اگر میخواهید بدانید فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟ باید بگوییم که مالکیت به حق کامل و دائمی بر یک ملک، شامل عین ملک و منافع آن گفته میشود؛ درحالیکه، سرقفلی یک حق مالی و انتفاعی محدود به استفاده تجاری است و مالکیت عین ملک را شامل نمیشود. مالک میتواند ملک خود را اجاره دهد، بفروشد یا تغییر کاربری دهد؛ اما دارنده سرقفلی فقط حق بهرهبرداری تجاری دارد و معمولاً ملزم به پرداخت اجاره به مالک عین است. سرقفلی معمولاً در املاک تجاری ایجاد میشود و ارزش آن به موقعیت مکانی، سابقه کسبوکار و شهرت مکان وابسته است. در جدول زیر میتوانید تفاوتهای این دو را در یک نگاه مشاهده کنید:
| معیار مقایسه | مالکیت | سرقفلی (حق کسب و پیشه) |
| ماهیت و دامنه حقوق | حق کامل و انحصاری بر عین و منافع ملک | حق استفاده تجاری (منافع) بدون مالکیت عین ملک |
| نوع ملک | همه انواع املاک (مسکونی، تجاری، غیره) | عمدتاً املاک تجاری |
| مدت اعتبار | دائمی تا فروش یا مصادره | وابسته به قرارداد اجاره و ادامه فعالیت تجاری |
| انتقالپذیری | آزاد و بدون نیاز به رضایت دیگران | قابلانتقال، ولی ممکن است نیاز به رضایت مالک داشته باشد |
| حقوق دارنده | شامل بهرهبرداری، اجاره، فروش، تعمیرات و تغییر کاربری | محدود به استفاده تجاری و منافع حاصل از فعالیت تجاری |
| ایجاد حق | با مالکیت رسمی و قانونی ملک | با پرداخت مبلغ سرقفلی توسط مستأجر و انعقاد قرارداد اجاره |
| وابستگی به قرارداد | مستقل از قرارداد | وابسته به قرارداد اجاره و شرایط قانونی مرتبط |
| ارزش و محاسبه | مبتنی بر ارزش ملک | مبتنی بر موقعیت تجاری، سابقه کسبوکار و شهرت مکان |
در این مقاله به بررسی این موضوع میپردازیم که هر یک از این حقوق چه ویژگیهایی دارند، چه محدودیتهایی اعمال میشود و چگونه در معاملات ملکی مورد استفاده قرار میگیرند. اگر میخواهید بدانید سرقفلی بهتر است یا مالکیت، تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
تفاوت مغازه سرقفلی با مالکیت این است که مغازه با مالکیت کامل شامل حق دائمی بر عین و منافع ملک است؛ درحالیکه مغازه سرقفلی تنها حق استفاده تجاری و منافع آن را به مستأجر میدهد و مالکیت عین همچنان در اختیار مالک اصلی باقی میماند.
در نظام حقوقی ایران، مالکیت بهمعنای حق کامل و انحصاری فرد بر یک ملک است. این حق شامل عین ملک (زمین یا ساختمان) و منافع آن (مانند اجاره، بهرهبرداری، فروش و تعمیرات) است. مالک میتواند ملک خود را بهطور کامل تصرف کند، آن را بفروشد، اجاره دهد یا تغییر دهد؛ بدون آنکه محدودیت زمانی یا شرط خاصی بر اعمال این حقوق وجود داشته باشد. شایان ذکر است که این حق برای تمام انواع املاک اعم از تجاری، مسکونی و غیره برقرار است.
در مقابل، سرقفلی یک حق مالی است که اغلب برای املاک تجاری ایجاد میشود. این حق زمانی شکل میگیرد که مستأجر مبلغی به مالک پرداخت میکند تا بتواند از ملک برای فعالیتهای تجاری استفاده کند. سرقفلی به مستأجر اجازه میدهد مادامیکه مالک دلایل قانونی برای تخلیه ملک نداشته باشد، حتی پساز پایان مدت اجاره، به فعالیت تجاری خود در ملک ادامه دهد. این حق قابلانتقال به دیگران است و ارزش آن معمولاً براساس موقعیت تجاری، سابقه کسبوکار و شهرت مکان تعیین میشود؛ اما مالکیت عین ملک را شامل نمیشود.
ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟
ارزش مالکیت معمولاً از سرقفلی بیشتر است؛ زیرا مالکیت شامل حق کامل و دائمی بر ملک میشود. ارزش مالکیت براساس قیمت بازار ملک محاسبه میشود که هم عین ملک و هم منافع آن را در بر میگیرد. این موضوع باعث میشود مالکیت از نظر اقتصادی و حقوقی پایدارتر و مطمئنتر باشد.
در مقابل، ارزش سرقفلی بیشتر به عوامل موقتی و وابسته به شرایط اقتصادی و تجاری بستگی دارد. عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، شهرت تجاری مکان و سابقه کسبوکار نقش تعیینکننده در تعیین ارزش سرقفلی دارند. بههمیندلیل، ارزش سرقفلی معمولاً کمتر از ارزش کل ملک است؛ برای مثال در یک مغازه تجاری، ارزش سرقفلی ممکن است ۲۰ تا ۵۰ درصد ارزش کل ملک را پوشش دهد؛ درحالیکه مالکیت تمام ارزش ملک را در بر میگیرد.
بااینحال، در مناطق پررونق تجاری، سرقفلی میتواند ارزش قابلتوجهی پیدا کند و حتی از ارزش برخی املاک مسکونی بیشتر شود. بااینوجود، از منظر حقوقی و اقتصادی، مالکیت همواره پایدارتر و ارزشمندتر تلقی میشود؛ زیرا حق کامل و دائمی بر عین و منافع ملک را به دارنده اعطا میکند.
برای انجام معاملات ملکی بدون دغدغه و با اطمینان کامل، املاین بستری منحصربهفرد فراهم کرده است. در این پلتفرم، قرارداد اجاره بهصورت دیجیتال و با نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم، احراز هویت طرفین انجام و کد رهگیری رسمی برای هر قرارداد صادر میشود. کاربران میتوانند بهراحتی به نسخه دیجیتال قرارداد دسترسی دائمی داشته باشند و از صحت و اعتبار آن اطمینان حاصل کنند.
با مراجعه به املاین، دیگر نیازی به حضور فیزیکی در بنگاهها نیست و تمامی مراحل اجاره، از بررسی ملک تا انعقاد قرارداد و پرداختها، بهصورت آنلاین و شفاف انجام میشود. برای مشاهده امکانات و ایجاد قرارداد رسمی، کافی است در گوگل عبارت املاین را جستوجو کنید و وارد سایت قرارداد شوید.
تفاوت سند سرقفلی با مالکیت
تفاوت اصلی بین این دو سند در دامنه و پایایی حقوق اعطا شده است. سند مالکیت حق کامل و دائمی مالک را تثبیت میکند؛ درحالیکه سند سرقفلی فقط یک حق موقتی و محدود به کسبوکار را به دارنده آن میدهد.
سند مالکیت (سند رسمی یا ششدانگ) یک سند حقوقی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد صادر میشود و مالکیت کامل بر عین ملک را اثبات میکند. این سند شامل جزئیات ملک مانند مساحت، موقعیت و حقوق مالک و غیرقابلانکار است. انتقال مالکیت نیاز به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی دارد.
در مقابل، سند سرقفلی معمولاً بهصورت یک قرارداد خصوصی یا سند عادی تنظیم میشود که پرداخت مبلغ سرقفلی و حق استفاده تجاری از ملک را تأیید میکند. این سند مالکیت عین ملک را منتقل نمیکند و فقط حق منافع تجاری را به دارنده آن اثبات میکند. سند سرقفلی ممکن است بهشکل قولنامه یا قرارداد اجاره با بند سرقفلی تنظیم شود و برای افزایش اعتبار حقوقی، گاهی در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشود. نکته مهم آن است که اعتبار سند سرقفلی معمولاً وابسته به مدت قرارداد اجاره و استمرار فعالیت تجاری است و حق دارنده تنها به استفاده تجاری محدود میشود.
