مالیات خانه های خالی، طبق اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اعمال میشود. این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت است که در هر سال مالیاتی بیشاز ۱۲۰ روز (۴ ماه) بدون ساکن باقی مانده باشند. نحوه محاسبه آن براساس مالیات بر درآمد اجاره است که در ضرایب پلکانی، معادل ۶ برابر برای سال اول، ۱۲ برابر برای سال دوم و ۱۸ برابر برای سال سوم (برای مالکان بیشاز ۵ واحد، این ارقام دو برابر میشود) ضرب میشود.
شناسایی این املاک از طریق سامانه ملی املاک و اسکان صورت میگیرد و مالکان موظف به خوداظهاری وضعیت سکونت در سامانه هستند؛ درغیراینصورت، علاوهبر جریمههای مالی، ملک مذکور ممنوعالمعامله خواهد شد. کلیه فرایندهای استعلام، پرداخت و اعتراض از طریق درگاه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی انجام میشود.
قوانین مربوط به معافیت و نحوه دقیق محاسبات مالیاتی جزئیات پیچیدهای دارد که خلاصه آن در جدول زیر آمده و در ادامه مقاله بهطور کامل تشریح شده است. اگر میخواهید بدانید مالیات خانه های خالی چقدره، تا انتها با ما همراه باشید.
| موضوع | شرح قانون و نحوه محاسبه | ضمانت اجرا و سامانه |
| تعریف و دامنه شمول | واحدهای مسکونی واقع در شهرهایی با جمعیت بیشاز ۱۰۰ هزار نفر که در طول سال بیشاز ۱۲۰ روز بدون سکنه باقی بمانند. | شناسایی از طریق سامانه ملی املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) انجام میشود. |
| نرخها و ضرایب مالیاتی | مبنای محاسبه، مالیات بر اجاره است؛ بهگونهایکه در سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر اعمال میشود. | برای مالکان دارای بیشاز ۵ واحد مسکونی، ضرایب فوق دو برابر در نظر گرفته میشود. |
| نحوه محاسبه، جریمه و اعتراض | مبلغ مالیات از حاصلضرب ارزش اجاری ملک (پساز کسر ۲۵ درصد بابت استهلاک) در نرخ ماده ۵۳ و ضریب مربوط به هر سال محاسبه میشود. | پساز دریافت پیامک مالیات خانه های خالی، در صورت پرداختنکردن در مهلک مقرر، محدودیت معاملاتی برای ملک ایجاد میشود و مالک میتواند اعتراض خود را از طریق سامانه my.tax.gov.ir ثبت کند. |
فهرست مطالب
منظور از مالیات بر خانه های خالی چیست؟
مالیات برای خانه خالی یکی از راهکارهای دولت برای مقابله با پدیده احتکار مسکن و تشویق مالکان به عرضه املاک خود (چه برای فروش و چه اجاره) است. این قانون که براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم تدوین شده است، اهدافی نظیر افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمتها و برقراری تعادل در بازار را دنبال میکند.
طبق آنچه که گفته شد، یکی از امنترین روشها برای جلوگیری از شمول مالیات خانه های خالی، عرضه ملک به بازار اجاره است؛ اما بسیاری از مالکان بهدلیل نگرانی از مشکلات حقوقی یا پرداختنکردن اجاره توسط مستأجر از این کار پرهیز میکنند.
پلتفرم «املاین» (پیشرو در املاک آنلاین) این دغدغه را بهطور کامل رفع کرده است. شما میتوانید بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاهها، قرارداد اجاره خود را زیر نظر کارشناسان حقوقی و بهصورت کاملاً رسمی در املاین منعقد و کد رهگیری معتبر دریافت کنید. ویژگی متمایز املاین، سرویس تضمین اجارهبها است که خیال شما را از وصول ماهانه اجاره راحت میکند. اگر میخواهید ملک خود را فوراً و با امنیت حقوقی بالا اجاره دهید تا مشمول جریمههای مالیاتی نشوید، پیشنهاد میکنیم همین حالا عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد صفحه تنظیم قرارداد آنلاین شوید.
