برای پیشخرید آپارتمان چه باید کرد؟ برای این کار باید ابتدا اعتبار سازنده و مدارک قانونی ملک را بررسی کنید، قرارداد رسمی پیشفروش را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کنید و پرداختها را متناسب با پیشرفت پروژه انجام دهید و در نهایت، پروژه را تحویل بگیرید و ملک را بهنام خود سند بزنید.
فهرست مطالب
پیشخرید آپارتمان، اگرچه میتواند فرصتی مناسب برای خرید ملک با شرایط مالی بهتر باشد؛ اما بهدلیل فاصله زمانی میان انعقاد قرارداد و تحویل واحد، مستلزم دقت بسیار زیاد حقوقی و آگاهی کامل از الزامات قانونی است. بههمیندلیل، شناخت مراحل صحیح پیشخرید و رعایت چارچوبهای قانونی، نقش اساسی در حفظ حقوق خریدار و تأمین امنیت معامله دارد. در جدول زیر خلاصهای از مهمترین نکات و اقدامات ضروری پیشخرید آپارتمان را فراهم کردهایم.
| اقدام | شرح |
| بررسی اعتبار سازنده | تحقیق درباره سوابق کاری، پروژههای قبلی، خوشنامی و نداشتن سابقه تأخیر یا شکایات حقوقی |
| احراز اهلیت فروشنده | بررسی ممنوعالمعاملهنبودن پیشفروشنده از طریق دفاتر اسناد رسمی |
| انتخاب پروژه مناسب | ارزیابی موقعیت مکانی، قیمت، امکانات، زمانبندی اجرا و تناسب پروژه با نیاز خریدار |
| استعلام سند مالکیت | اطمینان از رسمیبودن سند، نبود رهن، توقیف، وثیقه یا اختلاف مالکیت از اداره ثبت |
| بررسی پروانه ساختمانی | استعلام پروانه معتبر شهرداری و اطمینان از قانونیبودن پروژه |
| بررسی بدهیها و عوارض | اخذ مفاصاحساب مالیاتی و استعلام بدهیهای شهرداری |
| تنظیم قرارداد رسمی | تنظیم قرارداد پیشفروش فقط در دفتر اسناد رسمی مطابق قانون پیشفروش ساختمان |
| درج جزئیات قرارداد | ذکر مشخصات کامل واحد، قیمت، اقساط، زمان تحویل، مصالح، بیمه و ضمانت اجراها |
| نحوه پرداخت اقساط | پرداخت حداقل ۱۰٪ در زمان تنظیم سند و پرداخت اقساط متناسب با پیشرفت پروژه |
| ثبت قرارداد در سامانه | ثبت رسمی قرارداد در سامانه ثبت اسناد و املاک برای جلوگیری از فروش مجدد |
| پیگیری پیشرفت ساخت | نظارت مستمر بر روند اجرا و استفاده از گزارش مهندس ناظر |
| تحویل و انتقال سند | تحویل واحد مطابق قرارداد و تنظیم سند قطعی مالکیت بهنام خریدار |
در این مقاله به این پرسش که پیش خرید آپارتمان چگونه است، پاسخ میدهیم و الزامات قانونی، نکات مهم قراردادی و حقوق و تعهدات طرفین را بررسی میکنیم تا با مسیر صحیح و ایمن انجام این معامله آشنا شوید. اگر میخواهید بدانید برای خرید پیش فروش آپارتمان چه باید کرد، تا انتها با ما همراه باشید.
پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیشخرید آپارتمان (یا پیشفروش ساختمان)، همانطور که از نامش پیداست، به قراردادی گفته میشود که در آن، مالک زمین یا سازنده، یک واحد آپارتمانی در حال ساخت یا نیمهتمام را قبلاز تکمیل و آمادهسازی کامل به خریدار واگذار میکند. در این نوع معامله، خریدار بخشی از بهای ملک را در ابتدای قرارداد پرداخت میکند و مابقی مبلغ را مطابق توافق، بهصورت اقساط و همزمان با پیشرفت پروژه میپردازد.
پیشخرید معمولاً بهمنظور تأمین منابع مالی پروژههای ساختمانی انجام میشود و این امکان را برای خریدار فراهم میکند که ملک موردنظر خود را با قیمتی پایینتر از قیمت نهایی بازار خریداری کند. بااینحال، این روش میتواند با ریسکهایی مانند تأخیر در تحویل، تغییر مشخصات فنی ساختمان یا بروز مشکلات حقوقی همراه باشد که آگاهی از آنها پیشاز معامله ضروری است.
