حق سرقفلی چیست؟ و چه کاربردی در حقوق ایران دارد؟ سرقفلی یک حق مالی و معنوی است که به مستأجر اماکن تجاری تعلق میگیرد و شامل مزایایی مانند اولویت اجاره مجدد، بهرهمندی از ارزش افزوده ملک و حمایت قانونی در برابر مالک است. این حق، گاهی با «حق کسب و پیشه» یا «حق تجارت» اشتباه گرفته میشود؛ اما تفاوتهای اساسی با آن دارد. حق سرقفلی نیازمند توافق اولیه است برخلاف حق تدریجی، بهطور خودکار شکل نمیگیرد.
سرقفلی بهصورت قراردادی ایجاد و معمولاً با پرداخت مبلغ مشخصی توسط مستأجر به مالک محقق میشود و ارزش آن میتواند براساس توافق طرفین یا کارشناسی رسمی تعیین شود. این حق به ملک وابسته است و نمیتوان آن را جداگانه معامله کرد؛ اما امکان انتقال یا فروش آن وجود دارد. اگر میخواهید بدانید حق سرقفلی به زبان ساده چیست و اجاره سرقفلی به مالک چقدر است تا انتها با ما همراه باشید. در این مقاله، بهطور کامل شما را با مباحث حقوقی، ارزیابی ارزش و انتقال سرقفلی آشنا میکنیم.
فهرست مطالب
حق سرقفلی چیست با مثال
سرقفلی مغازه به زبان ساده، یک حق مالی و معنوی است که به مستأجر اماکن تجاری تعلق میگیرد. این حق به مستأجر اجازه میدهد تا در اولویت اجاره مجدد محل تجاری قرار گیرد و از شهرت، مشتریمداری و ارزش افزودهای که به ملک اضافه کرده است، بهرهمند شود.
مفهوم سرقفلی براساس قوانین روابط موجر و مستأجر تعریف میشود و هدف آن حفاظت از حقوق مستأجران تجاری است. این حق معمولاً با پرداخت مبلغی اولیه توسط مستأجر به مالک ایجاد میشود و مالک نمیتواند پساز پایان مدت اجاره، مستأجر را بدون پرداخت جبران که معمولاً بهمبلغ سرقفلی یا بیشتر است، مجبور به تخلیه کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه این است که حق کسب و پیشه براساس فعالیت و تلاش مستأجر برای رونق اقتصادی و کسب شهرت، بهتدریج ایجاد میشود؛ درحالیکه سرقفلی از ابتدا با توافق و پرداخت مبلغ مشخص به وجود میآید.
برای مثال، فرض کنید شما یک مغازه در بازار تهران اجاره کرده و برای شروع کسبوکار، مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان بهعنوان سرقفلی به مالک پرداختهاید. شما با تلاش خود، مشتریان زیادی جذب میکنید و کسبوکارتان رونق میگیرد. پساز پایان مدت اجاره (مثلاً ۵ سال)، مالک نمیتواند شما را بدون دلیل موجه مجبور به تخلیه کند. اگر او از شما بخواهد که ملک را تخلیه کنید، باید مبلغ سرقفلی یا بیشتر را براساس کارشناسی به شما بپردازد. اگر مالک ملک را بفروشد، خریدار جدید هم باید این حق را رعایت کند و نمیتواند شما را بدون جبران خسارت بیرون کند.
حق سرقفلی چه نوع دارایی است؟
حال که دانستید، حق سرقفلي چيست، سؤال دیگری که ممکن است برایتان مطرح شود، این است که حق سرقفلی چه نوع دارایی است؟
حق سرقفلی در حقوق ایران بهعنوان یک دارایی نامشهود شناخته میشود؛ یعنی ماهیتی غیرمادی دارد؛ اما ارزش مالی قابلتوجهی برای صاحب آن ایجاد میکند. این حق در دسته اموال غیرمنقول تبعی قرار میگیرد. منظور از «تبعی» این است که سرقفلی به ملک تجاری وابسته است و وجود آن بدون ملک معنا ندارد؛ بههمیندلیل، نمیتوان سرقفلی را بهطور مستقل و جدا از ملک معامله کرد؛ اما قابلانتقال است و حق سرقفلی برای مستأجر این است که میتواند آن را با رعایت شرایط قانونی به دیگران واگذار کند یا به فروش برساند.