فرق فروش سرقفلی با مالکیت
فروش مالکیت بهمعنای انتقال کامل حقوق مالکانه بر عین ملک است. این فرایند نیاز به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی دارد و پساز انتقال، خریدار حقوق کامل مانند استفاده، اجاره، فروش مجدد یا تغییرات اساسی در ملک را به دست میآورد. فروش مالکیت دائمی است و بدون محدودیت زمانی یا شرطی خاص انجام میشود؛ مگر اینکه محدودیتهای قانونی مانند وقف یا مصادره وجود داشته باشد.
فروش سرقفلی (یا انتقال حق سرقفلی) بهمعنای واگذاری حق استفاده تجاری از ملک بدون انتقال مالکیت عین است. سرقفلی یک حق مالی است که معمولاً برای املاک تجاری مانند مغازهها ایجاد میشود و حتی اگر مالک عین تغییر کند، خریدار آن میتواند کسبوکار را ادامه دهد. انتقال سرقفلی میتواند از طریق قرارداد خصوصی (قولنامه) یا سند رسمی انجام شود؛ اما اغلب نیاز به رضایت مالک عین دارد، مگر اینکه در قرارداد اولیه اجازه انتقال بدون رضایت داده شده باشد. اگر مالک عین مخالف باشد، ممکن است دادگاه دخالت کند. همچنین، سرقفلی میتواند بدون وجود مستأجر فعلی فروخته شود، اما ارزش آن بر اساس موقعیت تجاری، سابقه و شهرت مکان تعیین میشود.
تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت
در جدول زیر میتوانید تفاوت قیمت سرقفلی را با مالکیت، مشاهده و مقایسه کنید:
| عیار مقایسه | مالکیت | سرقفلی |
| ارزش کلی | پایدار و شامل تمام حقوق مالکانه | بخش عمده ارزش ملک تجاری (۷۰-۸۰٪)، اما موقتی |
| عوامل تأثیرگذار بر قیمت | ویژگیهای فیزیکی ملک شامل مساحت، موقعیت، ساخت و ساز | عوامل تجاری، مانند موقعیت مکانی، شهرت کسبوکار، مشتریان ثابت |
| ثبات ارزش | پایدار و کمتر تحت تأثیر تغییرات تجاری | موقت و وابسته به رونق یا رکود بازار |
| مقایسه کلی | معمولاً بالاتر و شامل سرقفلی اولیه هم میشود. | در مکانهای تجاری برتر میتواند ارزشمندتر باشد؛ اما بهطورکلی، کمتر پایدار است. |
قیمت مالکیت معمولاً براساس ارزش عین ملک محاسبه میشود و عواملی مانند مساحت، موقعیت جغرافیایی، کیفیت ساختوساز نقش تعیینکنندهای در آن دارند. این قیمت پایدارتر است و شامل تمام حقوق دائمی مالک میشود. در بازار املاک، ارزش مالکیت اغلب بالاتر از سرقفلی خالص است؛ زیرا مالک میتواند ملک را بهطور کامل تصرف و کنترل کند.
در مقابل، قیمت سرقفلی اغلب براساس عوامل تجاری مانند موقعیت مکانی در بازارهای پررونق، سابقه کسبوکار، شهرت و مشتریان ثابت تعیین میشود. این ارزش نسبت به مالکیت موقتیتر است و میتواند تحت تأثیر رکود بازار یا تغییر کاربری کاهش یابد. در بسیاری از موارد، قیمت سرقفلی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش کل ملک تجاری است و سهم مالکیت عین تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد باقی میماند. دلیل این نسبت، اهمیت موقعیت تجاری برای کسبوکار است؛ برای مثال، در یک مغازه پررونق، سرقفلی میتواند حتی از ارزش ساختمانی ملک بیشتر باشد؛ زیرا سود کسبوکار وابسته به مکان است.
تفاوت مغازه سرقفلیدار با مالکیت کامل
مغازه با مالکیت کامل بهمعنای آن است که صاحب ملک حقوق کامل بر عین و منافع ملک را دارد. این نوع مالکیت دائمی است و شامل سرقفلی اولیه هم میشود؛ اما در صورت اجاره مغازه، سرقفلی میتواند به مستأجر منتقل شود.