آیا پیش خرید آپارتمان قانونی است؟
پیشخرید آپارتمان در نظام حقوقی کشورمان کاملاً قانونی است؛ مشروط بر آنکه مطابق با «قانون پیشفروش ساختمان» مصوب ۱۲ دی ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی انجام شود. این قانون که مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره است، با هدف حمایت از حقوق خریداران و پیشگیری از سوءاستفادههای احتمالی سازندگان تدوین شده است.
براساس این قانون، قرارداد پیشفروش باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. درصورتیکه معامله خارج از چارچوب قانونی و بدون تنظیم سند رسمی انجام شود، قرارداد فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و ممکن است برای طرفین، بهویژه فروشنده، تبعات قانونی از جمله جریمه یا ابطال قرارداد بههمراه داشته باشد. همچنین، سازنده موظف است پروانه ساختمانی معتبر داشته باشد و تمام مشخصات دقیق واحد مورد معامله را بهطور شفاف در قرارداد درج کند. در جدول زیر میتوانید مواد ۲۵گانه این قانون را بهطور خلاصه مشاهده کنید:
| ماده / قانون | موضوع ماده | خلاصه و نکات حقوقی |
| ماده ۱ | تعریف پیشفروش ساختمان | هر قراردادی که بهموجب آن مالک رسمی یا ذیحق، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی و انتقال آن به پیشخریدار شود، پیشفروش محسوب میشود. |
| تبصره ماده ۱ | اشخاص مجاز به پیشفروش | سرمایهگذاران دارای حق مالکیت رسمی پساز ساخت و مستأجران اراضی (ملکی، دولتی یا موقوفه) با سند رسمی حق احداث بنا دارند. |
| ماده ۲ | الزامات محتوای قرارداد | ذکر مشخصات طرفین، پلاک ثبتی، مشخصات فنی و معماری، قیمت، اقساط، زمان تحویل، بیمه، خسارات، داوری و تعهدات الزامی است؛ درغیراینصورت قرارداد معتبر نیست. |
| ماده ۳ | مرجع تنظیم قرارداد | قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق آن باید حتماً در دفتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه آن به اداره ثبت ارسال شود. |
| ماده ۴ | مدارک لازم برای اعتبار سند | فراهمکردن سند مالکیت یا اجاره با حق احداث، شناسنامه فنی، بیمهنامه، پاسخ استعلام ثبت و رعایت ضوابط قانونی ساخت الزامی است. |
| ماده ۵ | هزینههای تنظیم سند | تنظیم قرارداد منوط به پرداخت حقالثبت و در صورت نبود گواهی مالیاتی، پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه قوه قضاییه است. |
| ماده ۶ | ضمانت اجرای عدم تحویل | در صورت عدم تحویل یا عدم انجام تعهدات، پیشفروشنده ملزم به پرداخت خسارت است و امکان طرح شکایت وجود دارد. |
| ماده ۷ | اختلاف متراژ | افزایش تا ۵٪ موجب فسخ نیست؛ افزایش بیشاز آن یا کاهش به کمتر از ۹۵٪ متراژ، حق فسخ یا مطالبه خسارت برای خریدار ایجاد میکند. |
| ماده ۸ | فسخ بهعلت تخلف | در صورت تخلف پیشفروشنده، پرداخت خسارت طبق توافق یا نظر کارشناس الزامی است. |
| تبصره ماده ۸ | عدم توافق بر خسارت | در صورت عدم توافق، استرداد کلیه مبالغ بهقیمت روز همراه با خسارات طبق نظر کارشناس رسمی انجام میشود. |
| ماده ۹ | بیمه مسئولیت سازنده | پیشفروشنده مکلف به بیمه مسئولیت در برابر عیوب بنا و خسارات به خریدار و اشخاص ثالث است. |
| ماده ۱۰ | تسهیلات بانکی | بانک موظف است تسهیلات را به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت خریدار را بهعنوان تضمین اخذ کند. |
| ماده ۱۱ | حداقل پرداخت اولیه | پیشخریدار مکلف است حداقل ۱۰٪ بهای واحد را هنگام تنظیم سند قطعی پرداخت کند. |
| ماده ۱۲ | توقف پرداخت اقساط | در صورت عدم پیشرفت مطابق قرارداد، خریدار میتواند تا تأیید مهندس ناظر از پرداخت اقساط خودداری کند. |
| ماده ۱۳ | انتقال سند قطعی | پساز تکمیل پروژه و پرداخت اقساط، سند رسمی منتقل میشود و در صورت استنکاف فروشنده، دفترخانه رأساً اقدام میکند. |