تعریف خانه خالی از نظر قانون مالیات
سؤال مهم این است که مالیات خانه های خالی به چه صورت است؟ طبق قانون و براساس اطلاعات ثبتشده در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» (زیر نظر وزارت راه و شهرسازی)، معیار تشخیص خانه خالی بهشرح زیر است:
- واحد مسکونی باید در شهری با جمعیت بیشاز ۱۰۰ هزار نفر واقع شده باشد؛
- ملک نباید بهعنوان محل سکونت دائم یا موقت مالک استفاده شود؛
- حداقل یک سال از زمان صدور گواهی پایان کار گذشته باشد؛ این بازه برای پروژههای انبوهسازی تا ۱۸ ماه افزایش مییابد؛
- از تاریخ انتقال سند، بیشاز ۱۲۰ روز ملک بلااستفاده مانده باشد؛
- واحد مسکونی دستکم چهار ماه در اجاره نبوده باشد؛
- مستأجر دارای محل اقامت اصلی مشخص باشد؛
- ملک توسط مالک در سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد؛
- درصورتیکه ملک وقفی است، مفاد وقفنامه مانعی برای اجارهدادن آن ایجاد نکند.
البته برای املاک نوساز و پروژههای انبوهسازی، مهلتهای ویژهای در نظر گرفته شده است:
- واحدهای نوساز معمولی: مالیات خانه های خالی نوساز پساز گذشت ۱۲ ماه از صدور گواهی پایان کار اعمال میشود؛
- پروژههای انبوهسازی: این مهلت تا ۱۸ ماه پساز صدور گواهی پایان کار تمدید شده است.
توجه داشته باشید که اگر ملکی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت یا روستاها قرار داشته باشد و مالک اطلاعات آن را در سامانه ثبت نکند، اگرچه مشمول نرخ کامل مالیات خانه خالی از سکنه نمیشود؛ اما جریمهای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول به آن تعلق خواهد گرفت. توصیه میکنیم جدیدترین اخبار مالیات بر خانه های خالی را از مراجع رسمی و معتبر دریافت کنید.
مالیات بر خانه های خالی شامل چه کسانی میشود؟
مالیات بر خانه های خالی قانون آن تمام اشخاص حقیقی و حقوقی را که مالک واحدهای مسکونی خالی هستند، در بر میگیرد؛ اما فارغ از اینکه مالیات خانه خالی به چه کسانی تعلق میگیرد، باید بدانید که شدت این مالیات برای محتکران بزرگ بیشتر است؛ بهطوریکه اگر مالکی بیشاز ۵ واحد خالی داشته باشد، ضرایب مالیاتی او دو برابر محاسبه خواهد شد.
همچنین، قانونگذار مالکان را موظف به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان کرده است. ثبتنکردن اطلاعات در این سامانه، بهمنزله خالیبودن ملک تلقی و منجر به اعمال مالیات یا جرایم مربوطه میشود.
قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق شهروندانی که دلایل موجهی برای خالیبودن ملک خود دارند، معافیتهایی را در نظر گرفته است:
- اقامتگاههای اصلی و فرعی: هر خانوار میتواند علاوهبر یک اقامتگاه اصلی، یک اقامتگاه فرعی (در شهری غیر از شهر محل اقامت اصلی) داشته باشد که از مالیات معاف است. اگر اقامتگاه اصلی خانوار در مالکیت یکی از اعضای خانواده باشد، ثبت یک واحد دیگر در همان شهر بهعنوان اقامتگاه فرعی هم مجاز است؛
- اقشار خاص (دانشجویان، طلاب و بیماران): واحدهای مسکونی متعلق به دانشجویان، طلاب، دانشآموزان و شاغلانی که در شهر دیگری غیر از محل سکونت اصلی خود ساکن هستند، با فراهمکردن مدارک معتبر (مانند گواهی اشتغال به تحصیل یا کار) معاف هستند. همچنین، بیماران خاص با فراهمکردن مدارک پزشکی مشمول این معافیت میشوند؛
- املاک وقفی: واحدهای مسکونی وقفی که طبق استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه و براساس مفاد وقفنامه، امکان اجارهدادن آنها وجود ندارد، مشمول مالیات خانه های مسکونی خالی نخواهند بود؛
- املاک تجاری: واحدهای مسکونی که محل فعالیت صنوف، مشاغل، مراکز گردشگری و زیارتی یا شرکتها و مؤسسات دارای مجوز قانونی هستند و منع قانونی برای فعالیت در واحد مسکونی ندارند، در صورت ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان و اطلاعرسانی به سازمان امور مالیاتی و سازمان تأمین اجتماعی از مالیات ماده ۵۴ مکرر معاف خواهند بود.