اگر بهدنبال ایجاد قرارداد اجاره رسمی و مطمئن برای ملک خود هستید، پلتفرم املاین یک راهکار کامل و آنلاین برای شما فراهم میکند. با استفاده از خدمات املاین میتوانید قراردادهای اجاره را بهصورت دیجیتال و با نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم کنید، از صحت و اعتبار آن مطمئن شوید و نسخه دیجیتال قرارداد را با کد رهگیری رسمی دریافت کنید. احراز هویت طرفین و بررسی اصالت اسناد هم به امنیت معامله کمک میکند و دیگر نیازی به مراجعه حضوری به بنگاههای سنتی نخواهید داشت. اگر میخواهید قرارداد اجاره خود را سریع، امن و قانونی تنظیم کنید، هماکنون پیشنهاد میکنیم نام املاین را در گوگل جستوجو کنید و وارد صفحه ایجاد قرارداد رسمی ما شوید.
انواع سرقفلی
صرف نظر از اینکه حق سرقفلی یعنی چه، در نظام حقوقی ایران، سرقفلی بهطورکلی در دو دسته اصلی قرار میگیرد:
- سرقفلی واقعی که منشأ قراردادی دارد و با پرداخت مبلغ اولیه ایجاد میشود؛
- سرقفلی ناشی از کسبوپیشه یا سرقفلی مجازی که بهمرورزمان و برپایه فعالیت مستأجر شکل میگیرد.
در ادامه، هر دو مورد را بهتفصیل بررسی میکنیم.
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی، حقی است که از همان ابتدای اجاره و براساس توافق طرفین شکل میگیرد. این حق زمانی ایجاد میشود که مستأجر مبلغ مشخصی را به مالک میپردازد تا از امتیازات ملک، مانند موقعیت مناسب، ارزش ذاتی ملک و پتانسیل تجاری آن، بهرهمند شود. این نوع سرقفلی به نوع فعالیت یا صنف مستأجر وابسته نیست و به ویژگیهای اقتصادی ملک مرتبط است.
از آثار حقوقی این نوع سرقفلی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- مستأجر در پایان قرارداد، اولویت ادامه اجاره را دارد؛
- اگر مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، باید مبلغ سرقفلی را براساس ارزیابی کارشناس به مستأجر بازگرداند؛
- این حق قابلانتقال است و مستأجر میتواند آن را بفروشد یا واگذار کند؛ اما همواره به ملک تجاری وابسته میماند.
فرض کنید مالک یک مغازه نوساز در خیابان شلوغی در تهران، آن را برای اولین بار اجاره میدهد. مستأجر برای شروع فعالیت، علاوهبر اجاره ماهانه، ۵۰۰ میلیون تومان بهعنوان سرقفلی واقعی پرداخت میکند. اگر پساز پایان قرارداد اجاره، مالک قصد اجارهدادن مغازه را به شخص دیگری داشته باشد، باید این مبلغ (یا مبلغ بیشتری براساس افزایش ارزش) را به مستأجر بازپرداخت کند. بهبیانساده، سرقفلی واقعی حقی است که از ابتدا برای مستأجر تثبیت میشود و مالک نمیتواند آن را نادیده بگیرد.
سرقفلی ناشی از کسبوپیشه (سرقفلی مجازی)
سرقفلی مجازی حقی است که بهتدریج و بهدنبال فعالیت اقتصادی مستأجر ایجاد میشود. در این حالت، مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی به مالک نمیپردازد؛ اما با گذشت زمان و بهواسطه تلاش خود مانند جذب مشتری، ایجاد شهرت تجاری و رونقبخشی به کسبوکار، ارزش افزودهای برای ملک به وجود میآورد. این حق برخلاف سرقفلی واقعی قراردادی نیست؛ بلکه حاصل عملکرد و سرمایهگذاری مستأجر است.
آثار حقوقی این نوع سرقفلی شامل موارد زیر است:
- براساس قانون ۱۳۵۶، مالک بدون پرداخت جبران مالی نمیتواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند؛ حتی اگر مدت قرارداد تمام شده باشد؛
- مبلغ جبران توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود؛
- این نوع سرقفلی قابلانتقال است؛ اما ارزش آن تابع میزان شهرت و اعتبار کسبوکار مستأجر است.