| ماده ۱۴ | انتقال با پیشرفت ۹۰٪ | در صورت باقیماندن کمتر از ۱۰٪ پیشرفت فیزیکی، خریدار میتواند سند قدرالسهم خود را تنظیم کند. |
| ماده ۱۵ | منع توقیف | تا قبلاز انتقال رسمی، عرصه و اعیان و مبالغ پرداختی قابلتوقیف بهنفع پیشفروشنده نیست. |
| ماده ۱۶ | تأخیر خریدار در اقساط | در صورت تأخیر، اخطاریه صادر و یک ماه مهلت داده میشود؛ درغیراینصورت، فروشنده حق فسخ دارد. |
| ماده ۱۷ | انتقال تعهدات فروشنده | با رضایت همه پیشخریداران، انتقال تعهدات پیشفروشنده بلامانع است. |
| ماده ۱۸ | انتقال حقوق خریدار | انتقال حقوق و تعهدات خریدار بدون رضایت فروشنده مستلزم پرداخت بها یا عوض قرارداد است. |
| ماده ۱۹ | استرداد قرارداد | پساز انتقال رسمی، قرارداد پیشفروش باید به دفترخانه مسترد شود؛ زیرا اعتبار قانونی خود را از دست میدهد. |
| ماده ۲۲ | شناسنامه فنی واحد | شهرداری موظف است هنگام صدور پروانه، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد صادر کند. |
| ماده ۲۳ | ضمانت اجرای تخلف | پیشفروش بدون سند رسمی یا آگهی بدون مجوز مشمول جزای نقدی و حبس است. |
| تبصره ماده ۲۳ | تعقیب جرم | تعقیب جرائم منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن است. |
| ماده ۲۴ | منع دخالت مشاور املاک | مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیشفروش را ندارند؛ تخلف موجب تعلیق یا ابطال پروانه است. |
| ماده ۲۵ | آییننامه اجرایی | آییننامه قانون پساز تأیید شورای نگهبان در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ لازمالاجرا شده است. |
برای خرید پیش فروش آپارتمان چه باید کرد؟
یکی از سؤالات مهم بسیاری از کاربران این است که هنگام پیش خرید آپارتمان چه باید کرد؟
نحوه پیش خرید آپارتمان به این صورت است که ابتدا باید پروژههای موجود و اعتبار سازنده را بررسی کنید و مطمئن شوید که سوابق حرفهای و تعهدات قانونی او قابلاعتماد است. سپس، مدارک قانونی ملک، شامل سند مالکیت رسمی و پروانه ساختمانی معتبر را استعلام بگیرید و از نبود بدهی، توقیف یا ممنوعالمعاملهبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
در مرحله بعد، با سازنده درباره قیمت، نحوه پرداخت اقساط، موعد تحویل و امکانات واحد، مذاکره و توافق و قرارداد پیشفروش را فقط در دفتر اسناد رسمی و مطابق قانون پیشفروش ساختمان تنظیم کنید. پرداخت اولیه حداقل ۱۰٪ بهای کل هنگام ثبت سند، ثبت قرارداد در سامانه رسمی، پیگیری مستمر پیشرفت پروژه و در نهایت، تحویل واحد و تنظیم سند رسمی مالکیت از دیگر اقدامات ضروری است.
برای افرادی که بهدنبال اجاره آپارتمان هستند، استفاده از پلتفرمهایی مانند املاین میتواند روند انجام معاملات را بسیار سادهتر و امنتر کند. املاین امکان تنظیم قرارداد اجاره آنلاین و ایجاد قراردادهای رسمی اجاره و فروش را با نظارت کارشناسان حقوقی فراهم میکند و صدور کد رهگیری رسمی هم در این پلتفرم انجام میشود تا صحت و اعتبار قرارداد تضمینشده باشد. همچنین، احراز هویت طرفین و بررسی اصالت اسناد ملکی پیشاز انعقاد قرارداد، امنیت معامله را تضمین میکند. این ویژگیها باعث میشوند که خریدار یا مستأجر بدون مراجعه حضوری و صرف هزینه اضافی، قرارداد خود را بهطور کامل و قانونی ثبت کند. برای ایجاد قرارداد رسمی و مشاهده امکانات آن میتوانید هماکنون نام املاین را در گوگل جستوجو و به سایت رسمی ما مراجعه کنید.
در بخش بعدی به این پرسش مهم که در پیش فروش آپارتمان به چه نکاتی توجه کنیم، پاسخ میدهیم.
نکات مهم در پیش خرید آپارتمان
قبلاز اینکه اقدام به این نوع معامله کنید، رعایت نکات پیش خرید آپارتمان که در ادامه آورده خواهد شد، ضروری است.
