داوری در قراردادهای ملکی یکی از سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین روش‌ها برای حل اختلافات بین طرفین قراردادهای خرید، فروش یا مشارکت در ساخت است. در بسیاری از معاملات ملکی، مشکلاتی مانند تأخیر در تحویل، اختلاف بر سر قیمت، کیفیت ساخت یا تقسیم سود به وجود می‌آید که می‌تواند به‌سرعت به یک چالش حقوقی جدی تبدیل شود. اگرچه در نگاه اول ممکن است مراجعه به دادگاه اولین گزینه به نظر برسد، تجربه نشان می‌دهد که داوری، به‌ویژه وقتی داور متخصص و آگاه به امور ملکی انتخاب شود، راهکار مؤثر و عملی‌تری است.
فهرست مطالب
داوری در دعاوی ملکی فرایندی تخصصی و توافقی است که رأی داور در آن قطعی و لازم‌الاجراست. داوری این امکان را به طرفین می‌دهد که اختلاف خود را با سرعت، محرمانگی و صرف هزینه کمتر، بدون درگیرشدن با فرایندهای پیچیده قضایی، حل کنند. تا انتها با ما همراه باشید تا با شرط داوری در قراردادها، نحوه تعیین داور، مزایا و معایب، نمونه فرم‌های داوری و تفاوت داوری با دادگاه آشنا شوید.
داوری در قراردادهای ملکی چیست؟
داوری یا حکمیت، یکی از روش‌های حل‌وفصل اختلافات خارج از دادگاه است و توسط شخص یا اشخاصی به‌عنوان داور انجام میشود. در قراردادهای ملکی، مانند خرید و فروش املاک، پیشفروش آپارتمان‌ها، مشارکت در ساخت یا قراردادهای پیمانکاری، داوری در املاک اغلب به‌عنوان جایگزینی برای مراجعه به محاکم قضایی استفاده میشود.
طبق قوانین مدنی ایران (ماده ۴۵۴ تا ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی)، طرفین میتوانند اختلافات خود را به داور یا داوران ارجاع دهند و رأی داور (مگر در موارد خاص ابطال)، الزام‌آور است. داوری در دعاوی و معاملات املاک مفید است؛ زیرا اختلافات ملکی اغلب پیچیده و فنی هستند و نیاز به تخصص دارند. داور پساز بررسی اسناد، شنیدن اظهارات طرفین و استماع دفاعیات، رأی صادر میکند که می‌تواند توسط دادگاه اجرا شود.
املاین (Amline) یک پلتفرم آنلاین است که به شما این امکان را می‌دهد تا قراردادهای ملکی خود را به‌صورت سریع، امن و با کد رهگیری رسمی تنظیم کنید. این سامانه با ارائه خدماتی مانند تنظیم قراردادهای خرید و فروش، اجاره و رهن ملک، به‌صورت ۲۴ ساعته و در کمتر از ۱۰ دقیقه، فرایند انعقاد قرارداد را برای شما ساده میکند. همچنین، املاین با دریافت حداقل کمیسیون قانونی و فراهم‌کردن کد رهگیری رسمی وزارت مسکن و شهرسازی، صحت و اعتبار قراردادهای شما را تضمین میکند.
اگر به‌دنبال راهی سریع و مطمئن برای تنظیم قراردادهای ملکی خود هستید، همین حالا به املاین بپیوندید و از خدمات آنلاین و کد رهگیری رسمی بهره‌مند شوید.
شرط داوری در قراردادهای ملکی
شرط داوری، بندی در قرارداد ملکی است که طرفین توافق می‌کنند اختلافات آینده را به داور ارجاع دهند. این شرط می‌تواند بخشی از قرارداد اصلی باشد یا به‌صورت موافقت‌نامه جداگانه تنظیم شود. در قراردادهای ملکی، شرط داوری اغلب در فرم‌های چاپی اتحادیه املاک درج میشود و شامل مشخصات داور، محدوده اختلافات و مهلت صدور رأی است.
