براساس قانون مدنی ایران، قرارداد اجاره شفاهی از نظر حقوقی معتبر است و میتوان آن را در دادگاه به اثبات رساند؛ اما اگر میخواهید بدانید اجاره شفاهی چیست، در پاسخ باید بگوییم که قرارداد شفاهی به قراردادی گفته میشود که بدون سند مکتوب و تنها از طریق گفتوگو و توافق لفظی بین طرفین شکل گرفته باشد. اثبات قرارداد شفاهی معمولاً با استفاده از شهادت شهود، پیامک، رسید پرداخت یا سایر دلایل معتبر انجام میشود. پساز اثبات، دادگاه میتواند با صدور حکم الزامآور، طرف متعهد را موظف به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد شفاهی کند. بهعبارتدیگر، نبود سند کتبی بهمعنای بیاعتباری قرارداد نیست، بلکه نیازمند فراهمکردن مدارک و شواهد کافی برای حمایت از حقوق طرفین است.
در عمل، فراهمکردن مدارک لازم برای اثبات رابطه استیجاری شفاهی بسیار سخت است و بههمیندلیل، بسیاری از کارشناسان به لزوم عقد قرارداد کتبی توصیه میکنند. در این مقاله بهصورت دقیق به این موضوع که اعتبار قرارداد شفاهی اجاره خانه چقدر است، اگر قرارداد اجاره شفاهی تمدید شود چه اقداماتی باید انجام داد و اثبات قرارداد شفاهی اجاره چگونه است، پاسخ میدهیم؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
آیا قرارداد اجاره شفاهی معتبر است؟
بله، قرارداد اجاره شفاهی در حقوق ایران معتبر است؛ اما اعتبار آن با محدودیتهای مهمی همراه است و بههمیندلیل بهطور جدی توصیه میشود قرارداد همیشه بهصورت کتبی تنظیم شود.
طبق مواد ۱۰ و ۱۹۰ تا ۱۹۱ قانون مدنی، اصل در حقوق ایران «رضاییبودن عقود» است؛ به این معنا که عقد اجاره با ایجاب و قبول تشکیل میشود و قانون شکل خاصی مانند کتبیبودن را تعیین نکرده است؛ مگر در موارد استثنا.
اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد، تا وقتی که بتوانید وجود رابطه استیجاری را اثبات کنید، قانون مدنی منع صریحی برای آن ندارد و اصل بر صحت قرارداد است؛ پس این سؤال پیش میآید که چرا تقریباً همه متخصصان تأکید میکنند قرارداد شفاهی منعقد نکنید؟
با اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، بسیاری از مزایای قانونی تنها برای قراردادهای کتبی (عادی یا رسمی) پیشبینی شده است که از جمله آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- تخلیه فوری ملک پساز انقضای مدت در چند روز؛
- اثبات بسیار آسان مدت اجاره و مبلغ اجارهبها؛
- قابلیت مطالبه حق سرقفلی و حق کسبوپیشه؛
- تمدید اجاره (ادعای تمدید شفاهی معمولاً پذیرفته نمیشود).
قرارداد شفاهی موجر و مستاجر از نظر قانون مدنی معتبر است؛ اما تقریباً هیچ حمایت اجرایی مهمی ندارد، حکم تخلیه در صورت تمدید شفاهی اجاره نامه فوری نیست و ریسک اختلاف را بهشدت افزایش میدهد و همچنین در قرارداد شفاهی اجاره مغازه امکان مطالبه حق سرقفلی بسیار سخت است.
