اشتباهات رایج مستأجران در عقد قرارداد یکی از اصلی‌ترین دلایل اختلافات حقوقی و مالی میان موجر و مستأجر است. تجربه نشان می‌دهد که بسیاری از مشکلات در اثر بی‌دقتی در مطالعه قرارداد، ذکرنکردن جزئیات مالی، تعیین‌نکردن مدت اجاره یا نادیده‌گرفتن شرایط فسخ و خسارت‌های قبلی ملک ایجاد می‌شوند. خبر خوب این است که با دانستن چند نکته کلیدی می‌توانید جلوی بیشتر این دردسرها را بگیرید و قراردادهایی مطمئن و قانونی تنظیم کنید تا از بروز اختلافات پرهزینه جلوگیری شود. همچنین ثبت دقیق توافقات جانبی و توجه به حقوق و تعهدات طرفین، اعتبار قرارداد را به‌میزان زیادی افزایش می‌دهد.
در این مقاله، فهرست کاملی از 12 خطای رایج را در اختیار شما قرار می‌دهیم و راهکارهای جلوگیری از آن‌ها و نکات عملی برای اجاره امن را بیان می‌کنیم تا قرارداد شما کاملاً قانونی و شفاف باشد. با رعایت این نکات می‌توانید هم از منافع خود محافظت کنید و هم آرامش خاطر کامل داشته باشید.
فهرست مطالب
اشتباهات رایج در زمان تنظیم اجاره‌نامه
اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد اجاره که اغلب ناشی از آگاهی‌نداشتن از قوانین مدنی (مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷)، قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، اصلاحیه‌های کرونا و قوانین جدید ۱۴۰۴ است، می‌تواند منجر به ابطال قرارداد، ضرر مالی یا اختلافات حقوقی شود. این اشتباهات شامل مطالعه‌نکردن دقیق شرایط قرارداد، ذکرنکردن جزئیات مالی، تعیین‌نکردن مدت زمان اجاره (که طبق ماده ۴۶۸ باطل‌کننده است)، نادیده‌گرفتن شرایط فسخ، مستندسازی‌نکردن توافقات جانبی شفاهی، ذکرنکردن حقوق و تکالیف طرفین، بی‌توجهی به خسارت‌های قبلی ملک بدون صورت‌برداری، نادیده‌گرفتن لیست کمبودها و مشکلات آپارتمان پیش‌از اجاره، انجام‌ندادن تحقیقات درباره مالک و ملک، دریافت‌نکردن نسخه قرارداد توسط طرفین، نادیده‌گرفتن خدمات بیمه‌ای و استفاده از قراردادهای آماده بدون مشورت حقوقی است. در ادامه، هرکدام از این موارد را به‌تفصیل بررسی می‌کنیم:
مطالعه‌نکردن دقیق شرایط قرارداد
یکی از اشتباهات رایج در قرارداد اجاره خانه، بی‌توجهی به مفاد و شرایط مندرج در آن است. بسیاری از افراد تنها به بندهای اصلی مثل مبلغ اجاره یا مدت قرارداد نگاه می‌کنند؛ اما جزئیات دیگری مانند نحوه پرداخت، شرایط تمدید، تعهدات جانبی مثل هزینه‌های تعمیرات یا محدودیت‌های استفاده از ملک را بررسی نمی‌کنند. همین موضوع ممکن است بعدها موجب اختلافات جدی و حتی طرح دعاوی حقوقی شود.
ذکرنکردن جزئیات مالی و مبلغ دقیق اجاره
اگر در قرارداد اجاره، مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن (ماهانه، شش ماه یک‌بار و غیره) به‌طور دقیق ذکر نشود، زمینه سوءتفاهم یا حتی سوءاستفاده ایجاد می‌شود. گاهی در برخی قراردادها فقط به رقم کلی اشاره می‌شود و جزئیاتی مثل نحوه پرداخت، تاریخ سررسید یا شرایط افزایش اجاره در آینده از قلم می‌افتد. این موضوع می‌تواند روابط موجر و مستأجر را دچار تنش کند و حتی باعث طرح دعوا شود.