براساس ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، موافقت‌نامه داوری بسته به زمان تنظیم و شرایط آن به دو نوع دسته‌بندی میشود:
- اگر موافقت‌نامه قبل‌از بروز اختلاف بین طرفین تنظیم شده باشد، به آن «پیشا اختلاف» یا «شرط داوری» گفته میشود. در واقع، این نوع موافقت‌نامه پیش‌بینی کرده است که در صورت بروز اختلاف، اختلافات از طریق داوری حل خواهد شد؛
- اگر موافقت‌نامه پساز بروز اختلاف بین طرفین منعقد شود به آن «پسا اختلاف» یا «قرارداد داوری» اطلاق میشود.
از نظر تعیین داور، موافقت‌نامه داوری می‌تواند مقید یا مطلق باشد. در موافقت‌نامه مقید، داور یا داوران مشخص شده‌اند و طرفین قصد دارند داوری حتماً توسط همان افراد انجام شود. در مقابل، اگر داور در متن موافقت‌نامه تعیین نشده و انتخاب او به آینده موکول شده باشد، چنین موافقت‌نامه‌ای مطلق است؛ به این معنا که اصل داوری برقرار است و داور خاص موضوعیت ندارد.
در مورد داوری در قراردادهای پیش فروش، قانون پیشفروش ساختمان (ماده ۲۰) الزام میکند که شرط داوری درج شود و داوران معرفی شوند. اگر شرط داوری در قرارداد پیش فروش مبهم باشد، ممکن است دادگاه آن را باطل کند.
نحوه تعیین داور در قرارداد ملکی
تعیین داور می‌تواند قبل یا بعد از بروز اختلاف انجام شود و روش‌های مختلفی دارد. طبق قانون آیین دادرسی مدنی ایران، طرفین میتوانند داور را به‌طور مستقیم برگزینند یا انتخاب آن را به دادگاه یا شخص ثالث واگذار کنند. در ادامه، نحوه تعیین داور را بررسی می‌کنیم.
توافق مستقیم طرفین
رایج‌ترین روش برای انتخاب داور، توافق مستقیم طرفین است. به این صورت که در قرارداد، نام داور مشخص میشود و طبق ماده ۴۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، داور تعیین‌شده باید داوری کند.
داور باید بی‌طرف، متخصص (ترجیحاً وکیل یا کارشناس ملکی) و فاقد موانع قانونی (مانند خویشاوندی با طرفین) باشد. درصورتی‌که داور قادر یا مایل به انجام داوری نباشد، موافقت‌نامه داوری منحل میشود؛ مگر طرفین با داور جایگزین توافق کنند.
ارجاع به شخص ثالث
امکان دارد طرفین تعیین داور را به یک شخص ثالث واگذار کنند. در این حالت، هر طرفِ خواهان داوری باید از آن شخص ثالث درخواست تعیین داور کند. چنانچه شخص ثالث اقدامی نکند یا امتناع ورزد، روند تعیین داور مطابق حالت سکوت در موافقت‌نامه داوری انجام میشود؛ با این تفاوت که در این حالت نیازی به قرعه‌کشی نیست و مرجع قضایی براساس قواعد عمومی، داور را معرفی میکند.
تعیین توسط دادگاه
اگر هیچ یک از روش‌های توافق مستقیم یا ارجاع به شخص ثالث انجام نشود یا یکی از طرفین از معرفی داور خودداری کند، دادگاه صالح موظف به تعیین داور خواهد بود.
در مواردی که شیوه نصب داور مشخص نشده باشد، طرف خواهان داوری داور اختصاصی خود را تعیین میکند و طی اظهارنامه به طرف مقابل اطلاع می‌دهد. طرف مقابل ۱۰ روز فرصت دارد داور اختصاصی خود و سرداور را معرفی کند. در صورت اقدام‌نکردن، شخص خواهان می‌تواند از دادگاه صالح (دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوی را دارد) برای تعیین داور اقدام کند. در این حالت، دادگاه مطابق ماده ۴۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی، داور را به قید قرعه تعیین میکند.
