شاهد قرارداد اجاره، شخص ثالث، امین و عاقلی است که با حضور در زمان انعقاد قرارداد و امضای ذیل آن، وقوع معامله و هویت طرفین را گواهی میکند. از منظر حقوقی، وجود شاهد در اجاره نامه برای اعتبار ذاتی آن ضروری نیست و قرارداد بدون امضای شهود هم طبق قانون مدنی کاملاً صحیح و معتبر است؛ اما تفاوت اصلی و حیاتی در زمان بروز اختلاف و فرایند تخلیه ملک آشکار میشود.
برای آنکه طرفین بتوانند از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، بهویژه دریافت «دستور تخلیه فوری» بهرهمند شوند، امضای حداقل دو شاهد در پای قرارداد الزامی است. در غیاب شهود، مالک برای بازپسگیری ملک مجبور به طیکردن مسیر طولانی و زمانبر دریافت «حکم تخلیه» از طریق دادگاههای عمومی خواهد بود. در این مقاله، نکات مهمی را که در خصوص شرایط شهود و تفاوتهای اجرایی قرارداد بدون شاهد و دارای شاهد وجود دارد و دانستن آنها باعث میشود از ماهها دوندگی در مراجع قضایی نجات پیدا کنید؛ بررسی میکنیم؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
شاهد قرارداد اجاره چیست؟
شاهد قرارداد اجاره، فردی بیطرف، مورد اعتماد و عاقل است که در زمان تنظیم و امضای قرارداد میان موجر (مالک) و مستأجر حضور دارد. نقش شاهد در قرارداد اجاره تنها تماشای امضاکردن طرفین نیست؛ بلکه او باید:
- از محتوای قرارداد آگاه شود (با خواندن یا شنیدن مفاد آن)؛
- هویت طرفین را شناسایی کند؛
- با امضای خود تأیید کند که توافقات با رضایت کامل و بدون هیچگونه اجبار، اکراه یا تقلب صورت گرفته است.
آیا اجارهنامه بدون شاهد معتبر است؟
یک تصور غلط رایج این است که قرارداد بدون امضای شاهد، فاقد اعتبار است. از منظر قانون مدنی ایران، قرارداد اجاره عقدی لازمالاجرا است و صرفاً با توافق و امضای موجر و مستأجر منعقد میشود و در این صورت، کاملاً صحیح و معتبر است؛ بنابراین، اگر امضای شاهد قرارداد اجاره پای آن نباشد، قرارداد باطل نیست و همچنان میتوان بهعنوان یک سند عادی در دادگاه به آن استناد کرد؛ اما فقدان شاهد باعث میشود موجر و مستأجر از امتیازات ویژه قانون روابط موجر و مستأجر محروم شوند.
اگر در حال انعقاد قرارداد اجاره هستید و دغدغه نگارش صحیح متن حقوقی اجارهنامه و رسمیت آن یا هماهنگی زمان بین موجر، مستأجر و شهود را دارید، تکنولوژی راهکاری امن و سریع را پیش پای شما گذاشته است. پلتفرم املاین، فرایند سنتی و زمانبر تنظیم قرارداد را به یک تجربه آنلاین و مطمئن تبدیل کرده است. در این سامانه، تمام مراحل از احراز هویت طرفین تا بررسی اصالت اسناد ملکی، دقیقاً زیر نظر کارشناسان حقوقی انجام میشود. شما میتوانید بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه، قرارداد اجاره رسمی خود را با کد رهگیری معتبر دریافت کنید و از اعتبار قانونی آن مطمئن باشید. برای تجربه تنظیم سریع و امن قرارداد، کافی است عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و وارد سامانه قرارداد ما شوید.
آیا شاهد در قرارداد اجاره الزامی است؟
طبق قانون مدنی ایران، شاهد در قرارداد اجاره برای اعتبار پایهای قرارداد الزامی نیست؛ اما برای بهرهمندی از تسهیلات قانونی مانند تخلیه فوری و پیگیری آسانتر دعاوی، حضور و امضای حداقل دو شاهد ضروری است. اگر قرارداد در بنگاه املاک رسمی تنظیم شود، مشاور املاک میتواند بهعنوان یکی از شاهدان عمل کند؛ اما همچنان نیاز به شاهد دوم وجود دارد.
شاهد زن در قرارداد اجاره
در قوانین ایران، زنان میتوانند بهعنوان شاهد در قراردادهای اجاره حضور داشته باشند و شهادت آنها معتبر است. بااینحال، براساس نصاب شهادت در قانون آیین دادرسی مدنی (ماده ۲۳۰)، شهادت دو زن معادل شهادت یک مرد محسوب میشود؛ بنابراین برای اعتبار کامل قرارداد اجاره (مانند امکان صدور دستور تخلیه سریع)، میتوان از ترکیب یک مرد و دو زن یا دو مرد استفاده کرد؛ یعنی شهادت زنان بهتنهایی (دو زن) میتواند جایگزین یک شاهد مرد شود.
