تفاوت قرارداد کتبی و شفاهی در مستندسازی تعهدات است؛ قرارداد کتبی با ثبت دقیق شرایط، شفافیت و قابلیت استناد حقوقی بالاتری دارد و در صورت بروز اختلاف، بهترین مدرک دفاعی محسوب می‌شود، درحالی‌که قرارداد شفاهی ساده‌تر و سریع‌تر است؛ اما در اثبات و پیگیری حقوقی محدودیت‌های قابل‌توجهی دارد و ممکن است باعث بروز مشکلات و اختلافات شود.
فهرست مطالب
بسیاری از اختلافات حقوقی، به‌ویژه در معاملات ملکی، از جایی شروع می‌شوند که طرفین تنها به حرف و اعتماد بسنده می‌کنند؛ یعنی مثلاً با خود می‌گویند «ما که همدیگر را می‌شناسیم، نیازی به نوشتن نیست»؛ اما کافی است یک سوءتفاهم کوچک یا تغییر شرایط پیش بیاید تا ارزش یک سند مکتوب و مستند بیش‌ازپیش مشخص شود.
تجربه بسیاری از مراجعان به وکلا و پرونده‌های حقوقی متعدد نشان می‌دهند که قرارداد کتبی علاوه‌بر ایجاد شفافیت و وضوح در تعهدات، بهترین مدرک دفاعی در دادگاه در برابر اختلافات است و از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می‌کند. در مقابل، قرارداد شفاهی هرچند سریع‌تر و ساده‌تر است؛ اما در اثبات و دفاع حقوقی دارای محدودیت‌های جدی است. در ادامه، مزایا، معایب و تفاوت‌های این دو نوع قرارداد را با جزئیات دقیق بررسی می‌کنیم؛ پس تا انتها با ما همراه باشید.
قرارداد کتبی چیست؟
قرارداد کتبی توافقی است که کلیه جزئیات، شرایط، وظایف و حقوق طرفین به‌صورت مکتوب درج می‌شود و معمولاً با امضا یا مهر رسمی اعتبار پیدا می‌کند. این نوع قرارداد می‌تواند به‌صورت سند رسمی (ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمی) یا سند عادی (مانند قولنامه‌های دست‌نویس) باشد.
قرارداد کتبی مستند است و امکان رجوع به آن در صورت بروز اختلاف وجود دارد. مزایای این نوع قرارداد عبارت‌اند از:
- وضوح و شفافیت بالا که سوءتفاهم‌ها یا تغییرات در توافق را کاهش می‌دهد؛
- قابلیت اجرای قانونی قوی و مدرک محکم در دادگاه؛
- محافظت در برابر فراموشی و اختلافات احتمالی؛
- امکان درج جزئیات دقیق و بندهای حمایتی.
البته این نوع قرارداد با چالش‌های زیر هم همراه است:
- نیازمند صرف زمان، منابع و تخصص حقوقی است؛
- رسمی و پیچیده بودن ممکن است فهم را دشوار کند؛
- هزینه‌هایی مانند حق‌التحریر یا مشاوره حقوقی دارد؛
- نیاز به دقت در نگارش دارد تا از ابهامات حقوقی جلوگیری شود.
به‌عنوان مثالی از این نوع قرارداد، تصور کنید برای خرید یک آپارتمان، شما و فروشنده توافق می‌کنید که مبلغ و شرایط پرداخت، زمان تحویل ملک و تعهدات هر طرف در یک قولنامه رسمی در بنگاه معاملات ملکی نوشته شود. این سند بعدها می‌تواند در صورت بروز اختلاف، ملاک تصمیم دادگاه باشد.
قرارداد شفاهی چیست؟
در قانون مدنی، قرارداد شفاهي به توافقی گفته می‌شود که به‌صورت مکتوب ثبت نشده و تنها از طریق گفت‌وگو و بیان الفاظ بین طرفین شکل گرفته است.
قراردادهای شفاهی تا زمانی که اختلافی پیش نیاید، می‌توانند به‌خوبی عمل کنند؛ اما این نوع قراردادها ممکن است باعث ایجاد ابهام در مورد حقوق و تعهدات هر یک از طرفین شوند. اگر توضیح مکتوبی از آنچه هر دو طرف بر سر انجامش توافق کرده‌اند وجود نداشته باشد، احتمال بروز اختلاف بیشتر می‌شود. این نوع قرارداد معمولاً در روابط مبتنی بر اعتماد یا معاملات ساده به کار می‌رود؛ اما اثبات آن در مراجع قانونی دشوار است.
از مزایای قرارداد شفاهی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- انعطاف‌پذیری و غیررسمی‌بودن مناسب برای توافق‌های ساده؛
- سهولت و سرعت شکل‌گیری بدون نیاز به تنظیم رسمی.
