اگر مستاجر تخلیه نکند، موجر حق دارد بلافاصله پساز پایان مدت قرارداد، طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ برای بازپسگیری ملک اقدام قانونی انجام دهد. در این شرایط، سریعترین راهکار مراجعه به مراجع قضایی صالح (دادگاه صلح در قوانین جدید) و درخواست صدور دستور تخلیه فوری است. چنانچه مستأجر پساز دریافت اخطار یا اظهارنامه رسمی همچنان از تحویل ملک امتناع کند، تصرف او غیرقانونی تلقی میشود و موجر میتواند با فراهمکردن اجارهنامه (رسمی یا عادی با امضای دو شاهد) حکم بیرونکردن مستأجر را دریافت کند.
این پروسه قضایی معمولاً کوتاهمدت است و در نهایت با دخالت یگان اجراییات و نیروی انتظامی اجرا میشود. همچنین مالک میتواند بابت روزهایی که ملک بدون قرارداد در تصرف مستأجر بوده است، اجرتالمثل ایام تصرف دریافت کند. با توجه به تغییرات مهم در مراجع رسیدگی و کاهش مهلتهای قانونی در سالهای اخیر، دانستن جزئیات دقیق مراحل برای جلوگیری از اطاله دادرسی حیاتی است که در این مقاله به شرح کامل و گامبهگام آن میپردازیم. تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
اگر مستاجر تخلیه نکند چه کنیم؟
یکی از مهمترین سؤالات مالکان املاک این است که اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند چه کنیم؟ پاسخ این است که پساز پایان مدت قرارداد اجاره، اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، موجر میتواند از طریق مراحل قانونی اقدام کند. این موضوع براساس ماده قانونی عدم تخلیه مستاجر، یعنی ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و آییننامههای مربوطه پیگیری میشود.
بهطورکلی، مستأجر مکلف به تخلیه ملک در پایان قرارداد است؛ اما در صورت عدم تخلیه مستاجر، موجر باید با دردستداشتن مدارک معتبر (از جمله اجارهنامه کتبی) به مراجع قضایی مراجعه کند.
با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه از شوراها به «دادگاه صلح» تغییر یافته است. توجه داشته باشید که این مراحل مختص املاک مسکونی است و در صورت عدم تخلیه ملک تجاری توسط مستاجر، ممکن است صلاحیت رسیدگی با دادگاه عمومی باشد. مراحل اقدام بهشرح زیر است:
- ارسال اخطار یا اظهارنامه رسمی به مستاجر: پیشاز اقدام قضایی، بهتر است از طریق دفاتر خدمات قضایی یا پست، اخطاریهای کتبی ارسال و مهلتی (معمولاً ۱۰ روز) برای تخلیه تعیین کنید. این گام نشاندهنده حسن نیت موجر است و میتواند به حل مسالمتآمیز موضوع بدون نیاز به دادگاه کمک کند؛
- تنظیم و ثبت دادخواست در دادگاه صلح: در صورت تخلیهنکردن، باید دادخواست خود را شامل جزئیات قرارداد (وجود قرارداد در دو نسخه با امضای دو شاهد الزامی است) و دلایل تخلیه (مانند انقضای مدت) تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. این پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع میشود؛
- بررسی مدارک و برگزاری جلسه رسیدگی: دادگاه مدارک را بررسی میکند و اگر شرایط احراز شود، ممکن است فوراً دستور تخلیه صادر کند؛ اما معمولاً جلسهای برای شنیدن اظهارات تعیین میشود. زمان این جلسه از طریق سامانه ثنا ابلاغ میشود و حضور موجر برای دادن توضیحات و پیگیری پرونده ضروری است؛
- صدور دستور یا حکم تخلیه: پساز بررسیهای لازم، دادگاه دستور تخلیه فوری (برای قراردادهای عادی و کامل) یا حکم تخلیه را صادر میکند. دستور تخلیه اغلب قطعی و غیرقابلاعتراض است؛ اما حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظرخواهی دارد؛
- ابلاغ و اجرای حکم: حکم صادره به مستأجر ابلاغ و مهلتی (معمولاً ۳ تا ۱۰ روز) به او داده میشود. اگر تخلیه انجام نشود، با مراجعه به واحد اجرای احکام، مأموران با کمک نیروی انتظامی ملک را تخلیه میکنند. در این مرحله میتوانید همزمان درخواست مطالبه اجرتالمثل و خسارات وارده را هم پیگیری کنید.