شرایط شاهد قرارداد اجاره
براساس قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) و آیین دادرسی مدنی، شاهد قرارداد اجاره باید دارای شرایط قانونی مشخصی باشد تا شهادت او معتبر تلقی شود و قرارداد از اعتبار حقوقی کامل برخوردار باشد. این شرایط شامل موارد زیر هستند:
- بلوغ و عقل: شاهد باید به سن قانونی (حداقل ۱۸ سال) رسیده و از سلامت عقلی برخوردار باشد؛
- بیطرفی: شاهد نباید با طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) رابطه خویشاوندی نزدیک یا منفعت شخصی داشته باشد که باعث تعصب شود؛
- هویت معتبر و توانایی شهادت: شاهد باید دارای کارت شناسایی معتبر باشد و در صورت نیاز بتواند در دادگاه حضور یابد و شهادت دهد؛
- آگاهی از محتوا: شاهد باید از محتوای قرارداد آگاه شود (با خواندن یا شنیدن آن) و عدم اجبار یا تقلب را تأیید کند.
تعداد شاهد در قرارداد اجاره
طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ (ماده ۲)، برای برخورداری از مزایای قانونی مانند صدور دستور تخلیه سریع، حداقل دو شاهد معتبر باید قرارداد را امضا کنند. بااینحال، براساس نصاب شهادت در آیین دادرسی مدنی (ماده ۲۳۰)، این دو شاهد اجاره نامه میتوانند دو مرد یا یک مرد و دو زن باشند تا شهادت معتبر تلقی شود. قرارداد با یک شاهد همچنان معتبر است؛ اما فاقد تسهیلات قانونی مانند پیگیری سریع در شورای حل اختلاف خواهد بود و باید از طریق دادگاه عمومی پیگیری شود. توصیه میکنیم حداقل دو شاهد (با رعایت نصاب) انتخاب شوند تا قرارداد از اعتبار کامل برخوردار باشد.
آیا یک شاهد برای قرارداد اجاره کافی است؟
خیر، طبق قوانین برای اینکه از مزایای کامل قانونی مانند صدور دستور تخلیه سریع بهرهمند شوید، یک شاهد برای قرارداد اجاره کافی نیست. براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، حداقل دو شاهد معتبر باید ذیل قرارداد را امضا کنند تا قرارداد مشمول تسهیلات این قانون شود. اگر قرارداد اجاره یک شاهد داشته باشد، از نظر حقوقی مشابه قرارداد بدون شاهد است و نمیتوان از شورای حل اختلاف برای پیگیری سریع دعاوی استفاده کرد، بلکه باید به دادگاههای عمومی مراجعه کرد که فرایند طولانیتری دارد. البته، قرارداد اجاره با یک شاهد همچنان معتبر است و میتواند در دادگاه بهعنوان سند عادی اثبات شود؛ اما فاقد مزایای قانون ۱۳۷۶ خواهد بود.
اگر قرارداد اجاره شاهد نداشته باشد چه می شود؟
اگر قرارداد اجاره هیچ شاهدی نداشته باشد، همچنان از نظر قانون مدنی ایران معتبر و لازمالاجرا است و طرفین باید به تعهدات آن عمل کنند؛ اما قرارداد اجاره بدون امضای شاهد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نمیشود و نمیتوان از تسهیلاتی مانند صدور دستور تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف استفاده کرد. در این صورت، برای پیگیری دعاوی مانند تخلیه ملک یا مطالبه اجارهبها، باید به دادگاههای حقوقی عمومی مراجعه کنید که فرایند آن زمانبرتر و پیچیدهتر است و ممکن است نیاز به اثبات بیشتر (مانند شهادت شاهدان خارجی یا مدارک دیگر) داشته باشد. همچنین، در صورت بروز اختلاف، اثبات محتوای قرارداد سختتر میشود؛ زیرا شاهدان میتوانستند بهعنوان گواه عمل کنند.
