دسترسی به نمونه دادخواست ابطال اجاره نامه استاندارد و آشنایی با ارکان آن، نخستین و مهمترین گام برای بیاثرکردن قراردادی است که از ریشه فاقد اعتبار قانونی است. دادخواست ابطال اجارهنامه، درخواستی حقوقی است که طی آن خواهان (موجر یا مستأجر) از دادگاه عمومی حقوقی تقاضا میکند تا بیاعتباری عقد اجاره را از همان لحظه انعقاد اعلام کند. این دعوا مختص زمانی است که قرارداد فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معامله مانند تعییننکردن مدت اجاره (مغایر با ماده ۴۶۸ قانون مدنی)، تلفشدن عین مستأجره پیشاز تحویل، اهلیتنداشتن طرفین یا فقدان قصد و رضای واقعی باشد.
حکم ابطال قرارداد اجاره برخلاف فسخ که به حیات یک قرارداد سالم پایان میدهد، اثبات میکند که هیچ رابطه استیجاری معتبری از ابتدا شکل نگرفته است و تمام آثار عقد باید محو شود. اثبات این ادعا نیازمند تسلط بر ظرافتهای قانونی و فراهمکردن مستندات محکمهپسند است. در این مقاله، علاوهبر فایلهای آماده دادخواست، به تشریح دقیق شرایط، تفاوتهای ابطال با فسخ و مراحل دادرسی پرداختهایم تا به شما کمک کنیم مسیر پیچیده دادگاه را با آگاهی کامل طی کنید. تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
دادخواست ابطال اجاره نامه چیست؟
دادخواست ابطال اجارهنامه، یک اقدام قضایی است که طی آن موجر (صاحب ملک) یا مستأجر از دادگاه تقاضا میکند تا بیاعتباری قرارداد اجاره را اعلام کند. نکته کلیدی اینجاست که حکم ابطال، قرارداد را از همان ابتدای تنظیم بیاثر میکند.
دادخواست ابطال قرارداد اجاره زمانی طرح میشود که قرارداد اجاره از لحظه انعقاد، فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات بوده باشد. بهعبارتدیگر، ابطال بهمعنای آن است که اساساً عقدی شکل نگرفته و رابطه استیجاری باطل بوده است.
بسیاری از افراد مفهوم ابطال اجاره را با فسخ معامله اشتباه میگیرند:
- ابطال: قرارداد از روز اول خراب و بیاعتبار بوده است؛
- فسخ: قرارداد صحیح و سالم بوده؛ اما بهدلیلی در میانۀ راه توسط یکی از طرفین بر هم زده میشود.
بسیاری از پروندههای مربوط به ابطال اجارهنامه، ریشه در تنظیم دستی قراردادها، رعایتنکردن نکات حقوقی یا اشتباهات سهوی در نگارش شروط ضمن عقد دارد. سامانه هوشمند «املاین» با ارائه خدمات تنظیم قراردادهای اجاره رسمی و آنلاین، این ریسک را به صفر رسانده است. در پلتفرم املاین، تمامی مراحل از احراز هویت طرفین تا بررسی اصالت اسناد ملکی، تحت نظارت دقیق کارشناسان حقوقی انجام و در نهایت کد رهگیری رسمی صادر میشود. بهاینترتیب، مطمئن خواهید بود که قرارداد شما از لحاظ قانونی «صحیح» و غیرقابلخدشه است.
برای تجربه یک قرارداد بینقص و ایمن، کافی است همین حالا نام «املاین» را در گوگل جستوجو و از طریق سامانه قراردادها، قرارداد خود را زیر نظر وکلا و کارشناسان خبره تنظیم کنید.
متن ابطال اجاره نامه
در ادامه، سه نمونه دادخواست ابطال اجاره نامه را آوردهایم. توجه داشته باشید که این متون باید براساس شرایط خاص پرونده شما تنظیم شوند.
نمونه ۱: نمونه دادخواست ابطال اجاره نامه صوری
خواهان: نام و نامخانوادگی خواهان، نام پدر، شغل، آدرس کامل.
خوانده: نام و نامخانوادگی خوانده، نام پدر، شغل، آدرس کامل.
وکیل یا نماینده قانونی: در صورت وجود، مشخصات وکیل.
تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال اجارهنامه صوری شماره …… مورخ …… تنظیمی در خصوص [مشخصات ملک، مانند یک واحد آپارتمان/مغازه واقع در …] به انضمام کلیه خسارات دادرسی و هزینههای کارشناسی، مقوم بر …… ریال.
