اجاره دادن ملک توسط مستأجر یکی از موضوعات پرچالش در قراردادهای اجاره است که هم از نظر قانونی و هم از نظر شرعی شرایط و محدودیت‌های خاص خود را دارد. بر اساس قوانین مدنی ایران، مستأجر در برخی موارد میتواند ملک اجاره‌ای را به فرد دیگری اجاره دهد، اما اگر این کار برخلاف مفاد قرارداد یا بدون اجازه مالک انجام شود، تبعات حقوقی و حتی کیفری به دنبال خواهد داشت. در چنین شرایطی، مالک میتواند به دلیل نقض قرارداد، مطالبه خسارت کرده یا درخواست فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد. آشنایی با قوانین مرتبط، از جمله ماده ۴۷۴ و ۵۸۳ قانون مدنی، و همچنین حکم شرعی اجاره دادن ملک اجاره‌ای، به طرفین کمک می‌کند تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری کنند. در این مقاله به بررسی کامل شرایط، قوانین و پیامدهای اجاره دادن ملک توسط مستأجر می‌پردازیم.
هدف این مقاله آشنایی با حقوق طرفین در قراردادهای مالی و غیرمالی مانند: حکم شرعی اجاره‌دادن ملک اجاره‌ای، قانون اجاره‌دادن ملک توسط مستأجر، شکایت از اجاره‌دادن مال اجاره‌ای، اجاره‌ی مغازه از مستأجر، حکم شرعی اجاره‌دادن ملک اجاره‌ای و سایر مواردی است که در قانون برای نقض این قراردادها مجازات و جریمه‌ای در نظر گرفته شده است.
فهرست مطالب
قانون اجاره دادن ملک توسط مستاجر
مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، اگر در قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر صریحاً جواز اجاره‌دادن ملک از مستأجر سلب شده باشد، این امکان برای مستاجر وجود ندارد که ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؛ اما درصورتی‌که در قرارداد این عنوان ذکر نشده باشد، مستأجر حق اجاره‌دادن ملک را دارد؛ به دلیل اینکه ملک تحت تصرف مستاجر است.
ولی در صورت واردشدن ضرر و زیان به ملک، جبران خسارت‌های مستأجر دوم بر عهده مستاجر اول است و همچنین درصورتی‌که این حق در قرارداد اولیه از مستاجر اول سلب شده باشد، قانون به جرم اجاره دادن ملک دیگری حق فسخ برای مالک ایجاد می‌کند
حتی اگر زمان قرارداد به اتمام نرسیده باشد؛ اما درصورتی‌که مالک در قرارداد اجاره اول حق اجاره‌دادن را از مستأجر سلب نکرده باشد، امکان اجاره‌دادن مجدد به شخص سوم وجود دارد و مستاجر اول در برابر هرگونه خسارت به ملک یا هر استفاده‌ای مغایر با قرارداد باید به مالک پاسخگو باشد.
در چنین قراردادهایی عامل تعیین‌کننده‌ی مطالبه‌ی خسارت وجود اجازه‌ی مالک یا عدم اجازه‌ی او در قرارداد است و درصورتی‌که به طور صریح و مستقیم در متن قرارداد عدم جواز اجاره مجدد به مستأجر قید شود، نقض قرارداد توسط مستأجر حق مطالبه خسارت قراردادی برای مالک ایجاد می‌کند.
شرایط اجاره‌دادن مال اجاره‌ای
در قراردادهای اجاره بر اساس قانون ایران، هر چیزی که اجاره داده می‌شود عرفاً و قانوناً برای مستاجر حق تصرف در مال ایجاد می‌کند که شامل اجاره دادن مجدد مال به شخص دیگر به هر دلیلی است، البته این اختیار درحدی به مستاجر داده می‌شود که خلاف قرارداد و حکم شرعی اجاره دادن ملک اجاره‌ای نباشد و شرایطی که مستاجر در صورت اجاره دادن مال باید رعایت کند این است که مالک در قرارداد اجاره به‌صورت مستقیم، عدم اجاره به شخص دیگر را قید کرده باشد و یا با عنوانی، عدم جواز اجاره‌ی مجدد را در قرارداد آورده باشد باتوجه به متن قرارداد می‌توان آگاه شد که مال اجاره‌ای جواز اجاره مجدد دارد یا خیر.
درصورتی‌که مستاجر بدون توجه به قراردادی که حق اجاره مجدد از او سلب شده مال را اجاره دهد، تمام مسئولیت‌های ناشی از این اقدام بر عهده‌ی او قرار می‌گیرد و حتی اگر مستاجر دوم هم دچار خسارت شود مطالبه خسارت بر عهده مستاجر اول خواهد بود.
