عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان بین ۲۵ تا ۳۵ درصد است و معمولاً پرداخت اقساط بهصورت مرحلهای متناسب با پیشرفت ساخت انجام میشود. البته قانون هم حداقلهایی را مشخص کرده است و امکان توافق بر مبالغ کمتر یا بیشتر وجود دارد. عرف پرداخت به مجموعه رویههای رایج بازار برای تعیین میزان پیشپرداخت و نحوه پرداخت اقساط گفته میشود که الزامآور نیست و میتواند با توافق طرفین تغییر کند. میزان و روش پرداخت در پیشخرید آپارتمان نهتنها به عرف بازار، بلکه به نوع قرارداد، شرایط پروژه، توان مالی خریدار و توافق با پیشفروشنده بستگی دارد. آنچه که اهمیت دارد، رعایت چارچوبهای قانونی، شفافیت قرارداد و تناسب پرداختها با پیشرفت واقعی پروژه است تا یک معامله امن و سودآور را تجربه کنید.
در این مقاله شرایط، مراحل و نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان را بهطور کامل بررسی میکنیم و در مورد اینکه چه عواملی بر میزان عرف اثر میگذارند و در چه شرایطی میتوان برخلاف عرف عمل کرد، صحبت میکنیم؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان چقدر است؟
در پیشخرید آپارتمان معمولاً رویه بازار به این شکل است که خریدار در ابتدای قرارداد، حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد از قیمت نهایی ملک را بهعنوان پیشپرداخت به فروشنده میپردازد. البته این عدد ثابت نیست و بسته به شرایط بازار مسکن یا موقعیت جغرافیایی پروژه ممکن است میزان پیشپرداخت حتی تا حدود ۴۰ یا ۵۰ درصد افزایش پیدا کند.
اگر بهدنبال انعقاد قرارداد اجاره رسمی و معتبر هستید، املاین گزینهای مطمئن و سریع برای شماست. این پلتفرم امکان تنظیم قرارداد اجاره آنلاین را فراهم کرده است و تمامی مراحل را تحت نظارت کارشناسان حقوقی انجام میدهد. از صدور کد رهگیری رسمی و دسترسی دائمی به نسخه دیجیتال قرارداد گرفته تا احراز هویت طرفین و بررسی اصالت اسناد ملکی، همه چیز برای تضمین امنیت معامله در نظر گرفته شده است. علاوهبراین، املاین پرداختهای رهن و اجاره را بهصورت آنلاین مدیریت و شفافیت مالی را در تمام مراحل معامله تضمین میکند. اگر میخواهید تجربهای مطمئن و بدون دردسر از اجاره یا رهن ملک داشته باشید، هماکنون برند املاین را در گوگل جستوجو کنید و به صفحه ایجاد قرارداد آنلاین ما مراجعه کنید.
نحوه پرداخت پیش فروش آپارتمان
نحوه پرداخت در پیش خرید آپارتمان شامل پرداخت اولیه (بیعانه یا پیشپرداخت) و سپس اقساط براساس توافق طرفین و پیشرفت پروژه است. پرداختها میتواند بهصورت قطعی با مبلغ ثابت یا علیالحساب براساس قیمت روز باشد. جزئیات دقیق بسته به پروژه، موقعیت ملک و مذاکرات طرفین متفاوت است که در بخشهای بعدی بهتفصیل در مورد آن صحبت خواهد شد.
پیشپرداخت در پیش خرید آپارتمان چند درصد است؟
شرایط پرداخت پیش خرید آپارتمان براساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اصلاحات بعدی آن (از جمله اصلاحات سالهای ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳ براساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) تعیین میشود و براساس قانون، حداقل ۱۰ درصد از قیمت کل آپارتمان باید در زمان عقد قرارداد پرداخت شود.
البته همانطور که گفته شد، در عرف رایج، پیشپرداخت بین ۲۵ تا ۳۵ درصد از مبلغ کل است و در اغلب موارد هم همین مقدار گرفته میشود. گاهی این رقم به ۲۰ تا ۳۰ درصد میرسد یا در پروژههای خاص تا ۴۰ تا ۶۰ درصد افزایش مییابد.