توجه داشته باشید که براساس اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ توسط ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها (مصوب ۱۴۰۲)، برای صدور دستور تخلیه فوری ملک، قرارداد اجاره باید علاوهبر تنظیم مکتوب در دو نسخه، تعیین مدت، مبلغ و امضای موجر، مستأجر و دو شاهد، در سامانههای ثبت الکترونیک مانند سامانه خودنویس یا ثبت معاملات املاک کشور ثبت شود و شناسه (کد رهگیری) دریافت کند. بدون این کد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید از طریق دادخواست حکم تخلیه در دادگاه عمومی اقدام کند که فرایند طولانیتری است.
آیا مستاجر میتواند خانه را تخلیه نکند؟
پاسخ کلی به این سؤال منفی است. طبق قانون عدم تخلیه مستاجر (ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶)، با پایانیافتن مدت قرارداد، حق استفاده مستأجر از ملک خاتمه مییابد و او نمیتواند بدون دلیل قانونیِ موجه از تخلیه ملک خودداری کند. در صورت عدم تخلیه مستاجر در موعد مقرر، قانونگذار این حق را به موجر داده است تا با اخذ دستور قضایی، ملک را تخلیه کند.
بااینحال، موارد استثنایی وجود دارد که ممکن است تخلیه را به تعویق بیندازد؛ از جمله آنها میتوان به تمدید قرارداد با توافق کتبی یا شفاهی طرفین و وجود اختلافات حلنشده مالی (مانند استردادنکردن ودیعه توسط موجر) اشاره کرد.
باید توجه داشته باشید که در قوانین و رویههای جدید (۱۴۰۴)، سختگیریها بیشتر شده است؛ بهطوریکه، اگر مستاجر پساز ابلاغ حکم، ظرف مهلت مقرر (مثلاً سه روز) ملک را تخلیه نکند، تخلیه بهصورت اجباری انجام خواهد شد. هرچند مستأجر حق اعتراض دارد؛ اما این اعتراض باید متکی به مدارک بسیار قوی باشد و در اکثر موارد، مانع اجرای حکم نخواهد شد. در نهایت، ادامه تصرف ملک بدون رضایت موجر میتواند منجر به محکومیت مستأجر به پرداخت خسارت عدم تخلیه مستاجر و اجرتالمثل سنگین شود.
پیشگیری از مشکلات تخلیه همیشه بهتر از درگیرشدن در راهروهای دادگاه است. یکی از مهمترین دلایلی که فرایند گرفتن حکم تخلیه مستاجر را برای موجر سخت و زمانبر میکند، تنظیم قراردادهای ناقص یا دستی است.
پلتفرم املاین بهعنوان پیشروترین سامانه املاک آنلاین، این دغدغه را با تنظیم قرارداد اجاره آنلاین کاملاً رسمی و زیر نظر کارشناسان حقوقی حل کرده است. در املاین، علاوهبر احراز هویت دقیق طرفین و بررسی اصالت اسناد ملکی، برای هر قرارداد یک کد رهگیری رسمی صادر میشود که سند محکمی در مراجع قضایی است. با استفاده از این خدمات، شما میتوانید بدون نیاز به مراجعه حضوری و از هر کجای ایران، قراردادی محکم ببندید که خیالتان را بابت تخلیه بهموقع راحت کند. برای تجربه تنظیم یک قرارداد بینقص و امن، کافی است همین حالا نام «املاین» را در گوگل سرچ کنید، وارد اولین لینک شوید و در صفحه قرارداد، از خدمات املاین بهرهمند شوید.
چه زمان مستاجر باید تخلیه کند؟
تعهد مستأجر به تخلیه ملک، دقیقاً همزمان با پایان مدت ذکرشده در قرارداد اجاره و معمولاً ساعت ۲۴ آخرین روز تعیینشده در اجارهنامه است. اگر مستاجر در پایان قرارداد تخلیه نکند و قرارداد تمدید نشده باشد، موجر حق اقدام قانونی را خواهد داشت. زمانبندی تخلیه در شرایط مختلف بهشرح زیر است:
- پساز ابلاغ دستور تخلیه: پساز صدور دستور تخلیه، معمولاً به مستأجر ۲۴ ساعت تا ۳ روز فرصت داده میشود تا ملک را تخلیه کند. در صورت حکم تخلیه عادی، این مهلت معمولاً ۱۰ روز و در هر دو حالت، پیششرط تخلیه، بازگرداندن ودیعه توسط موجر است؛
- در صورت نقض قرارداد: چنانچه مستأجر به تعهدات خود عمل نکند (مانند پرداختنکردن اجارهبها بیشاز سه ماه یا تغییر کاربری ملک)، موجر میتواند حتی پیشاز اتمام قرارداد درخواست فسخ و تخلیه کند؛
- سایر موارد: در صورت عدم تخلیه مغازه توسط مستاجر، زمان و نحوه تخلیه تابع قوانین پیچیدهتری است و معمولاً منوط به پرداخت حقوق قانونی مستأجر (حق کسبوپیشه برای قراردادهای قبلاز ۱۳۷۶ یا حق سرقفلی برای قراردادهای بعداز آن) است.