مغازه سرقفلیدار به این معناست که دارنده فقط حق استفاده تجاری (سرقفلی) را دارد و مالکیت عین ملک را در اختیار ندارد. این حق از طریق پرداخت مبلغی به مالک ایجاد میشود و به صاحب سرقفلی اجازه میدهد کسبوکار خود را حتی پساز پایان اجاره ادامه دهد. بااینحال، صاحب سرقفلی نمیتواند تغییرات اساسی در ساختمان ایجاد کند و موظف است اجاره ماهانه به مالک عین پرداخت کند. اگر مالک عین بخواهد تخلیه انجام دهد، باید دلایل قانونی مانند نیاز شخصی داشته باشد و ارزش سرقفلی را پس بدهد.
آیا سرقفلی نوعی مالکیت محسوب میشود؟
سرقفلی نوعی مالکیت کامل محسوب نمیشود. این حق درواقع، یک حق مالی و انتفاعی است که به مستأجر تعلق میگیرد و فقط حق استفاده تجاری از منافع ملک را شامل میشود؛ یعنی مالکیت عین ملک همچنان در اختیار مالک اصلی باقی میماند. بههمیندلیل، سرقفلی را میتوان بهعنوان مالکیت منافع یا حق غیرمادی تعریف کرد؛ نه مالکیت عین.
سخن پایانی
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟ سرقفلی یک حق مالی و انتفاعی محدود به املاک تجاری است و مالکیت عین ملک همچنان در اختیار مالک باقی میماند؛ درحالیکه مالکیت کامل، حق دائمی و جامع بر عین و منافع ملک است. دانستن این تفاوتها باعث میشود تا راحتتر تصمیمگیری کنید و نگرانی بابت انتقال سرقفلی نداشته باشید.
- سرقفلی مالکیت عین ملک نیست و تنها حق استفاده تجاری از منافع ملک را شامل میشود؛
- مالکیت کامل، شامل حق تصرف، اجاره، فروش و تغییر کاربری است و پایدار و دائمی است؛
- سرقفلی وابسته به قرارداد اجاره است و میتواند در شرایط قانونی خاص سلب شود؛
- ارزش مالکیت معمولاً پایدارتر و بالاتر از سرقفلی است؛ اما سرقفلی در مکانهای تجاری پررونق ممکن است ارزش قابل توجهی داشته باشد؛
- انتقال مالکیت آزادانه و بدون رضایت دیگران است؛ درحالیکه انتقال سرقفلی ممکن است نیاز به رضایت مالک داشته باشد؛
- مغازه سرقفلیدار ریسک تخلیه و محدودیت در تغییرات اساسی دارد؛ درحالیکه مالکیت کامل امنتر و جامعتر است.
اگر میخواهید تمام نیازهای ملکی خود را بهصورت امن، سریع و قانونی مدیریت کنید، استفاده از خدمات پلتفرم املاین بهترین راهکار است. این پلتفرم خدماتی از جمله تنظیم قرارداد اجاره آنلاین با کد رهگیری، پرداختهای آنلاین، تضمین اجارهبها و حل اختلاف تخصصی را ارائه میدهد. همچنین، حضور کارشناسان حقوقی، احراز هویت دقیق و دسترسی ۲۴ ساعته، امنیت و اعتماد لازم را برای طرفین معامله فراهم میکند و آسودگی خاطر کاملی به کاربران میدهد. برای انعقاد قرارداد اجاره خود با اعتبار حقوقی بالا و بدون دردسر، همین حالا در گوگل عبارت املاین را جستوجو و به صفحه قراردادها مراجعه کنید تا در کمترین زمان و سادهترین شیوه، قرارداد خود را ایجاد کنید.
سوالات متداول
تفاوت سرقفلی با مالکیت در چیست؟
مالکیت شامل حق کامل و دائمی بر عین و منافع ملک است؛ درحالیکه سرقفلی فقط حق استفاده تجاری و منافع ملک را به مستأجر میدهد و مالکیت عین در اختیار مالک اصلی باقی میماند.
سرقفلی بهتر است یا مالکیت؟
اگر هدف کنترل کامل و امنیت بلندمدت است، مالکیت بهتر است؛ اگر هدف بهرهبرداری تجاری کوتاهمدت یا صرف سرمایه کمتر است، سرقفلی مناسبتر است.