اما معایب آن عبارت‌اند از:
- ابهام و نداشتن قطعیت به‌دلیل نبود سند مکتوب؛
- دشواری در اثبات و اجرای قرارداد در نبود مدارک و شاهد؛
- احتمال فراموشی یا تحریف شرایط توافق؛
- ریسک بالای سوءتفاهم.
برای مثال، شما و دوستتان به‌صورت کلامی توافق می‌کنید که او ماشین شما را بخرد و قیمت را به‌صورت اقساطی پرداخت کند. اگر او از پرداخت اقساط خودداری کند، شما به‌دلیل نبود سند مکتوب نمی‌توانید ادعای خود را به‌راحتی در دادگاه اثبات کنید.
تفاوت قرارداد کتبی و شفاهی
تفاوت اصلی قرارداد کتبی و شفاهی در نحوه ثبت، اعتبار حقوقی و امکان اثبات آن‌هاست. قرارداد کتبی مستند و قابل‌استناد در دادگاه با جزئیات دقیق و شفاف است؛ اما زمان و هزینه برمی‌دارد. درحالی‌که، قرارداد شفاهی سریع و ساده است؛ ولی اثبات آن سخت‌تر و ریسک ایجاد اختلاف بالاتری دارد.
در ادامه، این تفاوت‌ها را به جزئیات بیشتری بررسی می‌کنیم:
- مستندسازی: قرارداد کتبی به‌صورت مکتوب ثبت شده و قابل‌استناد است؛ درحالی‌که قرارداد شفاهی هیچ سند قابل‌رجوعی ندارد؛
- اعتبار حقوقی: قراردادهای کتبی، درصورتی‌که به‌درستی تهیه و توسط همه طرفین امضا شوند، وزن قانونی بالایی دارند و اجرای آن‌ها در دادگاه معمولاً آسان‌تر است؛ اما قرارداد شفاهی تنها با شهادت یا مدارک غیرمستقیم (مانند پیام‌های متنی) قابل‌اثبات است؛
- وضوح و شفافیت: قرارداد کتبی شرایط را به‌وضوح مشخص می‌کند و دارای جزئیات دقیق است؛ اما در قرارداد شفاهی احتمال سوءتفاهم یا فراموشی شرایط بالاست؛
- هزینه و زمان: قرارداد کتبی ممکن است هزینه و زمان بیشتری برای تنظیم نیاز داشته باشد، درحالی‌که قرارداد شفاهی سریع و بدون هزینه است؛
- کاربرد: قرارداد کتبی برای معاملات مهم و پیچیده (مانند خرید ملک) مناسب است، اما قرارداد شفاهی برای توافقات ساده و کم‌اهمیت استفاده می‌شود.
در جدول زیر می‌توانید تفاوت قرارداد کتبی و شفاهی را در یک نگاه مشاهده کنید:
| معیار | قرارداد کتبی | قرارداد شفاهی |
| تعریف | قراردادی که تمام جزئیات به‌صورت مکتوب ثبت شده است. | توافقی که فقط به‌صورت گفتاری بین طرفین انجام شده است. |
| میزان اعتبار قانونی | دارای اعتبار بالای قانونی و قابل‌استناد در دادگاه | معتبر است ولی اثبات آن سخت و نیازمند دلایل غیرمستقیم است. |
| شفافیت | شفاف و دقیق با جزئیات کامل | ممکن است ابهام و سوءتفاهم ایجاد کند. |
| امکان اثبات در دادگاه | بسیار آسان با داشتن سند رسمی یا عادی | دشوار و نیازمند شهادت یا اقرار طرف مقابل |
| زمان و هزینه تنظیم | زمان‌بر و نیازمند هزینه مشاوره و ثبت | سریع و بدون هزینه مستقیم |
| کاربرد مناسب | معاملات مهم و پیچیده مانند خرید و فروش ملک | توافقات ساده و کوتاه‌مدت با افراد مورد اعتماد |
| ریسک اختلافات | کم به‌دلیل وجود سند معتبر | بالا به‌دلیل نبود مستندات کتبی |
آیا قراردادهای مربوط به معاملات ملکی باید به‌صورت مکتوب تنظیم شوند؟
خیر اجباری در این کار برای همه معاملات نیست؛ اما برای معاملات مربوط به املاکی که قبلاً ثبت شده‌اند یا حقوق مرتبط با آن‌ها، ثبت معامله جدید اجباری است تا از بروز اختلاف و جعل سند جلوگیری شود.
براساس ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، اصل بر این است که ثبت اسناد و معاملات، اختیاری است؛ یعنی الزامی به ثبت همه قراردادها و توافق‌های بین افراد وجود ندارند؛ اما در بعضی موارد، ثبت آن‌ها اجباری است.
