ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل زمانی قابلمطالبه است که این موضوع به‌طور مشخص در مفاد قرارداد پیشبینی شده باشد یا طرف متضرر بتواند خسارت واردشده را در مراجع قضایی ثابت کند. بااین‌حال، اگر دلیل فسخ قرارداد، موضوعی موجه مانند وجود عیب یا نقص اساسی در ملک باشد، طرف مقابل حق مطالبه خسارت ندارد. شیوه پیگیری این موضوع معمولاً از طریق تقدیم دادخواست انجام می‌شود و بسته به میزان خسارت، مرجع رسیدگی میتواند شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی باشد. به‌همین‌دلیل، آگاهی از شرایط قانونی و مدارک لازم برای اثبات خسارت اهمیت زیادی دارد و میتواند نقش تعیین‌کننده‌ای در نتیجه پرونده داشته باشد.
اگر می‌خواهید دقیقاً بدانید خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چقدر است، در چه صورتی این خسارت قابلمطالبه است و چه حقوق و مسئولیت‌هایی در این موقعیت متوجه شماست، تا انتها با ما همراه باشید. در این مقاله تمام توضیحات لازم را به‌طور کامل در اختیار شما قرار می‌دهیم تا مسیر تصمیم‌گیری‌تان روشن‌تر شود.
فهرست مطالب
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
براساس قانون مدنی (ماده ۴۶۶ و مواد بعدی)، قرارداد اجاره یک عقد لازم‌الاجرا است؛ یعنی پس‌از انعقاد، طرفین نمی‌توانند آن را به‌طور یک‌طرفه فسخ کنند و امکان این کار تنها در شرایط خاص قانونی یا توافقی وجود دارد؛ بنابراین، پرسش اصلی این است که در صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد توسط مستاجر یا موجر، آیا امکان مطالبه خسارت وجود دارد یا خیر؟
پاسخ به این سؤال بستگی به شرایط قرارداد و دلایل فسخ دارد. اگر فسخ ناشی از موارد قانونی (خیارات) یا توافق‌شده باشد، معمولاً طرف مقابل حق مطالبه خسارت نخواهد داشت؛ برای نمونه، اگر دلیل موجهی مانند تطابق‌نداشتن ملک با توصیف قرارداد (ماده ۴۱۵ قانون مدنی) وجود داشته باشد، مستأجر میتواند بدون پرداخت خسارت قرارداد را فسخ کند و ودیعه و اجاره پیش‌پرداخت را پس بگیرد؛ اما در شرایطی که فسخ بدون دلیل موجه یا برخلاف توافق طرفین انجام شود، شخص زیان‌دیده میتواند با استناد به مفاد قرارداد یا اثبات ورود خسارت در دادگاه، ضرر و زیان خود را مطالبه کند.
اگر میزان خسارت از قبل در قرارداد اجاره پیشبینی و تعیین شده باشد (مثلاً درصدی از اجاره‌بها یا هزینه‌های جانبی مانند کمیسیون بنگاه)، همان دریافت می‌شود؛ اما اگر در قرارداد پیش‌بینی‌ای انجام نشده و فسخ از طرف مستأجر بدون دلیل موجه باشد، موجر میتواند ادعای خسارت کند. البته موجر تنها در صورتی میتواند خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر قبل از تحویل را دریافت کند که بتواند ضرر واقعی خود (مانند ازدست‌دادن فرصت اجاره به دیگری) را اثبات کند.
اگر فسخ از طرف موجر بدون دلیل قانونی باشد، او باید خسارت را جبران کند. خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط موجر میتواند بازگرداندن تمام مبالغ دریافتی (ودیعه) به مستأجر و جبران خسارات احتمالی مانند فرصت ازدست‌رفته در صورت اثبات باشد.