داوری هیئتی
در بسیاری از موارد، داوری به‌صورت هیئتی انجام میشود. هر طرف یک داور انتخاب میکند و داوران منتخب، سرداور را تعیین می‌کنند. اگر نصب داور به دادگاه واگذار شده باشد، هر یک از طرفین می‌تواند از دادگاه صالح درخواست تعیین داور کند. طرفین حتی میتوانند دادگاه خاصی را انتخاب کنند؛ اما نمی‌توانند برخلاف صلاحیت ذاتی دادگاه توافق داشته باشند.
در جدول زیر می‌توانید نحوه تعیین داور را در موافقت‌نامه داوری در یک نگاه مشاهده کنید:
| مرحله | شرح | اقدام طرفین |
| 1 | تعیین داور در زمان قرارداد | طرفین داور یا داوران خود را مشخص می‌کنند یا نصب داور را به شخص ثالث واگذار می‌کنند. |
| 2 | تعیین داور پساز بروز اختلاف | طرفین میتوانند توافق کنند داور یا داوران مشخص شوند. |
| 3 | تعیین‌نشدن داور توسط طرفین | دادگاه صالح برای تعیین داور اقدام میکند. |
| 4 | داور مشخص‌شده نخواهد داوری کند. | موافقت‌نامه داوری منحل میشود؛ مگر طرفین با داور جایگزین توافق کنند. |
| 5 | شیوه نصب داور مشخص نشده است. | هر طرف داور اختصاصی خود را معرفی میکند و داور مشترک انتخاب میشود؛ در صورت همکاری‌نکردن، دادگاه داور را تعیین میکند (قرعه‌کشی مطابق ماده 467 قانون آیین دادرسی مدنی) |
| 6 | نصب داور توسط شخص ثالث | هر طرف از شخص ثالث درخواست تعیین داور میکند؛ در صورت امتناع شخص ثالث، مطابق مراحل سکوت عمل میشود (نیاز به قرعه‌کشی نیست). |
داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت که معمولاً بین مالک زمین و سازنده (پیمانکار) منعقد میشود، یکی از روش‌های مؤثر حل‌وفصل اختلافات خارج از دادگاه است. این قراردادها اغلب شامل تعهدات پیچیده‌ای مانند تقسیم سهم، زمان‌بندی ساخت، هزینه‌ها، کیفیت مصالح و تأخیرات هستند که ممکن است منجر به اختلاف شوند. داوری در قرارداد ها براساس توافق طرفین (شرط داوری در قرارداد یا موافقت‌نامه جداگانه) انجام میشود و طبق مواد ۴۵۴ تا ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی ایران، رأی داور الزام‌آور است (مگر در موارد ابطال مانند مغایرت با قوانین یا نداشتن بی‌طرفی).
هدف داوری، کاهش زمان رسیدگی (معمولاً ۳ تا ۶ ماه)، هزینه کمتر، محرمانگی و حفظ روابط تجاری، به‌ویژه در پروژه‌های ساختمانی است که توقف کار ضررهای زیادی وارد میکند.
چه کسانی میتوانند داور باشند؟
هر فرد عاقل، بالغ، رشید و بی‌طرف که مانع قانونی برایش وجود نداشته باشد، می‌تواند داور شود. همچنین بهتر است فرد انتخابی، تجربه و دانش کافی در زمینه موضوع اختلاف (مانند حقوق یا امور ملکی) داشته باشد تا رأی او مورد اعتماد طرفین قرار گیرد.