دلایل و منضمات دادخواست:
- کپی مصدق اجارهنامه شماره …… مورخ ……؛
- استشهادیه محلی و شهادت شهود (عنداللزوم استماع شهادت)؛
- درخواست کارشناسی برای بررسی پرداختنکردن اجارهبها و صوریبودن؛
- درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک؛
- سایر مدارک مانند اقرار خوانده یا قرائن صوریبودن (مانند اجارهبهای ناچیز یا پرداختنکردن اجاره).
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ………………………
با سلام و احترام
اینجانب ……………………… در مقام خواهان دعوا به استحضار میرساند، بنده مالک ……………………… هستم. خوانده بهموجب اجارهنامه شماره …… مورخ …… ملک مذکور را بهصورت صوری اجاره کرده است. این اجارهنامه بهمنظور ……………………… تنظیم شده و فاقد قصد واقعی بر ایجاد رابطه استیجاری است. تاکنون هیچ اجارهبهایی پرداخت نشده است و قرائن مانند تعیین اجارهبهای بسیار پایین (درحالیکه ارزش واقعی ماهانه بیشاز ……………………… است) و عدم تسلیم ملک، صوریبودن آن را اثبات میکند.
با توجه به عدم رعایت شرایط صحت معامله طبق مواد ۱۹۰ (عدم قصد و رضا) و ۲۱۸ (صوری بهقصد فرار از دین) قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم بر ابطال اجارهنامه مذکور و محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
[امضای خواهان یا وکیل]
نمونه ۲: نمونه دادخواست ابطال قرارداد اجاره بهدلیل تعییننکردن مدت (مستند به ماده ۴۶۸ قانون مدنی)
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و احترام به استحضار میرساند:
اینجانب ……………………. بهموجب اجارهنامه عادی/رسمی شماره ……… مورخ ………، ملکی با مشخصات ثبتی ……… را به خوانده محترم اجاره دادهام/اجاره کردهام. متأسفانه در تنظیم این قرارداد، رکن اساسی عقد اجاره یعنی «مدت» تعیین نشده است. با عنایت به ماده ۴۶۸ قانون مدنی که تصریح میکند در صورت عدم تعیین مدت، عقد اجاره باطل است، تقاضای صدور حکم مبنی بر اعلام بطلان اجارهنامه مذکور و پرداخت کلیه خسارات دادرسی را دارم.
نمونه ۳: نمونه دادخواست بطلان قرارداد اجاره بهدلیل تلفشدن یا قدرتنداشتن بر تسلیم ملک
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
سلام علیکم؛
بااحترام، خاطر عالی را مستحضر میدارد که پیرو اجارهنامه شماره ……… مورخ ……… رابطه استیجاری میان اینجانب و خوانده محترم منعقد شده است؛ اما مشخص شده که عین مستأجره (ملک موردنظر) در زمان انعقاد قرارداد بهدلیل ………………………………. تلف شده و قابلیت انتفاع و تسلیم را نداشته است. ازآنجاکه وجود عین مستأجره و قابلیت بهرهبرداری از آن شرط صحت عقد است، رسیدگی و صدور حکم بر ابطال عقد اجاره از محضر دادگاه مورد استدعاست.
نمونه دادخواست اعلام بطلان اجارهنامه (دانلود)
اگر نیاز به یک نمونۀ آماده و چاپی دارید، میتوانید از فایل PDF زیر استفاده کنید. این نمونه شامل بخشهای استاندارد برای درج مشخصات طرفین، خواسته، دلایل و منضمات است.
دلایل ابطال اجارهنامه
برای اینکه دادگاه حکم به بطلان اجارهنامه بدهد، باید ثابت شود که قرارداد خلاف قوانین آمره یا فاقد ارکان اصلی عقد بوده است. مهمترین موارد ابطال اجاره نامه عبارتاند از:
- تعییننکردن مدت اجاره: طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، تعیین مدت در اجاره الزامی است. اگر مدت ذکر نشود، میزان منفعت مجهول میماند و عقد باطل است؛
- تلفشدن عین مستأجره: اگر ملک قبلاز عقد یا در حین انعقاد قرارداد از بین رفته باشد (مثلاً در اثر زلزله یا آتشسوزی) و قابلبهرهبرداری نباشد، اجاره باطل است؛
- مجهولبودن مورد اجاره: ملکی که اجاره داده میشود، باید کاملاً مشخص و معین باشد. اجارهدادن ملکی که معلوم نیست کدام واحد یا کدام زمین است، باطل است؛
- اهلیتنداشتن طرفین: موجر و مستأجر باید عاقل، بالغ و رشید باشند. قرارداد با فرد مجنون یا کودکی که ولی ندارد، باطل است؛
- فقدان قصد و رضا: اگر امضای قرارداد تحت فشار، اجبار فیزیکی یا بدون اراده واقعی (مثلاً در حالت مستی یا بیهوشی) انجام شده باشد، عقدی شکل نگرفته است؛
- نامشروعبودن جهت اجاره: اگر در قرارداد ذکر شود که ملک برای کار خلاف قانون (مانند دایرکردن قمارخانه) اجاره داده میشود، عقد باطل است؛
- رعایتنکردن تشریفات قانونی: در برخی موارد خاص، اگر شکل قانونی تنظیم سند (مانند صوریبودن معامله) رعایت نشود، منجر به بطلان میشود.