طبق آنچه که گفته شد، می‌توانید به اهمیت آشنایی با قوانین و نکات حقوقی هنگام انعقاد قرارداد اجاره پی ببرید. در همین زمینه مطالعه مقاله 12 اشتباه رایج در قرارداد اجاره یا نکات مهم اجاره خانه میتواند به شما کمک کند تا از بروز خسارت جلوگیری کنید.
پلتفرم املاین این امکان را فراهم کرده است که تمام مراحل قراردادهای اجاره، از بررسی ملک تا تنظیم قرارداد رسمی، به‌صورت آنلاین و با نظارت کارشناسان حقوقی همراه با کد رهگیری انجام شود. با استفاده از املاین، مستأجر و موجر می‌توانند مطمئن باشند که مفاد قرارداد مطابق قانون است و زمانی که قصد مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره را داشته باشند، امنیت حقوقی‌شان تضمین و فرایند پیگیری شفاف و آسان است. همین حالا قرارداد اجاره خود را آنلاین و رسمی ثبت کنید و از امنیت حقوقی آن مطمئن باشید.
از امنیت حقوقی آن مطمئن باشید.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل
پس‌از تحویل ملک (یعنی وقتی مستاجر ملک را تحویل گرفته و شروع به استفاده کرده)، فسخ پیچیده‌تر است؛ زیرا عقد اجرا شده و منافع منتقل شده است. طبق قانون، فسخ تنها در شرایط قانونی مانند خیارات امکان‌پذیر است و خسارات معمولاً بیشتر است؛ زیرا طرف مقابل ممکن است ضررهای واقعی مانند ازدست‌دادن درآمد یا هزینه‌های اضافی متحمل شود.
ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک هم بستگی مستقیم به علت فسخ و شرایط درج‌شده در قرارداد دارد. اگر یکی از طرفین، حق فسخ خود را بر پایه دلایل قانونی یا شروط قراردادی اعمال کند، اصولاً ملزم به پرداخت خسارت نخواهد بود؛ برای مثال، زمانی که موجر متعهد به تحویل ملک بازسازی‌شده است؛ اما از انجام تعهد خودداری می‌کند، مستأجر میتواند بدون پرداخت خسارت قرارداد را فسخ و حتی در صورت ورود زیان، جبران آن را از موجر مطالبه کند؛ اما در مقابل، اگر فسخ صرفاً ناشی از تصمیم شخصی یکی از طرفین باشد؛ مثلاً مستأجر پس‌از تحویل ملک به این نتیجه برسد که میتواند گزینه بهتری پیدا کند، تنها در صورت جلب رضایت موجر (اقاله) یا با پرداخت خسارت و حق پشیمانی، امکان برهم‌زدن قرارداد را خواهد داشت.
اگر مستأجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، باید خسارت به موجر بپردازد که میتواند شامل اجاره‌بهای باقی‌مانده، هزینه‌های یافتن مستأجر جدید یا درصدی از قرارداد (مثلاً یک ماه اجاره) باشد. اگر در قرارداد شرط خسارت پیشبینی شده باشد، همان اعمال می‌شود. این موضوع در مورد خسارت فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستاجر هم صادق است.
اگر فسخ از طرف موجر بدون دلیل باشد، موجر مسئول خسارات مستاجر مانند هزینه جابه‌جایی، ازدست‌دادن فرصت یا ضررهای مالی است. خسارت میتواند شامل بازگرداندن ودیعه با سود یا جبران ضررهای اثبات‌شده باشد.
میزان جریمه فسخ قرارداد اجاره براساس توافق قراردادی یا اثبات در دادگاه تعیین می‌شود و میتواند از یک ماه اجاره تا کل باقی‌مانده قرارداد، بسته به شرایط، متغیر باشد. در هر صورت، فسخ باید از طریق اظهارنامه رسمی یا دادگاه پیگیری شود تا معتبر باشد.
در این بخش مطالعه مقالات مدت زمان فسخ معامله ملک و داوری در قراردادهای اجاره میتواند دید دقیق‌تری از روند حقوقی فسخ به شما بدهد.
شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
مطالبه ضرر و زیان (خسارت) ناشی از فسخ، زمانی قابل‌پیگیری است که فسخ بدون دلیل موجه باشد یا در قرارداد شرط خسارت پیشبینی شده باشد؛ بنابراین شرایط کلی مطالبه خسارت عبارت‌اند از:
- پیشبینی در قرارداد: اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای پرداخت خسارت در صورت فسخ (مانند مبلغ ثابت، درصدی از اجاره‌بها یا یک ماه اجاره) قید شده باشد، طرف زیان‌دیده میتواند به‌طور مستقیم آن را مطالبه کند. این شرط باید صریح و مورد توافق طرفین باشد؛
- اثبات ضرر واقعی: اگر شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، طرف متضرر باید ضرر و زیان واقعی خود (مانند ازدست‌دادن فرصت اجاره، هزینه‌های جانبی یا خسارات مالی) را در دادگاه اثبات کند. دادگاه براساس ماده ۲۲۱ قانون مدنی (مسئولیت قراردادی) حکم می‌دهد و خسارت باید به‌طور مستقیم ناشی از فسخ باشد.
توجه داشته باشید که خسارات همیشه باید اثبات شوند. توصیه می‌شود برای موارد خاص با وکیل مشورت کنید؛ زیرا قوانین ممکن است براساس جزئیات تغییر کند.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
اگر مستأجر بدون عذر قانونی (مانند عیب در ملک یا مزاحمت شخص ثالث) قرارداد را فسخ کند، باید خسارت بپردازد. این خسارت میتواند شامل اجاره‌بهای باقی‌مانده تا یافتن مستأجر جدید، هزینه‌های کمیسیون بنگاه یا مبلغ پیش‌بینی‌شده در قرارداد (مانند ۲۰% اجاره یا یک ماه کامل) باشد. اگر فسخ پیش‌از تحویل باشد، خسارت معمولاً کمتر (مثلاً به‌اندازه کمیسیون) و اگر پس‌از تحویل باشد، بیشتر (مانند اجاره باقی‌مانده) است. مستأجر ممکن است ودیعه را از دست بدهد یا ملزم به پرداخت سود شود.
نکته مهم این است که در همه موارد، فسخ باید کتبی و رسمی باشد تا معتبر تلقی شود. برای جلوگیری از اختلاف، توصیه می‌شود هنگام بستن قرارداد اجاره به جزئیات مهمی مانند شرط خسارت در قرارداد توجه کنید یا از پلتفرم‌های معتبر استفاده کنید تا همه چیز شفاف و مشخص باشد.
مراحل مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
مراحل دریافت خسارت ناشی از فسخ قرارداد به‌صورت زیر است:
- ارسال اظهارنامه رسمی: ابتدا طرفی که قصد مطالبه خسارت را دارد (موجر یا مستأجر)، باید فسخ قرارداد را به‌صورت کتبی و رسمی (از طریق اظهارنامه) به طرف مقابل اعلام کند؛
- جمع‌آوری مدارک و شواهد: تمام مدارک لازم مانند قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت، عکس‌ها یا گزارش کارشناسی از خسارات و هرگونه سند اثبات‌کننده ضرر واقعی (مانند ازدست‌دادن فرصت اجاره) باید جمع‌آوری شود؛
- تنظیم دادخواست: دادخواست مطالبه خسارت براساس ماده ۲۲۱ قانون مدنی (مسئولیت قراردادی) تنظیم و در آن، جزئیات فسخ، میزان خسارت و دلایل ذکر شود؛
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی: دادخواست از طریق سامانه ثنا یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود؛
- پرداخت هزینه دادرسی: هزینه براساس ارزش خواسته محاسبه و پرداخت شود؛
- حضور در جلسات دادگاه: در جلسات دادگاه باید شواهد تقدیم شود و ممکن است دادگاه کارشناسی تعیین کند تا میزان خسارت را ارزیابی کند؛
- صدور و اجرای حکم: پس‌از بررسی، دادگاه حکم صادر می‌کند و در صورت تأیید، وصول خسارت امکان‌پذیر است. همچنین، امکان تجدیدنظرخواهی وجود دارد.
مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
مدارک لازم شامل موارد زیر هستند:
- قرارداد اجاره: نسخه اصلی یا کپی مصدق قرارداد اجاره (دستی یا با کد رهگیری)؛
- شناسنامه و کارت ملی طرفین: کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان و خوانده؛
- اظهارنامه رسمی فسخ: کپی اظهارنامه ارسالی برای اعلام فسخ به طرف مقابل؛
- شواهد خسارت: عکس، فیلم، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری، پرینت بانکی برای اثبات ضرر مالی (مانند اجاره معوقه یا هزینه تعمیرات)؛
- رسیدهای پرداخت: رسیدهای اجاره‌بها، ودیعه، کمیسیون بنگاه یا هزینه‌های جانبی؛
- وکالت‌نامه: اگر وکیل پیگیری می‌کند، وکالت‌نامه رسمی؛
- سایر مدارک: مانند شهادت شهود، سند مالکیت ملک (اگر لازم باشد) یا هر سند اثبات‌کننده دلیل فسخ (مانند عیب در ملک).
هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
در سال ۱۴۰۴، هزینه دادرسی برای دعاوی مالی مانند مطالبه خسارت فسخ قرارداد اجاره، براساس ارزش خواسته (میزان خسارت درخواستی) محاسبه می‌شود و طبق تعرفه خدمات قضایی در جدول زیر نشان داده شده است:
| مرحله رسیدگی | مبنای محاسبه | درصد/میزان هزینه | توضیحات تکمیلی |
| بدوی (شورا یا دادگاه) | تا ۲۰۰ میلیون ریال | ۲.۵٪ ارزش خواسته | رسیدگی در شورای حل اختلاف |
| بدوی (دادگاه) | بیش‌از ۲۰۰ میلیون ریال | ۳.۵٪ ارزش خواسته | رسیدگی در دادگاه حقوقی |
| تجدیدنظر | محکوم‌به | ۴.۵٪ | در دادگاه تجدیدنظر استان |
| فرجام‌خواهی | محکوم‌به | ۵.۵٪ | در دیوان عالی کشور |
| کارشناسی | براساس موضوع | ۱ تا ۵ میلیون تومان | بسته به نوع و پیچیدگی پرونده |
| ابلاغ اوراق قضایی | هر نوبت ابلاغ | حدود ۱۰۰ هزار تومان | بسته به تعداد ابلاغیه‌ها |
| حق‌الوکاله وکیل | توافقی | معمولاً ۵ تا ۲۰٪ ارزش خواسته | طبق تعرفه یا توافق طرفین |
نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ
در این بخش یک نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ را در اختیار شما قرار داده‌ایم.
ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه عمومی حقوقی [نام شهر]
مشخصات خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند [نام پدر]، ساکن [آدرس کامل]، شماره تماس [شماره تلفن].
مشخصات خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]، فرزند [نام پدر]، ساکن [آدرس کامل]، شماره تماس [شماره تلفن].
خواسته: مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره به مبلغ [مبلغ خسارت] ریال به‌انضمام خسارت تأخیر تأدیه و هزینه دادرسی.
دلایل و منضمات:
- قرارداد اجاره مورخ [تاریخ] به شماره [شماره قرارداد اگر داشته باشد]؛
- اظهارنامه رسمی فسخ ارسال‌شده در تاریخ [تاریخ]؛
- گزارش کارشناسی خسارت؛
- رسیدهای پرداخت و شواهد ضرر.
