تکلیف مستاجر پس از فروش ملک یکی از مهمترین دغدغههای حقوقی در زمان انتقال مالکیت آپارتمانهاست. براساس قوانین مدنی ایران، تغییر مالک هیچ خللی در قرارداد اجاره ایجاد نمیکند؛ یعنی، اگر صاحبخانه ملکی را که در اجاره است بفروشد، قرارداد اجاره تا پایان مدت تعیینشده کاملاً معتبر است و مالک جدید قائممقام مالک قبلی محسوب میشود؛ بنابراین، تخلیه مستاجر بعد از فروش ملک لازم نیست و مستاجر تنها باید اجارهبها را به خریدار جدید پرداخت کند؛ مگر اینکه در متن قرارداد اولیه شرط فسخ در صورت فروش ذکر شده باشد.
این ثبات قانونی به مستاجران اطمینان میدهد که حقوق سکونت آنها تا انتهای تاریخ انقضای قرارداد محفوظ است و نیازی به نگرانی بابت جابهجایی ناگهانی یا افزایش رهن و اجاره تا زمان سررسید نیست. در این مقاله، جزئیات حقوقی فروش ملک و تکلیف مستاجر و نقش مفاد قرارداد اجاره را بهطور کامل بررسی میکنیم تا دید کاملی درباره این موضوع به دست بیاورید. اگر میخواهید بدانید تکلیف مستاجر در صورت فروش ملک چیست، تا انتها با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟
بله، مالک میتواند ملک را حتی در زمانی که در تصرف مستأجر است به فروش برساند؛ بااینحال، انتقال مالکیت بهتنهایی موجب انحلال یا پایان خودکار قرارداد اجاره نمیشود؛ پس در صورت فروش خانه تکلیف مستاجر چیست؟ براساس اصول حاکم بر حقوق مالکیت و اجاره، قرارداد اجاره تا پایان مدت مقرر معتبر و لازمالاجرا باقی میماند و مالک جدید قائممقام مالک پیشین در تعهدات ناشی از آن قرارداد خواهد بود.
تنها در صورتی قرارداد اجاره پساز فروش ملک باطل میشود که در آن بهصراحت «حق فسخ بهعلت فروش ملک» پیشبینی شده باشد که در بسیاری از نظامهای حقوقی چنین شرطی با محدودیت یا عدم پذیرش مواجه است؛ درنتیجه، خریدار ملک مکلف است تا پایان مدت اجاره به حقوق مستأجر احترام بگذارد و نمیتواند فقط بهاستناد انتقال مالکیت، قرارداد اجاره را فسخ یا مستأجر را ملزم به تخلیه کند.
در صورت فروش خانه طرف حساب مستاجر کیست؟
پساز انتقال رسمی ملک، مالک جدید در کلیه روابط حقوقی مربوط به اجاره، قائممقام مالک قبلی محسوب میشود؛ به این معنا که از تاریخ انتقال سند، وی طرف حساب مستاجر خواهد بود و حق دریافت اجارهبها را دارد. همچنین، مسئولیت انجام تعهدات ناشی از قرارداد اجاره، از جمله نگهداری و رعایت مفاد مندرج در قرارداد، برعهده او قرار میگیرد؛ پس با این حساب، تکلیف اجاره نامه بعد از فروش ملک کاملاً مشخص و معتبر است.
بر این اساس، مستأجر مکلف است از زمان انتقال مالکیت، اجارهبها را به مالک جدید پرداخت و تمام امور و ارتباطات حقوقی مرتبط با اجاره را با وی پیگیری کند؛ مگر آنکه توافق متفاوتی میان مستأجر و مالکان (قدیم و جدید) صورت گرفته یا ترتیبات خاصی بهنحو دیگری مقرر شده باشد.
