حکم تخلیه مستاجر یا دستور تخلیه یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای پسگرفتن ملک است و زمانی استفاده میشود که مستأجر برخلاف قرارداد، در پایان مدت اجاره یا بهدلیل تخلفهایی مانند پرداختنکردن اجارهبها، تغییر کاربری یا انتقال به غیر، حاضر به تخلیه ملک نشود. دریافت حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح است و بسته به شرایط، ممکن است بهصورت دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه عادی صادر شود.
برای صدور این حکم، موجر باید مدارک مالکیت، اجارهنامه معتبر و دلیل قانونی درخواست تخلیه را فراهم کند تا دادگاه پساز بررسی اولیه، دستور یا حکم لازم را صادر کند. اگرچه مراحل قانونی تخلیه بهنسبت روشن است؛ اما جزئیات آن از زمان صدور تا نحوه اجرا و امکان اعتراض، به شرایط قرارداد، نوع اختلاف و تشخیص مرجع قضایی بستگی دارد. در ادامه این مقاله، تمام مراحل، مدارک، مهلتها و نکات مهم مربوط به حکم تخلیه ملک را بهصورت کامل و مرحلهبهمرحله توضیح میدهیم؛ پس اگر میخواهید رابطه عدم پرداخت اجاره بها و حکم تخلیه را بدانید تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه یا در مواردی دستور تخلیه، یک تصمیم قضایی است که به صاحب ملک اجازه میدهد مستأجر را ملزم به ترک ملک اجارهای کند. این حکم براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن صادر میشود و به دو شکل اصلی وجود دارد:
- دستور تخلیه فوری: این نوع حکم معمولاً ظرف چند روز تا حداکثر ۱–۲ هفته صادر و اجرا میشود. مستأجر پساز دریافت ابلاغیه، تنها ۳ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند؛
- حکم تخلیه عادی: این حکم نیازمند دادرسی کامل است و ممکن است چند ماه طول بکشد. پساز صدور حکم، ۱۰ روز فرصت تخلیه به مستأجر داده میشود.
در فرایندهای حقوقی مرتبط با اجارهنشینی، از جمله تنظیم قرارداد، تمدید، اختلافات مالی و حتی اقدام برای حکم تخلیه مستاجر، داشتن یک قرارداد رسمی و معتبر نقش تعیینکنندهای دارد. پلتفرم املاین با ارائه خدمات قراردادهای اجاره رسمی، این مسیر را برای مالکان و مستأجران ساده و کاملاً مطمئن کرده است. در املاین، قراردادها بهصورت آنلاین و تحت نظارت کارشناسان حقوقی تنظیم میشوند، کد رهگیری رسمی صادر میشود، اصالت اسناد احراز میشود و نسخه دیجیتال قرارداد همیشه در دسترس طرفین قرار دارد. این خدمات باعث میشود هنگام طرح دعوا برای دستور یا حکم تخلیه، مدارک شما کامل، معتبر و قابلاستناد باشد و روند رسیدگی بدون چالش پیش برود. اگر میخواهید قرارداد اجارهای معتبر و دارای کد رهگیری تنظیم کنید، همین حالا از خدمات قرارداد رسمی املاین استفاده کنید.
قانون جدید حکم تخلیه مستاجر
در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۱۰، ماده قانونی حکم تخلیه، یعنی ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اصلاح شد. قانون جدید حکم تخلیه مستاجر به این صورت است که در تمام قراردادهای اجاره، مدت زمان قرارداد، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه باید بهصراحت درج شده باشد و قرارداد در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود. همچنین، پساز تأیید موجر، مستأجر و دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین، لازم است شناسه رهگیری یا کد رهگیری برای قرارداد اجاره اخذ شود.
بر این اساس، برای دریافت دستور تخلیه فوری باید شرایط جدید رعایت شود؛ یعنی علاوهبر شرایط قبلی (مانند امضای اجارهنامه رسمی و داشتن شاهد)، ثبت قرارداد در سامانه و اخذ کد رهگیری الزامی است. در صورت رعایتنکردن این موارد، قرارداد از شمول دستور تخلیه فوری خارج میشود و مستأجر میتواند با طرح ایرادات قانونی از اجرای فوری دستور تخلیه جلوگیری کند.
