است. با املاین، دیگر نگران بدعهدی مستأجر یا پیگیریهای قضایی طولانی نخواهید بود؛ چراکه ما از لحظه انتخاب ملک تا پایان قرارداد با راهکارهای حقوقی و مالی شفاف در کنار شما هستیم. برای مشاهده لیست کامل خدمات و شروع یک تجربه ملکی متفاوت، پیشنهاد میکنیم نام برند «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و به وبسایت ما سر بزنید.
سوالات متداول
تصرف عدوانی مستاجر بعد از پایان قرارداد چه تبعاتی دارد؟
علاوهبر صدور حکم رفع تصرف و تخلیه فوری، مستاجر به مجازات حبس (یک ماه تا یک سال) و پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف محکوم میشود.
مدت زمان رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی چقدر است؟
رسیدگی به این دعاوی طبق قانون، خارج از نوبت انجام میشود و معمولاً صدور حکم بین یک تا سه ماه زمان میبرد.
تصرف عدوانی مستاجر بعد از پایان قرارداد چه تبعاتی دارد؟
علاوهبر صدور حکم رفع تصرف و تخلیه فوری، مستاجر به مجازات حبس (یک ماه تا یک سال) و پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف محکوم میشود.
مدت زمان رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی چقدر است؟
رسیدگی به این دعاوی طبق قانون، خارج از نوبت انجام میشود و معمولاً صدور حکم بین یک تا سه ماه زمان میبرد.