اگر بهدنبال روشی امن و سریع برای انعقاد قراردادهای اجاره رسمی هستید، پلتفرم املاین گزینهای کامل و آنلاین در اختیار شما قرار میدهد. با استفاده از خدمات املاین میتوانید قرارداد اجاره خود را بدون مراجعه حضوری تنظیم کنید، از صحت حقوقی آن مطمئن شوید و کد رهگیری رسمی دریافت کنید. کارشناسان حقوقی املاین تمام قراردادها را بررسی میکنند تا اعتبار و امنیت حقوقی آن تضمین شود. علاوهبراین، احراز هویت طرفین و بررسی اصالت اسناد ملکی باعث میشود نگرانی بابت مشکلات حقوقی به حداقل برسد. اگر قصد دارید قرارداد اجارهای مطمئن و قانونی داشته باشید، کافی است نام املاین را در گوگل جستوجو کنید و وارد صفحه قرارداد در سایت شوید تا از امکانات کامل پلتفرم بهرهمند شوید.
دو حالت اصلی پس از فروش ملک
از منظر حقوقی میتوان دو وضعیت اصلی را برای فروش ملکی که در اجاره قرار دارد از یکدیگر تفکیک کرد که هر یک آثار متفاوتی بر ادامه یا انحلال قرارداد اجاره دارند:
حالت اول: بدون شرط فسخ در قرارداد اجاره
چنانچه در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر حق فسخ در صورت فروش ملک پیشبینی نشده باشد، اصل بر بقای قرارداد اجاره است. در این وضعیت:
- فروش ملک در اجاره بهتنهایی موجب پایان قرارداد اجاره نمیشود و مستأجر حق دارد تا پایان مدت مقرر در قرارداد از منافع مورد اجاره استفاده کند. انتقال مالکیت هیچگونه تأثیری بر مدت، شرایط و حقوق ناشی از اجاره نخواهد داشت؛
- مالک جدید (خریدار) قائممقام مالک پیشین در قرارداد اجاره محسوب میشود و مکلف است کلیه تعهدات مندرج در قرارداد را رعایت کند. از جمله این تعهدات میتوان به دریافت اجارهبها طبق قرارداد، انجام تعمیرات و ایفای سایر وظایف قانونی و قراردادی موجر اشاره کرد.
حالت دوم: با شرط فسخ در قرارداد اجاره
درصورتیکه در قرارداد اجاره شرطی صریح و معتبر درج شده باشد که به موجر اجازه فسخ قرارداد در صورت فروش ملک را بدهد، وضعیت متفاوت خواهد بود. در این فرض، قرارداد اجاره میتواند پیشاز پایان مدت مقرر و بهصورت قانونی فسخ شود؛ مشروط بر آنکه شرط مذکور بهطور روشن، منجز و مطابق با مقررات حاکم بر اجاره تنظیم شده باشد.
توجه داشته باشید که معمولاً چنین شرطی همراه با الزامات حمایتی از مستأجر مانند تعیین مهلت معقول برای اطلاعرسانی (برای مثال ۳۰ تا ۹۰ روز) یا پیشبینی پرداخت خسارت یا جبران مناسب به مستأجر، بهمنظور جلوگیری از تضییع حقوق او است.
اگر مالک ملک را بفروشد تکلیف مستاجر چیست؟
درصورتیکه موجر، ملک را درحالیکه در تصرف مستأجر است منتقل کند، اصل بر بقای قرارداد اجاره خواهد بود. تکلیف مستاجر در زمان فروش ملک این است که مستأجر حق دارد تا پایان مدت مقرر در قرارداد از منافع مورد اجاره استفاده کند و مکلف است اجارهبها را مطابق قرارداد بپردازد. انتقال مالکیت، بهعنوان یک قاعده کلی، حق انتفاع مستأجر را مخدوش نمیکند و اثری بر استمرار اجاره ندارد.