بااینحال، این موضوع بهمعنای ممنوعیت درخواست تخلیه از دادگاه نیست. موجر همچنان میتواند با طرح دعوی حکم تخلیه عادی اقدام کند و در طول رسیدگی یا پساز صدور حکم، اجرتالمثل ایام تصرف مستأجر مازاد بر مدت قرارداد را هم مطالبه کند.
شرایط دریافت حکم یا دستور تخلیه
موجر فقط در موارد مشخصشده در قانون (مادههای ۲، ۳، ۶، ۷ و ۸ قانون ۱۳۷۶) میتواند درخواست تخلیه کند. در جدول زیر میتوانید شرایط دریافت حکم یا دستور تخلیه را مشاهده کنید:
| شرط | توضیح | نوع تخلیه ممکن |
| پایان مدت اجاره | اگر مستأجر پساز پایان قرارداد تخلیه نکند. | درصورتیکه اجارهنامه، دو شاهد و ثبت در سامانه وجود داشته و کد رهگیری اخذ شده باشد، دستور تخلیه فوری صادر میشود؛ درغیراینصورت حکم تخلیه عادی است. |
| عدم پرداخت اجارهبها | معمولاً، اگر ۳ ماه یا بیشتر یا طبق شرط قرارداد، اجاره پرداخت نشده باشد. | حکم تخلیه عادی (گاهی، اگر شرط صریح در قرارداد وجود داشته باشد، دستور فوری صادر میشود) |
| استفاده خلاف قرارداد | مثلاً تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، انجام فعالیت غیرمجاز یا ایجاد مزاحمت برای همسایگان | حکم تخلیه (عادی) |
| انتقال به غیر بدون اجازه | مستأجر ملک را بدون رضایت موجر به شخص دیگری واگذار کند. | حکم تخلیه (عادی) |
| نیاز شخصی موجر | موجر، فرزندان یا والدینش به ملک نیاز داشته باشند و ثابت کند ملک دیگری ندارد. فقط برای قراردادهای بعداز ۱۳۷۶ و با شرط صریح در قرارداد | حکم تخلیه (عادی) |
| تخریب یا تعمیر اساسی | ملک نیاز به بازسازی اساسی داشته باشد و امکان سکونت نباشد | حکم تخلیه (عادی، با پرداخت هزینه اسکان موقت به مستأجر در برخی موارد) |
چگونه حکم تخلیه مستاجر را بگیریم؟
وقتی مستأجر برخلاف قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند یا شرایط قانونی برای تخلیه فراهم شده باشد، مالک میتواند از طریق دفاتر خدمات قضایی اقدام کند تا بسته به نوع قرارداد و وضعیت اجاره، «دستور تخلیه» یا «حکم تخلیه» صادر شود.
اگر قرارداد بعداز سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، مدت اجاره به پایان رسیده باشد، دو شاهد آن را امضا کرده باشند و قرارداد در سامانه خودنویس ثبت و کد رهگیری دریافت شده باشد، روند صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف بهسرعت انجام میشود و امکان اعتراض هم وجود ندارد؛ اما در مواردی که پایان مدت اجاره مطرح نیست و دلایل دیگری مثل پرداختنکردن اجارهبها، نیاز شخصی موجر، انتقال به غیر یا تغییر کاربری وجود دارد، باید دادخواست حکم تخلیه عادی ثبت شود که زمان بیشتری میبرد و پساز صدور رأی و طی مهلت اعتراض، تخلیه با اجراییه و توسط واحد اجرای احکام انجام میشود. توجه داشته باشید که قراردادهای تجاری قبلاز سال ۱۳۷۶ تنها زیر نظر دادگاه بررسی میشوند و تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح بهصورت زیر است:
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی: نخستین گام برای تخلیه قانونی ملک، ثبت شکواییه «عدم تخلیه» در یکی از دفاتر خدمات قضایی است؛
- ثبت درخواست: به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید یا مستقیم به دادگاه صلح محل ملک بروید و فرم درخواست دستور تخلیه را پر کنید؛
- بررسی پرونده و صدور رأی: مرجع رسیدگیکننده پساز بررسی مدارک، رأی تخلیه را صادر میکند. در این مرحله، مستأجر ۲۰ روز فرصت اعتراض به رأی خواهد داشت؛
- درخواست اجراییه پساز قطعیشدن رأی: با پایانیافتن مهلت اعتراض و قطعیشدن حکم بهنفع مالک، موجر میتواند تقاضای صدور اجراییه را ثبت کند؛
- اجرای تخلیه توسط مراجع قانونی: پساز صدور اجراییه و طیشدن زمان قانونی، تخلیه ملک توسط اجرای احکام یا کلانتری محل انجام میشود.