شکایت از اجاره دادن ملک اجاره‌ای
قانون برای مالک مالی که اجاره داده شده اعم از ملک یا هر چیز قابل اجاره‌ای، حق شکایت از مستاجر را در نظر گرفته تا درصورتی‌که مستاجر قرارداد اجاره را نقض کند مالک حق مطالبه‌ی خسارت را داشته باشد.
طبق مفاد قرارداد اجاره و سلب مستاجر از اجاره‌ی مجدد ملک، مالک میتواند به جرم نقض قرارداد از مستاجر شکایت کرده و تقاضای صدور حکم تخلیه‌ی ملک را از شورای حل اختلاف درخواست کند. مراحل قانونی برای تنظیم شکایت توسط مالک با مراجعه به مراکز قانونی طی می‌شود، به این صورت که مالک دادخواست رسمی مبنی بر فسخ قرارداد اجاره دوم را تنظیم کرده و به مراجع رسمی ارسال می‌کند. البته فرایند قانونی بهتر است با مشورت‌گرفتن از مشاوران و یا وکلای دادگستری طی شود تا شکایت از اجاره دادن ملک اجاره‌ای در مسیر درست قانونی قراربگیرد.
اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر
مستاجر بعد از ثبت قرارداد اجاره، حق تصرف در مالی که اجاره کرده را دارد چراکه مال اجاره‌ای در تصرف مستاجر درآمده است، مگر اینکه مالک ضمن قرارداد به طور صریح حق اجاره مجدد را از مستاجر سلب کرده باشد.
حکم شرعی اجاره دادن ملک اجاره‌ای طبق نظر مراجع شرایطی دارد که مستاجر ضمن رعایت این شرایط میتواند مال را مجدد اجاره دهد.
مهم‌ترین شرط اجاره مجدد این است که مستاجر اول، مال را به همان قیمتی که اجاره کرده است یا کمتر از آن اجاره دهد و چنانچه با قیمت بیشتری اجاره دهد، قرارداد باطل خواهد بود.
گاهی مستاجر اول جواز اجاره مجدد دارد و تغییراتی به سود عین مال اجاره‌ای انجام می‌دهد؛ مانند رنگ‌زدن یا تعمیرات خانه‌ی اجاره‌ای و سپس آن را اجاره می‌دهد در این صورت به دلیل تعمیراتی که کرده و هزینه‌ای که پرداخته فقط مستحق اجرت‌المثل است و نمی‌تواند بیشتر از قیمت اجاره از مستاجر دوم بگیرد.
قانون اجاره دادن ملک توسط مستاجر طبق شرایطی که گفته شد قابل‌انجام است و مستاجر میتواند به‌صورت قانونی ملک اجاره‌ای را مجدد اجاره دهد.
جرم اجاره‌دادن ملک دیگران
اگر شخصی بدون اطلاع از اینکه ملک دیگری را معامله می‌کند اقدام به اجاره ملک کند و از مالک اصلی هم مطلع نباشد، این عمل کلاهبرداری نیست و به این معامله فضولی گفته می‌شود که در صورت اطلاع مالک اصلی، دو راه وجود دارد: اول اینکه مالک اصلی میتواند قرارداد اجاره را تنفیذ کند و در این صورت قرارداد صحیح است و طبق قرارداد اجاره رفتار می‌شود. و دوم اینکه میتواند قرارداد را رد کند، که در این صورت قرارداد باطل شده و حتی اگر هزینه‌ای از طرف مستاجر پرداخت شده باید توسط اجاره‌دهنده فضولی برگردانده شود، مستاجر دوم اگر متحمل ضرر شده باشد هم میتواند مطالبه خسارت کند.
اما چنانچه شخص اجاره‌دهنده با سوءنیت و علم به اینکه مالک اصلی چه کسی است و احتمال عدم رضایت او در این معامله وجود دارد، اقدام به قرارداد اجاره‌ی ملک دیگری کند مرتکب جرم کلاهبرداری شده و با اثبات تقصیر، به مجازات کیفری کلاهبرداری محکوم می‌شود.
اما مستاجر در صورت عدم آگاهی از مالک اصلی تقصیری ندارد؛ اما در صورت علم به این سوءنیت شریک در کلاهبرداری بوده و متناسب با تشخیص دادگاه جریمه می‌شود.
گاهی در اجاره دادن ملک دیگران چند نفر به‌صورت شریکی مالک هستند در این صورت
طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی هریک از شرکای مال مشاع (اموالی که دو یا چند نفر در مالکیت آن مشترک باشند) میتواند بدون نیاز به رضایت شرکای دیگر سهم خود را از مال مشاعی به‌طورکلی یا جزئی به شخص دیگری اجاره دهد؛ اما برای انتقال مال اجاره‌ای مانند ملک حتماً باید از سایر شرکا اذن داشته باشد وگرنه قرارداد صحیح نیست.