فرض کنید مستأجری مغازهای کوچک را بدون پرداخت سرقفلی اجاره کرده و طی ده سال با تلاش مستمر، مشتریان وفادار و شهرت تجاری قابلتوجهی برای محل ایجاد کرده است. اگر مالک اکنون بخواهد مغازه را تخلیه کند یا آن را به فرد دیگری اجاره دهد، دادگاه ارزش سرقفلی مجازی را (برای نمونه ۳۰۰ میلیون تومان) تعیین میکند و مالک موظف خواهد بود این مبلغ را به مستأجر بپردازد. دلیل این پرداخت آن است که ارزش ایجادشده، نتیجه مستقیم فعالیت مستأجر است.
حق سرقفلی در قانون جدید
قانون جدید روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶) که همچنان مبنای اصلی حقوق سرقفلی در ایران است، جایگزین قانون ۱۳۵۶ شده و در آن، مفهوم «حق کسب و پیشه» جای خود را به «حق سرقفلی» داده است. براساس این نظام جدید، مالک ملک تجاری میتواند سرقفلی را برای مدت مشخصی به مستأجر واگذار کند و مستأجر درنتیجۀ این واگذاری، مالک حق سرقفلی شناخته میشود. تغییر مهم آن نسبت به قانون قبلی، الزامیکردن توافق اولیه برای ایجاد سرقفلی است.
حق سرقفلی بهطور تدریجی و فقط از طریق فعالیت مستأجر ایجاد نمیشود؛ بلکه شکلگیری این حق نیازمند توافق صریح طرفین در زمان انعقاد قرارداد است. اگر چنین توافقی وجود نداشته باشد، مستأجر، حتی اگر سالها در ملک فعالیت کرده باشد، هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی در مورد سرقفلی مطرح کند.
تفاوت مهم دیگر این است که سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه، سبب تمدید خودکار اجاره نمیشود. بهعبارتدیگر، پساز پایان مدت اجاره، ادامه استفاده مستأجر از ملک منوط به توافق مجدد او با مالک است و در صورت نبود توافق، مستأجر مکلف به تخلیه خواهد بود.
حال نوبت به بررسی یک تفاوت مهم دیگر میرسد. برپایه مقررات مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصل بر عدم امکان انتقال سرقفلی توسط مستأجر است. در این چارچوب، مستأجر تنها در صورتی میتواند اقدام به انتقال کند که شرط صریحی در قرارداد اجاره، این اختیار را به او اعطا کرده باشد. در غیاب چنین شرطی، هرگونه انتقالی نیازمند رضایت مالک خواهد بود.
در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ رویکرد متفاوتی اتخاذ کرده است. براساس این قانون، اصل بر قابلیت انتقال سرقفلی و منافع ناشی از اجاره است. در این نظام حقوقی، مستأجر میتواند سرقفلی را منتقل کند؛ مگر آنکه در متن قرارداد بهصورت صریح، حق انتقال از او سلب شده باشد.
بنابراین میتوان شرایط انتقال را بهشرح زیر طبقهبندی کرد:
- در قراردادهای تحت شمول قانون ۱۳۵۶: انتقال منوط به وجود شرط اجازه در قرارداد است؛
- در قراردادهای تحت شمول قانون ۱۳۷۶: انتقال مجاز است؛ مگر آنکه شرط منع انتقال در قرارداد وجود داشته باشد.
در هر دو حالت، اگر مستأجر فاقد حق قانونی یا قراردادی برای انتقال باشد، هرگونه اقدام وی بدون رضایت مالک فاقد اعتبار قانونی است.
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
سؤالی که برای بسیاری از مالکان املاک تجاری مطرح است، این است که تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت چقدر است. براساس قانون جدید، سرقفلی درصدی ثابت از ارزش ملک نیست و ارزش آن براساس کارشناسی دادگاه یا توافق طرفین تعیین میشود؛ اما در عرف و نظر کارشناسان، معمولاً سرقفلی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش کل ملک تجاری را تشکیل میدهد؛ یعنی سهم مالک یا حق مالکانه حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد است.