بررسی اعتبار سازنده
یکی از اساسیترین مراحل در فرایند پیشخرید آپارتمان، احراز اعتبار و سابقه حرفهای سازنده یا پیشفروشنده است. پیشاز ورود به معامله، بررسی کنید که سازنده دارای سابقه اجرایی قابلقبول، پروژههای موفق پیشین و مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح از جمله سازمان نظام مهندسی ساختمان باشد. همچنین نبودِ سابقه منفی، از قبیل تأخیرهای مکرر در تحویل پروژه یا طرح دعاوی قضایی از سوی خریداران قبلی، اهمیت ویژهای دارد و میتواند معامله شما را امنتر کند.
بررسی مدارک قانونی ملک
پیشاز انعقاد هرگونه قرارداد پیشفروش، وضعیت حقوقی ملک را بهصورت دقیق بررسی کنید. از جمله مواردی که باید موردتوجه قرار دهید، وجود سند مالکیت رسمی، پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و اطمینان از وجودنداشتن بازداشت، رهن، بدهی یا محدودیت قانونی است. توجه داشته باشید که در نبود پروانه ساختمانی معتبر، قرارداد پیشفروش فاقد وجاهت قانونی است و قابلیت ابطال خواهد داشت.
علاوهبراین، لازم است وضعیت کاربری زمین و نبود اختلافات مالکیتی را احراز کنید. انجام این بررسیها از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یا با کمک کارشناس حقوقی متخصص توصیه میشود. در صورت مشاهده هرگونه نقص یا ابهام در مدارک، صرفنظرکردن از معامله اقدامی منطقی و پیشگیرانه به نظر میرسد.
تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی
مطابق قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش فقط در دفاتر اسناد رسمی معتبر است و قراردادهای عادی یا غیررسمی فاقد اعتبار حقوقی لازم خواهند بود. این قرارداد باید بهصورت شفاف و دقیق تنظیم شود و شامل مشخصات کامل طرفین، نشانی ملک، پلاک ثبتی و سایر اطلاعات اساسی باشد.
پساز تنظیم سند رسمی، دفترخانه مکلف است خلاصه معامله را به اداره ثبت اسناد ارسال کند تا از انتقال یا فروش مجدد واحد به اشخاص ثالث جلوگیری شود. این اقدام، امنیت حقوقی معامله را افزایش میدهد و در صورت بروز اختلاف، امکان استناد به سند رسمی در مراجع قضایی را فراهم میکند.
لزوم درج جزئیات دقیق در قرارداد
در قرارداد پیشفروش باید تمام مشخصات فنی و حقوقی واحد مورد معامله از جمله مساحت دقیق، تعداد اتاقها، پارکینگ و انباری، نوع مصالح ساختمانی، سیستمهای تأسیساتی، قیمت کل قرارداد، نحوه و زمانبندی پرداخت اقساط و موعد تحویل واحد بهطور دقیق قید شود. همچنین درج شرایط فسخ، ضمانت اجراها و خسارات ناشی از تأخیر یا انجامندادن تعهدات الزامی است، از بروز اختلافات آتی جلوگیری میکند و موجب تقویت موقعیت حقوقی خریدار میشود.
نحوه پرداخت ثمن و اقساط
براساس مقررات قانونی، حداقل ده درصد از بهای کل قرارداد باید همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت و مابقی مبلغ میتواند بهصورت اقساطی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت شود. توصیه میشود از پرداخت کامل ثمن پیشاز تحویل قطعی واحد خودداری کنید تا ابزار الزام سازنده به ایفای تعهداتش حفظ شود. همچنین، اقساط را متناسب با مراحل ساخت، مانند اتمام اسکلت یا سفتکاری، تنظیم کنید. این کار نقش مؤثری در کاهش ریسکهای مالی شما بهعنوان خریدار خواهد داشت.
بیمه ساختمان توسط سازنده
سازنده مکلف است پروژه ساختمانی را در برابر حوادث احتمالی از جمله آتشسوزی، زلزله و سایر خطرات بیمه کند. این بیمه باید تا زمان تحویل نهایی واحد معتبر باشد و حقوق خریداران را در صورت وقوع خسارت تضمین کند. حتماً مشخصات بیمهنامه را در قرارداد درج و نسخهای از آن را دریافت کنید. فقدان بیمه مناسب میتواند منجر به زیانهای جدی و غیرقابلجبران شود.