مراحل شکایت از مستأجر برای تخلیه
وقتی مستأجر برخلاف قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند یا تخلفی مانند تعدی و تفریط داشته باشد، موجر میتواند از طریق دفاتر خدمات قضایی برای طرح شکایت اقدام کند. مراحل شکایت از مستأجر و طریقه گرفتن حکم تخلیه بهشرح زیر است:
- ارسال اظهارنامه رسمی (در صورت لزوم): اگر دلیل شکایت، پرداختنکردن اجاره یا تخلف است، ابتدا از طریق دفتر اسناد رسمی اظهارنامه بفرستید و به مستأجر مهلت بدهید؛
- ثبت دادخواست: به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بروید، دادخواست «تخلیه عین مستأجره» ثبت کنید و هزینه دادرسی را بپردازید؛
- ارجاع به مرجع قضایی: پرونده به دادگاه صلح محل ملک میرود؛
- جلسه رسیدگی: پساز ابلاغ به مستأجر، جلسه تشکیل میشود، طرفین دفاع میکنند و مدارک بررسی میشود. رسیدگی ممکن است چند جلسه طول بکشد؛
- صدور رأی: قاضی حکم تخلیه و پرداخت اجور معوقه (در صورت وجود) صادر میکند؛
- ابلاغ حکم و اعتراض: حکم تخلیه خانه به مستأجر ابلاغ میشود و او ۲۰ روز فرصت اعتراض دارد. اگر مستأجر اعتراض نکند، حکم قطعی میشود؛
- صدور اجرائیه: پساز قطعیشدن حکم، برگ اجرائیه صادر و به مستأجر ابلاغ میشود. پساز آن ۱۰ روز مهلت تخلیه وجود دارد؛
- اجرای حکم: اگر مستأجر تخلیه نکند، با درخواست موجر و همراه مأمور اجرا و کلانتری، ملک تخلیه و تحویل موجر میشود.
مدارک موردنیاز برای دریافت حکم تخلیه
برای دریافت حکم تخلیه، نیاز به مدارک زیر دارید:
- اجارهنامه اصلی و کپی: قرارداد باید کتبی باشد، مدت اجاره در آن مشخص شده باشد و برای صدور دستور تخلیه فوری، امضای دو شاهد هم الزامی است؛
- سند مالکیت یا مدارک اثبات مالکیت: مانند سند تکبرگ یا بنچاق که مالکیت موجر را ثابت میکند؛
- کارت ملی و شناسنامه موجر (یا وکیل): داشتن اصل و کپی برابر اصل برای تشکیل پرونده الزامی است؛
- کد رهگیری یا تأیید ثبت قرارداد در سامانه خودنویس: ثبت قرارداد علاوهبر جلوگیری از جریمه، احتمال صدور دستور فوری را افزایش میدهد؛
- اظهارنامه رسمی: برای اثبات اینکه موجر پیشاز طرح دعوا، بهطور رسمی موضوع را به مستأجر اعلام کرده است؛
- مدارک اثبات دلیل تخلیه: مانند رسیدهای اجاره پرداختنشده، عکس یا گزارش از تغییر کاربری، مدارک نیاز شخصی موجر یا گزارش کارشناسی درباره ضرورت تعمیر اساسی؛
- رسید پرداخت هزینه دادرسی یا ثبت درخواست: میزان آن براساس نوع دعوا و ارزش ملک تعیین میشود.