فراموش نکنید که خالیبودن ملک تا سقف ۱۲۰ روز در سال (به منظور جابهجایی مستأجر یا تعمیرات) مجاز است. همچنین در صورت تغییر مالکیت (فروش ملک)، مهلت ۱۲۰ روزه برای مالک جدید از نو آغاز میشود.
قانون مالیات بر خانه های خالی تصویب شد
شاید این سؤال برای شما مطرح باشد که مالیات بر خانه های خالی از چه تاریخی است؟ در پاسخ باید گفت که قانون مالیات بر خانههای خالی در قالب اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم در تاریخ ۱۵ مرداد ۱۳۹۹ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد. این طرح پساز دو بار رفت و برگشت و رفع ایرادات در تاریخ ۲۶ آذر ۱۳۹۹ توسط شورای نگهبان تأیید و برای ابلاغ به دولت ارسال شد. این قانون با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار وضع شده است و اگر میخواهید بدانید مالیات بر خانه های خالی به کجا رسید، در سال 1404 هم همچنان پابرجا و معتبر است.
قانون مالیات بر خانه های خالی از چه تاریخی اجرا میشود؟
اجرای قانون مالیات خانه خالی از سال مالیاتی پساز تأیید شورای نگهبان، یعنی از ابتدای سال ۱۴۰۰ آغاز و براساس گزارشها، فرایند شناسایی خانههای خالی و صدور برگههای مالیاتی از تیرماه ۱۴۰۰ عملیاتی شد. همچنین، آییننامه اجرایی آن در سالهای بعدی مانند ۱۴۰۱ ابلاغ شد تا اجرای آن تسهیل شود. قانون مالیات خانه های خالی ۱۴۰۴ همچنان در حال اجرا و سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی واحدهای خالی فعال است.
مالیات خانه خالی چقدر است؟
در این بخش، دقیقاً به شما توضیح میدهیم که مالیات بر خانه خالی چقدر است. حقیقت این است که این مالیات طوری طراحی شده است که نگهداری خانه خالی برای مالکان صرفه اقتصادی نداشته باشد. مبنای محاسبه، «مالیات بر درآمد اجاره» ملک است (بدون درنظرگرفتن معافیتهای معمول) که ضرایب جریمه آن بسته به مدتزمان خالیبودن ملک بهصورت تصاعدی افزایش مییابد.
نرخهای مالیاتی برای مالکان عادی (کمتر از ۵ واحد) که ملکهایشان در هر سال مالیاتی بیشاز ۱۲۰ روز (۴ ماه) خالی بمانند، شامل موارد زیر هستند:
- سال اول: ۶ برابر مالیات اجاره؛
- سال دوم: ۱۲ برابر مالیات اجاره؛
- سال سوم و بعداز آن: ۱۸ برابر مالیات اجاره.
قانونگذار برای اشخاص حقیقی یا حقوقی که بیشاز ۵ خانه خالی داشته باشند، سختگیری بیشتری اعمال و ضرایب بالا را دو برابر کرده است:
- سال اول: ۱۲ برابر؛
- سال دوم: ۲۴ برابر؛
- سال سوم: ۳۶ برابر.
برای تعیین عدد نهایی، ابتدا ارزش اجاری ماهانه ملک براساس دفترچه ارزش معاملاتی تعیین، سپس ۲۵ درصد بابت استهلاک از آن کسر و عدد باقیمانده در ضرایب فوق ضرب میشود. در بخشهای بعدی همین مقاله بهتفصیل در مورد نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی توضیح خواهیم داد.
جدول ضرایب مالیات بر خانههای خالی
در جدول زیر میتوانید ضرایب مالیات بر خانههای خالی را در یک نگاه مشاهده کنید:
| سال خالیبودن ملک | مالکان عادی (۱ تا ۵ واحد) | مالکان عمده (بیشاز ۵ واحد) |
| سال اول | ۶ برابر | ۱۲ برابر |
| سال دوم | ۱۲ برابر | ۲۴ برابر |
| سال سوم و بیشتر | ۱۸ برابر | ۳۶ برابر |
توجه به این نکته مهم است که ضرایب تصاعدی تنها در صورت توالی سالهای خالیبودن اعمال میشود. اگر ملک در یک سال اجاره داده شود و دوباره خالی بماند، شمارش سالها از نو (سال اول) آغاز میشود.