ثبت قرارداد در سامانه ثبت اسناد و املاک
پساز تنظیم قرارداد پیشفروش، ثبت آن در سامانه رسمی ثبت اسناد و املاک کشور الزامی است. این اقدام که توسط دفتر اسناد رسمی انجام میشود، مانع از فروش مجدد واحد به اشخاص دیگر میشود و شفافیت حقوقی معامله را تضمین میکند. فراموش نکنید که ثبتنکردن قرارداد میتواند اعتبار آن را با تردید مواجه کند و امکان پیگیری حقوقی مؤثر را کاهش دهد.
پیگیری مستمر پیشرفت پروژه
پساز انعقاد قرارداد، حتماً بهصورت مستمر روند پیشرفت پروژه را پیگیری کنید و از طریق بازدیدهای دورهای یا دریافت گزارشهای فنی از انجام تعهدات سازنده مطمئن شوید. این نظارت مستمر امکان شناسایی زودهنگام مشکلات و جلوگیری از تأخیرهای طولانیمدت را فراهم میکند. در صورت مشاهده تأخیر یا تخلف، اقدام بهموقع قانونی اهمیت زیادی دارد.
مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی
مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک پیشاز امضای قرارداد پیشفروش، اقدامی کاملاً ضروری و عقلانی است. وکیل میتواند مفاد قرارداد را از منظر حقوقی بررسی، ریسکهای پنهان را شناسایی و برای تقویت ضمانت اجراها اقدام کند. توجه داشته باشید که هزینه این مشاوره در مقایسه با خسارات احتمالی ناشی از یک قرارداد معیوب، بسیار ناچیز خواهد بود.
چگونه آپارتمان پیش خرید کنیم؟
اگر میخواهید بدانید هنگام پیش خرید آپارتمان چه باید کرد، همچنان با ما همراه باشید. در این بخش، روش پیش خرید آپارتمان را بهصورت گامبهگام بررسی میکنیم.
گام اول: تحقیق و انتخاب پروژه مناسب
طریقه پیش خرید آپارتمان با تحقیق و شناسایی پروژههای مناسب آغاز میشود. در این مرحله، باید پروژههای پیشفروش موجود در بازار را از طریق منابع معتبر، نظیر پایگاههای اطلاعرسانی ملکی یا مشاوران رسمی املاک، بررسی و پروژههایی را انتخاب کنید که توسط سازندگان شناختهشده و معتبر اجرا میشوند. همچنین به موقعیت مکانی، امکانات پیشبینیشده و تناسب قیمت با شرایط بازار توجه کنید.
گام دوم: بررسی مدارک و وضعیت حقوقی ملک
پساز انتخاب اولیه پروژه، گام بعدی، بررسی دقیق مدارک قانونی سازنده و ملک است. وجود پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری، سند رسمی مالکیت زمین و اطمینان از نبود بدهی، بازداشت یا اختلاف حقوقی از مهمترین مواردی است که باید مورد استعلام قرار دهید. این بررسیها را میتوانید از طریق شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک یا با کمک کارشناس حقوقی انجام دهید. همچنین، در صورت امکان نقشهها و مشخصات فنی ساختمان را برای اطمینان از کیفیت ساخت بررسی کنید.
گام سوم: مذاکره و حصول توافق اولیه
در این مرحله، خریدار و سازنده درباره شرایط اصلی معامله به مذاکره میپردازند. تعیین قیمت نهایی، نحوه و زمانبندی پرداخت اقساط، موعد تحویل واحد و امکانات پیشبینیشده از جمله مواردی هستند که باید بهصورت شفاف در موردشان توافق شود. چنانچه بهعنوان خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی را داشته باشید، توصیه میکنیم در همین مرحله، شرایط و ضوابط بانکها را بررسی کنید.
گام چهارم: تنظیم قرارداد رسمی پیشفروش
قرارداد پیشفروش باید منحصراً در دفتر اسناد رسمی و مطابق با قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ تنظیم شود. این قرارداد باید شامل مشخصات کامل طرفین، آدرس و پلاک ثبتی ملک، مساحت و مشخصات واحد، مبلغ قرارداد، نحوه پرداخت اقساط، زمان تحویل، نوع مصالح مصرفی و شرایط فسخ باشد. فراموش نکنید که تنظیمنکردن قرارداد بهصورت رسمی، کاملاً آن را بیاعتنار میکند.
گام پنجم: پرداخت اولیه و ثبت قرارداد
پساز امضای قرارداد رسمی، خریدار موظف است حداقل ده درصد از بهای کل واحد را پرداخت کند. دفتر اسناد رسمی هم مکلف است قرارداد را در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت کند تا از فروش مجدد واحد به اشخاص ثالث جلوگیری شود. نسخهای از قرارداد و کلیه مدارک مرتبط باید در اختیار خریدار قرار داشته باشد و پرداخت اقساط بعدی باید فقط مطابق با مفاد قرارداد و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه انجام شود.
