شناخت تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه به موجران و مستأجران کمک میکند بدانند در هر وضعیت باید از کدام مسیر استفاده کنند و چه حقوق و تکالیفی دارند. بازپسگیری ملک یکی از مهمترین موضوعاتی است که در روابط موجر و مستأجر مطرح میشود و اگر شناخت درستی از ابزارهای قانونی موجود وجود نداشته باشد، ممکن است روند تخلیه ملک با تأخیر، هزینههای اضافی یا حتی پیچیدگیهای حقوقی همراه شود. قوانین موجر و مستأجر در ایران دو مسیر متفاوت را برای این موضوع پیشبینی کردهاند: دستور تخلیه و حکم تخلیه. هر دو ابزار قانونی در یک هدف مشترک عمل میکنند؛ یعنی پایاندادن به رابطه استیجاری؛ اما از نظر شرایط صدور، سرعت اجرا، مرجع رسیدگی، هزینهها، مدارک لازم و امکان دفاع مستأجر تفاوتهای اساسی دارند.
در جدول زیر میتوانید بهصورت کلی و سریع، مهمترین تفاوتهای این دو مسیر را مشاهده کنید. سپس در ادامۀ مقاله، جزئیات کامل هر بخش را در اختیارتان قرار میدهیم.
| موضوع مقایسه | دستور تخلیه | حکم تخلیه |
| ماهیت رسیدگی | رسیدگی فوری و بدون تشکیل جلسه دادگاه | رسیدگی کامل قضایی همراه با جلسه، احضار و دفاعیات |
| شرایط صدور | قرارداد کتبی، دو شاهد و پایان مدت اجاره (قانون ۱۳۷۶) | در نبود شرایط دستور؛ قرارداد شفاهی، اختلاف، یا املاک دارای سرقفلی |
| مرجع صالح | دادگاه صلح یا اجرای اسناد رسمی (برای اسناد محضری) | دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی (بسته به نوع ملک و ارزش دعوا) |
| طرفین دعوا | عمدتاً یکطرفه؛ مستأجر فقط ابلاغ دریافت میکند | دوطرفه؛ مستأجر حق دفاع و فراهمکردن مدارک را دارد |
| مدت زمان اجرا | سریع؛ چند روز تا چند هفته، بدون نیاز به اجراییه | زمانبر؛ چند ماه تا بیشاز یک سال، همراه با صدور اجراییه |
| نحوه جبران خسارت | اجرتالمثل ایام تأخیر در دعوای جداگانه | امکان طرح خسارت در همان دعوا؛ در املاک با سرقفلی، پرداخت حق کسبوپیشه ضروری است |
| هزینهها و مدارک | هزینه کم؛ مدارک ساده (اجارهنامه کتبی و سند) | هزینه بیشتر؛ مدارک تکمیلی و احتمال کارشناسی |
فهرست مطالب
حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه و حکم تخلیه، دو مسیر متفاوت، اما مهم برای بازپسگیری ملک در قوانین موجر و مستأجر هستند که هرکدام سازوکار، سرعت اجرا و شرایط خاص خود را دارند. شناخت تفاوت این دو میتواند از بروز دردسرهای حقوقی جلوگیری کند.
دستور تخلیه، رأی رسمی دادگاه و یک مسیر فوقالعاده سریع برای تخلیه ملک است. این دستور زمانی صادر میشود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد، قرارداد اجاره کتبی باشد،
دو شاهد زیر قرارداد را امضا کرده باشند، قرارداد دارای کد رهگیری باشد و با وجود درخواست موجر، مستأجر ملک را تخلیه نکند. همچنین، ملک تجاری باید بدون حق سرقفلی و مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد.
حکم تخلیه یک رأی قضایی کامل است که پساز دادرسی، جلسه رسیدگی، احضار طرفین و گاهی کارشناسی صادر میشود. این روش زمانی استفاده میشود که قرارداد اجاره شفاهی باشد، مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، قرارداد شاهد نداشته باشد یا شرایط شکلی دستور تخلیه ناقص باشد و میان موجر و مستأجر اختلاف اساسی وجود داشته باشد.
در مسیرهای قانونی مانند دستور تخلیه، تنظیم صحیح و رسمی قرارداد اجاره، نقشی اساسی در سرعت و موفقیت اجرای احکام ایفا میکند. در این میان، خدمات تنظیم قرارداد آنلاین اجاره املاین به شما این امکان را میدهد که قراردادهای اجاره خود را بدون نیاز به مراجعه حضوری و با پشتیبانی کامل کارشناسان حقوقی تنظیم کنید. این قراردادها با صدور فوری کد رهگیری رسمی، امکان استفاده در مراجعی مانند دادگاهها، اجرای ثبت و درخواست تخلیه را با اعتبار کامل فراهم میکنند. در املاین، کلیه اسناد از نظر صحت و اصالت بررسی میشوند و هویت طرفین هم بهصورت دیجیتالی تأیید میشود. اگر میخواهید قرارداد اجارهای تنظیم کنید که بعداً در هیچ دادگاهی زیر سؤال نرود، همین حالا وارد املاین شوید و قرارداد رسمی اجاره را با چند کلیک رسمی کنید.