سامانه مالیات بر خانه خالی
اگر میخواهید بدانید مالیات خانه های خالی چگونه است، در اولین گام باید از سامانههای مرتبط با آن مطلع باشید. فرایند مالیاتستانی در این طرح بر پایه همکاری دو سامانه اصلی استوار است:
- سامانه شناسایی (املاک و اسکان): این سامانه به آدرس amlak.mrud.ir تحت نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت میکند. وظیفه اصلی آن جمعآوری اطلاعات واحدهای مسکونی و شناسایی خانههای خالی است. تمام مالکان موظفاند وضعیت سکونت املاک خود را در این سامانه خوداظهاری کنند؛ درغیراینصورت، ملک بهصورت پیشفرض «خالی» تلقی میشود؛
- سامانه وصول (درگاه ملی خدمات مالیاتی): پساز شناسایی خانه خالی، اطلاعات به سازمان امور مالیاتی ارسال میشود و مالکان باید برای مشاهده وضعیت، پرداخت یا اعتراض به آدرس my.tax.gov.ir مراجعه کنند.
توجه داشته باشید که سامانه املاک و اسکان دادههایی مانند کدپستی و وضعیت سکونت هر واحد (مالکنشین یا اجارهای) را بهصورت کامل ذخیره میکند. طبق قانون مالیات بر خانه خالی، کلیه دستگاههای اجرایی و بانکها مکلفاند ارائه خدمات به شهروندان را منوط به اعلام نشانی و کدپستی معتبر کنند. به این شکل، شناسایی محل سکونت افراد با سرعت و دقت بیشتری انجام میشود.
استعلام مالیات خانه خالی چگونه انجام میشود؟
بهمنظور استعلام مالیات، بررسی وضعیت و دریافت اطلاعات دقیق و بهروز، مراجعه به وبسایت رسمی سازمان امور مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir یا مراجعه حضوری به واحد مالیاتی منطقه توصیه میشود. معمولاً لازم است مالک، مشخصات ملک خالی خود را در اختیار سازمان مالیاتی قرار دهد تا میزان مالیات قابلپرداخت براساس آن تعیین شود.
نحوه محاسبه مالیات خانه خالی
محاسبه نرخ مالیات خانه خالی فرایندی چندمرحلهای است که براساس «ارزش اجاری ملک» و «مدتزمان خالیبودن» انجام میشود. مراحل آن بهشرح زیر است:
- تعیین ارزش پایه: ابتدا ارزش اجاره ماهانه ملک براساس دفترچه ارزش معاملاتی (بسته به متراژ، موقعیت و سال ساخت) تعیین و سپس طبق ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، ۲۵ درصد بابت هزینه استهلاک از آن کسر میشود تا «درآمد مشمول مالیات» به دست آید؛
- محاسبه مالیات بر درآمد اجاره: بر عدد بهدستآمده در گام قبل، نرخ مالیات بر درآمد خانه خالی اعمال میشود (این نرخ پلکانی است؛ معمولاً ۱۵٪ تا ۲۵٪ بسته به میزان درآمد)؛
- اعمال ضرایب جریمه: عدد نهایی مالیات بر اجاره، در ضرایبی که پیشتر در مورد آنها صحبت شد، ضرب میشود (برای ماههایی که بیشاز ۱۲۰ روز خالی بودهاند) تا مبلغ مالیات خانه های خالی به دست آید.
توجه داشته باشید که در املاک شراکتی، مالیات به نسبت سهم هر شریک محاسبه میشود.
اگر مالک چند خانه خالی باشد، مالیات چگونه محاسبه میشود؟
اگر شخصی (حقیقی یا حقوقی) مالک بیشاز ۵ واحد مسکونی خالی باشد، مانند قبل، ابتدا ارزش اجاری ماهانه ملک براساس «جدول ارزش معاملاتی املاک» (تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی) مشخص و طبق قانون، ۲۵ درصد از ارزش اجاری بابت هزینهها و استهلاک کسر میشود. سپس براساس عدد باقیمانده، مالیات بر درآمد اجاره با نرخهای پلکانی (معمولاً ۱۵ تا ۲۵ درصد) محاسبه و عدد بهدستآمده در ضریب مربوطه ضرب میشود. فراموش نکنید که ضرایب مالیاتی برای تمام واحدهای او دو برابر محاسبه میشود؛ مثلاً ۱۲ برابر برای سال اول.