اصطلاح «حق مالک» یا «حقوق مالکانه» در زمان انتقال سرقفلی مطرح میشود. این عبارت به مبلغی اشاره دارد که مالک ممکن است بهمنزله دریافت در قبال اعلام رضایت خود برای انتقال سرقفلی به شخص ثالث از مستأجر یا منتقلالیه درخواست کند. این رویکرد ریشه در عرف رایج معاملات ملکی دارد.
از منظر حقوقی، باید تأکید کرد که هیچ متن قانونی بهرسمیتشناختهشدهای، عنوان «حق مالکانه» را پیشبینی و برای آن جایگاه حقوقی تعیین نکرده است. این موضوع بیشتر یک توافق مالی مبتنی بر رابطه طرفین است.
این درصد بسته به عوامل مانند موقعیت مکانی، نوع کسبوکار، شهرت تجاری و شرایط بازار متغیر است و میتواند بین ۱۰ تا ۳۰ درصد برای حق مالکانه (سهم مالک) یا بیشتر برای سرقفلی باشد؛ برای مثال، در یک مغازه با ارزش ۱ میلیارد تومان، سرقفلی ممکن است حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان باشد؛ اما این رقم توافقی و کارشناسیشده است و قانون درصد ثابتی تعیین نکرده است.
طبق آنچه که گفته شد، نسبت میان سرقفلی و ارزش ملک میتواند افزایش یا کاهش یابد؛ برای مثال سهم مالکانه ممکن است در برخی مناطق تنها ۱۰ درصد باشد؛ درحالیکه در برخی املاک خاص به بیشاز ۳۰ درصد هم برسد.
حق سرقفلی چگونه ایجاد میشود؟
براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، حق سرقفلی زمانی ایجاد میشود که توافق صریح میان مالک و مستأجر وجود داشته باشد. این توافق باید در قرارداد اجاره ذکر شود یا پرداخت مبلغ سرقفلی بهطور معتبر قابلاثبات باشد؛ بنابراین، سرقفلی یک حق قراردادی است که با اراده طرفین (ایجاب و قبول) شکل میگیرد و معمولاً مستأجر در ابتدای رابطه اجاره، مبلغی افزون بر اجارهبها به مالک پرداخت میکند.
در غیاب چنین توافقی، حق سرقفلی بهطور خودکار به وجود نمیآید و مستأجر تنها حقوق عادی ناشی از قرارداد اجاره را خواهد داشت. حق کسبوپیشه که بهتدریج و از طریق فعالیت اقتصادی مستأجر شکل میگیرد، ماهیتی متفاوت دارد و موضوع اصلی قانون ۱۳۷۶ نیست و برای قراردادهای بعداز این سال اعمال نمیشود.
انتقال سرقفلی چگونه انجام میشود؟
انتقال سرقفلی به سه شیوه اصلی انجام میشود:
- انتقال اختیاری: در این حالت، مستأجر میتواند حق سرقفلی خود را به فرد دیگری واگذار کند. انتقال ممکن است از طریق سند رسمی در دفترخانه یا قرارداد عادی میان طرفین انجام شود. برای تنظیم سند معمولاً مدارکی مانند اجارهنامه، سند مالکیت و رضایتنامه موجر لازم است؛
- انتقال قهری: این نوع انتقال بهشکل خودکار و از طریق ارث صورت میگیرد. با فوت صاحب سرقفلی، این حق بدون نیاز به اجازه مالک به ورثه قانونی منتقل میشود؛
- انتقال قضایی: در برخی موارد، دادگاه با صدور حکم، مثلاً در اختلافات میان مالک و مستأجر یا در جریان تخلیه، سرقفلی را به مستأجر یا شخص ثالث منتقل میکند. این انتقال تابع مقررات قانونی و ارزیابی کارشناسی است.
در همه این روشها، سرقفلی همواره به ملک تجاری وابسته است و امکان انتقال مستقل و بدون ارتباط با ملک وجود ندارد.
هزینه و مالیات انتقال سرقفلی
هزینههای انتقال سرقفلی معمولاً شامل هزینه دفترخانه در صورت تنظیم سند رسمی، هزینه کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و هزینههای وکالت یا خدمات حقوقی در صورت وجود اختلاف یا پیچیدگی معامله است. میزان این هزینهها بسته به ارزش سرقفلی و نوع انتقال متغیر است؛ اما غالباً چند میلیون تومان برآورد میشود.
