مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟

مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟ واقعیت این است که ادعای مالکیت ملک از سوی مستأجر، حتی اگر سال‌های طولانی در یک ملک تجاری اقامت داشته و از امتیازاتی مانند حق کسب و پیشه یا سرقفلی برخوردار باشد، بدون داشتن سند معتبر مالکیت، ادعایی بی‌پایه تلقی می‌شود. برای پذیرش چنین ادعایی، وجود مدارک رسمی و مستند مالکیت الزامی است. درغیراین‌صورت، موجر می‌تواند برای صدور حکم تخلیه اقدام کند و این ادعا هیچ تأثیری به‌نفع مستأجر ندارد.

مالکیت در قانون به این معناست که فرد می‌تواند نسبت به یک مال یا منافع آن، حق استفاده و تصرف داشته باشد. این حق ممکن است از راه‌های مختلفی مثل خرید و فروش، ارث‌بردن، قرارداد یا حتی استفاده از اموال عمومی به دست آید؛ اما اجاره طولانی‌مدت یکی از راه‌های احراز مالکیت نیست. در این مقاله به‌طور دقیق بررسی می‌کنیم که آیا چنین ادعایی در مورد املاک با کاربری‌های مختلف از طرف مستأجر پذیرفته می‌شود یا خیر، در املاک تجاری چه قوانینی وجود دارد و مالک چه حقوقی برای تخلیه ملک دارد. تا انتها با ما همراه باشید.

آیا مستاجر میتواند ادعای مالکیت نماید؟

براساس قوانین مدنی (مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶) و روابط موجر و مستأجر (مصوب سال ۱۳۷۶ و قوانین مرتبط)، مستأجر به‌طورکلی نمی‌تواند فقط براساس رابطه اجاره، ادعای مالکیت بر ملک را مطرح کند. حتی اگر مستاجر بالای ده سال در ملک موردنظر سکونت داشته باشد.

مالکیت تنها با فراهم‌کردن مدارک معتبر مانند سند رسمی، مبایعه‌نامه، قرارداد شفاهی معتبر یا شهادت شهود اثبات می‌شود. اگر مستأجر بدون چنین مدارکی ادعا کند، دادگاه آن را رد می‌کند و رابطه همچنان استیجاری باقی می‌ماند. بااین‌حال، شرایط بسته به نوع ملک (مسکونی، تجاری یا کشاورزی) متفاوت است که در بخش‌های بعدی همین مقاله در مورد آن به‌تفصیل صحبت می‌کنیم. در جدول زیر می‌توانید خلاصه وضعیت ادعای مالکیت مستأجر در انواع املاک را مشاهده کنید.

نوع ملک	امکان ادعای مالکیت توسط مستأجر	مدت زمان موردنیاز	حقوق مرتبط	مدارک موردنیاز برای ادعا	اقدامات قانونی مالک
مسکونی	خیر، ادعای مالکیت ممکن نیست	هیچ مدت زمانی (حتی ۱۰ سال یا بیشتر)	حقی مانند سرقفلی یا کسب و پیشه وجود ندارد	سند رسمی، مبایعه‌نامه، یا شهادت شهود	درخواست تخلیه از طریق دادگاه
تجاری	خیر، اما حقوق سرقفلی یا کسب و پیشه ممکن است	هیچ مدت زمانی برای مالکیت (سرقفلی تنها با توافق طرفین)	حق کسب و پیشه (قانون ۱۳۵۶)، سرقفلی (قانون ۱۳۷۶)	سند رسمی، مبایعه‌نامه یا قرارداد سرقفلی معتبر	پرداخت سرقفلی به نرخ روز و درخواست تخلیه
کشاورزی	خیر، ادعای مالکیت کامل ممکن نیست	هیچ مدت زمانی (حتی قراردادهای ۹۹ ساله)	حق زارعانه یا حق ریشه (جبران مالی بابت بهبود زمین)	سند انتقال یا قرارداد معتبر	درخواست تخلیه یا اثبات مالکیت در دادگاه