پس این سؤال پیش میآید که هنگام تنظیم قرارداد پیشخرید تا چه اندازه باید به عرف بازار توجه کرد؟ واقعیت این است که در هر قراردادی، اصل بر توافق طرفین است. در قرارداد پیشخرید آپارتمان هم با درنظرگرفتن وضعیت پروژه، نوع قرارداد و مفاد آن، باید شیوه پرداختی انتخاب شود که برای هر دو طرف منطقی و قابلاجرا باشد.
پرداخت اقساط در پیش خرید آپارتمان چگونه انجام میشود؟
پرداخت اقساط در قراردادهای پیشخرید آپارتمان معمولاً بهصورت مرحلهای و متناسب با میزان پیشرفت فیزیکی پروژه انجام میشود. جزئیات اقساط به توافق طرفین بستگی دارد؛ اما درعمل، الگوی بهنسبت مشخصی در بازار وجود دارد که بهصورت زیر است:
معمولاً، مبلغ باقیمانده پساز پیشپرداخت به چند قسط تقسیم میشود. این اقساط اغلب براساس مراحل ساخت پروژه مانند اجرای فونداسیون، تکمیل اسکلت، سفتکاری، نازککاری و در نهایت تحویل واحد تنظیم میشوند. تعداد اقساط میتواند از ۳ قسط شروع شود و در پروژههای بلندمدت حتی به ۱۰ قسط یا بیشتر برسد. معمولاً مدت زمان اجرای پروژه بین ۱۸ تا ۳۶ ماه در نظر گرفته و تعداد اقساط هم متناسب با همین بازه زمانی تعیین میشود.
از نظر زمانبندی، مراحل پرداخت پیش خرید آپارتمان ممکن است بهصورت ماهانه، سهماهه یا براساس درصد پیشرفت واقعی پروژه باشد؛ برای مثال، ممکن است ۲۰ درصد از مبلغ پساز تکمیل اسکلت، ۱۵ درصد پساز دیوارچینی و بخش دیگری پساز نازککاری پرداخت شود. این مدل پرداخت باعث میشود تعهدات مالی خریدار همزمان با پیشرفت ساخت افزایش پیدا کند.
پرداخت بخش نهایی معمولاً در زمان تنظیم سند رسمی و تحویل واحد انجام میشود. در اغلب قراردادها حداقل ۱۰ درصد از کل مبلغ به این مرحله اختصاص دارد. درصورتیکه خریدار از تسهیلات بانکی استفاده کند، سهم مربوطه معمولاً بهصورت مستقیم از سوی بانک به حساب فروشنده واریز میشود.
نکتهای که باید به آن توجه داشته باشید، تفاوت میان قراردادهای قطعی و علیالحساب است. در قراردادهای قطعی، مبلغ کل و اقساط از ابتدا مشخص و ثابت است؛ اما در قراردادهای علیالحساب، امکان تعدیل مبالغ براساس تورم یا قیمت روز وجود دارد که باید بهطور شفاف در متن قرارداد ذکر شود.
تأثیر نوع قرارداد بر عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان
عرف پرداخت در پیشخرید آپارتمان و نحوه تسویه آن، ارتباط مستقیمی با نوع قراردادی دارد که میان خریدار و فروشنده منعقد میشود. بهطورکلی، قراردادهای پیشخرید براساس زمان تحویل و شیوه محاسبه قیمت در سه قالب «قطعی»، «علیالحساب» و «ترکیبی» تنظیم میشوند که هرکدام سازوکار پرداخت متفاوتی دارند.
قرارداد قطعی
در قرارداد قطعی، طرفین از ابتدا بر سر قیمت نهایی آپارتمان به توافق میرسند و کل مبلغ معامله بهصورت یکجا یا در قالب یک قسط پرداخت میشود. این نوع قرارداد معمولاً زمانی مورد استفاده قرار میگیرد که تاریخ تحویل واحد مشخص باشد و پروژه در مدت کوتاهی آماده بهرهبرداری شود. در چنین حالتی، مبلغ قرارداد ثابت است و پیشفروشنده در طول اجرای قرارداد اجازه افزایش قیمت یا مطالبه وجه اضافی را ندارد. بههمیندلیل، فروشنده باید پیشاز امضای قرارداد، تمام عوامل مؤثر مانند افزایش هزینههای ساخت و نوسانات تورمی را در محاسبات خود لحاظ کند.