شرایط قانونی طرح دادخواست ابطال اجارهنامه
برای اینکه دادگاه به پرونده ابطال اجارهنامه رسیدگی کند، فقط ادعا کافی نیست. شرایط ابطال اجاره نامه عبارتاند از:
- بیاعتباری ذاتی قرارداد (بطلان از ابتدا): قرارداد باید فاقد یکی از ارکان اساسی صحت معامله (موضوع مواد ۱۹۰ تا ۱۹۹ قانون مدنی) باشد. این موارد شامل مفادی هستند که بهتفصیل در بخش دلایل ابطال اجارهنامه توضیح داده شد؛
- عدم خلط با دعوای فسخ: بسیار مهم است که بدانید اگر قرارداد صحیح بوده و بعداً مشکلی پیش آمده است (مثلاً مستأجر اجاره نمیدهد)، باید دادخواست «فسخ» بدهید. دادخواست بطلان اجاره نامه مخصوص زمانی است که قرارداد از ریشه مشکل داشته است؛
- اثبات ادعا: بار اثبات بر دوش خواهان است. او باید با مدارک محکمهپسند ادعای خود را ثابت کند؛ مانند گواهی پزشکی برای عدم اهلیت یا مستندات آتشسوزی ملک قبلاز عقد.
مرجع صالح رسیدگی به دادخواست ابطال اجارهنامه
تشخیص اینکه دادخواست را باید به کدام مرجع قضایی تقدیم کرد، از اهمیت بالایی برخوردار است. برخلاف بسیاری از دعاوی کوچک ملکی، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال اجارهنامه را ندارد.
مرجع اصلی رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی است. ازآنجاکه اجارهنامه مربوط به اموال غیرمنقول (ملک) است، طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.
توجه داشته باشید که اگرچه قانون در برخی دعاوی اجازه طرح دعوا در محل اقامت خوانده را میدهد؛ اما در دعاوی مربوط به املاک، اصل بر صلاحیت دادگاه محل ملک است.
رأی دادگاه بدوی قطعی نیست و طرفین میتوانند ظرف ۲۰ روز در دادگاه تجدیدنظر استان اعتراض کنند؛ اما این دعوا معمولاً قابلیت فرجامخواهی در دیوان عالی کشور را ندارد و تنها در شرایط بسیار خاص قانونی امکانپذیر است.
مدارک لازم برای دادخواست ابطال اجارهنامه
برای جلوگیری از اخطار رفع نقص یا رد دادخواست، تکمیلبودن مدارک در زمان ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی الزامی است. مدارک مهم شامل موارد زیر هستند:
- مدارک هویتی: اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (برای احراز هویت)؛
- قرارداد اجاره: تصویر مصدق (کپی برابر اصل شده) اجارهنامهای که درخواست ابطال آن را دارید. وجود این مدرک برای اثبات رابطه حقوقی بین طرفین ضروری است؛
- مدارک اثباتکننده بطلان: بسته به دلیل ابطال، باید مدارک مربوطه مانند گزارش آتشنشانی یا کارشناس رسمی (برای اثبات تلفشدن ملک)، گواهی پزشکی قانونی یا حکم حجر (برای اثبات عدم اهلیت طرف مقابل)، شهادت شهود (استشهادیه برای اثبات اجبار یا اکراه) و غیره ضمیمه شود؛
- جلب نظر کارشناس: درخواست رسمی برای ارجاع امر به کارشناس دادگستری (در متن دادخواست) جهت بررسی فنی وضعیت ملک؛
- سایر مستندات: مانند اظهارنامههای ارسالی قبلی، وکالتنامه وکیل دادگستری (در صورت داشتن وکیل) و فیش پرداخت هزینه دادرسی.
تمام این مدارک باید اسکن و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و سامانه ثنا ثبت شوند. پساز ثبت، پرونده به شعبه دادگاه ارجاع و وقت رسیدگی به طرفین ابلاغ میشود.