مستأجر بعداز چند سال می‌تواند ادعای مالکیت کند؟

اگر این سؤال برای شما مطرح است که مستاجر چند سال میتواند ادعای مالکیت کند، باید بدانید که هیچ مدت زمانی مشخص در قوانین وجود ندارد که پس‌از آن ادعای مالکیت مستاجر امکان‌پذیر باشد. باورهایی مانند پس‌از ۵ سال یا مستاجر که 10 سال میتواند ادعای مالکیت کند، کاملاً غلط و فاقد پایه قانونی هستند. گذشت زمان به‌تنهایی هیچ حقی برای مالکیت ایجاد نمی‌کند و ادعا تنها با مدارک اثبات مالکیت پذیرفته می‌شود. در موارد تجاری، حقوقی مانند سرقفلی با گذشت زمان تقویت می‌شود؛ اما به‌معنای مالکیت نیست. اگر مستأجری بدون مدرک ادعای مالکیت کند، مالک می‌تواند از طریق دادگاه درخواست تخلیه و ابطال ادعا بدهد.

ادعای مالکیت مستأجر در املاک مسکونی

در قوانین ایران، مستأجر املاک مسکونی نمی‌تواند فقط براساس مدت زمان سکونت طولانی، ادعای مالکیت بر ملک را مطرح کند. در مورد املاک مسکونی هم مالکیت تنها با فراهم‌کردن مدارک معتبری مانند سند رسمی (سند تک‌برگ)، مبایعه‌نامه یا شهادت شهود اثبات می‌شود. برخلاف باور عمومی، حتی اگر مستأجر سال‌ها در ملک ساکن باشد، این امر به‌تنهایی حقی برای مالکیت ایجاد نمی‌کند و رابطه استیجاری همچنان پابرجا می‌ماند. در صورت ادعای مالکیت توسط مستأجر، دادگاه تنها در صورتی آن را می‌پذیرد که مستأجر مدارک خرید یا انتقال مالکیت و نه صرف اجاره‌نامه را تقدیم دادگاه کند.

اگر در حال اجاره‌دادن یا اجاره‌گرفتن یک ملک مسکونی هستید، حتماً از اهمیت تنظیم قراردادهای رسمی و قانونی اجاره برای جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده آگاه هستید. خبر خوب این است که پلتفرم املاین، امکان تنظیم قراردادهای اجاره رسمی و آنلاین را برای شما فراهم کرده است. در این خدمت، تمام قراردادها زیر نظر کارشناسان حقوقی تهیه و بررسی می‌شوند تا هیچ‌گونه ایراد قانونی در آن‌ها وجود نداشته باشد. پس‌از امضا هم، قرارداد دارای کد رهگیری رسمی خواهد بود که اعتبار آن را نزد مراجع قانونی تضمین می‌کند. علاوه‌براین، احراز هویت طرفین و بررسی اصالت اسناد قبل‌از انعقاد قرارداد انجام می‌شود تا امنیت معامله به بالاترین حد برسد. به‌این‌ترتیب، دیگر نیازی به نگرانی بابت قراردادهای دست‌نویس یا غیررسمی نخواهید داشت و می‌توانید با اطمینان کامل معامله کنید. اگر قصد دارید قرارداد اجاره خود را کاملاً رسمی، امن و بدون دغدغه ثبت کنید، همین حالا وارد سایت املاین شوید و از خدمات قرارداد آنلاین بهره‌مند شوید.

ادعای مالکیت مستأجر در املاک تجاری

ادعای مالکیت مستاجر مغازه وجود ندارد؛ اما حقوق ویژه‌ای مانند «حق کسب و پیشه و تجارت» و «سرقفلی» می‌تواند موقعیت مستأجر را تقویت و شبیه به برخی جنبه‌های مالکیت عمل کند.