قانونگذار برای جلوگیری از تضاد منافع و حفظ بی‌طرفی، محدودیت‌هایی را تحت عنوان موانع داوری در نظر گرفته است. این موانع به دو دسته مطلق و نسبی تقسیم می‌شوند:
موانع مطلق داوری
در این حالت، فرد حتی با رضایت طرفین هم نمی‌تواند داور شود. مهم‌ترین این موارد عبارت‌اند از:
- قضات و کارکنان دادگاه‌ها: طبق ماده ۴۷۰ آیین دادرسی مدنی، تمام افرادی که سمت قضایی یا اداری در محاکم دارند (مانند مدیر دفتر، منشی، دادورز و غیره)، نمی‌توانند داور شوند. البته این ممنوعیت شامل قضات بازنشسته نیست؛
- افرادی که دادگاه آن‌ها را از داوری محروم کرده است: اگر فردی براساس حکم قضایی حق داوری نداشته باشد، انتخاب او باطل است؛
- افراد دارای محرومیت‌های اجتماعی به‌حکم قانون: کسانی که به‌دلیل ارتکاب جرائم عمدی براساس ماده ۲۵ و ۲۶ قانون مجازات اسلامی از برخی حقوق اجتماعی محروم شده‌اند، در مدت محرومیت نمی‌توانند داور شوند؛
- اشخاص محجور: کسی که اهلیت قانونی لازم را ندارد (مثلاً صغیر، مجنون یا سفیه) نمی‌تواند داور باشد. داور باید همان درجه‌ای از اهلیت را داشته باشد که برای رسیدگی به موضوع دعوا لازم است.
موانع نسبی داوری
در این گروه، شخص موردنظر به‌طور پیش‌فرض امکان انتخاب‌شدن به‌عنوان داور را ندارد؛ مگر اینکه طرفین به‌صراحت بر انتخاب او توافق کنند. براساس ماده ۴۶۹ آیین دادرسی مدنی، دادگاه حق ندارد این افراد را به‌عنوان داور منصوب کند؛ مگر اینکه طرفین خودشان به آن رضایت دهند. به‌طور مشخص، افراد زیر مشمول این محدودیت می‌شوند:
- کسانی که با یکی از طرفین قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند؛ مثل برادرزن یا نوه یکی از طرفین دعوا؛
- کسانی که خود یا همسرشان وارث یکی از طرفین باشند؛ مثل فردی که پسرش وارث احتمالی یکی از طرفین است؛
- کسانی که با یکی از طرفین دعوای حقوقی یا جزایی مطرح داشته باشند؛ برای مثال، اگر داور پیشنهادی هم‌زمان خودش با یکی از طرفین اختلاف ملکی دیگری در دادگاه داشته باشد؛
- کارکنان دولت در حوزه مأموریت خود، نسبت به دعاوی که مربوط به دولت است؛ برای مثال، کارمند اداره راه و شهرسازی نمی‌تواند در دعوایی که مربوط به قراردادهای همان اداره است، داور شود.
موانع مطلق داوری
در این حالت، فرد حتی با رضایت طرفین هم نمی‌تواند داور شود. مهم‌ترین این موارد عبارت‌اند از:
- قضات و کارکنان دادگاه‌ها: طبق ماده ۴۷۰ آیین دادرسی مدنی، تمام افرادی که سمت قضایی یا اداری در محاکم دارند (مانند مدیر دفتر، منشی، دادورز و غیره)، نمی‌توانند داور شوند. البته این ممنوعیت شامل قضات بازنشسته نیست؛
- افرادی که دادگاه آن‌ها را از داوری محروم کرده است: اگر فردی براساس حکم قضایی حق داوری نداشته باشد، انتخاب او باطل است؛
- افراد دارای محرومیت‌های اجتماعی به‌حکم قانون: کسانی که به‌دلیل ارتکاب جرائم عمدی براساس ماده ۲۵ و ۲۶ قانون مجازات اسلامی از برخی حقوق اجتماعی محروم شده‌اند، در مدت محرومیت نمی‌توانند داور شوند؛
- اشخاص محجور: کسی که اهلیت قانونی لازم را ندارد (مثلاً صغیر، مجنون یا سفیه) نمی‌تواند داور باشد. داور باید همان درجه‌ای از اهلیت را داشته باشد که برای رسیدگی به موضوع دعوا لازم است.