حکم تخلیه در صلاحیت کجاست؟
اگر این سؤال برای شما مطرح است که حکم تخلیه در صلاحیت شورا یا دادگاه است، در پاسخ باید بگوییم که با اجرای قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ و تشکیل دادگاههای صلح، رسیدگی به پروندههای مربوط به تخلیه ملک در دادگاه صلح انجام میشود و دیگر صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف انجام نمیشود. بهاینترتیب، هم صدور دستور تخلیه فوری و هم صدور حکم تخلیه (عادی) در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک قرار گرفته است. بااینحال، اگر موضوع تخلیه مربوط به قراردادهای تجاری قدیمی و شامل سرقفلی یا حق کسبوپیشه باشد (قراردادهای پیشاز سال ۱۳۷۶)، رسیدگی به آن همچنان برعهده دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.
مدت زمان صدور حکم یا دستور تخلیه
مدت زمان رسیدگی به پروندههای تخلیه بسته به نوع آن متفاوت است. در پروندههایی که موضوع تنها پایانیافتن مدت اجاره است، مرجع قضایی «دستور تخلیه فوری» صادر میکند. طبق قانون، این دستور باید حداکثر ظرف یک هفته صادر شود؛ اما در عمل ممکن است بهدلیل حجم بالای پروندهها، بین چند روز تا حدود دو تا سه هفته و در برخی موارد تا یک ماه زمان ببرد.
در مقابل، اگر تخلیه بهدلیل مواردی مانند پرداختنکردن اجارهبها، نیاز شخصی مالک یا سایر تخلفات مستأجر باشد، پرونده وارد روند دادرسی کامل میشود و مدت زمان حکم تخلیه معمولاً بین یک تا چهار ماه است. این مدت زمان به میزان شلوغی مراجع قضایی، نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک طرفین بستگی دارد.
نحوه اجرای حکم تخلیه
پساز صدور و قطعیشدن رأی تخلیه، روند اجرا بسته به نوع رأی متفاوت است. در مواردی که دستور تخلیه فوری صادر شده باشد، این دستور معمولاً ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ میشود. مستأجر پساز ابلاغ، سه روز مهلت دارد ملک را تخلیه کند. اگر در این مهلت اقدامی انجام ندهد، مالک میتواند به واحد اجرای احکام دادگاه صلح مراجعه کند تا مأمور اجرا با همکاری نیروی انتظامی، تخلیه ملک را انجام و آن را به موجر تحویل دهد. توجه داشته باشید که دیگر چیزی بهنام اجرای حکم تخلیه شورای حل اختلاف مطرح نیست.
اما در تخلیههایی که نیازمند حکم عادی و طیشدن روند دادرسی هستند، پساز صدور رأی، اجراییه صادر و به مستأجر ابلاغ میشود. در این حالت، مستأجر ده روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند. اگر پساز پایان مهلت همچنان از تخلیه خودداری کند، با درخواست موجر و حضور مأمور اجرا بههمراه کلانتری، تخلیه ملک انجام میشود. لازم به ذکر است که در این نوع تخلیه، پرداخت ودیعه یا رهن مستأجر از سوی موجر پیشاز اجرای تخلیه الزامی است.
اعتراض به حکم تخلیه
امکان اعتراض به رأی تخلیه بسته به نوع آن متفاوت است. در دستور تخلیه فوری که معمولاً بهدلیل پایان مدت اجاره صادر میشود، قانون هیچ راهی برای اعتراض یا تجدیدنظر پیشبینی نکرده است و این دستور پساز ابلاغ، بهطور مستقیم اجرا میشود. تنها در موارد استثنایی و با وجود ایرادات جدی در روند رسیدگی ممکن است امکان درخواست ابطال آن وجود داشته باشد.
اما در پروندههایی که منجر به صدور حکم تخلیه عادی میشوند، مستأجر میتواند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رأی اعتراض کند. اگر رأی بهصورت غیابی صادر شده باشد، امکان واخواهی وجود دارد و در سایر موارد، اعتراض از طریق تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان انجام میشود. درصورتیکه در این مهلت اعتراضی ثبت نشود یا اعتراض رد شود، رأی قطعی میشود و قابلیت اجرا پیدا میکند.