نحوه تنظیم دادخواست ابطال اجارهنامه
تنظیم دادخواست یک فرایند فنی است که باید بادقت و مرحلهبهمرحله انجام شود و کوچکترین اشتباه در نگارش خواسته میتواند رد دعوا را بهدنبال داشته باشد. در ادامه، نحوه ابطال اجاره نامه را بهصورت گامبهگام توضیح میدهیم.
- تشخیص دقیق علت بطلان: پیشاز هر اقدامی، باید مطمئن شوید که مشکل قرارداد شما «بطلان» است نه «فسخ». بررسی کنید آیا قرارداد از روز اول فاقد یکی از ارکان صحت بوده است یا خیر؛
- گردآوری مستندات: دادگاه تنها به اسناد نگاه میکند؛ بنابراین مدارک موردنیاز را بهدقت آماده کنید؛
- ادله اثبات دعوا: مهمترین بخش، ادله اثبات دعوا است؛ مثلاً اگر ملک تلف شده است، گزارش آتشنشانی یا تأمین دلیل کارشناس را آماده کنید یا اگر موجر اهلیت نداشته، گواهی پزشکی قانونی را داشته باشید؛
- نگارش متن دادخواست: در ستون خواسته، عبارت «اعلام بطلان عقد اجاره» را درج کنید. در بخش شرح دادخواست، متنی صریح و مستند به مواد قانونی بنویسید؛
- ثبت و ارجاع: دادخواست باید از طریق «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» ثبت شود. هزینه دادرسی این دعوا معمولاً بهعنوان «دعوی غیرمالی» محاسبه میشود که هزینه کمتری نسبت به دعاوی مالی دارد. پساز ثبت، پرونده به دادگاه عمومی حقوقی (محل وقوع ملک) ارجاع میشود.
رای دادگاه در مورد ابطال اجاره نامه
یکی از سؤالات متداول کاربران این است که وقتی دادگاه به پرونده ابطال رسیدگی میکند، چه نوع رأیی صادر میکند؟
دعوای ابطال اجارهنامه ذاتاً در زمره دعاوی «غیرمالی» قرار میگیرد و بههمیندلیل، آرای صادره در این خصوص قابلیت رسیدگی در دیوان عالی کشور (فرجامخواهی) را ندارند. نکته قابلتوجه اینکه حتی اگر خواهان ارزش دعوا را بیشاز حد نصاب (۲۰ میلیون ریال) قیمتگذاری کند، این امر موجب تغییر ماهیت دعوا به مالی نمیشود و همچنان حق فرجامخواهی ایجاد نخواهد شد.
در ادامه، یک نمونه رای ابطال اجاره نامه آورده شده است:
«رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای …………………. با وکالت آقایان ………………….. و …………………. به طرفیت آقای …………………. با وکالت آقای …………………. به خواسته اعلان بطلان عقد اجاره موضوع اجارهنامه شماره …………………. که بهموجب آن یک باب چهار دیواری به مساحت …………………. متر مربع واقع در شهرستان …………………. از تاریخ …………………. لغایت …………………. از ناحیه خوانده به خواهان به عقد اجاره واگذار میشود و متعاقباً مشخص میشود که خوانده نه مالک عین و نه مالک منافع آن بوده است. نظر به اینکه بهموجب ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره بهمحض انقضاء مدت برطرف میشود؛ بنابراین و با توجه به اتمام و انقضاء مدت اجاره موجبی جهت رسیدگی به ادعای مطروحه وجود ندارد و در واقع دعوی در صورت اثبات نیز اثر قانونی ندارد؛ بنابراین و با استناد به ماده 89 ناظر به بند 7 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی مطروحه صادر و اعلام میشود.»
نکات مهم حقوقی در دادخواست ابطال اجارهنامه
برای پیروزی در این دعوا به نکات مهم زیر که حاصل تجربه و رویه قضایی است، توجه کنید:
- مرز باریک فسخ و ابطال: بزرگترین اشتباه رایج، خلط این دو مبحث است. به یاد داشته باشید که ابطال برای قراردادی است که از اول باطل بوده؛ اما فسخ برای قراردادی است که میخواهید آن را به اتمام برسانید؛
- جایگاه شورای حل اختلاف: شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به «ابطال اجارهنامه» را ندارد. حتی اگر پرونده تخلیه در شورا دارید، برای ابطال باید جداگانه به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید؛
- اجارهنامههای رسمی: ابطال اجارهنامه رسمی (تنظیمشده در دفترخانه) دشوارتر از اجارهنامه دستی و نیازمند استدلالهای قویتری برای بیاعتبارکردن سند رسمی است؛
- حقوق مکتسبه: گاهی اوقات (بویژه در اماکن تجاری قدیم)، حتی با ابطال اجارهنامه، ممکن است مستأجر دارای حقوقی مانند سرقفلی یا حق کسبوپیشه باشد که دادگاه به آن توجه میکند؛
- اجاره بهشرط تملیک: در قراردادهای لیزینگ یا اجاره به شرط تملیک، قواعد خاصی حاکم است و ابطال آنها میتواند پیچیدگیهای بانکی و مالکیتی ایجاد کند.