در ادامه به این سؤال که دستور تخلیه با حکم تخلیه چه فرقی دارد؟ از جنبههای مختلف پاسخ میدهیم.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه از نظر شرایط صدور
مهمترین تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه از نظر شرایط دستور است. دستور تخلیه تنها زمانی قابلصدور است که قرارداد اجاره بهصورت کتبی تنظیم شده باشد، دو شاهد آن را امضا کرده باشند و مدت اجاره هم به پایان رسیده باشد. این مسیر سریع و فوری فقط برای اجارهنامههای مشمول قانون ۱۳۷۶، یعنی قراردادهای عادی و املاکی که حق سرقفلی یا کسبوپیشه ندارند، کاربرد دارد.
اما هرگاه یکی از شرایط دستور تخلیه فراهم نباشد؛ مانند قرارداد شفاهی، نبود شاهد یا وجود اختلاف درباره رابطه استیجاری، دیگر امکان صدور دستور فوری وجود ندارد و پرونده وارد مسیر حکم تخلیه میشود. همچنین، املاک تجاری دارای سرقفلی که تحت شمول قانون ۱۳۵۶ هستند، الزاماً باید از طریق حکم تخلیه پیگیری شوند.
فرق بين حکم تخلیه و دستور تخلیه از نظر طرفین دعوا
اگر میخواهید بدانید دستور تخلیه با حکم تخلیه چه فرقی دارد، همچنان با ما همراه باشید. در این بخش، تفاوتهای آنها را از نظر طرفین دعوا بررسی میکنیم.
در پروندههای مربوط به دستور تخلیه، روند بیشتر حالت یکطرفه دارد؛ یعنی موجر درخواست خود را ثبت میکند و مستأجر تنها ابلاغ دریافت میکند و معمولاً فرصت بسیار محدودی برای اعتراض دارد. در این فرایند، امکان ورود گسترده به اختلافات یا بررسی جزئیات وجود ندارد.
اما در حکم تخلیه ماجرا کاملاً متفاوت است. این نوع رسیدگی دوطرفه است و دادگاه با احضار مستأجر، امکان بیان دفاعیات و نشاندادن اسناد و مدارک را برای او فراهم میکند. قاضی پساز شنیدن اظهارات هر دو طرف و بررسی مستندات، رأی نهایی را صادر میکند.
تفاوت در مرجع صالح برای رسیدگی
دانستن فرق بين گرفتن حكم تخليه با دستور تخليه از نظر مرجع صالح برای رسیدگی هم مهم است.
با اجرای کامل قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ و اصلاحیه اردیبهشت ۱۴۰۳ قانون روابط موجر و مستأجر، مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه تغییر کرده است و دیگر مانند گذشته فقط شورای حل اختلاف نیست. در جدول زیر میتوانید مراجع صالح برای دستور تخلیه را مشاهده کنید:
| نوع اجارهنامه | مرجع صالح برای درخواست و صدور دستور تخلیه | توضیحات |
| اجارهنامه عادی (کتبی معمولی، با دو شاهد و کد رهگیری) | دادگاه صلح محل وقوع ملک (عین مستأجره) | درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میشود. دادگاه صلح ظرف حداکثر یک هفته بررسی و دستور تخلیه صادر میکند. اجرای آن توسط واحد اجرای احکام دادگاه صلح است. |
| اجارهنامه رسمی (محضری/سردفتری) | دایره اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک محل تنظیم سند یا محل وقوع ملک | سریعترین روش تخلیه است. پساز درخواست مستقیم به دفترخانه، صدور اجراییه ظرف ۲۴ ساعت و ابلاغ و تخلیه ظرف ۳ روز انجام میشود. |
| قراردادهای قدیمی بدون کد رهگیری (قبلاز اردیبهشت ۱۴۰۳) | همچنان دادگاه صلح یا در برخی حوزههای قضایی که هنوز شورا فعال است، شورای حل اختلاف. | اگر قرارداد دو شاهد داشته باشد و مدت تمام شده باشد، معمولاً دستور توسط دادگاه صلح صادر میشود. |
طبق قوانین جدید، صدور حکم تخلیه هم از شوراهای حل اختلاف به دادگاههای صلح منتقل شده است. البته در بعضی شرایط هم مرجع رسیدگی، دادگاه حقوقی است. در جدول زیر میتوانید اطلاعات کامل را مشاهده کنید:
| نوع دعوا / وضعیت ملک | مرجع صالح | توضیحات و استثناها |