گام ششم: نظارت و پیگیری روند ساخت
پساز انعقاد قرارداد، بهعنوان خریدار باید بهصورت مستمر روند پیشرفت پروژه را پیگیری کنید؛ زیرا بازدیدهای دورهای از محل پروژه و دریافت گزارشهای پیشرفت از سازنده، امکان شناسایی زودهنگام تأخیرها یا تخلفات احتمالی را فراهم میکند. در صورت بروز تأخیر یا انجامندادن تعهدات، میتوانید مطابق قرارداد نسبت به مطالبه خسارت یا اعمال حق فسخ اقدام کنید. در موارد ضروری، توصیه میکنیم از نظر کارشناسان فنی برای ارزیابی کیفیت ساخت استفاده کنید.
گام هفتم: تحویل واحد و انتقال سند مالکیت
در پایان پروژه و در موعد مقرر، واحد ساختمانی باید به خریدار تحویل داده شود. در این مرحله، خریدار موظف است تطابق مشخصات واحد تحویلی با مفاد قرارداد را بررسی و در صورت وجود نقص یا مغایرت، مراتب را بهطور رسمی اعلام کند. پساز تکمیل پروژه و ایفای تعهدات مالی، سند رسمی مالکیت بهنام خریدار تنظیم میشود.
شرایط پیش خرید آپارتمان
شرایط خرید پیش خرید آپارتمان عبارتاند از:
- وجود پروانه ساختمان معتبر: پیشفروشنده باید پروانه ساختمان از شهرداری داشته باشد و بدون آن، قرارداد غیرقانونی و معامله غیرمعتبر است؛
- تنظیم قرارداد رسمی: قرارداد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. قراردادهای دستی یا غیررسمی فاقد اعتبار قانونی هستند و نمیتوانند حقوق خریدار را تضمین کنند؛
- ذکر مشخصات کامل در قرارداد: قرارداد باید شامل نام و مشخصات طرفین، آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، مساحت واحد، تعداد اتاقها، پارکینگ، انباری، قیمت کل، نحوه پرداخت و موعد تحویل باشد؛
- پرداخت حداقل ۱۰% قیمت: هنگام تنظیم قرارداد رسمی، خریدار باید حداقل ۱۰% از قیمت کل را پرداخت کند. مابقی مبلغ میتواند بهصورت اقساطی براساس پیشرفت پروژه پرداخت شود؛
- بیمه ساختمان: پیشفروشنده موظف است ساختمان را در برابر حوادث احتمالی مانند آتشسوزی یا زلزله بیمه کند تا حقوق خریداران حفظ شود. جزئیات بیمه باید در قرارداد ذکر شود؛
- ثبت قرارداد در اداره ثبت: پساز تنظیم، قرارداد باید در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شود تا از فروش مجدد واحد به دیگران جلوگیری شود.
مدارک لازم برای پیش خرید آپارتمان
مدارک لازم جهت پیش خرید آپارتمان عبارتاند از:
- سند مالکیت رسمی: سند رسمی مالکیت زمین یا ملک که نشاندهنده حق فروشنده برای پیشفروش است. این سند باید فاقد هرگونه بدهی یا مشکلات حقوقی باشد و از اداره ثبت اسناد استعلام شود؛
- پروانه ساختمان: پروانه ساخت معتبر از شهرداری برای کل ساختمان که شامل نقشهها و مشخصات فنی است. بدون این مدرک، قرارداد پیشفروش غیرقانونی محسوب میشود؛
- شناسنامه فنی ساختمان: شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که جزئیات فنی مانند مصالح، سیستمها و کیفیت ساخت را مشخص میکند. این مدرک برای تضمین کیفیت ضروری است؛
- بیمهنامه ساختمان: بیمه تضمین کیفیت یا مسئولیت مدنی ساختمان در برابر حوادث احتمالی مانند آتشسوزی یا زلزله که فروشنده موظف به فراهمکردن آن است؛
- گواهی ارزش منطقهای یا مفاصا حساب دارایی: گواهی از اداره دارایی برای تعیین ارزش معاملاتی و پرداخت مالیات که برای محاسبه هزینههای ثبت لازم است؛
- پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد: استعلام رسمی از اداره ثبت برای تأیید عدم فروش مجدد یا مشکلات حقوقی ملک که دفتر اسناد رسمی آن را انجام میدهد؛
- مدارک شناسایی طرفین: کارت ملی، شناسنامه و مدارک شناسایی معتبر خریدار و فروشنده برای احراز هویت در دفتر اسناد رسمی.