حق کسب و پیشه و تجارت براساس قانون سال ۱۳۵۶ به این صورت بود که اگر شخصی ملکی تجاری را اجاره می‌کرد و سال‌ها در آن فعالیتی انجام می‌داد، به‌صورت خودکار برای او حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد می‌شد. این حق به مستأجر اجازه می‌داد بدون ترس از تخلیه به کارش ادامه دهد و در صورت تخلیه، موجر باید مبلغی به‌عنوان حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می‌کرد. مالک نمی‌توانست بدون پرداخت آن، مستأجر را مجبور به تخلیه کند. به‌همین‌دلیل، در اجاره‌های بین سال‌های ۵۶ تا ۷۶، گرفتن ملک تجاری از مستأجر بسیار دشوار بود و می‌توان گفت که مستأجر به‌شکلی غیررسمی، عملاً مالکیت استفاده از ملک را در اختیار داشت.

پس‌از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، مفهوم حق کسب و پیشه تغییر کرد و به سرقفلی تبدیل شد. حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه، به‌صورت خودکار ایجاد نمی‌شود و مستأجر و موجر باید هنگام عقد قرارداد روی آن توافق کنند و مستأجر مبلغی بابت آن بپردازد. اگر موجر بخواهد ملک را تخلیه کند، باید حق سرقفلی را به مستأجر به نرخ روز پرداخت کند. در واقع، این‌طور می‌توان گفت که سرقفلی (مصوب قانون ۱۳۷۶) برخلاف حق کسب و پیشه، اختیاری است و تنها با توافق طرفین و پرداخت مبلغی اضافی توسط مستأجر به مالک ایجاد می‌شود؛ البته مستأجر حق انتقال آن را به دیگری دارد. اگر مالک سرقفلی را بخرد، حق مستأجر ساقط می‌شود.

با این توضیحات، به‌راحتی می‌توان فهمید که داشتن سرقفلی به‌تنهایی به‌معنای مالکیت ملک نیست. اگر مستأجر ادعای مالکیت کند، باید مدارکی مثل سند، شهادت شهود یا شواهد دیگر برای اثبات ادعای خود داشته باشد. بااین‌حال در اجاره‌های سال‌های ۵۶ تا ۷۶، تا زمانی که مستأجر تخلف نکرده باشد یا ملک در وضعیت بحرانی نباشد، عملاً مالکیت نسبی و حق استفاده طولانی‌مدت به او تعلق دارد.

ادعای مالکیت مستأجر در زمین کشاورزی

در زمین‌های کشاورزی، مستأجر (زارع) نمی‌تواند ادعای مالکیت کامل کند؛ مگر اینکه سند انتقال وجود داشته باشد. البته قراردادهای اجاره 99 ساله هم وجود دارند؛ اما باز هم مالکیت عین زمین (خود زمین) منتقل نمی‌شود و تنها منافع آن (حق استفاده و بهره‌برداری) به مستأجر واگذار می‌شود.

چیزی که براساس قانون مدنی و عرف به‌عنوان «حق زارعانه» یا «حق ریشه» مطرح می‌شود، ادعای مالکیت مستاجر زمین کشاورزی نیست، بلکه حقی است که به کشاورزان و زارعان زمین‌های کشاورزی اجازه می‌دهد برای بهبودهایی که در زمین انجام داده‌اند، مبلغی مطالبه کنند؛ اما این حق مالکیت ایجاد نمی‌کند. در واقع، وقتی مالک زمین مزروعی، زمین خود را به کسی اجاره یا به‌صورت مضارعه در اختیار می‌گذارد، شخصی که زمین را کشت می‌کند؛ یعنی زارع، با انجام کارهایی مثل شخم‌زدن، آبیاری، سم‌پاشی و رسیدگی به زمین، باعث آبادانی و افزایش ارزش زمین می‌شود و به‌همین‌دلیل مستحق دریافت مزد یا حق زارعانه است. این حق بدون نیاز به رضایت مالک قابلیت انتقال دارد و هدف اصلی آن تشویق کشاورزان به کشت‌وکار و افزایش بهره‌وری زمین‌هاست. این حق معمولاً به‌شکل مالی به زارع داده می‌شود و ممکن است نقدی یا اقساطی باشد و میزان آن به وسعت زمین و نوع محصولی که کشت می‌شود، بستگی دارد.