سخن پایانی
پیگیری پروندههای حقوقی ملکی نیازمند دقت نظر بالایی است و در این میان، دسترسی به یک نمونه دادخواست ابطال اجاره نامه استاندارد و تنظیم صحیح آن، نقش سرنوشتسازی در احقاق حق ایفا میکند. دعوای ابطال تنها زمانی کاربرد دارد که قرارداد اجاره از بنیان دچار ایراد قانونی بوده و برخلاف فسخ، هدف آن اعلام بیاعتباری عقد از همان لحظه عقد است؛ بنابراین، شناخت دقیق ارکان صحت معامله و مسیر دادرسی، شانس موفقیت شما را در دادگاه تضمین خواهد کرد.
- ابطال اجارهنامه بهمعنای بیاعتباری قرارداد از لحظه انعقاد است؛ درحالیکه فسخ اجاره برای پایاندادن به یک قرارداد معتبر استفاده میشود؛
- دلایل اصلی بطلال شامل تعیین مدت اجاره (طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی)، تلفشدن عین مستأجره، مجهولبودن ملک، فقدان قصد و رضا و عدم اهلیت طرفین هستند؛
- رسیدگی به دعوای ابطال اجارهنامه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است و شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به آن را ندارد؛
- علاوهبر تصویر مصدق اجارهنامه و مدارک هویتی، ضمیمهکردن ادله اثبات بطلان (مانند نظریه کارشناس رسمی، گواهی پزشکی قانونی یا اسناد تلف ملک) ضروری است؛
- حکم ابطال در زمره دعواهای غیرمالی است و قابلیت فرجامخواهی در دیوان عالی کشور را ندارد؛ اما تا ۲۰ روز پساز صدور حکم قابلتجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است؛
طیکردن مسیرهای طولانی دادگاه برای ابطال یا فسخ قرارداد، همواره هزینهبر و زمانگیر است. املاین بهعنوان پلتفرم پیشرو در خدمات املاک آنلاین، راهحلی جامع برای عبور از این دغدغهها فراهم کرده است. با خدمات منحصربهفردی مانند «تضمین پرداخت اجارهبها» (برای اولین بار در ایران) و سیستم «داوری و حل اختلاف تخصصی»، دیگر نیازی به نگرانی بابت بدقولی مستأجر یا مراجعه به مراجع قضایی نخواهید داشت. ما امنیت سرمایه و قرارداد شما را با تعرفهای اقتصادی و شفاف تضمین میکنیم. اگر میخواهید معاملات ملکی خود را با خیالی آسوده و پشتوانه حقوقی محکم انجام دهید، پیشنهاد میکنیم عبارت «املاین» را در گوگل سرچ کنید و وارد صفحه قرارداد وبسایت ما شوید تا تفاوت کیفیت در خدمات ملکی را احساس کنید.
سوالات متداول
ابطال اجاره نامه در صلاحیت دادگاه صلح است؟
خیر. رسیدگی به دعوای «ابطال اجارهنامه» در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف معمولاً صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه، تعدیل اجارهبها یا مطالبه اجور معوقه را دارند؛ نه اعلام بطلان ذاتی عقد.
آیا اجارهنامه عادی قابلابطال است؟
بله. هر نوع قرارداد اجارهای، اگر فاقد شرایط اساسی صحت معامله باشد، با فراهمکردن دادخواست و اثبات دلایل در دادگاه قابلابطال است.
بعداز ابطال اجارهنامه تکلیف تخلیه چیست؟
با صدور حکم ابطال، دادگاه حکم به استرداد ملک میدهد و مستأجر ملزم به تخلیه فوری و بازگرداندن وضعیت به حالت قبلاز قرارداد میشود.
بعداز ابطال اجارهنامه تکلیف تخلیه چیست؟
با صدور حکم ابطال، دادگاه حکم به استرداد ملک میدهد و مستأجر ملزم به تخلیه فوری و بازگرداندن وضعیت به حالت قبلاز قرارداد میشود.