استعلامهای ضروری قبلاز پیشخرید
پیشاز انعقاد هرگونه قرارداد پیشخرید، انجام استعلامهای قانونی برای پیشگیری از بروز اختلافات حقوقی و خسارات مالی، اقدامی ضروری است. در ابتدا، باید وضعیت سند مالکیت را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور بررسی کنید تا مطمئن شوید ملک فاقد هرگونه بازداشت، رهن، وثیقه یا تعارض مالکیتی است و فروشنده حق قانونی انتقال آن را دارد.
همچنین، استعلام پروانه ساختمانی معتبر از شهرداری اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا بدون وجود پروانه، پروژه از منظر قانونی فاقد اعتبار خواهد بود و ممکن است با تخلفات ساختمانی یا بدهیهای معوق مواجه باشد.
بررسی ممنوعالمعاملهنبودن مالک از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانههای مربوطه هم ضروری است تا اهلیت قانونی فروشنده برای انجام معامله احراز شود. استعلام از اداره دارایی برای مفاصاحساب مالیاتی و ارزش معاملاتی ملک و استعلام از شهرداری برای نداشتن خلاف و بدهیهای عوارض را فراموش نکنید. در آخر، بررسی اصالت سند و قیمت واقعی ملک را با کمک کارشناس رسمی دادگستری توصیه میکنیم تا جلوی هرگونه کلاهبرداری گرفته شود.
قرارداد پیشخرید آپارتمان باید شامل چه مواردی باشد؟
براساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، قرارداد پیشخرید باید بهگونهای تنظیم شود که هیچگونه ابهام یا نقصی در شناسایی طرفین و موضوع معامله باقی نماند. درج مشخصات کامل خریدار و پیشفروشنده، شامل نام و نام خانوادگی، مشخصات هویتی و نشانی دقیق، بههمراه تعیین موقعیت دقیق ملک از حیث آدرس و پلاک ثبتی اصلی و فرعی، از الزامات اولیه قرارداد است. علاوهبراین، کلیه اوصاف و امکانات واحد پیشفروششده، از جمله مساحت دقیق، تعداد اتاقها، پارکینگ و انباری، نوع مصالح ساختمانی، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی و همچنین مشخصات فنی و معماری کل ساختمان، باید بهطور شفاف در قرارداد قید شود تا حقوق خریدار بهطور کامل تضمین شود.
از دیگر ارکان اساسی قرارداد، تعیین بهای کل معامله، نحوه و زمانبندی پرداخت اقساط با رعایت حداقل ده درصد پرداخت اولیه همزمان با تنظیم سند رسمی، موعد تحویل واحد و زمان انتقال قطعی سند مالکیت است. همچنین، قرارداد باید بهطور صریح به شرایط فسخ در صورت تأخیر در تحویل یا بروز نقص، مانند اختلاف قابلتوجه در متراژ، تعهد پیشفروشنده به بیمه ساختمان در برابر حوادث، مرجع حل اختلاف و پیشبینی ضمانت اجراهای لازم برای ایفای تعهدات اشاره کند. رعایت این موارد، امنیت حقوقی معامله را افزایش میدهد و از بروز اختلافات آتی میان طرفین جلوگیری میکند.