براساس ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، انتقالدهنده موظف است ۲ درصد ارزش معامله (مبلغی که بابت سرقفلی دریافت میکند) را بهعنوان مالیات بپردازد. این مالیات در انتقالهای اختیاری و قضایی اعمال میشود و برای نهاییشدن انتقال، دریافت گواهی مالیاتی از اداره دارایی ضروری است. انتقال قهری مانند ارث مشمول این مالیات نیست؛ مگر آنکه انتقال پیشاز فوت صورت گرفته باشد.
عوامل مؤثر بر ارزش سرقفلی
ارزش سرقفلی برپایه مجموعهای از معیارهای کارشناسی و شرایط واقعی بازار تعیین میشود. ارزیابی این حق مالی تحت نظارت کارشناس رسمی دادگستری انجام میگیرد و مجموعهای از عوامل مکانی، ساختمانی، اقتصادی و عملیاتی در آن نقش دارند.
از مهمترین عوامل مؤثر میتوان به موقعیت جغرافیایی ملک تجاری اشاره کرد. قرارگرفتن در خیابانهای پرتردد، نزدیکی به مراکز عمده خرید یا استقرار در مناطق اقتصادیِ پررونق، نقش مستقیم در افزایش ارزش سرقفلی دارد. مشخصات فنی و ساختمانی ملک مانند شکل هندسی و ابعاد ملک، عرض برِ آن به خیابان، کیفیت بنا، دید مناسب ویترین، سهولت دسترسی و وجود مسیرهای رفتوآمد و همچنین امکانات موجود در ملک از جمله آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انبار، سرویس بهداشتی و سیستمهای گرمایشی و سرمایشی همگی بر ارزش سرقفلی تأثیرگذارند و در ارزیابی لحاظ میشوند. سابقه تجاری و میزان شهرت محل هم اهمیت زیادی دارد؛ هرچه یک واحد تجاری مشتریان وفادارتر و برند شناختهشدهتری داشته باشد، ارزش سرقفلی آن بیشتر برآورد میشود.
همچنین مدت زمان اجاره و نوع کسبوکار نقش تعیینکننده دارند. برخی مشاغل بهدلیل ماهیت مشتریمحور خود ارزش افزوده بیشتری ایجاد میکنند. وضعیت بازار و میزان تقاضای واحدهای تجاری هم در نوسانات ارزش سرقفلی مؤثرند.
تخلیه ملک دارای سرقفلی
براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی تنها در موارد قانونی مانند پایان مدت اجاره، نیاز شخصی مالک، تخلف مستأجر (مانند پرداختنکردن اجارهبها برای ۳ ماه متوالی یا تغییر شغل بدون اجازه) و فسخ قرارداد اجاره امکانپذیر است و مالک نمیتواند بدون دلیل، مستأجر را مجبور به تخلیه کند.
فرایند تخلیه از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه انجام میشود و ممکن است با حکم تخلیه یا دستور فوری همراه باشد؛ اما مستأجر حق دریافت سرقفلی عادله را دارد؛ مگر اینکه تخلف شدیدی انجام داده باشد.
در جدول زیر میتوانید خلاصه موارد تخلیه را مشاهده کنید:
| حالت تخلیه | توضیح | تکلیف مالک نسبت به پرداخت سرقفلی |
| پایان مدت اجاره | امکان درخواست تخلیه توسط مالک، بدون تمدید | پرداخت کامل بهقیمت روز |
| نیاز شخصی مالک | تخلیه با فراهمکردن دلایل و مدارک موردنیاز | پرداخت کامل |
| پرداختنکردن اجاره (۳ ماه متوالی یا ۶ ماه متناوب) | تخلف مؤثر مستأجر | بدون پرداخت یا با پرداخت جزئی |
| تغییر شغل بدون اجازه | مغایرت با قرارداد | بدون پرداخت یا با پرداخت جزئی |
| انتقال بدون رضایت مالک | واگذاری خلاف قرارداد | پرداخت نصف سرقفلی |
| فسخ ناشی از سایر تخلفات | مانند استفاده غیرتجاری یا آسیب به ملک | پرداخت کمتر یا پرداختنکردن |
| انتقال ملک به مالک جدید | خریدار جدید مکلف به رعایت سرقفلی است | پرداخت کامل در صورت درخواست تخلیه |
سرقفلی در مغازه، واحدهای تجاری و پاساژها
سرقفلی در تمام انواع اماکن تجاری، اعم از مغازههای مستقل، واحدهای تجاری در مجتمعها و فروشگاههای داخل پاساژ، یک حق مالی وابسته به ملک است و نمیتوان آن را جدا از ملک موضوع آن معامله کرد. بااینحال، ارزشگذاری آن ممکن است در هر نوع واحد تجاری تفاوتهایی داشته باشد.