تعیین‌نکردن مدت زمان اجاره
مدت اجاره یکی از ارکان اساسی قرارداد است و طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، بدون آن قرارداد باطل است. بسیاری از مشکلات زمانی به وجود می‌آیند که تاریخ شروع و پایان اجاره به‌طور مبهم درج می‌شود. این نقصان در زمان تخلیه ملک یا تمدید قرارداد اختلاف به وجود می‌آورد و موجب زیان هر دو طرف می‌شود.
نادیده‌گرفتن شرایط فسخ قرارداد
در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرایط فسخ قرارداد یا به‌طورکلی ذکر نمی‌شود یا بسیار کلی نوشته می‌شود. این در حالی است که در قرارداد باید به‌روشنی مشخص شود که هر یک از طرفین در چه شرایطی می‌توانند قرارداد را فسخ کنند (مثلاً پرداخت‌نکردن اجاره در موعد مقرر، استفاده غیرمجاز از ملک یا تغییر کاربری آن). اگر این موارد به‌طور دقیق مشخص نشود، هنگام بروز اختلاف، کار برای پیگیری قانونی بسیار دشوار می‌شود.
مستندسازی‌نکردن توافقات جانبی
گاهی موجر و مستأجر در کنار قرارداد در مورد مسائلی مانند نگهداری حیوان خانگی، تعمیرات خاص یا تخفیف در اجاره‌بها توافقات شفاهی انجام می‌دهند. توجه داشته باشید که اگر این توافقات بهصورت مکتوب ضمیمه قرارداد نشوند، در آینده قابل‌استناد نخواهند بود.
ذکرنکردن حق و حقوق موجر و مستأجر
یکی دیگر از اشتباهات رایج در قرارداد اجاره، مشخص‌نکردن دقیق حقوق و تکالیف طرفین است؛ برای مثال اینکه رنگ یا تعمیرات اساسی برعهده موجر است یا مستأجر؟ یا اینکه چه کسی باید هزینه شارژ و قبوض خدماتی را پرداخت کند؟ بی‌توجهی به این موضوع، به‌خصوص در قراردادهای طولانی‌مدت، اختلافات زیادی به وجود می‌آورد.
بی‌توجهی به خسارت‌های قبلی ملک (صورت‌برداری قبل‌از اجاره)
بسیاری از مستأجران بدون بررسی دقیق وضعیت ملک، قرارداد را امضا می‌کنند و بعدها هنگام تخلیه با ادعای خسارت از طرف موجر روبه‌رو می‌شوند. حتماً وضعیت ملک را (مانند دیوارها، شیرآلات، لوازم یا تجهیزات موجود) قبل‌از تحویل ثبت و صورت‌برداری کنید تا مانع از بروز چنین مشکلاتی شوید.
نادیده‌گرفتن تهیه لیست کمبودها و مشکلات آپارتمان پیش‌از اجاره
گاهی ملک مشکلاتی مانند نقص در سیستم گرمایش، نشتی آب یا خرابی آسانسور دارد. اگر این موارد پیش‌از اجاره در لیست مکتوب نشود، ممکن است مستأجر مجبور شود هزینه رفع این مشکلات را خودش پرداخت کند یا در طول مدت اجاره متحمل ضرر شود. شفافیت در این بخش از اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
انجام‌ندادن تحقیقات درباره مالک و ملک
یکی از اشتباهات رایج در تنظیم اجاره نامه این است که مستأجر بدون بررسی اسناد مالکیت یا هویت موجر اقدام به امضای قرارداد می‌کند. ممکن است فردی که قرارداد را امضا می‌کند، در واقع مالک ملک نباشد یا ملک در رهن بانک یا توقیف باشد. تحقیق و بررسی مدارک مالکیت از ضروری‌ترین اقدامات پیش‌از عقد قرارداد اجاره است.