تفاوت حقوقی قرارداد اجاره با شاهد و بدون شاهد
اگرچه نفس قرارداد اجاره با توافق طرفین شکل میگیرد؛ اما وجود داشتن یا نداشتن امضای شهود، مسیر حقوقی پرونده را در زمان بروز اختلاف بهکلی تغییر میدهد. در ادامه، ۵ تفاوت اصلی میان این دو نوع قرارداد را بررسی میکنیم:
- اعتبار پایهای قرارداد: هر دو نوع قرارداد (با شاهد و بدون شاهد) طبق قانون مدنی معتبر و طرفین ملزم به اجرای آن هستند؛ اما قرارداد بدون شاهد ممکن است نیاز به اثبات بیشتر در دادگاه داشته باشد؛
- مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: قرارداد با حداقل دو شاهد مشمول این قانون میشود و از تسهیلات آن بهرهمند است، درحالیکه قرارداد بدون شاهد مشمول این قانون نیست و تحت قانون مدنی بررسی میشود؛
- فرایند تخلیه ملک: در قرارداد با شاهد میتوان دستور تخلیه سریع از شورای حل اختلاف گرفت؛ اما بدون شاهد، باید از طریق دادگاه عمومی اقدام کرد که زمانبرتر است؛
- پیگیری دعاوی: قرارداد با شاهد امکان پیگیری آسانتر و سریعتر در شورای حل اختلاف را فراهم میکند؛ در مقابل، قرارداد بدون شاهد نیاز به روند قضایی طولانیتر دارد؛
- اثبات در دادگاه: حضور شاهدان در قرارداد با شاهد، اثبات صحت و عدم اجبار را آسانتر میکند؛ اما بدون شاهد، ممکن است نیاز به مدارک اضافی یا شهادت خارجی باشد.
سخن پایانی
تنظیم اجارهنامه یکی از حساسترین مراحل توافق میان مالک و مستأجر است که در آن، نقش شاهد قرارداد اجاره نباید نادیده گرفته شود. اگرچه قانون مدنی اعتبار قرارداد را منوط به امضای شهود نمیداند؛ اما عقل و تجربه حقوقی حکم میکند برای پیشگیری از اطاله دادرسی و حفظ امنیت روانی، حتماً از این ابزار قانونی استفاده کنید. حضور شهود، قرارداد عادی شما را به سندی قدرتمند و لازمالاجرا تبدیل میکند که در روزهای سخت اختلاف، حامی منافع شما خواهد بود.
- قرارداد اجاره بدون شاهد از نظر قانونی معتبر و صحیح است و یک سند عادی محسوب میشود؛
- برای بهرهمندی از مزایای قانون سال ۱۳۷۶ و دریافت «دستور تخلیه» (یکهفتهای)، امضای حداقل دو شاهد الزامی است؛
- قراردادهای دارای دو شاهد در شورای حل اختلاف (سریعتر) و قراردادهای فاقد شاهد در دادگاههای عمومی (طولانیتر) رسیدگی میشوند؛
- در قراردادهای بنگاهی، امضای مشاور املاک تنها بهعنوان یک شاهد محسوب میشود و حضور شاهد دوم ضروری است؛
- وجود شاهد در قرارداد، اثبات ادعاهایی نظیر جعل امضا یا اجبار در معامله را در دادگاه بسیار دشوار میکند.
همانطور که خواندید، نبود شاهد یا نقص در قرارداد میتواند منجر به فرایندهای طولانی قضایی شود؛ اما املاین پا را فراتر گذاشته و استانداردهای جدیدی از امنیت را به بازار مسکن ایران آورده است. این سامانه نهتنها امکان عقد قرارداد آنلاین و رسمی را با نظارت تیم حقوقی و یکبار ثبت قرارداد اجاره آنلاین فراهم میکند، بلکه با سرویسهای منحصربهفردی نظیر تضمین اجارهبها و داوری تخصصی، ریسکهای اجارهداری را به صفر میرساند. با املاین، دیگر نگران پرداختنشدن اجاره یا اختلافات موجر و مستأجر نخواهید بود؛ چراکه همه چیز شفاف، قانونی و تضمینشده است. پیشنهاد میکنیم برای مشاهده لیست خدمات و ثبت قرارداد خود، همین حالا نام املاین را در گوگل جستوجو و اولین معامله ملکی بدون دغدغه خود را تجربه کنید.
سوالات متداول
آیا شاهد باید اهلیت قانونی داشته باشد؟
بله، شاهد باید عاقل، بالغ و رشید باشد و از اهلیت قانونی برخوردار باشد تا امضای او معتبر شناخته شود.
آیا شاهد میتواند از بستگان طرفین باشد؟
بله، منع قانونی صریحی وجود ندارد؛ اما برای جلوگیری از شائبه جانبداری در دادگاه، بهتر است شاهد فردی بیطرف و غیر از اقوام نزدیک باشد.
برای قرارداد اجاره چند شاهد لازم است ؟
برای اینکه قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شود و امکان دریافت دستور تخلیه فوری داشته باشد، امضای حداقل دو شاهد الزامی است.
آیا تمدید اجارهنامه نیاز به امضای مجدد شاهد دارد؟
بله، تمدید قرارداد اجاره (حتی بهصورت پشتنویسی) هم باید مجدداً به امضای دو شاهد برسد تا اعتبار قانونی مربوط به تخلیه فوری حفظ شود.
وضعیت حقوقی قرارداد اجاره بدون شاهد چیست؟
این قرارداد طبق قانون مدنی کاملاً صحیح و معتبر است؛ اما فاقد امتیاز «دستور تخلیه فوری» است و رسیدگی به دعاوی آن در دادگاه زمانبر خواهد بود.