قرارداد علیالحساب
شیوه پرداخت در قرارداد علیالحساب انعطافپذیرتر از قرارداد قطعی است. در این مدل، خریدار مبلغ ملک را در قالب اقساط و در بازههای زمانی مشخص تا زمان تحویل پرداخت میکند. تفاوت اصلی این قرارداد با نوع قطعی در نحوه تعیین قیمت است؛ زیرا آپارتمان براساس قیمت روز محاسبه میشود و تغییرات ناشی از تورم یا افزایش هزینههای ساخت میتواند در اقساط اعمال شود. البته میزان افزایش و نحوه محاسبه آن باید با توافق طرفین و بهصورت شفاف در قرارداد درج شود. مشخصبودن مبلغ هر قسط و زمان پرداخت آن نقش مهمی در جلوگیری از اختلافات احتمالی دارد.
قرارداد ترکیبی
قرارداد ترکیبی، تلفیقی از دو مدل قطعی و علیالحساب به شمار میرود. در این نوع قرارداد، بخشی از قیمت کل آپارتمان بهصورت قطعی تعیین و پرداخت میشود و بخش باقیمانده بهشکل علیالحساب و متناسب با شرایط پروژه تسویه خواهد شد. معمولاً در ابتدا قیمت کلی واحد برآورد و درصدی از آن هنگام تنظیم قرارداد پرداخت میشود. مابقی مبلغ هم در قالب اقساط علیالحساب و با درنظرگرفتن عواملی مانند تورم و هزینههای ساخت پرداخت میشود. در این شیوه، مبلغ قطعی قابلتغییر نیست؛ اما بخش علیالحساب میتواند براساس شرایط اقتصادی تعدیل شود؛ البته همه این موارد باید با توافق دو طرف و درج دقیق در قرارداد انجام شود.
در مجموع، انتخاب نوع قرارداد و شیوه پرداخت باید با توجه به شرایط پروژه، توان مالی خریدار و میزان ریسکپذیری طرفین صورت گیرد تا از بروز اختلافات مالی و حقوقی در آینده جلوگیری شود.
عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمانهای وامدار
شیوه پرداخت در پیشخرید آپارتمانهایی که دارای وام بانکی هستند، با واحدهای بدون وام تفاوتهایی دارد و نیازمند دقت بیشتری در تنظیم توافقات مالی است.
آپارتمان وامدار به ملکی گفته میشود که برای خرید آن تسهیلات بانکی دریافت شده و وام هنوز بهطور کامل تسویه نشده است. در چنین شرایطی، سند ملک تا پایان بازپرداخت وام در رهن بانک قرار دارد و امکان انتقال رسمی آن به شخص دیگر وجود ندارد. بااینحال، برخی فروشندگان تمایل دارند پیشاز تسویه کامل وام، ملک را واگذار کنند.
برای انجام این نوع معامله معمولاً دو راهکار وجود دارد. روش نخست، انجام معامله بهصورت قولنامهای است که در آن، انتقال رسمی سند به زمان آزادشدن ملک از رهن بانک موکول میشود. روش دوم، تسویه کامل بدهی بانکی و فک رهن سند پیشاز انتقال رسمی است که معمولاً هزینهبر است و برای فروشنده جذابیت کمتری دارد.
در بسیاری از موارد، راهحل میانی انتخاب میشود؛ یعنی مانده وام به خریدار منتقل میشود. در این حالت، خریدار بخشی از قیمت ملک را به فروشنده پرداخت میکند و ادامه مبلغ را از طریق اقساط وام به بانک میپردازد. هنگام انتقال وام، معمولاً درصدی از مبلغ کل تسهیلات، بین حدود ۱ تا ۱۰ درصد، بهعنوان هزینه انتقال پرداخت میشود که از مجموع وام کسر خواهد شد.