نکات حقوقی مهم اجاره دادن ملک توسط مستاجر
در نظام حقوقی ایران و قوانین مربوط به قرارداد اجاره شرایطی وجود دارد که با رعایت آن‌ها مستاجر هم میتواند ملک اجاره‌ای را مجدد اجاره دهد.
رعایت شرایط قانونی در قراردادهای اجاره میتواند از کلاهبرداری و هر سوءنیتی که موجب وارد شدن ضرر و خسارت مالی و غیر مالی به مالک و مستاجر دوم می‌شود جلوگیری کند.
بنابر این باید توجه داشت که اجاره دادن ملک مانند اجاره دادن مغازه توسط مستاجر باید با اذن مالک باشد و در صورتی که عدم جواز اجاره‌ی مجدد در متن قرارداد اول قید شده باشد مستاجر نباید آن را نقض کند وگرنه مالک قانونا حق شکایت از مستاجر اول و حتی مطالبه خسارت نقض قرارداد را دارد.
در قرارداد اجاره‌ی مجدد بدون اذن مالک اصلی، در صورت وارد آمدن خسارت به مستاجر دوم، میتواند با اثبات زیان ناشی از نقض قرارداد از مستاجر اول مطالبه خسارت کند.
همچنین توجه به این نکته که در حکم شرعی اجاره دادن ملک اجاره‌ای هم باید اجاره‌بها متناسب با اجاره بهای قرارداد اولیه باشد و مازاد بر آن جایز نیست و باید به مالک اصلی مازاد اجاره‌بها را پس بدهد.
نکته‌ی مهم حقوقی در جرم اجاره دادن ملک دیگران این است که اجاره دهنده برای اجاره دادن ملک دیگری سوء نیت داشته باشد و بدون رضایت مالک اصلی اقدام به قرارداد اجاره کند که در این صورت مرتکب جرم کلاهبرداری شده که از جرایم غیرقابل گذشت می‌باشد
در صورت اجاره دادن ملک مشاع باید توجه داشت که برای انتقال اجاره‌ی ملک به مستاجر باید سایر شرکا رضایت داشته باشند مگر اینکه اجاره دهنده فقط سهم خود را اجاره دهد و ضرری به سهم دیگران نرسد.برای کسب اطلاعات بیشتر و رعایت نکات مهم در اجاره دادن خانه، مطالعه این موارد میتواند بسیار مفید باشد.
سخن پایانی
در هر قراردادی که برای اجاره‌ی مال بین دو طرف بسته می‌شود اعم از ملک، مغازه و هر آنچه قابلیت اجاره دارد توجه به نکات قانونی و مشاوره با متخصصین حقوقی میتواند افراد را از قرارگرفتن در تنگناهای قانونی و یا ضایع شدن حق‌وحقوق افراد جلوگیری کند.اجاره دادن ملک توسط مستأجر یکی از موضوعات حساس در قراردادهای اجاره است که بی‌توجهی به آن میتواند اختلافات حقوقی جدی ایجاد کند. همان‌طور که دیدیم، قانون مدنی شرایط مشخصی برای این کار تعیین کرده و در صورت نقض، مالک حق فسخ قرارداد و حتی مطالبه خسارت را خواهد داشت. بنابراین توصیه می‌شود هنگام تنظیم قرارداد اجاره، این موضوع را به‌طور شفاف مشخص کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید.
تیم حقوقی املاین با تجربه در زمینه تنظیم قراردادهای اجاره و مشاوره حقوقی املاک میتواند به شما کمک کند تا قراردادهایتان را به‌صورت دقیق و مطمئن تنظیم کنید و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کنید.
سوالات متداول
آیا مستأجر بدون اجازه مالک میتواند ملک را اجاره دهد؟
اگر در قرارداد حق اجاره مجدد سلب شده باشد، مستأجر چنین اختیاری ندارد؛ در غیر این صورت امکان‌پذیر است.
چه زمانی مالک حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟
در صورت اجاره دادن غیرمجاز یا ورود خسارت به ملک، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
مستأجر دوم برای مطالبه خسارت باید به چه کسی مراجعه کند؟
مسئولیت با مستأجر اول است و مستأجر دوم فقط میتواند علیه او اقدام کند.
آیا ملک شریکی قابل اجاره است؟
هر شریک میتواند سهم خود را اجاره دهد، اما اجاره کل ملک نیاز به رضایت همه شرکا دارد.