این موارد شامل دو دسته اصلی می‌شوند:
- معاملات مربوط به ملک‌هایی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده‌اند؛ مثلاً خرید و فروش یا اجاره یک خانه‌ای که سند رسمی دارد؛
- معاملات مربوط به حقوقی که برای یک ملک ثبت شده‌اند؛ مثل حق عبور، حق استفاده از آب یا حق استفاده از بخشی از ملک (حق انتفاع).
بنابراین، طبق قانون، اگر ملکی یا حقی مربوط به آن قبلاً به ثبت رسمی رسیده باشد، هر معامله جدید درباره آن هم باید ثبت شود. این قانون در واقع یک استثنا بر اصل اختیاری‌بودن ثبت اسناد است تا از بروز اختلاف و جعل سند جلوگیری شود.
مشکلات رایج قرارداد شفاهی در معاملات ملکی
قرارداد شفاهی قانونی است؛ اما اثبات آن دشوار است و خطر سوءتفاهم، کلاهبرداری و مشکلات مالی دارد. برای اثبات این قرارداد باید از اقرار، شهادت یا علم قاضی استفاده کرد.
اگرچه قانون‌گذار برای معتبربودن قرارداد اعم از کتبی و شفاهی، شرط کتبی‌بودن را الزامی نکرده و قرارداد شفاهی را هم پذیرفته است؛ اما اگر می‌خواهید بین قراداد کتبی یا شفاهی تصمیم‌گیری کنید، آگاهی از مشکلات قرارداد شفاهی می‌تواند به شما کمک کند تا با دید بازتری تصمیم بگیرید.
- سخت‌بودن اثبات توافق: بدون سند مکتوب، اثبات شرایط توافق در صورت بروز اختلاف بسیار سخت است؛
- سوءتفاهم در شرایط: طرفین ممکن است برداشت‌های متفاوتی از توافق، مثلاً درباره قیمت یا زمان تحویل ملک داشته باشند؛
- کلاهبرداری: افراد سودجو ممکن است پس‌از دریافت وجه، منکر توافق شوند؛
- انتقال‌نیافتن مالکیت: در نبود سند رسمی یا قولنامه، ممکن است انتقال مالکیت ملک به‌صورت قانونی انجام نشود؛
- ریسک مالی: خریدار یا فروشنده ممکن است به‌دلیل نبود مدرک، متحمل زیان‌های مالی قابل‌توجه شوند.
توجه داشته باشید که اثبات اعتبار قرارداد شفاهی در قانون برعهده کسی است که ادعای وجود قرارداد را دارد. این اثبات می‌تواند از راه‌های مختلف مانند اقرار طرف مقابل در دادگاه، شهادت افرادی که هنگام توافق حضور داشته‌اند، درخواست سوگند از طرف مقابل یا حتی علم قاضی براساس شواهد و اوضاع پرونده انجام شود. در هر صورت، داشتن دلیل قوی، شانس موفقیت در اثبات قرارداد شفاهی را بسیار افزایش می‌دهد.
چه زمانی قرارداد شفاهی ممکن است پذیرفته شود؟
قرارداد شفاهی زمانی معتبر است که خلاف صریح قانون نباشد و شرایط صحت معامله شامل داشتن هدف قانونی، اهلیت طرفین و رضایت کامل آن‌ها رعایت شود. درغیراین‌صورت قرارداد فاقد اعتبار است.
برای بررسی اعتبار قرارداد شفاهی باید به ماده ۱۰ قانون مدنی رجوع کنیم. این ماده بیان می‌کند: «قراردادهای خصوصی تا زمانی که خلاف صریح قانون نباشند، برای طرفین لازم‌الاجرا هستند.»
براساس این ماده و با توجه به اینکه قانون‌گذار الزام خاصی برای مکتوب‌بودن قراردادها تعیین نکرده است، می‌توان نتیجه گرفت که قرارداد شفاهی از نظر قانون مدنی معتبر است؛ به‌شرط آنکه شرایط صحت معامله وجود داشته باشد و توافق انجام‌شده مخالف قوانین یا موازین شرعی نباشد.
شرایط صحت معامله طبق قانون مدنی عبارت‌اند از:
مشروع و قانونی بودن هدف قرارداد
موضوع قرارداد باید مشخص، روشن و قانونی باشد. اگر هدف یا موضوع قرارداد نامشروع یا مبهم باشد، توافق انجام‌شده باطل است و هیچ اثر حقوقی ندارد. در چنین حالتی، حتی با طرح دادخواست هم نمی‌توان طرف مقابل را مجبور به انجام تعهداتش کرد.
اهلیت قانونی طرفین
افرادی که قرارداد شفاهی می‌بندند، باید از نظر قانون، صلاحیت لازم را برای انجام معامله داشته باشند؛ یعنی عاقل، بالغ و در صورت معاملات مالی، رشید باشند.