وقتی درباره اعتبار و مشکلات قرارداد اجاره شفاهی صحبت میکنیم، طبیعی است که بسیاری از افراد بهدنبال یک راهحل مطمئن، سریع و قانونی برای تنظیم قرارداد باشند. ما به شما املاین را بهعنوان یک پلتفرم تخصصی املاک پیشنهاد میکنیم. املاین امکان تنظیم قراردادهای رسمی و آنلاین را فراهم کرده است. این قراردادها زیر نظر کارشناسان حقوقی تهیه، تمام جزئیات حقوقی در آنها بررسی و در نهایت همراه با کد رهگیری رسمی به طرفین تحویل داده میشوند. در این فرایند، احراز هویت آنلاین، بررسی اصالت مدارک، ثبت دیجیتال، دسترسی دائم به نسخه قرارداد و پشتیبانی حقوقی هم انجام میشود تا کوچکترین ریسکی باقی نماند. اگر بهدنبال راهی هستید که بدون مراجعه حضوری، اما با حداکثر امنیت و اعتبار، قرارداد اجاره خود را ثبت کنید، املاین همانجاست که باید سراغش بروید. همین حالا از خدمات قرارداد رسمی املاین استفاده کنید و ریسک قراردادهای شفاهی را به صفر برسانید.
قرارداد شفاهی در قانون
طبق مادهٔ ۱۰ قانون مدنی: «عقود خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند درصورتیکه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است»؛ یعنی هر قراردادی که دو طرف با هم میبندند، اگر برخلاف قانون نباشد، معتبر است و باید به آن عمل کنند. در این ماده هیچ الزامی به شکل خاصی ذکر نشده است و بنابراین قرارداد شفاهي را هم در بر میگیرد.
مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ قانون مدنی هم میگوید برای صحت عقد فقط چهار چیز لازم است: قصد و رضای طرفین، اهلیت، موضوع معین، مشروعیت جهت که هیچکدام به «کتبیبودن» اشاره ندارد.
بنابراین قرارداد اجاره به صورت شفاهی قانونی است و اگر بتوانید اثبات کنید، در دادگاه هم پذیرفته میشوند.
معایب تمدید قرارداد شفاهی اجاره
وقتی مدت اجارهنامه کتبی تمام میشود و شما فقط بهصورت شفاهی با موجر توافق میکنید که «بمانید و اجاره را همانطور ادامه دهید»، در عمل با مشکلات بسیار جدی و گاهی غیرقابلجبران روبهرو میشوید. از جمله معایب تمدید قرارداد اجاره شفاهی عبارتاند از:
- نداشتن امکان دریافت دستور تخلیه فوری: موجر نمیتواند از دادگاه صلح دستور تخلیه ۷ تا ۱۰ روزه بگیرد و فقط باید دادخواست «تخلیه بهدلیل انقضای مدت در اجاره شفاهی» مطرح کند که روند رسیدگی آن معمولاً ۸ ماه تا ۲ سال طول میکشد؛
- امکان ادعای مستأجر درباره مدت طولانیتر: چون مدت جدید مکتوب نیست، مستأجر میتواند ادعای توافق بر سر مدت طولانیتر کند و موجر مدرکی برای رد آن ندارد. در بسیاری از موارد دادگاه بهنفع مستأجر رأی میدهد؛
- عدم شمول تمدید خودکار قانون ۱۳۷۶: طبق ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ پساز پایان مدت اجاره، اگر مستأجر بدون توافق جدید همچنان از عین مستأجره استفاده و موجر هم اجارهبها دریافت یا سکوت کند، اجاره برای مدت مشابه سابق، تمدیدشده تلقی میشود؛ اما تمدید شفاهی شامل این حمایت قانونی نیست؛
- ناتوانی در اثبات مبلغ جدید اجارهبها: اگر طرفین درباره افزایش اجاره توافق شفاهی کرده باشند، هرکدام میتوانند رقم متفاوتی بگویند و بهدلیل نبود سند کتبی، دادگاه معمولاً مبلغ سال قبل را ملاک قرار میدهد که معمولاً بهضرر مالک تمام میشود؛
- ایجاد مشکل جدی در فروش یا رهن ملک: خریدار یا بانک میگوید که مستأجر در منزل ساکن است و چون قرارداد کتبی ندارد، تخلیه امکانپذیر نیست؛ درنتیجه معامله ملک قفل میشود یا قیمت بهشدت کاهش مییابد؛
- نداشتن امکان مطالبه اجرتالمثل بهنرخ روز: اگر موجر بعداز پایان مدت بخواهد اجرتالمثل بگیرد، چون قرارداد تمدید کتبی نشده است، دادگاه معمولاً نرخ سال قبل، نه نرخ روز بازار، را میپذیرد؛
- خطر ادعای «اجاره دائم» یا «حق سرقفلی» توسط مستأجر: در برخی پروندهها، مستأجر با چند شاهد ادعا میکند که موجر اجازۀ ماندن دائمی یا حق سرقفلی داده است که گاهی دادگاه بخشی از این ادعا را میپذیرد؛
- نداشتن امکان دریافت کد رهگیری و محرومیت از مزایای سامانه املاک: در تمدید شفاهی، کد رهگیری وجود ندارد و مستأجر نمیتواند وام ودیعه بگیرد و موجر نمیتواند از مزایای مالیاتی یا بیمهای استفاده کند؛
- بروز اختلاف جدی در صورت فوت موجر یا مستأجر: ورثه موجر میتوانند اصل رابطه اجاره را انکار کنند و بگویند هیچ قراردادی وجود نداشته است. همچنین، ورثه مستأجر میتوانند ادعای تمدید چندساله کنند که آغاز دعواهای طولانی، پیچیده و پرهزینه است.