حق زارعانه حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، به زارع تعلق می‌گیرد. عرف و قوانین مدنی، این حق را به‌عنوان تعهدی برعهده مالک می‌داند و مستأجر می‌تواند بعداز پایان تصرف، آن را از مالک درخواست کند؛ اما حتی در قراردادهای بلندمدت، رابطه مالک و زارع، همچنان استیجاری باقی می‌ماند و زارع تنها براساس قرارداد عمل می‌کند.

قوانین اصلاحات ارضی (از دوران پهلوی) ممکن است در موارد تاریخی مالکیت ایجاد کرده باشد؛ اما برای مستأجران فعلی، ادعا بدون سند معتبر پذیرفته نمی‌شود و دادگاه براساس شواهد مانند قرارداد اجاره یا شهادت بررسی می‌کند. اگر زارع بدون مجوز ادعای مالکیت کند، مالک می‌تواند تخلیه درخواست دهد.

قانون حق آب و گل مستأجر

شاید شنیده باشید که بعضی‌ها می‌گویند مستأجر بعداز چند سال سکونت در ملک، مالک آن می‌شود یا «حق آب و گل» دارد؛ اما این تصور صحیح نیست.

در عرف عمومی، گاهی «حق آب و گل» به‌اشتباه برای املاک تجاری استفاده می‌شود و با حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی اشتباه گرفته می‌شود. همان‌طور که گفته شد، براساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه در املاک تجاری بر اثر فعالیت طولانی‌مدت مستأجر و ایجاد شهرت تجاری ایجاد می‌شد؛ اما این حق مالکیت ایجاد نمی‌کند و تنها محافظ منافع مستأجر است. سرقفلی (قانون ۱۳۷۶) هم با پرداخت مبلغ اضافی توسط مستأجر به مالک شکل می‌گیرد و مالکیتی به وجود نمی‌آورد. در املاک مسکونی، چنین حقی وجود ندارد و باورهایی مانند «حق آب و گل پس‌از چند سال سکونت» کاملاً غلط و فاقد پایه قانونی هستند. البته گاهی اوقات، اصطلاح «حق آب و گل» به حقوق مستأجر (زارع) در زمین‌های کشاورزی هم اشاره دارد و مترادف با حق زارعانه یا حق ریشه در نظر گرفته می‌شود که پیش‌تر در مورد آن به‌تفصیل صحبت شد.

در چه صورت مستاجر میتواند ادعای مالکیت کند؟

براساس قوانین مدنی و قانون مالک و مستأجر، مستأجر به‌طورکلی نمی‌تواند فقط بر پایه رابطه اجاره یا گذشت زمان، ادعای مالکیت بر ملک را مطرح کند. مالکیت تنها با فراهم‌کردن مدارک معتبر مانند سند رسمی (تک‌برگ)، مبایعه‌نامه، قرارداد شفاهی معتبر با شهادت شهود یا هر سند دیگری که انتقال مالکیت را اثبات کند، پذیرفته می‌شود. حتی سکونت طولانی‌مدت (مانند ۱۰ سال یا بیشتر) یا وجود حقوق ویژه مانند حق کسب و پیشه، سرقفلی یا حق آب و گل، به‌هیچ‌وجه مالکیت کامل ایجاد نمی‌کند و رابطه همچنان استیجاری باقی می‌ماند. اگر مستأجر بدون مدرک ادعا کند، این ادعا واهی تلقی می‌شود، دادگاه آن را رد می‌کند و مالک می‌تواند درخواست تخلیه و ابطال ادعا دهد.