مالیات خانه های خالی تهران
قانون مالیات بر خانههای خالی در تهران مانند سایر شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت اجرا میشود و هیچ تفاوت خاصی در ضرایب یا محاسبه ندارد. بااینحال، آمار نشان میدهد که تا سال ۱۴۰۴، حدود ۷۴ هزار واحد مسکونی خالی در تهران شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
شمال تهران (مناطق ۱ تا ۵) حدود ۷۱% از مجموع مالیات وصولشده از خانههای خالی را به خود اختصاص داده که این امر بهدلیل ارزش بالاتر املاک در این مناطق است. تا شهریور ۱۴۰۴، مجموع وصول مالیات از خانههای خالی در کل کشور حدود ۱۶ میلیارد تومان بوده است؛ اما تهران بهدلیل تمرکز خانههای لوکس، سهم بیشتری دارد. مالکان تهرانی برای جلوگیری از مالیات باید اطلاعات دقیق املاکشان را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند؛ درغیراینصورت، واحدها خالی تلقی و مشمول جریمه ۲۰% مالیات سال اول میشوند.
پرداخت مالیات خانه خالی و مهلت آن
پرداخت مالیات بر خانههای خالی از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی (my.tax.gov.ir) انجام میشود. مالکان پساز دریافت پیامک ابلاغ برگ تشخیص مالیات که معمولاً تا پایان تیرماه هر سال صادر میشود، یک ماه فرصت دارند تا مبلغ تعیینشده را پرداخت کنند.
این پرداخت میتواند بهصورت آنلاین از طریق سامانه یا با مراجعه به دفاتر و بانکهای مجاز انجام شود. در صورت پرداختنکردن در مهلت مقرر، برگ قطعی صادر و مالیات مطالبه میشود.
جریمه عدم پرداخت مالیات خانه های خالی
قانونگذار برای جلوگیری از فرار مالیاتی و ضمانت اجرای قانون، جریمههای سختگیرانهای را برای کسانی که در مهلت یکماهه مقرر اقدام به پرداخت نکنند، در نظر گرفته است. جریمه مالیات خانه خالی شامل موارد زیر هستند:
- ممنوعالمعاملهشدن ملک: مهمترین اهرم فشار قانون، ممنوعیت نقلونتقال است. تا زمانی که بدهی مالیاتی تسویه نشود، امکان فروش، انتقال سند یا اجاره رسمی ملک وجود نخواهد داشت؛
- جریمه دیرکرد ماهانه: طبق ماده ۱۹۰ قانون مالیاتهای مستقیم، بهازای هر ماه تأخیر در پرداخت، جریمهای معادل ۲.۵ درصد از اصل مبلغ مالیات به بدهی اضافه میشود که قابلبخشش نیست؛
- توقیف اموال (اجراییات): در صورت تداوم عدم پرداخت، سازمان امور مالیاتی حق دارد از طریق واحد اجراییات، اقدام به توقیف اموال یا مسدودسازی حسابهای بانکی بدهکار کند؛
- جریمه عدم خوداظهاری: اگر مالک اطلاعات ملک را در سامانه املاک ثبت نکرده یا اطلاعات غلط داده باشد، علاوهبر مالیات اصلی، جریمهای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول هم اخذ خواهد شد.
اعتراض به مالیات خانه خالی
چنانچه مالک، واحدهای معرفیشده را بهعنوان خانه خالی بپذیرد، لازم است مالیات تعیینشده برای آنها را در مهلت مقرر پرداخت کند؛ اما درصورتیکه نسبت به خالیبودن واحدهای اعلامشده اعتراض داشته باشد و این موضوع را قبول نکند، باید مراحلی را طی کند. نحوه اعتراض به مالیات خانه خالی بهصورت زیر است:
- اصلاح اطلاعات ملک در سامانه املاک: به سامانه ملی املاک و اسکان کشور به نشانی اینترنتی amlak.mrud.ir مراجعه کند و با ثبت خوداظهاری، اطلاعات مربوط به املاکی را که بهعنوان خانه خالی شناسایی شدهاند، بررسی و در صورت نیاز اصلاح کند؛
- ثبت اعتراض در سامانه: پساز صدور برگ مطالبه مالیات برای این واحدها (که زمان آن از طریق پیامک خانه خالی اداره مالیات اطلاعرسانی میشود)، مالک میتواند اعتراض خود را نسبت به مالیات تعیینشده، بهصورت الکترونیکی و از طریق سامانه my.tax.gov.ir (سایت اعتراض به مالیات خانه خالی) ثبت کند.