قصد و رضایت کامل هنگام انعقاد قرارداد
قرارداد باید با اراده و رضایت آزادانه طرفین شکل بگیرد. اگر یکی از طرفین با اجبار، تهدید یا اکراه وارد معامله شده باشد، قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.
سخن پایانی
وقتی صحبت از تفاوت قرارداد کتبی و شفاهی به‌خصوص در معاملات ملکی می‌شود، قرارداد کتبی همیشه انتخاب امن‌تر و مطمئن‌تری است؛ حتی اگر معامله میان دوستان صمیمی یا اعضای خانواده انجام شود.
- قرارداد کتبی دارای مشخصاتی شامل ثبت مکتوب جزئیات، وضوح بیشتر، اعتبار حقوقی بالا و امکان استناد آسان در دادگاه است؛
- قرارداد شفاهی نوشته نمی‌شود و سریع و ساده است؛ اما اثبات آن در دادگاه دشوار و دارای ریسک بالای سوءتفاهم و اختلافات است؛
- قرارداد کتبی برای معاملات مهم و پیچیده مانند خرید ملک مناسب‌تر است؛
- قرارداد شفاهی برای توافقات ساده و کوتاه‌مدت با افراد مورد اعتماد کاربرد دارد؛
- براساس قانون، ثبت اسناد در معاملات ملکی ثبت‌شده قبلی اجباری است تا از جعل و اختلاف جلوگیری شود؛
- قرارداد شفاهی به‌شرط رعایت شرایط صحت معامله شامل داشتن هدف قانونی، اهلیت طرفین و رضایت کامل، در قانون معتبر است؛
- اثبات قرارداد شفاهی در صورت اختلاف برعهده مدعی و نیازمند دلایل قوی مثل شهادت و اقرار است؛
- انتخاب قرارداد کتبی، امنیت حقوقی و مالی شما را تضمین می‌کند و از مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.
املاین، با ارائه خدمات تخصصی در زمینه تنظیم قراردادهای ملکی و مشاوره حقوقی به شما کمک می‌کند تا معامله‌ای مطمئن و بدون دغدغه داشته باشید. استفاده از نمونه قراردادهای استاندارد و مکتوب، امنیت سرمایه‌گذاری شما را تضمین می‌کند و خطرات ناشی از قراردادهای شفاهی را به حداقل می‌رساند.
اگر قصد معامله ملکی دارید، همین حالا با کارشناسان املاین تماس بگیرید تا مشاوره تخصصی و خدمات تنظیم قرارداد حرفه‌ای دریافت کنید و آرامش خاطر داشته باشید. همچنین پیشنهاد می‌کنیم مقالات مرتبط ما درباره نکات حقوقی خرید و فروش ملک و چگونگی تنظیم قراردادهای امن را مطالعه کنید تا اطلاعات بیشتری کسب کنید و بهترین تصمیم را بگیرید.
سوالات متداول
آیا قرداد شفاهی خرید ملک اعتبار دارد؟
از نظر حقوقی، بله؛ اگر همه شرایط قانونی یک قرارداد رعایت شده باشد، قرارداد شفاهی هم معتبر است؛ اما مشکل اصلی نه در اعتبار آن، بلکه در اثباتش است. قرارداد کتبی به‌راحتی در دادگاه قابل‌استناد است؛ اما در قرارداد شفاهی شما باید با شهادت افراد یا مدارک غیرمستقیم (مثل پیام‌های متنی یا ایمیل) ثابت کنید که توافقی انجام شده است. البته این مدارک تنها به‌عنوان قرینه یا نشانه پذیرفته می‌شوند و به‌تنهایی سند قطعی محسوب نمی‌شوند؛ در نهایت این دادگاه است که باید آن‌ها را تأیید کند.
قرارداد شفاهی اجاره معتبر است؟
قرارداد شفاهی اجاره در قانون مدنی معتبر است و اگر شرایط قانونی آن رعایت شود، طرفین موظف به اجرای تعهدات خود هستند؛ اما مانند سایر قراردادهای شفاهی، اثبات آن هنگام اختلاف مشکل است و توصیه می‌شود اجاره‌نامه کتبی داشته باشید.
اگر کسی منکر توافق شفاهی شود، چه باید کرد؟
اگر یکی از طرفین معامله منکر وجود قرارداد شفاهی شود، کسی که ادعا می‌کند چنین توافقی انجام شده است، باید آن را ثابت کند. این فرد می‌تواند برای اثبات ادعایش از شاهدان، پیام‌های متنی، ایمیل یا هر نشانه دیگری استفاده کند. بااین‌حال، روند اثبات معمولاً سخت و طولانی است و در نهایت دادگاه تصمیم می‌گیرد. به‌همین‌دلیل، توصیه می‌شود از همان ابتدا قرارداد را به‌شکل رسمی و مکتوب تنظیم کنید تا نیازی به این مراحل پیچیده نباشد.