چگونه مستاجر میتواند ادعای مالکیت کند؟ در پاسخ باید بگوییم که ادعای مالکیت تنها در موارد زیر پذیرفته می‌شود:

• خرید ملک: اگر مستأجر ملک را از مالک بخرد و سند رسمی یا مبایعه‌نامه داشته باشد؛
• انتقال مالکیت قانونی: مواردی مانند ارث، هبه یا قراردادهای معتبر که مالکیت را منتقل کند؛
• قراردادهای خاص: در زمین‌های کشاورزی، اگر قرارداد اجاره بلندمدت (مانند ۹۹ ساله) یا سند تاریخی از اصلاحات ارضی وجود داشته باشد؛ اما حتی در این موارد، بدون سند معتبر، ادعا رد می‌شود.

سخن پایانی

مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟ ادعای مالکیت توسط مستأجر موضوعی است که در عرف جامعه سوءبرداشت‌های زیادی درباره آن وجود دارد. برخی تصور می‌کنند ماندن طولانی‌مدت در یک ملک، به‌ویژه در املاک تجاری یا مسکونی، می‌تواند مالکیت ایجاد کند؛ درحالی‌که، قانون به‌صراحت چنین چیزی را رد می‌کند. مالکیت فقط زمانی معتبر است که مستأجر مدارکی قانونی مانند سند یا قرارداد انتقال مالکیت داشته باشد؛ بنابراین، چه در املاک مسکونی و چه در تجاری و کشاورزی، بدون مدرک معتبر، هیچ ادعای مالکیتی پذیرفته نمی‌شود. در املاک تجاری، حقوقی مانند سرقفلی می‌تواند موقعیت مستأجر را تقویت کند؛ اما به‌معنای مالکیت نیست و مالک می‌تواند با پرداخت جبران، درخواست تخلیه دهد.

• ماندن طولانی‌مدت در یک ملک (۵ یا ۱۰ سال یا بیشتر)، مالکیت ایجاد نمی‌کند؛
• در املاک تجاری، حقوقی مانند حق کسب و پیشه (قانون ۵۶) و سرقفلی (قانون ۷۶) وجود دارد؛ اما این‌ها مالکیت محسوب نمی‌شوند؛
• مستأجر تنها با فراهم‌کردن سند رسمی، مبایعه‌نامه معتبر، قرارداد قانونی یا شهادت شهود می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند؛
• در املاک مسکونی، هیچ حقی مانند سرقفلی یا کسب و پیشه وجود ندارد و رابطه همیشه استیجاری باقی می‌ماند؛
• در زمین‌های کشاورزی، حق زارعانه یا حق ریشه وجود دارد که جبران مالی برای زارع است؛ نه مالکیت زمین؛
• اصطلاحاتی مثل «حق آب و گل» یا «مالک‌شدن مستأجر بعداز چند سال» باورهای اشتباه و فاقد مبنای قانونی هستند؛
• اگر مستأجر بدون مدرک معتبر ادعای مالکیت کند، مالک می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

خدمات قراردادهای اجاره رسمی املاین تنها به ثبت قرارداد محدود نمی‌شوند؛ بلکه کاربران با بهره‌مندی از تنظیم قرارداد آنلاین اجاره در هر زمان می‌توانند نسخه دیجیتال قرارداد را مشاهده کنند، از خدمات داوری و حل اختلاف تخصصی استفاده کنند و حتی پرداخت‌های اجاره‌بها و ودیعه را به‌صورت آنلاین انجام دهند. شفافیت مالی، سرعت بالا، نظارت حقوقی و صدور کد رهگیری رسمی، همگی باعث شده‌اند که املاین به یک مرجع مطمئن و مدرن در حوزه معاملات ملکی تبدیل شود. با این خدمات، هم مالکان و هم مستأجران می‌توانند بدون ترس از اختلاف یا قراردادهای غیرمعتبر، معاملات خود را انجام دهند. برای ثبت قرارداد اجاره رسمی و بهره‌مندی از تمامی این خدمات، همین امروز به وب‌سایت املاین مراجعه کنید.

سوالات متدوال