اثبات قرارداد شفاهی اجاره
همانطور که گفته شد، قرارداد اجاره شفاهی طبق قانون مدنی کاملاً معتبر است؛ اما چون کتبی نیست، کل دعوا به اثبات وجود رابطه استیجاری و مدت و مبلغ آن تبدیل میشود. اگر نتوانید این رابطه را اثبات کنید یا رابطه انکار یا مدت «نامعین» تلقی شود، کار بسیار سخت میشود.
در جدول زیر ادله قابلقبول دادگاه برای اثبات قرارداد اجاره شفاهی بهترتیب قدرت نشان داده شده است:
| رتبه | نوع دلیل | قدرت اثباتی در سال ۱۴۰۴ | نکات عملی مهم |
| 1 | فیش واریز اجارهبها به حساب موجر | بسیار قوی (نزدیک به سند رسمی) | حتماً در توضیحات بنویسید: «اجارهبهای ماه …». از نوشتن واژههای مبهم خودداری کنید. بهتر است شماره قرارداد یا آدرس ملک هم ذکر شود. |
| 2 | پیامک و پیامهای واتساپ و تلگرام بین موجر و مستأجر | قوی | اسکرینشات و پرینت مکالمه از اپراتور یا دفتر خدمات قضایی. شماره موجر باید تأییدشده باشد. |
| 3 | شهادت شهود (حداقل ۲ مرد یا ۱ مرد و ۲ زن) | متوسط تا قوی | شاهد باید دقیق و مشخص صحبت کند؛ مثلاً «فلانی گفت اجاره ماهی X برای مدت Y». شهود فامیل درجه یک معمولاً پذیرفته نمیشوند. |
| 4 | قبوض آب، برق یا گاز بهنام مستأجر | متوسط | نشاندهنده تصرف است؛ اما بهتنهایی رابطه اجاره را ثابت نمیکند. |
| 5 | استشهادیه محلی (امضای همسایهها) | متوسط | حداقل ۷ تا ۱۰ امضا بههمراه کپی کارتملی. دادگاه آن را «اماره» میداند نه «بینه» قطعی. |
| 6 | فیلم یا صدای ضبطشده گفتگو | متوسط تا ضعیف | فقط اگر طرف مقابل تأیید کند یا کارشناسی صدا مثبت باشد، پذیرفته میشود. ضبط مخفیانه معمولاً رد میشود. |
| 7 | عکس از داخل ملک بههمراه کلید و اثاثیه | ضعیف | صرفاً دلیل کمکی است؛ بهتنهایی کافی نیست. |
| 8 | سوگند (قسمخوردن) | آخرین راه | اگر هیچ مدرکی وجود نداشته باشد، دادگاه میتواند یکی از طرفین را قسم دهد (طبق ماده ۱۳۲۵ قانون مدنی). |
اگر قرارداد اجاره شما بهصورت شفاهی تنظیم شده است، رعایت نکات زیر باعث میشود در صورت بروز اختلاف با مشکل کمتری مواجه شوید:
- هر ماه اجاره را حتماً کارتبهکارت کنید و در توضیحات به ماه، مثلاً آبان ۱۴۰۴ و آدرس دقیق ملک اشاره کنید؛
- هر بار که اجاره را پرداخت میکنید، یک پیامک یا واتساپ از موجر بگیرید که دریافت اجاره را تأیید کرده است؛
- یک استشهادیه محلی ساده با امضای ۵ الی ۶ همسایه بگیرید و تاریخ بزنید؛
- عکس از کنتور آب، برق، گاز و قبض بهنام خودتان نگه دارید.