| حکم تخلیه عادی مسکونی/تجاری بدون سرقفلی (قانون ۱۳۷۶، وقتی شرایط دستور تخلیه وجود ندارد) | دادگاه صلح محل وقوع ملک (عین مستأجره) | طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف ۱۴۰۲ و رویه فعلی قوه قضاییه، دادگاه صلح صالح است. |
| حکم تخلیه املاک تجاری با سرقفلی یا حق کسبوپیشه (مشمول قانون ۱۳۵۶) | دادگاه عمومی حقوقی (دادگاه انقلاب یا عمومی محل وقوع ملک) | سرقفلی نیاز به کارشناسی و پرداخت حق دارد و خارج از صلاحیت دادگاه صلح است. دعاوی پیچیدهتر یا با ارزش بالا (بیشاز سقف صلاحیت دادگاه صلح). |
| حکم تخلیه همراه با مطالبه اجارهبها یا خسارت بالا (اگر ارزش دعوا بیشاز ۱ میلیارد ریال باشد) | دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک | اگر دعوا مالی و بالای سقف صلاحیت دادگاه صلح (غیرمالی یا تا سقف مشخص) باشد به دادگاه حقوقی میرود. |
| حکم تخلیه قراردادهای رسمی (محضری) | دادگاه صلح (یا در موارد خاص دادگاه حقوقی) | معمولاً دادگاه صلح، مگر اینکه اختلاف پیچیده باشد. |
| اعتراض به رأی حکم تخلیه | همان دادگاه صادرکننده (دادگاه صلح یا حقوقی) | مهلت اعتراض ۲۰ روز (برای دادگاه صلح) یا ۲۰ روز تجدیدنظر (برای دادگاه حقوقی). |
تفاوت در نحوه اجرا و مدت زمان تخلیه
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه از نظر مدت زمان تخلیه قابلتوجه است. در دستور تخلیه، فرایند اجرا سریع و فوری است و معمولاً از چند روز تا نهایتاً چند هفته طول میکشد. برای اجرای آن نیازی به صدور برگ اجراییه نیست و پساز ابلاغ، مأمور اجرا میتواند ۲۴ ساعت بعد نسبت به تخلیه اقدام کند. بااینحال، معمولاً برای مستأجر ۳ تا ۱۰ روز مهلت تخلیه داوطلبانه در نظر گرفته میشود.
رسیدگی و اجرا در حکم تخلیه زمانبر است و ممکن است از چند ماه تا بیشاز یک سال به طول بینجامد. اجرای حکم نیازمند صدور برگ اجراییه است و مستأجر هم ۱۰ روز فرصت اعتراض یا تجدیدنظرخواهی دارد. پساز قطعیشدن رأی، مأمور اجرا با اخطار تخلیه که بسته به شرایط بین ۱۰ روز تا چند ماه متغیر است، اقدام به اجرای حکم میکند.
تفاوت در نحوه جبران خسارت
مطالبه خسارت در دستور تخلیه بهطور جداگانه انجام میشود. موجر میتواند اجرتالمثل ایام تأخیر یا همان خسارت ناشی از عدم تخلیه بهموقع را در دعوایی مستقل درخواست کند. نکته مهم این است که در صورت وجود سرقفلی یا حق کسبوپیشه، اصولاً امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موضوع باید در قالب حکم تخلیه بررسی شود.
در مسیر حکم تخلیه، امکان مطالبه خسارت تأخیر و اجرتالمثل در همان پرونده وجود دارد و قاضی میتواند همزمان در مورد آن رأی صادر کند. در املاک تجاری دارای سرقفلی، موجر برای تخلیه قانونی ملک موظف است براساس نظر کارشناس، نصف تا تمام مبلغ سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند.
تفاوت در هزینه و مدارک موردنیاز
در دستور تخلیه، هزینهها بهنسبت کم و مقرونبهصرفه است و معمولاً حدود ۳ تا ۵ درصد ارزش رهن یا اجاره را شامل میشود. مدارک هم ساده و حداقلی است؛ شامل:
- قرارداد کتبی اجاره؛
- سند مالکیت؛
- کارت ملی موجر.
در حکم تخلیه، هزینهها بهدلیل دادرسی و احتمال کارشناسی بیشتر است و معمولاً بین ۳/۵ تا ۵/۵ درصد ارزش رهن یا اجاره، بهعلاوه هزینههای جانبی رسیدگی تعیین میشود. مدارک لازم هم گستردهتر و تکمیلی است؛ از جمله:
- سند مالکیت؛
- قرارداد اجاره (حتی اگر شفاهی باشد، با معرفی شاهد)؛
- استشهادیه یا مدارک تأییدکننده رابطه استیجاری؛
- در برخی موارد نظریه کارشناس.