نکته مهم این است که پیشخرید آپارتمانهای وامدار باید براساس توافق دقیق طرفین و با تنظیم قولنامهای شفاف انجام شود تا تعهدات مالی هر یک از طرفین و نحوه پرداخت اقساط بانکی بهروشنی مشخص باشد و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
عوامل مؤثر بر عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان
برای تعیین عرف پرداخت در پیشخرید آپارتمان و انتخاب شیوه مناسب پرداخت، لازم است پیشاز امضای قرارداد، عوامل اثرگذار بر این تصمیم بهدقت بررسی شوند و بر همان اساس با پیشفروشنده توافق انجام شود. مهمترین عوامل مؤثر در تعیین سازوکار پرداخت در قرارداد پیشخرید در جدول زیر نشان داده شدهاند:
| عامل | توضیح | تأثیر بر عرف پرداخت |
| نوع قرارداد و میزان پیشرفت پروژه | تفاوت میان قراردادهای قطعی و علیالحساب و همچنین مرحلهای که پروژه در آن قرار دارد؛ از آغاز ساخت تا زمان تحویل | در قراردادهای علیالحساب، مبلغ پرداختی ممکن است با تورم تغییر کند؛ هرچه پروژه جلوتر باشد، معمولاً تعداد و ریسک اقساط کمتر میشود |
| شرایط اقتصادی و وضعیت بازار | نرخ تورم، نوسان قیمت مصالح ساختمانی، رکود یا رونق بازار مسکن و شرایط کلی اقتصاد | افزایش تورم میتواند باعث بالارفتن اقساط یا تعدیل قیمت شود؛ در دورههای رکود ممکن است فروشندگان برای جذب خریدار پیشپرداخت کمتری مطالبه کنند. |
| موقعیت و مشخصات ملک | محل قرارگیری ملک، متراژ، کیفیت ساخت و امکاناتی مانند پارکینگ و انباری | در واحدهای لوکس یا مناطق پرتقاضا معمولاً پیشپرداخت بالاتر است؛ املاک با موقعیت مناسب امکان اقساط بلندمدتتری دارند. |
| وضعیت مالی خریدار و فروشنده | میزان نقدینگی خریدار، توان مالی سازنده و امکان استفاده از تسهیلات بانکی | خریداران با سرمایه محدود معمولاً پرداخت اقساطی را ترجیح میدهند؛ فروشندگان برخوردار ممکن است انعطاف بیشتری در پیشپرداخت نشان دهند. |
| سیاستهای دولتی و شرایط سیاسی | قوانین مربوط به پیشفروش، وامها و تسهیلات دولتی، مالیاتها و طرحهای حمایتی مسکن | دادن وامهای بانکی فرایند پرداخت را سادهتر میکند و تغییرات سیاستی میتواند بر نرخ سود و شرایط پرداخت اثر بگذارد. |
| عوامل اجتماعی و رفتاری | میزان ریسکپذیری خریداران، نوع تقاضا (مصرفی یا سرمایهای) و تحولات جمعیتی | تقاضای سرمایهای معمولاً با پرداختهای سریعتر همراه است؛ خانوادهها بیشتر به اقساط بلندمدت تمایل دارند. |
بررسی دقیق این عوامل به شما کمک میکند روشی را انتخاب کنید که بیشترین هماهنگی را با شرایط مالی و اهداف شما داشته باشد.
بهترین شیوه پرداخت در پیش خرید آپارتمان
نحوه پرداخت اقساط در قرارداد پیشفروش آپارتمان کاملاً وابسته به شرایط پروژه و مفاد توافق میان طرفین است. بااینحال، یکی از منطقیترین و متداولترین شیوههایی که هم برای پیشخریدار و هم برای پیشفروشنده قابلقبول است، پرداخت مرحلهای براساس میزان پیشرفت واقعی پروژه محسوب میشود.
در این روش، همانطور که گفته شد، روند ساخت به مراحل مشخصی تقسیم میشود و پرداخت هر قسط منوط به انجام تعهدات پیشفروشنده در همان مرحله خواهد بود. بهاینترتیب، خریدار اطمینان پیدا میکند که پرداختها متناسب با پیشرفت کار انجام میشوند و فروشنده هم منابع مالی لازم را برای ادامه ساخت در اختیار دارد؛ برای نمونه، بخشی از قیمت آپارتمان میتواند همزمان با اخذ مجوزهای قانونی ساخت پرداخت شود، بخش دیگری پساز اجرای فونداسیون یا تکمیل اسکلت و اقساط بعدی هم در مراحل بعدی مانند سفتکاری و نازککاری تسویه شود. این شیوه پرداخت، تعادل مناسبی میان تعهدات طرفین ایجاد میکند و ریسکهای مالی قرارداد پیشفروش را تا حد زیادی کاهش میدهد.