اشتباهات رایج در پیشخرید آپارتمان
هنگام پیشخرید آپارتمان توصیه میکنیم از اشتباهات رایج زیر خودداری کنید تا معاملهای امن و پرسود داشته باشید:
- بررسینکردن اعتبار سازنده: بسیاری از خریداران بدون تحقیق در مورد سابقه و اعتبار سازنده اقدام به پیشخرید میکنند که میتواند منجر به پروژههای ناتمام یا کیفیت پایین شود؛
- نادیدهگرفتن مدارک قانونی: پیشخرید بدون بررسی پروانه ساختمان، سند مالکیت و نداشتن بدهی از اشتباهات رایجی است که میتواند به مشکلات حقوقی مانند فروش مجدد به دیگران منجر شود؛
- تنظیم قرارداد غیررسمی یا کپیبرداری: استفاده از قراردادهای آماده بدون سفارشیسازی یا تنظیم دستی بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی، یکی از بزرگترین اشتباهات است و قرارداد را بیاعتبار میکند؛
- پرداخت کامل یا بیشازحد پیشپرداخت: پرداخت کل مبلغ قبلاز پیشرفت پروژه یا بدون ارتباط با مراحل ساخت، ریسک ازدستدادن پول در صورت تأخیر یا شکست پروژه را افزایش میدهد؛
- ذکرنکردن جزئیات دقیق در قرارداد: فراموشکردن درج مساحت دقیق، مصالح، امکانات، موعد تحویل و حقوق فسخ، منجر به اختلافات بعدی میشود؛
- بیمهنکردن ساختمان: غفلت از تعهد سازنده به بیمه در برابر حوادث، خریدار را در معرض ریسکهای مالی قرار میدهد؛
- پیگیرینکردن پیشرفت پروژه: پساز قرارداد، بازدیدنکردن منظم و نظارت بر ساخت میتواند به تأخیرها و تغییرات ناخواسته منجر شود؛
- اعتماد به ظاهر پروژه بدون تحقیق عمیق: افتادن در دام تبلیغات یا ظاهر اولیه بدون بررسی محله، امکانات آینده و قیمتهای منطقه، یکی از اشتباهات رایجی است که نباید انجام دهید؛
- نادیدهگرفتن تغییرات قیمت و هزینههای اضافی: پیشبینینکردن افزایش قیمت مصالح یا هزینههای جانبی در قرارداد میتواند بودجه را مختل کند. بندهای مربوطه را حتماً اضافه کنید.
سخن پایانی
در این مقاله به این پرسش که برای پیش خرید آپارتمان چه باید کرد؟ پاسخ دادیم و دیدیم که پیشخرید آپارتمان اگرچه فرصت مناسبی برای خرید مسکن با شرایط مالی انعطافپذیر فراهم میکند؛ اما بدون رعایت نکات قانونی و قراردادی میتواند با ریسکهای مالی و حقوقی همراه باشد. رعایت مراحل تحقیق، استعلام مدارک، تنظیم قرارداد رسمی، پیگیری پیشرفت پروژه و مشاوره حقوقی، رمز موفقیت در این نوع معامله است.
- اعتبار و سابقه سازنده را پیشاز معامله بررسی کنید؛
- سند مالکیت، پروانه ساختمانی و بدهیهای ملک را استعلام بگیرید؛
- درباره قیمت، اقساط و موعد تحویل مذاکره کنید و توافق دقیق انجام دهید؛
- تنظیم قرارداد پیشفروش فقط باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود؛
- درج جزئیات کامل واحد، امکانات، مصالح و حقوق فسخ در قرارداد الزامی است؛
- بهعنوان خریدار باید حداقل ۱۰٪ قیمت کل را هنگام ثبت قرارداد و مابقی اقساط را متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت کنید؛
- ثبت قرارداد در سامانه رسمی ثبت اسناد و املاک الزامی است؛
- پیگیری مستمر روند ساخت و بازدید دورهای از پروژه باعث آگاهی زودهنگام از هرگونه تخلف از تعهدات میشود؛
- دریافت بیمه ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی ضروری است.
اگر در حال انعقاد قرارداد اجاره هستید، دسترسی به خدمات تخصصی املاین میتواند اطمینان خاطر بیشتری برای شما، چه بهعنوان خریدار و چه مستأجر، ایجاد کند. از جمله ویژگیهای برجسته این پلتفرم میتوان به صدور کد رهگیری رسمی، پرداختهای آنلاین امن، تضمین اجارهبها و امکان داوری تخصصی اشاره کرد که تمام فرایند معامله را شفاف و کمریسک میکند. کاربران میتوانند بدون اتلاف وقت و هزینه، قراردادهای اجاره یا پیشخرید خود را بهصورت کاملاً قانونی و تحت نظارت کارشناسان حقوقی ثبت و مدیریت کنند. برای استفاده از این خدمات و تنظیم قرارداد قانونی کافی است نام املاین را در گوگل سرچ کنید و وارد صفحه اختصاصی ایجاد قرارداد ما شوید.
سوالات متداول
در خرید پیشفروش آپارتمان به چه نکاتی توجه کنیم؟
اعتبار سازنده و سوابق پروژههای قبلی او و مدارک قانونی ملک شامل سند مالکیت و پروانه ساختمان را بررسی کنید. قرارداد رسمی پیشفروش را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و جزئیات واحد، قیمت، اقساط، موعد تحویل و ضمانت اجراها را در آن درج کنید.
پیشخرید آپارتمان چگونه است؟
پیشخرید آپارتمان بهمعنای خرید یک واحد در حال ساخت است که بخشی از قیمت هنگام قرارداد و مابقی بهصورت اقساط پرداخت میشود. این معامله در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و تنظیم قرارداد رسمی با کد رهگیری ضرورت دارد.