دریافت‌نکردن نسخه‌ای از اجاره‌نامه توسط طرفین
هر یک از طرفین باید نسخه‌ای از قرارداد امضاشده را در اختیار داشته باشند. درغیراین‌صورت، هنگام بروز اختلاف نمی‌توانند به‌طور کامل از حقوق خود دفاع کنند. نداشتن نسخه قرارداد باعث می‌شود طرف مقابل بتواند بندهایی را تغییر دهد یا منکر توافقات صورت‌گرفته شود.
نادیده‌گرفتن خدمات بیمه‌ای و تعهدات مرتبط
گاهی ملک مورد اجاره نیازمند پوشش بیمه‌ای مانند بیمه آتش‌سوزی یا حوادث است. توجه‌نکردن به این موضوع می‌تواند در صورت وقوع حادثه، خسارت‌های جبران‌ناپذیری به طرفین وارد کند. تعیین دقیق اینکه کدام طرف مسئول تهیه بیمه است، ضرورت دارد و می‌تواند اختلافات و ریسک‌های مالی را به حداقل برساند.
استفاده از قراردادهای آماده بدون مشورت حقوقی
بسیاری از افراد، بدون اینکه با یک کارشناس یا وکیل مشورت کنند، از فرم‌های آماده و عمومی اتحادیه یا اینترنت برای تنظیم قرارداد استفاده می‌کنند. این فرم‌ها معمولاً کلی هستند و شرایط خاص هر ملک یا توافقات ویژه موجر و مستأجر را پوشش نمی‌دهند.
برای اجتناب از تمام این اشتباهات و داشتن قراردادی کاملاً قانونی، امن و بدون دردسر، بهترین راه استفاده از خدمات آنلاین املاین است. با املاین می‌توانید قرارداد اجاره رسمی را با کد رهگیری بهصورت آنلاین و تحت نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم، جزئیات و تمام مستندات لازم را به‌طور دقیق و کاملاً شخصی‌سازی‌شده ثبت و از بروز اختلافات حقوقی و مالی جلوگیری کنید.
اشتباهات رایج مستأجران در عقد قرارداد
در این بخش، لیست اشتباهات رایج مستأجران را هنگام عقد قرارداد اجاره در اختیار شما قرار می‌دهیم تا با مطالعه آن‌ها معاملاتی امن‌تر و مطمئن‌تر داشته باشید.
- بی‌توجهی به جزئیات قرارداد: مراجعه صرف به مبلغ اجاره یا تاریخ‌ها کافی نیست؛ بندهای مربوط به تعمیرات، شرایط استفاده و محدودیت‌ها را هم بررسی کنید؛
- ابهام در جزئیات مالی: تاریخ پرداخت، مبلغ دقیق، نحوه افزایش سالانه و نحوه انتقال وجه باید کاملاً مشخص باشد تا سوءتفاهم ایجاد نشود؛
- تعیین‌نکردن مدت قرارداد: مشخص‌نبودن تاریخ شروع و پایان، مشکلاتی در تمدید یا تخلیه ملک ایجاد می‌کند و ممکن است قرارداد باطل شود؛
- نادیده‌گرفتن شرایط فسخ: هرگونه تخلف یا تغییر شرایط ملک باید با بندهای مشخص فسخ پیش‌بینی شود تا در آینده اختلاف ایجاد نشود؛
- ثبت‌نکردن توافقات جانبی: هر توافق غیررسمی، مثل نگهداری حیوان خانگی یا تعمیرات خاص، باید مکتوب و ضمیمه قرارداد شود؛
- ذکرنکردن حقوق و تعهدات طرفین: وظایف مانند پرداخت شارژ، قبوض یا تعمیرات باید روشن باشد تا اختلافات بعدی پیش نیاید؛
- بی‌توجهی به وضعیت فعلی ملک: قبل‌از تحویل، وضعیت ملک را با عکس یا صورت‌جلسه مستند کنید تا از ادعای خسارت بعدی جلوگیری شود؛
- نادیده‌گرفتن کمبودها و خرابی‌ها: هر نقص فنی یا تجهیزات ناقص باید ثبت و در قرارداد ذکر شود تا مسئولیت‌ها شفاف باشد؛
- بررسی‌نکردن مالکیت و وضعیت حقوقی ملک: اطمینان از مالکیت واقعی موجر و وضعیت قانونی ملک از مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری می‌کند؛
- دریافت‌نکردن نسخه قرارداد: هر دو طرف باید نسخه‌ای امضاشده از قرارداد داشته باشند تا حقوق خود را بتوانند پیگیری کنند؛
- نادیده‌گرفتن بیمه و تعهدات مرتبط: مسائل مربوط به بیمه حوادث، آتش‌سوزی و سرقت باید پیش‌بینی و مسئولیت‌ها مشخص شود؛
- استفاده از فرم‌های عمومی بدون مشورت حقوقی: حتی اگر از قرارداد آماده استفاده می‌کنید، مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی ضروری است تا شرایط خاص ملک و توافقات شما لحاظ شود.