در هر حال، تخلیه ملک باید یا با رضایت طرفین و در موعد مقرر یا از طریق حکم عدم تخلیه مستاجر صورت گیرد تا از بروز مشکلات حقوقی و کیفری بعدی جلوگیری شود.
سخن پایانی
تخلیه ملک پساز پایان مدت اجاره، حقی مسلم برای موجر است که قانونگذار با وضع مقررات جدید (مانند ارجاع به دادگاه صلح)، سعی در تسریع روند رسیدگی به آن داشته است. اگرچه توافق و مصالحه همواره بهترین راهکار است؛ اما اگر مستاجر تخلیه نکند، طیکردن مراحل قانونی با داشتن مدارک کامل، نتیجهای قطعی و فوری بههمراه خواهد داشت.
- در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر بدون رضایت موجر پساز اتمام قرارداد، موجر میتواند اقدام قانونی انجام دهد؛
- ارسال اظهارنامه رسمی، نخستین گام برای اثبات تمایلنداشتن موجر به تمدید است؛
- طبق قانون عدم تخلیه ملک توسط مستاجر (۱۴۰۲ به بعد)، رسیدگی به درخواستهای تخلیه فوری اغلب در صلاحیت دادگاه صلح است؛
- داشتن قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد، شرط اصلی برای صدور «دستور تخلیه فوری» (بهجای حکم طولانیمدت) است؛
- پساز صدور دستور، مهلت تخلیه بسیار کوتاه (معمولاً ۳ تا ۱۰ روز) است و در صورت مقاومت با نیروی انتظامی اجرا میشود؛
- موجر حق دارد بابت تمام روزهای تصرف غیرقانونی، مبلغی تحت عنوان «اجرتالمثل» از مستأجر دریافت کند.
حال که با پیچیدگیهای حقوقی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر آشنا شدید، بهتر است برای اجارههای بعدی خود هوشمندانهتر عمل کنید تا دیگر نگران بدعهدی مستأجر یا پرداختنکردن اجاره نباشید. املاین فراتر از یک سامانه ثبت قرارداد است؛ این پلتفرم با ارائه خدمات نوین «تضمین اجارهبها» (مشابه استانداردهای جهانی) و سیستم «داوری تخصصی»، امنیت سرمایه شما را تضمین میکند؛ یعنی حتی اگر مستأجر اجاره ندهد، املاین پرداخت آن را تضمین میکند و در صورت بروز اختلاف، بدون نیاز به پروسههای طولانی دادگاه، مشکل شما از طریق داوری حل میشود. برای دسترسی به بازاری از مستاجران تاییدشده و استفاده از خدمات تضمین اجاره، عبارت «املاین» را در گوگل جستوجو کنید و با ورود به سایت، با خیالی آسوده ملکتان را اجاره دهید.
سوالات متداول
اگر مستاجر تخلیه نکند چه میشود؟
تصرف او پساز پایان قرارداد غیرقانونی (غصب) است و باید علاوهبر تخلیه، جریمه روزانه (اجرتالمثل) هم بپردازد.
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟
باید ابتدا اظهارنامه رسمی ارسال کنید و در صورت توجهنکردن، با مراجعه به دادگاه صلح، دستور تخلیه فوری بگیرید.
اگر مستاجر تخلیه نکند آیا می توانیم شکایت کنیم؟
بله، موجر حق دارد بلافاصله پساز انقضای مدت اجاره، علیه مستاجر دادخواست تخلیه و مطالبه خسارت ثبت کند.
اگر مستاجر سر موعد تخلیه نکند چه کنیم؟
بلافاصله پساز پایان تاریخ قرارداد، درخواست تخلیه را در دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید تا دستور تخلیه ظرف چند روز (طبق قانون جدید) صادر و اجرا شود.