مؤدیان حقیقی و حقوقی میتوانند با استفاده از نام کاربری و رمز عبوری که پساز تکمیل پیشثبتنام الکترونیکی دریافت کردهاند، درصورتیکه پرونده آنها در سامانه سنیم (سامانه نرمافزاری یکپارچه مالیاتی) موجود باشد، از امکان اعتراض در سامانه بهرهمند شوند. انواع برگههایی که امکان ثبت اعتراض به آنها از طریق پرتال وجود دارد، شامل برگ ارزیابی و ابلاغیه رای هیئت حل اختلاف مالیاتی است.
مالیاتدهندگان میتوانند با اعلام شماره نامه برگه مورد اعتراض، جزئیات تراکنشهای مالی مرتبط را مشاهده و اعتراض خود را با تمام جزئیات ثبت کنند. همچنین، امکان معرفی نماینده یا وکیل برای پیگیری امور به سازمان امور مالیاتی فراهم است. پساز تکمیل فرم اعتراض، اطلاعات به سامانه سنیم ارسال میشود و کد رهگیری برای پیگیری مالیات خانه های خالی در اختیار مودی قرار میگیرد.
اگر اعتراض در مرحله اول پذیرفته نشود، پرونده به هیئت حل اختلاف مالیاتی (موضوع ماده ۲۴۴) ارجاع داده میشود. لازم به یادآوری است درصورتیکه مالک در مهلت ۳۰ روزه اعتراض نکند، مالیات صادره «قطعی» تلقی میشود و لازمالاجرا خواهد بود.
برای اعتراض به مالیات خانه خالی کجا باید رفت؟
رسیدگی به اعتراض مالکان درباره خالی تلقیشدن واحد مسکونی یا عدم امکان واگذاری آن بهدلیل احکام قضایی مانند انحصار وراثت، برعهده هیأت حل اختلاف مالیاتی موضوع ماده ۲۴۴ قانون است. در چنین پروندههایی، نماینده وزارت راه و شهرسازی موظف است مدارک و اطلاعات ثبتشده در سامانه ملی املاک و اسکان را در جلسات این هیئت مطرح و تشریح کند.
متن نمونه اعتراض به مالیات خانه خالی
برای ثبت اعتراض میتوانید از الگوهای زیر استفاده و آنها را براساس شرایط پرونده خود تکمیل کنید:
نمونه ساده متن اعتراض به مالیات خانه خالی (مناسب برای رفع اشتباه در خالیبودن ملک):
به نام خدا
ریاست محترم اداره امور مالیاتی ………….
با سلام و احترام
در خصوص برگ تشخیص مالیات بر خانه خالی به شماره ………… مورخ ………… مربوط به ملک اینجانب، بدینوسیله مراتب اعتراض خود را اعلام میدارم. ملک مذکور در سال مالیاتی موردنظر بیشاز ۱۲۰ روز خالی نبوده و دارای ساکن بوده است. مستندات مربوطه شامل قبوض مصرفی (آب/برق/گاز) و مدارک سکونت جهت اثبات ادعا به پیوست تقدیم میشود. خواهشمند است دستور فرمایید نسبت به تعدیل و ابطال مالیات محاسبهشده اقدام شود.
با تشکر – [نام و امضاء]
نمونه متن رسمی و مفصل (لایحه دفاعیه)
بسمه تعالی
اداره کل امور مالیاتی استان …………. / هیئت محترم حل اختلاف مالیاتی
موضوع: اعتراض به برگ تشخیص مالیات بر خانههای خالی سال [سال مالیاتی]
با سلام و احترام
اینجانب ……… به شماره ملی ……… مالک پلاک ثبتی ……… واقع در ………، نسبت به برگ تشخیص صادره معترض هستم و بهاستناد ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، تقاضای رسیدگی مجدد دارم. دلایل اعتراض به شرح ذیل است:
- ملک مذکور در بازه زمانی مورد ادعا، دارای کاربر/ساکن بوده است و خالی از سکنه محسوب نمیشود (کپی اجارهنامه/گواهی سکونت ضمیمه است)؛
- واحد مسکونی مذکور طبق قانون، بهعنوان اقامتگاه فرعی/اصلی خانوار تلقی میشود و مشمول معافیت مالیاتی است؛
- محاسبات انجامشده براساس ارزش اجاری و ضرایب اعمالی (مانند ضریب ۶ برابر) با واقعیت پرونده همخوانی ندارد.