تکلیف مستاجر در مقابل مالک سابق
پساز انتقال رسمی مالکیت، مالک سابق دیگر ذینفع قرارداد اجاره محسوب نمیشود و مستأجر اصولاً نباید اجارهبها را به او پرداخت کند. پرداخت اجارهبها به مالک پیشین، پساز انتقال مالکیت و در فرض اطلاع یا امکان اطلاع مستأجر، فاقد اثر حقوقی خواهد بود و معتبر نیست. همچنین، چنانچه در قرارداد اجاره شرط خاصی در خصوص فسخ بهسبب فروش ملک پیشبینی نشده باشد، مالک سابق حق الزام مستأجر به تخلیه تنها بهاستناد فروش ملک را ندارد.
تکلیف مستاجر در مقابل مالک جدید
با انتقال مالکیت، مالک جدید قائممقام مالک قبلی در قرارداد اجاره میشود و از تاریخ انتقال رسمی سند، طرف حساب مستأجر خواهد بود؛ در نتیجه، تکلیف مستاجر پس از فروش خانه این است که:
- اجارهبها را از تاریخ انتقال مالکیت به مالک جدید پرداخت کند؛
- قرارداد اجاره را تا پایان مدت یا تا تحقق اسباب قانونی فسخ، مطابق مفاد آن ادامه دهد.
در مقابل، مالک جدید هم متعهد به رعایت کلیه مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد اجاره، از جمله احترام به مدت اجاره، انجام تعمیرات لازم و ایفای سایر تکالیف قانونی و قراردادی موجر است.
تکلیف مستاجر پس از فوت موجر هم کاملاً مشخص است و بهوضوح در ماده ۴۹۷ قانون مدنی تبیین شده است. طبق این ماده، فوت مالک بهطور معمول باعث پایان خودکار یا بطلان قرارداد اجاره نمیشود. در عمل، قرارداد اجاره همچنان معتبر باقی میماند و وراث یا قائممقام قانونی مالک جایگزین موجر در قرارداد میشوند؛ بنابراین، مستاجر موظف است تا پایان مدت اجاره، تعهدات خود مانند پرداخت اجارهبها را به وراث یا نماینده قانونی آنها انجام دهد.
همچنین، اگر این سؤال برای شما مطرح است که مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند، پاسخ روشن است. هیچ مدت سکونت طولانی، حتی دهها سال، باعث ایجاد مالکیت بر ملک نمیشود. مستاجر فقط حق استفاده و بهرهبرداری از ملک را دارد و مالکیت عین ملک همچنان در اختیار مالک است.
بازدید ملک در زمان اجاره و وظایف مستاجر
در قراردادهای اجاره، اعم از مسکونی یا تجاری، موضوع بازدید مالک از ملک در طول مدت اجاره از جمله مواردی است که باید با رعایت توازن میان حقوق مالک و حق حریم خصوصی مستأجر بررسی شود. اصل حاکم در این زمینه آن است که اگرچه مالک حق نظارت بر ملک خود را دارد؛ اما این حق مطلق نیست و مقید به ضوابط قانونی و قراردادی است.
بهطورکلی، مالک یا نماینده قانونی او میتواند از ملک بازدید کند؛ اما این بازدید باید با اطلاع قبلی مناسب و بهمنظور هدفی مشروع، مانند بررسی وضعیت ملک، انجام تعمیرات ضروری یا نمایش ملک به خریدار یا مستأجر احتمالی انجام شود. ورود بدون اطلاع قبلی یا در زمانهای نامتعارف با توجه به حق مستأجر بر استفاده آرام و برخورداری از حریم خصوصی، مجاز تلقی نمیشود.
در مقابل، مستأجر هم موظف است در چارچوب قانون و قرارداد با بازدیدهای موجه همکاری کند. به این معنا که اگر بازدید با اعلام قبلی معقول انجام شود و بهمنظور هدفی قانونی و مرتبط با وضعیت ملک باشد، مستأجر اصولاً نمیتواند از ورود مالک جلوگیری کند؛ اما درصورتیکه بازدید بدون اطلاع قبلی، بدون دلیل موجه یا بهصورت مکرر و آزاردهنده باشد، مستأجر حق دارد از ورود جلوگیری کند و آن را نقض حقوق خود بداند.