آیا میتوان برخلاف عرف در پیش خرید آپارتمان پرداخت کرد؟
بله، در قرارداد پیشخرید آپارتمان میتوان شیوه پرداخت را متفاوت از عرف رایج بازار تنظیم کرد؛ بهعنوانمثال، میزان پیشپرداخت کمتر یا بیشتر از محدوده متداول ۲۵ تا ۳۵ درصد تعیین شود یا حتی پرداخت بهصورت کامل انجام شود. عرف پرداخت الزام قانونی ندارد و ملاک اصلی، توافق طرفین است؛ البته با این شرط که حداقلهای قانونی رعایت و همه توافقات بهصورت مکتوب در قرارداد رسمی درج شود.
بااینحال، فاصلهگرفتن از عرف میتواند ریسکهایی بههمراه داشته باشد. پیشپرداخت سنگین ممکن است در صورت تأخیر پروژه، سرمایه خریدار را برای مدت طولانی درگیر کند و ازسویدیگر، پیشپرداخت پایین میتواند انگیزه و تعهد خریدار را از نگاه فروشنده کاهش دهد. همچنین از نظر قانونی، پرداختها باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد و دریافت کل مبلغ بدون پیشرفت واقعی ساخت میتواند مشکلساز شود.
سخن پایانی
عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان معمولاً بین ۲۵ تا ۳۵ درصد است؛ اما میزان این پرداخت بیشتر به توافق طرفین بستگی دارد. انتخاب شیوه پرداخت مناسب، هم از نظر مالی برای خریدار و هم از نظر تأمین منابع پروژه برای فروشنده اهمیت دارد. با درک عوامل مؤثر و رعایت چارچوب قانونی میتوانید ریسکها را کاهش دهید و قراردادی امن و شفاف منعقد کنید.
- عرف پرداخت الزام قانونی ندارد و میتواند با توافق طرفین تغییر کند؛
- پیشپرداخت معمولاً بین ۲۵ تا ۳۵ درصد است؛ اما حداقل قانونی ۱۰ درصد است؛
- اقساط مرحلهای باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد؛
- پرداخت برخلاف عرف ممکن است ریسکهایی برای خریدار یا فروشنده ایجاد کند؛
- نوع قرارداد (قطعی، علیالحساب یا ترکیبی) تأثیر مستقیم بر نحوه پرداخت دارد؛
- عوامل اقتصادی، موقعیت ملک و وضعیت مالی طرفین در تعیین سازوکار پرداخت مهم هستند؛
- ثبت دقیق توافقات در قرارداد رسمی الزامی است و مشاوره حقوقی میتواند برای جلوگیری از اختلاف مؤثر باشد.
همه کسانی که بهدنبال امنیت، سرعت و اعتبار حقوقی در معاملات ملکی هستند، میتوانند بیشترین بهره را از خدمات پلتفرم املاین ببرند. با استفاده از این پلتفرم میتوانید قرارداد اجاره رسمی منعقد کنید، اجارهبها را با تضمین قانونی پرداخت کنید و در صورت بروز اختلاف از خدمات داوری تخصصی بهرهمند شوید. مزایای اصلی املاین شامل سرعت و دسترسیپذیری بالا، امنیت و اعتبار حقوقی، صرفهجویی در زمان و هزینه و آسودگی خاطر است. برای بهرهمندی از تمامی این امکانات کافی است برند املاین را در گوگل جستوجو کنید و وارد صفحه خدمات قراردادهای آنلاین و رسمی شوید تا بهسادگی قرارداد خود را تنظیم کنید و معاملهای امن و قانونی داشته باشید.
سوالات متداول
آیا میتوان کل مبلغ پیش خرید آپارتمان را یکجا پرداخت کرد؟
بله، امکان پرداخت کل مبلغ بهصورت نقدی وجود دارد؛ اما باید با توافق طرفین و رعایت قانون انجام شود.
اگر پرداخت اقساط در پیش خرید با تأخیر انجام شود چه اتفاقی میافتد؟
تأخیر در پرداخت میتواند منجر به جریمه یا تأخیر در تحویل آپارتمان شود؛ جزئیات دقیق براساس مفاد قرارداد مشخص میشود.
نحوه پرداخت باید در کجا ثبت شود؟
تمامی پرداختها باید در متن قرارداد رسمی یا الحاقیه آن ذکر شود و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.