موانع نسبی داوری
در این گروه، شخص موردنظر به‌طور پیش‌فرض امکان انتخاب‌شدن به‌عنوان داور را ندارد؛ مگر اینکه طرفین به‌صراحت بر انتخاب او توافق کنند. براساس ماده ۴۶۹ آیین دادرسی مدنی، دادگاه حق ندارد این افراد را به‌عنوان داور منصوب کند؛ مگر اینکه طرفین خودشان به آن رضایت دهند. به‌طور مشخص، افراد زیر مشمول این محدودیت می‌شوند:
- کسانی که با یکی از طرفین قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند؛ مثل برادرزن یا نوه یکی از طرفین دعوا؛
- کسانی که خود یا همسرشان وارث یکی از طرفین باشند؛ مثل فردی که پسرش وارث احتمالی یکی از طرفین است؛
- کسانی که با یکی از طرفین دعوای حقوقی یا جزایی مطرح داشته باشند؛ برای مثال، اگر داور پیشنهادی هم‌زمان خودش با یکی از طرفین اختلاف ملکی دیگری در دادگاه داشته باشد؛
- کارکنان دولت در حوزه مأموریت خود، نسبت به دعاوی که مربوط به دولت است؛ برای مثال، کارمند اداره راه و شهرسازی نمی‌تواند در دعوایی که مربوط به قراردادهای همان اداره است، داور شود.
نمونه متن شرط داوری در قرارداد ملک
یک نمونه فرم داوری ملکی می‌تواند به‌صورت زیر باشد:
«کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و/یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، نقض، تفسیر یا اجرای آن به داوری آقای/خانم [نام و نام خانوادگی داور، مانند کارشناس رسمی دادگستری با شماره پروانه …] ارجاع میشود. داور موظف است ظرف [مثلاً ۱۰۰ روز] از تاریخ ارجاع اختلاف، رأی صادر کند. رأی داور قطعی، لازم‌الاجرا و غیرقابل‌تجدیدنظر است. هزینه‌های داوری برعهده محکوم‌علیه خواهد بود. در صورت عدم تعیین داور یا امتناع وی، دادگاه محل وقوع ملک، داور را تعیین میکند.»
اعتبار رأی داور در قرارداد ملکی
رأی داور در قراردادهای ملکی، طبق مواد ۴۸۴ تا ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی ایران، به‌شرطی‌که مغایر قوانین موجد حق نباشد، اعتبار قانونی دارد و الزام‌آور است. رأی نسبت به طرفین قرارداد معتبر است و می‌تواند توسط دادگاه اجرا شود؛ اما نسبت به اشخاص ثالث (غیرطرف داوری) اعتبار ندارد. اگر قرارداد اصلی باطل شود، شرط داوری همچنان معتبر می‌ماند.
رأی داور قابل‌اعتراض است؟
طبق ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رأی داور قطعی و غیرقابل‌اعتراض است؛ اما در موارد خاص مانند مغایرت با قوانین، صدور خارج از موضوع داوری، بی‌طرف‌نبودن داور یا بی‌اعتباری قرارداد داوری، قابل‌ابطال است. اعتراض (درخواست ابطال) باید ظرف ۲۰ روز از ابلاغ رأی به دادگاه صالح (دادگاهی که دعوا را ارجاع داده است یا دادگاه محل اقامت محکوم‌علیه) تقدیم شود. اگر مهلت بگذرد، رأی غیرقابل‌اعتراض است.