لذا با توجه به مدارک پیوست، رسیدگی مجدد و رفع تعرض مالیاتی مورد استدعاست.
با تجدید احترام
نام و نام خانوادگی و امضاء
اگر مالیات خانه خالی اشتباه ثبت شده باشد چه باید کرد؟
اگر مالیات بهدلیل اشتباه در ثبت اطلاعات (مانند خالی تلقیشدن ملک بهدلیل ثبتنکردن در سامانه املاک و اسکان) اعمال شده باشد، ابتدا اطلاعات ملک را در سامانه ملی املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) اصلاح کنید. سپس، ظرف ۳۰ روز پساز ابلاغ برگ تشخیص، اعتراض الکترونیکی را در سامانه my.tax.gov.ir ثبت و مدارک اثبات (مانند قرارداد اجاره، گواهی سکونت یا قبوض) را بارگذاری کنید.
اگر اعتراض پذیرفته نشود، به هیئت حل اختلاف مالیاتی مراجعه کنید که تصمیم آن قطعی است. در موارد خاص مانند اشتباه سیستمی میتوانید با ادارات امور مالیاتی محلی تماس بگیرید یا حضوری مراجعه کنید.
عدم پذیرش مالیات خانه خالی به چه معناست؟
عدم پذیرش مالیات خانه خالی، شرایطی است که مالکان واحدهای مسکونی، اعتراض خود را به برگ تشخیص مالیات صادرشده اعلام میکنند. در این شرایط، مالک معتقد است ملک او خالی از سکنه نیست یا محاسبه مالیات بهدلایلی مانند عدم رعایت معافیتها یا اشتباه در مدت خالیبودن، اشتباه است.
مالک باید دلیل اعتراض را مشخص و مدارک مربوطه (مانند قرارداد اجاره، قبوض مصرفی یا گواهی سکونت) را فراهم و طبق دستورالعملی که در بخش قبل توضیح داده شد، از طریق سامانه my.tax.gov.ir عمل کند.
بخشنامهها و آییننامههای مالیات خانههای خالی
مالیات بر خانههای خالی برپایه مجموعهای از قوانین، آییننامهها و بخشنامههایی است که جزئیات اجرا را مشخص میکنند. آییننامه اجرایی ماده ۵۴ مکرر که در تاریخ ۱۳۹۹/۰۹/۰۵ تصویب و از سال ۱۴۰۰ اجرا شد، نقشه راه اصلی اجرای قانون است و نکات کلیدی آن عبارتاند از:
- هر واحدی که در سال مالیاتی بیشاز ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول مالیات میشود؛
- ضرایب مالیاتی بهصورت پلکانی تعیین شده است؛ یعنی، سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مالیات اجاره.
بخشنامه نحوه محاسبه مالیات (ابلاغی ۱۴۰۰) جزئیات ریاضی و فرمولهای محاسبه را برای ممیزان مالیاتی و سیستمها تعیین میکند. طبق بخشنامه مالیات خانه های خالی، مبنای محاسبه، ارزش اجاری ماهانه ملک است که ابتدا ۲۵ درصد (بابت استهلاک و هزینهها) از آن کسر میشود.
دستورالعمل اجرایی شناسایی و مطالبه (۱۴۰۱ و اصلاحات ۱۴۰۴) فرایند عملیاتی را شفاف میکند. به این صورت که سازمان امور مالیاتی موظف است تا تیرماه هر سال برگههای تشخیص را صادر کند و مالکان پساز ابلاغ، یک ماه برای پرداخت مهلت دارند. پرداختنکردن منجر به ممنوعالمعاملهشدن ملک میشود. لیست معافیتها (مانند اقامتگاه فرعی، خانه دانشجویی، املاک وقفی و غیره) هم در این سند تشریح شده است.