سخن پایانی
حکم تخلیه بهتر است یا دستور تخلیه؟ انتخاب بین حکم تخلیه و دستور تخلیه به شرایط قرارداد و وضعیت ملک بستگی دارد و نمیتوان یک گزینه را بهتر از دیگری دانست. دستور تخلیه برای مواردی که قرارداد کتبی است، دو شاهد دارد، مدت اجاره پایان یافته و ملک بدون سرقفلی است، مسیری سریع، کمهزینه و فوری محسوب میشود. در مقابل، حکم تخلیه برای موارد پیچیدهتر، قراردادهای شفاهی، املاک دارای سرقفلی یا اختلاف میان موجر و مستأجر ضروری است و با دادرسی کامل، امکان دفاع و مطالبه خسارت را در همان پرونده فراهم میکند. شناخت دقیق تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه میتواند بسیاری از مشکلات و سردرگمیهای حقوقی بین موجر و مستأجر را برطرف کند.
- دستور تخلیه برای قراردادهای کتبی، بدون اختلاف، بدون سرقفلی و با امضای دو شاهد است و بدون نیاز به جلسه دادرسی صادر میشود؛
- حکم تخلیه برای املاک با قراردادهای شفاهی، موارد دارای سرقفلی، اختلافات حقوقی یا نداشتن شرایط شکلی دستور مناسب است و مستلزم رسیدگی قضایی کامل است؛
- مرجع صادرکننده دستور تخلیه معمولاً دادگاه صلح یا اجرای ثبت (برای اسناد رسمی) است و فرایند سریعتری نسبت به حکم تخلیه دارد؛
- مرجع رسیدگی به حکم تخلیه ممکن است بسته به نوع ملک، دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی باشد؛
- مدت زمان اجرا در دستور تخلیه چند روز تا چند هفته، ولی در حکم تخلیه چند ماه تا بیشاز یک سال است؛
- رسیدگی به دستور تخلیه یکطرفه است و مستأجر فقط ابلاغ دریافت میکند؛ اما در حکم تخلیه دوطرفه است و امکان دفاع وجود دارد؛
- خسارت در دستور تخلیه باید جداگانه مطالبه شود؛ اما در حکم تخلیه میتوان در همان دعاوی خسارت را هم مطرح کرد؛
- هزینهها و مدارک دستور تخلیه کمتر است؛ اما در مسیر حکم تخلیه، مدارک گستردهتر و هزینهها بیشتر است؛
- املاک دارای سرقفلی یا حق کسبوپیشه فقط از طریق حکم تخلیه و با پرداخت حق مستأجر قابلتخلیه هستند.
اگر براساس شرایطتان تشخیص دادید که باید دستور تخلیه بگیرید یا برای حکم تخلیه اقدام کنید، فراموش نکنید که پایه و اساس همه این اقدامات، قرارداد اجاره معتبر و دارای کد رهگیری است. پلتفرم املاین با ارائه خدمات قراردادهای رسمی به شما کمک میکند که از هر نقطه ایران، بدون نیاز به حضور فیزیکی با امکاناتی مانند صدور فوری کد رهگیری، بررسی اسناد، مشاوره حقوقی و ثبت دیجیتال قرارداد، بدون دغدغه، یک قرارداد حقوقی شفاف و قابلاستناد منعقد کنید. همین حالا وارد amline.ir شوید و در کمتر از چند دقیقه، قرارداد اجاره خود را رسمی، معتبر و قانونی ثبت کنید.
سوالات متداول
تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه سریعتر، سادهتر و بدون رسیدگی کامل دادگاه صادر میشود؛ اما حکم تخلیه نیازمند دادرسی کامل، احضار و دفاع است.
حکم تخلیه و دستور تخلیه هرکدام توسط چه مرجعی صادر میشوند؟
دستور تخلیه توسط دادگاه صلح یا اجرای ثبت (در قراردادهای رسمی) صادر میشود؛ حکم تخلیه بسته به نوع ملک، توسط دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی صادر میشود.
دستور تخلیه سریعتر است یا حکم تخلیه؟
دستور تخلیه چند روز تا چند هفته طول میکشد؛ اما حکم تخلیه ممکن است چند ماه یا بیشتر زمان ببرد.
هزینه دریافت دستور تخلیه کمتر است یا حکم تخلیه؟
هزینه دستور تخلیه کمتر و مقرونبهصرفهتر است؛ زیرا مراحل قضایی کمتری دارد.