تفاوت داوری با دادگاه در دعاوی ملکی
داوری و دادگاه هر دو برای حل اختلافات ملکی استفاده می‌شوند؛ اما تفاوت‌های کلیدی دارند که در جدول زیر نشان داده شده‌اند:
| جنبه | داوری | دادگاه |
| روش انتخاب قاضی/داور | طرفین داور را انتخاب می‌کنند (مثلاً متخصص ملکی). | قاضی توسط سیستم قضایی تعیین میشود (قابل‌انتخاب نیست). |
| سرعت رسیدگی | سریع (معمولاً چند ماه) | طولانی (گاهی چند سال به‌دلیل تراکم پرونده‌ها) |
| هزینه | کمتر و توافقی | بالاتر، براساس ارزش منطقه‌ای ملک و تعرفه‌های قانونی |
| محرمانگی | خصوصی و محرمانه | عمومی و جلسات علنی |
| تشریفات | انعطاف‌پذیر و ساده‌تر | رسمی و پیچیده (براساس آیین دادرسی) |
| قابلیت اعتراض | فقط امکان ابطال رأی در موارد خاص | امکان تجدیدنظر و فرجام‌خواهی |
| اجرا | نیازمند تأیید دادگاه برای اجرا | مستقیم و قابل‌اجرا پساز قطعیت |
| موارد قابل‌رسیدگی | اغلب اختلافات قراردادی (مثل فسخ مبایعه‌نامه) | همه دعاوی اعم از حقوقی، کیفری و عمومی |
هزینه داوری در اختلافات ملکی
هزینه داوری و دستمزد داور بسته به شرایط پرونده می‌تواند به دو شیوه اصلی تعیین شود:
- توافق طرفین: داور و طرفین اختلاف میتوانند پیش‌از شروع داوری مبلغ حق‌الزحمه را طی قرارداد یا موافقت‌نامه مشخص کنند یا این اختیار را به شخص ثالث بسپارند. در این صورت، همان مبلغ توافق‌شده ملاک عمل است (مستند به ماده ۵۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی)؛
- توافق‌نکردن: اگر توافقی وجود نداشته باشد و تعیین حق‌الزحمه به شخص ثالث سپرده نشده باشد، محاسبه براساس آیین‌نامه حق‌الزحمه داوری انجام میشود. برای تسهیل محاسبه، سامانه‌های آنلاین محاسبه‌گر حق‌الزحمه داوری در دسترس است و امکان تعیین دقیق هزینه مطابق آیین‌نامه را فراهم می‌کنند.
سخن پایانی
داوری در قراردادهای ملکی ابزاری مؤثر برای حل اختلافات قراردادی است که باعث کاهش زمان رسیدگی، حفظ محرمانگی و کاهش هزینه‌های دعوا میشود. استفاده از داوری، به‌ویژه در حوزه معاملات ملکی، می‌تواند از پیچیدگی‌ها و تأخیرهای فرایند قضایی جلوگیری کند و امنیت حقوقی طرفین را افزایش دهد.
- داوری ابزاری مؤثر برای حل اختلافات قراردادی ملکی و سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از محاکم قضایی است؛
- موافقت‌نامه داوری می‌تواند پیشا اختلاف یا پسا اختلاف باشد و به‌صورت مقید یا مطلق تنظیم شود؛
- داور توسط طرفین، شخص ثالث یا دادگاه تعیین میشود؛ در صورت سکوت، دادگاه داور را به قید قرعه انتخاب میکند؛
- داور باید بی‌طرف، متخصص و دارای اهلیت قانونی باشد؛ برخی افراد مشمول موانع مطلق یا نسبی هستند؛
- حق‌الزحمه داوری براساس توافق طرفین یا آیین‌نامه رسمی قوه قضاییه محاسبه میشود؛
- رأی داور قطعی و لازم‌الاجرا است و امکان تجدیدنظر ندارد؛ مگر در شرایط قانونی خاص.
با املاین می‌توانید قراردادهای ملکی خود را سریع، امن و با کد رهگیری رسمی به‌صورت آنلاین و غیرحضوری تنظیم کنید. این پلتفرم ۲۴ ساعته خدمات خرید، فروش، اجاره و رهن ملک را ارائه می‌دهد و اعتبار قرارداد شما را تضمین میکند. همین حالا قرارداد خود را ثبت کنید و از امنیت کامل معاملات ملکی بهره‌مند شوید.
سوالات متداول
آیا میتوان بعداز بروز اختلاف داور تعیین کرد؟
بله. طرفین میتوانند حتی پساز بروز اختلاف با توافق، داور یا داورانی را تعیین کنند که در بخش نحوه تعیین داور در قرارداد ملکی بهتفصیل درباره آن صحبت شده است.
اگر یکی از طرفین داور معرفی نکند، چه میشود؟
در صورت امتناع یک طرف، دادگاه صالح داور را تعیین میکند تا روند داوری متوقف نشود.
آیا داوری الزامی است یا اختیاری؟
داوری اصولاً اختیاری است؛ مگر در قراردادهایی مثل پیشفروش ساختمان که قانون آن را الزامی کرده است.