نکته مهم آن است که مفاد قرارداد اجاره نقش تعیینکنندهای در این زمینه دارد. اگر در قرارداد، شرایط بازدید از حیث تعداد دفعات، شیوه اطلاعرسانی، ساعات مجاز یا هدف بازدید مشخص شده باشد، همان شروط برای طرفین لازمالاتباع خواهد بود.
در جمعبندی میتوان گفت که حق بازدید مالک باید بهگونهای اعمال شود که منجر به نقض حریم خصوصی و آرامش مستأجر نشود و در مقابل، مستأجر هم مکلف است در برابر بازدیدهای قانونی و معقول همکاری لازم را به عمل آورد. رعایت این تعادل از بروز اختلافات حقوقی میان طرفین جلوگیری خواهد کرد.
سخن پایانی
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک براساس اصول حقوقی روشن است. انتقال مالکیت، قرارداد اجاره را بهطور خودکار پایان نمیدهد و مستأجر همچنان موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود است. مالک جدید قائممقام مالک قبلی در قرارداد خواهد بود و حق دریافت اجارهبها و رعایت تعهدات قانونی را دارد. تنها درصورتیکه شرط صریح فسخ بهسبب فروش در قرارداد پیشبینی شده باشد، مالک میتواند اجاره را پیشاز موعد پایان دهد. شناخت دقیق حقوق و تکالیف مستأجر و مالک، جلوگیری از اختلافات و تضمین امنیت حقوقی طرفین را ممکن میکند.
- فروش ملک بهطور خودکار قرارداد اجاره را پایان نمیدهد؛
- مستأجر حق دارد تا پایان مدت اجاره در ملک سکونت داشته باشد و باید اجارهبها را پرداخت کند؛
- مالک جدید جانشین مالک قبلی در قرارداد اجاره میشود و مستأجر باید با او تعامل کند؛
- شرط فسخ بهسبب فروش ملک تنها استثناء است و باید صریح و قانونی باشد؛
- رعایت مفاد قرارداد و قوانین مرتبط حق و حریم مستأجر را حفظ و از بروز اختلاف جلوگیری میکند؛
- اطلاع دقیق از حقوق و تکالیف، امنیت حقوقی و آرامش طرفین را تضمین میکند.
پلتفرم املاین فراتر از یک پلتفرم عادی املاک، با خدمات جامع قراردادهای اجاره آنلاین و رسمی، پرداخت امن اجارهبها، داوری تخصصی و تضمین حقوقی کامل، آرامش و اطمینان خاطر را برای مستاجران و مالکان فراهم میکند. با استفاده از این پلتفرم، دیگر نیازی به مراجعه حضوری یا نگرانی از اعتبار قرارداد ندارید و میتوانید تمام مراحل اجاره، پرداخت و ثبت رسمی را بهصورت آنلاین مدیریت کنید. برای تجربه این سرویسهای حرفهای و بهرهمندی از مزایای کامل املاین، کافی است نام املاین را در گوگل سرچ و به سایت رسمی ما مراجعه کنید تا قرارداد اجاره خود را بهراحتی و با امنیت کامل ایجاد کنید.
سوالات متداول
آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟
بله، مالک میتواند ملک را حتی در حالی که مستأجر در آن سکونت دارد بفروشد؛ اما فروش ملک بهطور خودکار قرارداد اجاره را پایان نمیدهد.
در صورت فروش ملک تکلیف مستاجر چیست؟
مستأجر موظف است تا پایان مدت قرارداد از ملک استفاده و اجارهبها را مطابق قرارداد پرداخت کند. تنها در صورت وجود شرط صریح فسخ بهسبب فروش، ممکن است قرارداد پیشاز موعد پایان یابد.
در صورت فروش خانه طرف حساب مستاجر کیست؟
پساز انتقال رسمی مالکیت، مالک جدید جایگزین مالک قبلی میشود و مستأجر باید اجارهبها و امور مرتبط با قرارداد را از تاریخ انتقال به مالک جدید پرداخت و پیگیری کند.