شرح دادخواست: احتراماً به استحضار می‌رساند که اینجانب [نام خواهان] به‌موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ]، ملک [آدرس ملک] را به خوانده اجاره دادم. خوانده بدون دلیل موجه، قرارداد را فسخ کرده و باعث ورود خسارت به مبلغ [مبلغ] ریال (شامل [جزئیات مانند اجاره معوقه، هزینه کمیسیون، تعمیرات]) شده است. براساس ماده ۲۲۱ قانون مدنی، تقاضای صدور حکم محکومیت خوانده به پرداخت خسارت مذکور به انضمام خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ فسخ تا زمان پرداخت و هزینه دادرسی را دارم.
سخن پایانی
مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل و پس از آن، موضوعی است که نیازمند دقت در جزئیات قرارداد، قوانین مدنی و مدارک اثبات خسارت است. اطلاع از شرایط قانونی، وجود بندهای مشخص مانند حق پشیمانی و پیگیری رسمی از طریق دادگاه یا اظهارنامه رسمی میتواند از بروز اختلافات و ضررهای مالی جلوگیری کند. رعایت نکات ذکرشده، مسیر مطالبه خسارت را هم برای موجر و هم برای مستأجر شفاف و قانونی می‌کند.
- فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل موجه، منجر به حق مطالبه خسارت برای طرف متضرر می‌شود؛
- وجود بند حق پشیمانی در قرارداد، امکان فسخ با پرداخت مبلغ تعیین‌شده را فراهم می‌کند؛
- فسخ پیش‌از تحویل ملک، معمولاً خسارت کمتری دارد و اثبات آن آسان‌تر است؛
- فسخ پس‌از تحویل ملک، پیچیده‌تر است و خسارت ممکن است شامل اجاره باقی‌مانده، هزینه‌های کمیسیون و ضرر واقعی باشد؛
- مراحل مطالبه شامل اظهارنامه رسمی، جمع‌آوری مدارک، تنظیم دادخواست، ثبت در دفاتر خدمات قضایی و پیگیری دادگاه است؛
- مدارک لازم شامل قرارداد، رسیدهای پرداخت، شواهد خسارت، اظهارنامه و وکالت‌نامه است؛
- هزینه دادرسی براساس ارزش خواسته محاسبه می‌شود و شامل مراحل بدوی، تجدیدنظر، فرجام‌خواهی و هزینه‌های جانبی مانند کارشناسی و ابلاغ اوراق است.
استفاده از یک پلتفرم معتبر مانند املاین میتواند دغدغه‌های قانونی و مالی شما را به‌میزان زیادی کاهش دهد. با خدمات املاین، امکان تنظیم قرارداد اجاره با رعایت تمام الزامات قانونی، پرداخت آنلاین اجاره‌بها و حتی حل اختلافات از طریق داوری تخصصی وجود دارد. این خدمات باعث صرفه‌جویی در زمان و کاهش ریسک مالی برای هر دو طرف قرارداد می‌شود و تجربه‌ای امن و مطمئن از اجاره ملک فراهم می‌کند. اکنون با املاین قرارداد اجاره خود را امن و آسان ثبت کنید و از دریافت خسارت یا پرداخت اجاره بدون دغدغه اطمینان داشته باشید.
سوالات متدوال
آیا قرارداد اجاره پیش‌از تحویل قابل‌فسخ است؟
بله، در صورت وجود دلیل موجه یا شرط فسخ در قرارداد، امکان فسخ پیش‌از تحویل ملک وجود دارد.
آیا فسخ قرارداد اجاره قبلاز تحویل جریمه دارد؟
بله، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل درصورتیکه فسخ با دلیل موجه قانونی یا توافقی نباشد، ممکن است جریمه یا خسارت بهدنبال داشته باشد.
آیا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قابلمطالبه است؟
بله، اگر فسخ بدون دلیل موجه باشد یا خسارت در قرارداد پیشبینی شده باشد، طرف متضرر میتواند آن را از طریق دادگاه مطالبه کند.