در مغازههای مستقل، ارزش سرقفلی اغلب تابع موقعیت محلی، میزان عبورومرور، شهرت کسبوکار و مشتریان ثابت است. انتقال سرقفلی این واحدها اغلب با رضایت مالک و طبق قواعد عمومی انجام میشود.
در واحدهای تجاری داخل مجتمعها (مانند دفاتر، فروشگاهها و واحدهای اداری–تجاری)، عواملی مانند امکانات مشترک ساختمان، وجود پارکینگ، آسانسور، سیستمهای ایمنی و نوع کاربری واحد در تعیین سرقفلی مؤثر هستند. در این فضاها گاهی مقررات داخلی ساختمان، محدودیتهایی برای انتقال ایجاد میکند.
در پاساژها، مدیریت مرکزی پاساژ، قوانین داخلی، هزینههای نگهداری مشترک، ساعات کاری اجباری و تبلیغات جمعی، همگی بر ارزش سرقفلی تأثیر میگذارند. سرقفلی در پاساژها بهدلیل ترافیک بالای مشتریان و موقعیتهای تجاری مناسب، اغلب بالاتر از مغازههای مستقل است.
در تمام موارد، قواعد کلی قانون ۱۳۷۶ درباره ایجاد، انتقال و تخلیه سرقفلی یکسان است و اصل وابستگی سرقفلی به ملک همچنان برقرار میماند.
سرقفلی در آپارتمان و املاک مسکونی
سرقفلی حقی مالی و معنوی است که تنها به اماکن تجاری شامل مغازهها، واحدهای تجاری و پاساژها تعلق میگیرد. این حق براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برای حمایت از مستأجران تجاری و حفاظت از سرمایه و فعالیت اقتصادی آنها ایجاد شده است و به املاک مسکونی یا آپارتمانهای مسکونی قابلتعمیم نیست؛ زیرا پایه این حق، فعالیت تجاری، جذب مشتری و ایجاد شهرت کسبوکار است.
در املاک مسکونی، روابط اجاره معمولاً براساس قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اداره میشود و هیچ مفهومی از سرقفلی در این قراردادها وجود ندارد. در صورت تبدیل ملک مسکونی به تجاری، امکان ایجاد سرقفلی وجود دارد؛ اما تا زمانی که ملک حالت مسکونی خالص دارد، چنین حقی تعریف نشده است.
نکات مهم هنگام خرید و فروش سرقفلی
برای انجام معاملات سرقفلی بهشکل ایمن و قانونی، توجه به نکات زیر ضروری است:
- بررسی سند سرقفلی و اجارهنامه: اطمینان حاصل کنید که سند رسمی یا عادی سرقفلی معتبر و انتقالدهنده حق قانونی برای فروش داشته باشد؛
- کارشناسی ارزش سرقفلی: از کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش واقعی سرقفلی براساس موقعیت، شهرت و شرایط بازار استفاده کنید تا از پرداخت بیشازحد جلوگیری شود؛
- استعلام بدهیها و تعهدات: بررسی کنید که ملک بدهی اجاره، مالیات یا دعاوی حقوقی نداشته و سرقفلی آزاد از رهن یا توقیف باشد؛
- پرداخت مالیات و هزینهها: مالیات انتقال سرقفلی طبق قانون (معادل ۲ درصد ارزش معامله) و هزینههای دفترخانه و کارشناسی را در نظر داشته باشید؛
- مشاوره حقوقی: قبلاز انجام معامله از وکیل یا مشاور حقوقی برای بررسی قرارداد و قوانین مربوط به سرقفلی استفاده کنید.