اهکارهای جلوگیری از این اشتباهات
در جدول زیر، هر اشتباه به‌همراه توضیح کوتاه و راهکار جلوگیری از آن آمده است که به شما کمک می‌کند یک قرارداد اصولی و درست داشته باشید.
| اشتباه رایج مستأجران | توضیح | راهکار جلوگیری |
| مطالعه‌نکردن دقیق شرایط قرارداد | بررسی‌نکردن تمام بندها و شرایط قرارداد | قبل‌از امضا، تمام بندهای قرارداد را بادقت بخوانید و در صورت نیاز با مشاور حقوقی یا وکیل مشورت کنید. |
| ذکرنکردن جزئیات مالی و مبلغ دقیق اجاره | ابهام در مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت یا افزایش‌های سالانه | مبلغ دقیق، نحوه و زمان پرداخت و شرایط افزایش اجاره را بهصورت واضح در قرارداد درج کنید. |
| تعیین‌نکردن مدت زمان اجاره | مشخص‌نبودن تاریخ شروع و پایان قرارداد | مدت اجاره را بهصورت دقیق با تاریخ‌های مشخص در قرارداد بنویسید و تمدید یا تخلیه ملک را پیش‌بینی کنید. |
| نادیده‌گرفتن شرایط فسخ قرارداد | مشخص‌نبودن شرایط پایان زودهنگام قرارداد | شرایط فسخ را برای هر طرف، شامل تخلفات احتمالی و جریمه‌های مربوطه، به‌روشنی تعیین کنید. |
| مستندسازی‌نکردن توافقات جانبی | توافقات شفاهی یا غیررسمی بین موجر و مستأجر | همه توافقات جانبی را بهصورت مکتوب ضمیمه قرارداد کنید تا در آینده قابل‌استناد باشد. |
| ذکرنکردن حق و حقوق موجر و مستأجر | مشخص‌نبودن تعهدات و حقوق طرفین | تمامی حقوق و تعهدات شامل تعمیرات، پرداخت شارژ و قبوض و استفاده از ملک را بهصورت دقیق ثبت کنید. |
| بی‌توجهی به خسارت‌های قبلی ملک | عدم ثبت وضعیت فعلی ملک قبل‌از تحویل | صورت‌برداری دقیق از وضعیت ملک و ضمیمه‌کردن عکس یا گزارش کتبی از خسارت‌ها قبل‌از تحویل. |
| نادیده‌گرفتن تهیه لیست کمبودها و مشکلات ملک | مشکلات فنی یا تجهیزات ناقص ثبت نشده‌اند | لیست کامل کمبودها و خرابی‌ها تهیه و به قرارداد پیوست شود. |
| انجام‌ندادن تحقیقات درباره مالک و ملک | اطمینان‌نداشتن از مالکیت یا وضعیت حقوقی ملک | قبل‌از امضا، سند مالکیت و وضعیت حقوقی ملک و هویت موجر را بررسی کنید. |
| دریافت‌نکردن نسخه‌ای از اجاره‌نامه توسط طرفین | یک طرف قرارداد نسخه ندارد | حتماً هر دو طرف، نسخه‌ای از قرارداد امضا شده در اختیار داشته باشند. |
| نادیده‌گرفتن خدمات بیمه‌ای و تعهدات مرتبط | عدم پوشش بیمه آتش‌سوزی، حوادث یا سرقت | در قرارداد مسئولیت‌ها و بیمه‌های لازم مشخص شود و مدرک آن ضمیمه شود. |