توجه داشته باشید که زمانهای ذکرشده تقریبی هستند و ممکن است بسته به شهر، حجم کاری دادگاهها و بخشنامههای جدید قوه قضاییه تغییر کنند. بههمیندلیل، مشورت با وکیل متخصص در دعاوی ملکی میتواند روند رسیدگی و اجرای حکم را دقیقتر و مطمئنتر کند.
سخن پایانی
پروندههای مرتبط با حکم تخلیه مستاجر معمولاً زمانی مطرح میشوند که ادامه رابطه استیجاری ممکن نیست و موجر نیاز دارد هرچه سریعتر تکلیف ملک خود را مشخص کند. آشنایی با انواع تخلیه، مدارک موردنیاز، مراجع صالح و مراحل اجرا باعث میشود روند کار بدون اتلاف وقت و با کمترین تنش میان طرفین انجام شود.
- حکم تخلیه زمانی صادر میشود که مستأجر پساز پایان قرارداد یا بهدلیل تخلف، ملک را تخلیه نکند؛
- دستور تخلیه فوری فقط برای پایان مدت اجاره و در صورت داشتن اجارهنامه رسمی با شرایط قانونی صادر میشود؛
- حکم تخلیه عادی برای مواردی مانند عدم پرداخت اجارهبها، انتقال به غیر، تغییر کاربری یا نیاز شخصی موجر است؛
- مرجع رسیدگی در سال ۱۴۰۴، دادگاه صلح محل وقوع ملک و استثنا در موارد سرقفلی یا حق کسبوپیشه قدیمی است؛
- مدارک لازم شامل اجارهنامه معتبر، سند مالکیت، کد رهگیری، اظهارنامه و مدارک اثبات تخلف هستند؛
- زمان صدور دستور فوری چند روز تا حدود ۲ هفته و حکم عادی ۱ تا ۴ ماه است؛
- مهلت اجرای حکم برای دستور فوری ۳ روز و برای حکم عادی ۱۰ روز پساز ابلاغ اجراییه است؛
- دستور فوری قابلاعتراض نیست؛ اما حکم عادی امکان واخواهی یا تجدیدنظر دارد.
چه در مرحله تنظیم قرارداد باشید و چه ناچار به طرح دعوا برای تخلیه ملک، داشتن یک قرارداد دقیق، رسمی و بیابهام بهترین تضمین برای جلوگیری از اختلافات و تسریع روند قضایی است. املاین با ارائه مجموعهای کامل از خدمات ملکی، از تنظیم قرارداد اجاره آنلاین و انعقاد قرارداد رسمی با کد رهگیری تا احراز هویت امن، داوری تخصصی و حتی تضمین اجارهبها، به شما کمک میکند بدون رفتوآمد و سردرگمی، معاملات ملک را کاملاً مطمئن و مطابق قانون انجام دهید. این مزایا، املاین را به یکی از قابلاعتمادترین پلتفرمها برای مالکان، مستاجران و مشاوران املاک تبدیل کرده است. برای ثبت یا تنظیم قرارداد رسمی اجاره با نظارت حقوقی و صدور کد رهگیری، همین حالا وارد پلتفرم املاین شوید و اولین قرارداد خود را منعقد کنید.
سوالات متداول
حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح است؟
بله. طبق قانون جدید، رسیدگی به دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه عادی در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است؛ مگر در دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسبوپیشه قدیمی که در دادگاه عمومی بررسی میشود.
نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر چگونه است؟
ابتدا باید مدارک لازم را فراهم و سپس از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی درخواست صدور دستور یا حکم تخلیه را ثبت کنید. پرونده در دادگاه صلح بررسی و پساز صدور رأی، اجرا میشود.
حکم تخلیه تا چه زمانی اعتبار دارد؟
حکم تخلیه عادی پساز قطعیشدن تا ۱۰ سال معتبر است و موجر میتواند در این مدت تقاضای صدور برگ اجرائیه کند؛ اما برگ اجرائیه صادرشده فقط ۵ سال اعتبار دارد. دستور تخلیه فوری اعتبار زمانی مشخصی ندارد و تا زمانی که اجرا شود، معتبر است؛ اما در عمل باید سریع اقدام شود تا شرایط تغییر نکند.