بخشنامههای مربوط به جرایم و وصول (۱۴۰۲) رویههای برخورد با بدحسابان را تعیین میکنند. طبق این بخشنامهها، فرایند اعتراض باید الکترونیکی باشد، جریمه دیرکرد پرداخت، معادل ۲.۵ درصد ماهیانه است و سازمان مجاز است از طریق واحد اجراییات، نسبت به توقیف اموال یا حسابهای بانکی بدهکاران اقدام کند.
سخن پایانی
قانون مالیات خانه های خالی واقعیتی اجرایی است که با هدف تنظیم بازار مسکن و تبدیل ملک از کالای سرمایهای به مصرفی، هزینههای نگهداری واحدهای غیرفعال را بهشدت افزایش داده است. آگاهینداشتن از جزئیات این قانون یا اهمال در ثبت خوداظهاری میتواند منجر به انباشت بدهیهای سنگین و قفلشدن داراییها شود؛ بنابراین، شفافیت اطلاعاتی و تعیین تکلیف سریع وضعیت سکونت ملک در سامانههای دولتی، تنها راهکار قانونی برای ایمنماندن از این جرایم است.
- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که در یک سال مالیاتی بیشاز ۱۲۰ روز خالی بمانند، مشمول این مالیات هستند؛
- ثبتنکردن وضعیت سکونت در سامانه ملی املاک و اسکان (amlak.mrud.ir)، بهصورت خودکار بهمنزله خالیبودن ملک تلقی میشود؛
- جریمه براساس مالیات بر درآمد اجاره با ضرایب ۶ برابر (سال اول)، ۱۲ برابر (سال دوم) و ۱۸ برابر (سال سوم) محاسبه میشود؛
- برای اشخاصی که بیشاز ۵ واحد خالی داشته باشند، تمامی ضرایب فوق دو برابر اعمال میشود؛
- پرداختنکردن مالیات در مهلت یکماهه، منجر به ممنوعالمعاملهشدن ملک، توقیف اموال و جریمه دیرکرد ماهانه (۲.۵ درصد) میشود؛
- مالکان تا ۳۰ روز پساز صدور برگ تشخیص، فرصت دارند از طریق درگاه my.tax.gov.ir نسبت به ثبت اعتراض اقدام کنند.
مدیریت داراییهای ملکی در شرایطی که قوانین مالیاتی سختگیرانهتر میشوند، نیازمند ابزارهای مدرن و قانونی است. «املاین» بهعنوان یک مرجع معتبر، تمامی خدمات ملکی از جستوجوی هوشمند تا انعقاد قرارداد و حتی داوری تخصصی در صورت بروز اختلاف را بهصورت یکپارچه و آنلاین ارائه میدهد. با استفاده از خدمات املاین میتوانید فرایند ثبت قرارداد اجاره آنلاین را بهصورت رسمی، همراه با دریافت کد رهگیری انجام دهید. بهاینترتیب با تعرفههای مصوب و اقتصادی املاین، نهتنها در وقت و هزینههای خود صرفهجویی میکنید، بلکه با نظارت تیم حقوقی بر تمام مراحل معامله، امنیت سرمایه خود را هم تضمین خواهید کرد. برای تجربه یک معامله ملکی بدون دردسر و دریافت مشاوره تخصصی، کافی است نام «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد سایت قرارداد ما شوید تا از خدمات متمایز آن بهرهمند شوید.
سوالات متداول
قانون مالیات بر خانه های خالی از کی اجرا میشود؟
اجرای این قانون از ابتدای سال ۱۴۰۰ آغاز و فرایند شناسایی واحدها و صدور برگههای تشخیص مالیاتی از تیرماه همان سال عملیاتی شد.
مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
مبنای محاسبه، «مالیات بر درآمد اجاره» (پساز کسر ۲۵٪ استهلاک) است که در ضرایب ۶ برابر (سال اول)، ۱۲ برابر (سال دوم) و ۱۸ برابر (سال سوم) ضرب میشود.
چگونه خالیبودن خانه اطلاع داده میشود؟
شناسایی از طریق اطلاعات ثبتشده در «سامانه ملی املاک و اسکان» (amlak.mrud.ir) صورت میگیرد. عدم خوداظهاری مالک در این سامانه، بهمنزله خالیبودن ملک تلقی میشود.