اگر موجر فوت کرد یا ورثه انکار کردند، این مدارک تنها راه نجات شماست.
سخن پایانی
قرارداد اجاره شفاهی در ایران از نظر قانونی معتبر است؛ اما محدودیتها و ریسکهای قابلتوجهی دارد. برای کاهش مشکلات و افزایش امنیت حقوقی، مستأجر و موجر باید مدارک و شواهد کافی فراهم کنند.
- قرارداد شفاهی از نظر قانون مدنی معتبر است؛ اما اثبات آن در دادگاه دشوارتر است؛
- برای اعتبار و امنیت بیشتر، قرارداد کتبی یا رسمی توصیه میشود؛
- تمدید شفاهی اجاره ریسک بالایی دارد و در آن تخلیه فوری ممکن نیست، اثبات مدت و مبلغ اجاره دشوار است، مشکلات در فروش، رهن و دریافت مزایای سامانه املاک ایجاد میشود؛
- مدارک موثر برای اثبات اجاره شفاهی شامل فیش واریز اجارهبها، پیامک، واتساپ یا تلگرام بین موجر و مستأجر، شهادت شهود معتبر، قبوض خدمات بهنام مستأجر و استشهادیه محلی است؛
- اقدامات عملی برای مستأجران شامل پرداخت ماهانه اجاره با توضیحات دقیق، دریافت پیامک/واتساپ تأیید پرداخت، جمعآوری استشهادیه محلی و قبضها و نگهداری عکس از ملک و اثاثیه است.
اگر میخواهید از دردسرهای اثبات اجاره شفاهی، اختلافات طولانی، مشکلات تخلیه یا ادعاهای غیرواقعی طرف مقابل دور بمانید، بهترین انتخاب تنظیم یک قرارداد رسمی و قابلاستناد است. پلتفرم املاین این کار را کاملاً آنلاین و تحت نظارت حقوقی انجام میدهد. از تنظیم قرارداد، احراز هویت، بررسی اسناد، صدور کد رهگیری، پرداخت امن، تضمین اجارهبها برای مالک تا داوری تخصصی، همگی در پلتفرم املاین در یک مسیر شفاف و امن ارائه میشوند. بهاینترتیب شما نهتنها یک قرارداد معتبر دارید، بلکه پشتوانه حقوقی قدرتمندی هم همراهتان است. اگر بهدنبال یک تجربه مطمئن، سریع و بیدردسر در حوزه املاک هستید، املاین دقیقاً همان ابزار حرفهای است که نیاز دارید. برای شروع، همین حالا وارد املاین شوید و قرارداد رسمی خود را تنها با چند کلیک ثبت کنید.
سوالات متداول
اجاره شفاهی چیست؟
اجاره شفاهی بهمعنی توافق موجر و مستأجر بدون سند مکتوب است.
چگونه میتوان اجاره شفاهی را اثبات کرد؟
با فراهمکردن ادلهای مثل فیشهای واریز اجاره، پیامکها یا چتهای مربوط به پرداخت، شهادت شهود معتبر، استشهادیه محلی، قبضهای مصرفی بهنام مستأجر و هر مدرکی که نشاندهنده رابطه استیجاری باشد.
در صورت اختلاف موجر و مستأجر بدون قرارداد کتبی، تکلیف با کیست؟
دادگاه یا شورای حل اختلاف براساس ادله موجود تصمیم میگیرد. هر طرف که بتواند «وجود اجاره و شرایط آن» را بهتر ثابت کند، رأی بهنفع او صادر میشود.