| استفاده از قراردادهای آماده بدون مشورت حقوقی | فرم‌های عمومی بدون پوشش شرایط خاص | حتی اگر از فرم آماده استفاده می‌کنید، قبل‌از امضا با وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کنید تا شرایط خاص ملک و توافقات شما لحاظ شود. |
سخن پایانی
در این مقاله با مهم‌ترین اشتباهات رایج مستأجران در عقد قرارداد اجاره و راهکارهای جلوگیری از آن‌ها آشنا شدید. نکات کلیدی و مهمی که حتماً باید به یاد داشته باشید، عبارت‌اند از:
- مطالعه کامل قرارداد: قبل‌از امضا، تمام بندها را دقیق بررسی کنید؛
- ثبت جزئیات مالی: مبلغ اجاره، زمان پرداخت و شرایط افزایش دقیق مشخص شود؛
- تعیین مدت اجاره: تاریخ شروع و پایان قرارداد باید واضح باشد؛
- مشخص‌کردن شرایط فسخ: روش‌ها و جریمه‌های فسخ پیش‌بینی شود؛
- مستندسازی توافقات جانبی: هر توافق شفاهی را بهصورت مکتوب ضمیمه کنید؛
- ذکر حقوق و تعهدات: وظایف و حقوق موجر و مستأجر در قرارداد ثبت شود؛
- صورت‌برداری از خسارت‌ها: وضعیت فعلی ملک قبل‌از تحویل ثبت شود؛
- تهیه لیست کمبودها و مشکلات: تجهیزات ناقص و خرابی‌ها فهرست شود؛
- تحقیقات درباره مالک و ملک: مالکیت و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود؛
- دریافت نسخه قرارداد: هر دو طرف نسخه‌ای از قرارداد داشته باشند؛
- رعایت بیمه و تعهدات مرتبط: پوشش‌های بیمه‌ای و مسئولیت‌ها مشخص شود؛
- مشورت حقوقی: حتی با استفاده از فرم آماده، پیش‌از امضا با کارشناس حقوقی مشورت کنید.
بهترین راه برای اجتناب از این اشتباهات این است که قرارداد اجاره را به‌شکل رسمی و با کد رهگیری ثبت کنید. املاین امکان تنظیم قراردادهای آنلاین، رسمی و با کد رهگیری اتحادیه املاک را فراهم می‌کند. این قراردادها تحت نظارت کارشناسان حقوقی متخصص و با احراز هویت و اصالت‌سنجی اسناد بهصورت کاملاً آنلاین و غیرحضوری نوشته می‌شوند و معتبر، لازم‌الاجرا و امن هستند. استفاده از املاین باعث می‌شود همه جزئیات قرارداد دقیق ثبت، در زمان و هزینه شما صرفه‌جویی و از بروز اختلافات و مشکلات قانونی جلوگیری شود.
همین حالا به وب‌سایت املاین مراجعه و قرارداد اجاره خود را آنلاین و قانونی ثبت کنید تا حفظ حقوق شما تضمین‌شده باشد.
سوالات متداول
نسخه قرارداد اجاره باید در اختیار چه کسانی باشد؟
هر دو طرف، یعنی موجر و مستأجر، باید یک نسخه امضاشده از قرارداد در اختیار داشته باشند.
آیا توافقات شفاهی در قرارداد اجاره اعتبار دارند؟
توافقات شفاهی قابلاثبات نیستند؛ بهتر است همه موارد بهصورت کتبی ثبت شوند.
آیا میتوان قرارداد اجاره را بهصورت آنلاین تنظیم کرد؟
بله، از طریق سامانههای معتبر مثل املاین امکان عقد قرارداد رسمی با کد رهگیری وجود دارد.