اشتباهات رایج در معاملات سرقفلی
در معاملات سرقفلی، برخی خطاها میتوانند منجر به ضرر مالی یا مشکلات حقوقی شوند:
- نداشتن قرارداد مکتوب و رسمی: معامله بدون سند رسمی یا نداشتن قرارداد رسمی یا عادی و مکتوب و نگرفتن کد رهگیری ممکن است اختلافات حقوقی زیادی ایجاد کند؛
- نداشتن آگاهی حقوقی: غفلت از قوانین جدید و آگاهینداشتن در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه ممکن است زمینه سوءاستفاده را فراهم کند و به ضرر مالی منجر شود؛
- نادیدهگرفتن تفاوت حق سرقفلی و کسب و پیشه: اشتباه و تشخیصندادن سرقفلی قراردادی از حق کسب تدریجی میتواند باعث محاسبه نادرست ارزش و بروز دعاوی شود؛
- پرداخت وجه بدون رسید معتبر: انتقال پول بدون رسید رسمی، اثبات معامله را دشوار میکند و ریسک کلاهبرداری را افزایش میدهد؛
- بررسینکردن بدهیها و تعهدات ملک: فراموشکردن بررسی بدهیهای گذشته یا مالیات میتواند خریدار را مسئول پرداخت بدهیهای گذشته کند.
- سخن پایانی
اگر میخواهید بدانید سرقفلی چیست، سرقفلی یکی از مهمترین حقوق مستأجران در اماکن تجاری است که علاوهبر ارزش مالی، مزایای معنوی و قانونی هم دارد. این حق تنها با توافق مالک و مستأجر ایجاد میشود و به ملک تجاری وابسته است. شناخت دقیق سرقفلی، نحوه ایجاد، انتقال، تخلیه و ارزیابی ارزش آن برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی ضروری است.
- سرقفلی حقی مالی و معنوی است که مختص اماکن تجاری است و به املاک مسکونی اعمال نمیشود؛
- ایجاد سرقفلی نیازمند توافق صریح مالک و مستأجر است و بهصورت خودکار شکل نمیگیرد؛
- ارزش سرقفلی براساس موقعیت، شهرت کسبوکار، امکانات ملک و شرایط بازار تعیین میشود و معمولاً بین ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک برآورد میشود؛
- انتقال سرقفلی میتواند بهصورت اختیاری، قهری (ارث) یا قضایی انجام شود؛
- تخلیه ملک دارای سرقفلی تنها در موارد قانونی خاص امکانپذیر است و در بیشتر موارد مستأجر حق دریافت سرقفلی عادله را دارد.
برای کسانی که بهدنبال یک تجربه امن و بدون دغدغه در معاملات ملکی هستند، املاین خدمات ویژهای ارائه میکند. از جمله این خدمات میتوان به تنظیم قرارداد اجاره آنلاین و رسمی با نظارت حقوقی، صدور کد رهگیری و امکان پرداخت آنلاین رهن و اجاره اشاره کرد که همه در یک محیط امن و شفاف انجام میشود. همچنین خدمات داوری و حل اختلاف تخصصی، آرامش خاطر بیشتری برای مالکان و مستأجران فراهم میکند. برای استفاده از این خدمات و بهرهمندی از تمام ویژگیهای قرارداد رسمی و امن املاین، کافی است نام املاین را در گوگل جستوجو کنید و به صفحه اختصاصی ایجاد قرارداد ما وارد شوید. این سادهترین راه برای تنظیم قانونی و مطمئن قرارداد اجاره است.
سوالا متداول
حق سرقفلی چگونه از بین میرود؟
با پایان مدت اجاره و تمدیدنکردن آن، فسخ قرارداد بهدلیل تخلف مستأجر یا توافق طرفین.
حق سرقفلی چند سال است؟
مدت سرقفلی تابع مدت قرارداد اجاره است و محدودیت مشخصی ندارد، معمولاً براساس توافق طرفین تعیین میشود.
حق سرقفلی چند درصد است؟
ارزش سرقفلی معمولاً بین ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش کل ملک تجاری است؛ اما براساس توافق یا کارشناسی تغییر میکند.
حق سرقفلی منقول است یا غیرمنقول؟
سرقفلی یک حق غیرمنقول تبعی و به ملک وابسته است؛ اما قابلانتقال به دیگران است.
حق سرقفلی به ارث میرسد؟
بله، سرقفلی به ورثه منتقل میشود (انتقال قهری از طریق ارث) و نیاز به رضایت مالک ندارد.
